基于EVA的萬科財務績效研究

摘要："房地產作為典型的資金密集型行業，具有資金投入大、開發和建設周期長、財務風險高等特點。目前，“高杠桿+高周轉”運營模式仍是房地產行業的主流。近年來，我國針對房地產行業的融資政策不斷緊縮，這勢必會增加長期依賴金融機構貸款的房地產企業的資本成本，進一步增加企業的償債風險。所以，選擇適合房地產行業的績效評價體系，對其財務績效進行評價，有利于改善房地產企業的經營業績和方式，增強其行業競爭力，從而保證其持續、穩定發展。以房地產企業萬科為例，基于EVA指標，探討其財務績效，并提出相應的對策建議。

關鍵詞："EVA;財務績效;價值管理;房地產企業

0"引言

目前，我國房地產上市公司在對財務績效進行評價時多采用杜邦分析法，選取每股收益、總資產報酬率、現金凈流量等財務指標，計算得出凈資產收益率，從盈利能力、償債能力、營運能力和成長能力4個方面對財務狀況進行分析。然而，在實際應用過程中，由于杜邦分析法以企業的凈利潤為導向，企業管理層往往為了追求短期利潤而放棄長遠利益，甚至還會利用會計手段對財務指標進行人為調整和干預。這種短視行為嚴重影響了企業的長期發展，同時也與股東財富最大化的財務管理目標相背離，最終影響投資者對企業的投資行為。

隨著全球經濟一體化的推進，現代企業已經進入以追求長期利益最大化為導向的戰略管理時代。房地產作為我國重要經濟支柱行業之一，其穩定發展關系到我國整體經濟運行，所以采用更為科學和適合房地產行業的財務績效評價體系顯得尤為重要。以EVA（經濟附加值）指標為導向的財務評價體系，考慮了企業在運營過程中可能產生的所有成本，尤其是將企業的股權成本視為資本成本納入評價范圍，迫使管理層在做出運營決策時將股權成本的必要回報考慮在內;同時加大了管理層操縱利潤的難度，規避了盲目追求短期利潤的短視行為。因此，通用EVA指標對房地產企業進行財務績效評價，不僅能更準確地反映企業的價值創造能力及發展能力，而且能與股東財富最大化的財務管理目標相匹配。

1"基于EVA的萬科財務績效評價

萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）于1984年在深圳成立，并于1991年成功上市。目前，萬科已經發展成為中國領先的房地產公司，其主營業務包括房地產開發和物業服務。本文選取房地產行業中具有代表性的萬科作為案例，對其2016—2020年的財務數據進行整理和計算，并基于EVA進行財務績效評價，與傳統財務指標進行對比分析，以此更科學、合理地衡量企業價值，反映企業真實業績。

1.1"EVA計算公式

EVA計算公式為

EVA=NOPAT-TC×WACC""（1