房地產企業稅收籌劃的難點及對策

稅收籌劃是大多數企業的重點工作之一，就房地產來說，稅收籌劃是其企業運行中的一大重難點，對企業盈利虧損有著重大影響，隨著房地產業不斷擴大的同時，國家監管力度也持續加大，稅收籌劃與國家政策和行業發展緊密聯系，文章將對房地產業稅收籌劃所面臨的難點進行分析并提出相關對策。

在我國，房地產企業發展快，企業規模大，房地產經濟與我國整體經濟息息相關。但在房地產企業的發展進程中，由于國家對房地產企業的調控政策不斷進行調整、行業發展變化等因素，使得房地產企業在稅收籌劃方面面臨許多的困難，如何解決這些難點、把握好政策和行情、保持積極向上的發展態勢，是房地產企業需要認真考慮的。

一、稅收籌劃與政策背景

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃指的是按照政策要求，提前制定好企業發展運營項目中一切涉稅環節的稅收方案。從時間上來看，稅收籌劃需在納稅項目之前完成，需要提前做好相關籌劃工作。稅收籌劃是房地產企業發展的重要內容，不僅要求與國家政策相符，還要結合市場行情與企業自身實際情況來進行。

（二）房地產企業

房地產企業經營范圍主要有土地開發、項目發展、建筑建造、房屋銷售、房屋裝修及物業管理等領域。房地產企業在我國經濟發展中占領著重要位置，中國人的“買房”意識極其強烈，近幾年來，隨著“二胎”、“三胎”政策的發布，“買房熱”更是被推上高樓，這無疑為房地產企業發展提供了良好的支撐。

（三）稅收籌劃目標

企業通過稅收籌劃這一環節，歸根結底就是要“節稅”，從而取得相關稅收利益，減輕稅收負擔，提高經濟利益，使企業獲得最大化經濟效益，而不只是單一的少繳稅款。企業想要維護自身的合法權益，稅收籌劃是必不可少的一個重要環節，企業可以通過這一環節從依法繳稅的角度出發對權利的失衡進行相關調整，從而達到稅收與經濟的良性互動，促進企業經濟的長效發展。最后，稅收籌劃是企業實現零風險涉稅的關鍵保障，所謂零風險涉稅，指的是納稅單位賬目清楚，納稅申報正確，按時按量繳納稅收，沒有受到任何關于稅收方面的處罰，這樣一來企業就不會在稅收方面出現問題和風險，從而企業在提升自身經濟發展的同時也增強了自身的市場競爭力和公信力。

（四）政策依據

企業稅收策劃具有強制性，稅收籌劃必須要按照國家政策要求來進行，這要求企業相關負責人對相關稅收政策制度深刻把握、充分理解和深度分析。稅收策劃主要是運用稅收政策的差異化、特殊性和相關優惠政策來進行合法納稅，例如，財政部和國家稅務總局聯合頒布的《技術改造國產設備投資抵免企業所得稅暫行辦法》明確規定，凡在我國境內投資符合國家產業政策的技術改造項目的企業，其項目所需國產設備投資的40%可以從企業技術改造項目設備購置當年比前一年新增的企業所得稅中抵免。這是自實施新稅制以來國家制定的最大的一項稅收優惠政策，企業可以及時把握這一優惠政策進行相關方案實施。

同時，稅收政策的差別化為企業提供了較大發揮空間，全面“營改增”把房地產企業項目劃分為新項目和老項目，對兩者的要求也不同，對老項目來說，由于其沒法抵扣進項稅，所以應該選擇簡易計稅，而相比之下，新項目則更適宜選擇采用一般的計稅方法來抵扣進項稅，這樣一來可以大大降低企業稅負。同樣，稅收政策的特殊性對企業稅收策劃也有著不容忽視的作用，運用這一特殊性質的是由于不同稅類有其自己本身的計稅標準和計稅范圍，這樣一來，企業就可以在不違背其要求的前提下擴大開發成本總額。總的來說，稅收籌劃政策是國家對該行業的監管、鼓勵和支持的體現，企業需要認真分析。

二、房地產企業稅收籌劃的難點

（一）意識缺乏

雖然現在大部分房地產企業對通過稅收籌劃這一途徑來提高本企業的經濟效益的意識已大大提升，但是仍然有一些企業和工作人員不重視其重要性，在企業運營和管理的過程中，缺乏對實施稅收籌劃所帶來的重要價值的利益的認識，對這部分的重視程度較低。對房地產企業而言，要想促進企業本身的發展、在市場上提升自己的競爭力、獲得更大的經濟效益以及增強企業管理水平和能力，稅收籌劃是其實現這些目標的強有力途徑和正確選擇。稅收籌劃與房地產業的運營、管理、盈利、納稅金額和持續發展都有著密不可分的關聯，因此各企業需要提高對稅收籌劃的重視度，在正確掌握分析相關政策的前提條件下，打造符合企業發展的稅收籌劃方案，在實施的過程中，不斷跟進和完善方案，只有這樣才能最大程度地推動企業的發展，降低企業運營中的風險。

（二）稅負重且種類多

在房地產經營的各類項目領域中，大多都與企業所得稅、增值稅等各類各樣的稅收項目密切相關。而這些稅收種類分布在房地產企業的各種經濟活動之中，再加上不同的稅收項目有著不同的計算方式，這些不同的計算方式對各個項目及其繳稅金額和稅收數量起著不同的影響作用，這些復雜且繁重的稅負與各地政府和當地經濟之間的關系密不可分，因此房地產企業的稅收狀況一直以來受到政府的極大關注，是各地稅務部門的重點監管對象之一。由此可見，要想獲得本企業的長期持續發展，企業管理員必須牢牢遵循國家政策，緊跟市場發展的步伐，制定屬于自己企業的稅收籌劃方案策略，這樣才能緩解其發展道路中的壓力和減輕風險。

（三）稅收政策變化多

由于受各類不可控因素的影響，以及國家不斷更新和完善對房地產企業的監管和調控，在不同時期以及針對不同的情況，政策的變化是不可避免的。各個房地產企業需要做的就是根據自身的實際發展情況，緊跟政策的變化，不斷完善豐富企業的稅收籌劃策略。

（四）稅收籌劃策略不專業

如前面所述，稅收籌劃工作對房地產企業起著至關重要的作用，稅收籌劃是財務工作的一部分，如果稅收籌劃工作進展不順利，那么財務工作的進展也會相對受到影響，反之亦然，如果財務工作出差錯，稅收籌劃工作也不具有可靠性，因此，專業性是稅收籌劃工作順利開展的重要保障，只有確保了這一點，才能夠為企業的發展保駕護航。

（五）房地產企業存在地域差異

房地產企業的稅務涉及各大領域，地方稅就是其中之一，而地方稅的設定與企業所在的地區緊密相關，該地區的經濟發展條件和政策制度都是影響地方稅的關鍵因素。所以，在制定企業稅收籌劃方案時必須要考慮到這些因素，要保證方案內容與地方政策和經濟相適應。國家對財政的調整以宏觀為主，落實到各個省份、城市時，由于各地的經濟發展水平不統一，各地政府也會做出相應調整。因此，在稅率和繳稅上在不同地方有著不同的標準，這就需要房地產企業的稅收籌劃工作人員對當地政策進行深入剖析，深刻掌握政策內容和要求，結合企業本身的實際情況和行情發展趨勢來制定相關工作方案。

三、針對房地產稅收籌劃的措施

（一）制定籌劃目標

房地產業想要持續發展，這不僅要求企業的稅務籌劃工作人員必須擁有豐富的專業知識和處理能力，還要求其對政策深入分析、全面掌握最新稅收籌劃政策的內容要求，只有具備以上能力才能勝任企業的稅收籌劃工作崗位，才能幫助企業獲得更好的發展和更大的收益。因此，房地產企業稅收籌劃管理人員需要分析企業自身的實際情況，結合本身實情、市場行情和政策內容來制定出其需要達成的籌劃目標，在不違背相關政策規定的前提條件下，最大程度上開展相關稅收工作，做到既能減輕企業稅負、降低企業風險的同時又能提升其盈利和市場競爭力。

（二）合理運用優惠政策

優惠政策是國家對房地產企業發展的支持和鼓勵，我國出臺的稅收優惠政策明確表明，納稅人在出售普通標準住宅時增值額不超過20%的，減免土地增值稅。反之如果增值額超過20%則必須根據相應稅收政策繳納土地增值稅。因此，房地產企業應當適時把握相關優惠政策，最大程度發揮優惠政策所帶來的機遇。第一，確立合理售價。房地產企業在開發新項目之前，需要對市場和項目相關信息進行深入調查和了解，從而對其發展朝向做出準確預測，之后再根據企業自己的需求，結合所了解到的信息內容，設定一個合情合理的銷售標價，使其在優惠政策的規定范圍之內。第二，房地產業要加強對增值額的控制力度。企業在根據自身需要開發項目的過程中，可增加相關開發成本，從而達到控制增值額的目的。

（三）加大對增值稅發票的管理力度

根據國家制定的“營改增”稅收政策，房地產企業在開展新項目工程時，必須正確運用原料購買及其他各個環節中所獲得的進項稅發票來實施相應抵扣。因此房地產企業在材料購買環節是否能夠順利進行關系到企業稅負壓力的輕重。大多數情況下，房地產公司在進行材料購買時更偏向于選擇分期付款的方式來進行交易，因為這樣才能保證其獲得的增值稅發票可以用于進項稅的抵扣。如果企業采用的是預付或賒款等其他方式進行交易，這樣一來就會導致企業不能獲得增值稅專用發票，則不能進行抵扣，因為材料購買金額未結清。針對上述情況，房地產企業需要盡可能地采取集中采購的方式，從而確保企業能夠順利取得發票以進行相關抵扣。

（四）提高核算水平

企業需要注重提升會計工作人員的核算水平，比如，提高其核算的完整度和真實度，從而提升稅收籌劃的最后落實效果。房地產企業具有其特殊性，稅務審核在產業發展中極為重要，因此企業自己應當完善內部財務監管和審核體系，在完備的監察體系的基礎之上，會計核算結果才能夠更大程度上的反映企業內部經濟真實情況，從而能夠極大地提高稅務機關核查質量。房地產企業在運營進程中會面對一些經濟財務風險，提升會計核算水平能夠幫助企業大幅度地降低這些風險。

（五）了解稅務機關審查流程，提高效率

稅務機關負責審查監管房地產企業的稅收和繳稅情況，在房地產企業稅收籌劃過程中起著不容忽視的重要作用。任何一個房地產企業的稅收籌劃方案都是以國家政策制度為指導的，因此，房地產企業應當同稅務機關建立良好的溝通關系，了解其工作流程和相關制度，從而了解行業相關消息，做好稅收籌劃工作。可以在企業建立相關數據庫，收集與房地產企業、行業財務信息相關的數據，與稅務機關進行相關推送和報告，從而提高工作效率。此外，可邀請相關專業人士對行業變化和政策走向進行預測和判斷，以作為企業發展的重要依據。

（六）建立防范風險體制

房地產企業在進行稅收籌劃工作時，必須嚴格遵守風險防范機制要求。企業只有建立符合自身實際情況的風險防范和控制機制、提高企業工作人員的防范意識和防范水平、深入分析和合理利用企業稅收籌劃方案、制定有針對性和目的性的風險防范策略，才能將稅收籌劃的作用淋漓盡致地發揮出來。此外，稅收籌劃負責人的集體意識、道德意識和法律意識對房地產企業的稅收籌劃工作起著至關重要的作用，企業需要加強對相關工作人員在這方面的培養和檢查，只有這樣才能保證企業的稅收籌劃工作和防范風險工作具有可靠性和可用性，才能為企業乃至為我國的房地產行業起到積極推動作用。

（七）合理選擇上游納稅人

上游材料和勞務地提供企業納稅人對房地產企業的進項稅抵扣有著重要影響作用，房地產在選取供應商或建筑企業時，盡可能選擇擁有一般納稅人資格的企業，這樣一來，房地產企業就可以得到13%、9%、6%三種層次稅率的增值稅專用發票。除了這種按抵扣率來選擇上游納稅人的方法以外，還可以采用凈利潤或將上游建筑業務單獨劃分出去，成立新的公司，由該公司來進行相關建筑服務，這樣一來就可以減少房地產企業繳納的增值稅額度。

結 語

稅收籌劃是房地產企業管理和發展的重要工作內容之一，在工作進程中會遇到許多挑戰和困難，企業需要加強對這方面工作的重視程度，加大投入力度。同時，企業內部相關工作人員需要洞悉一切與稅收籌劃相關的政策變化，行情發展，還要考慮企業自身的實際情況，盡可能地制定合理化、有效化、科學化的稅收籌劃方案。

（作者單位：鄭州興源置業有限公司）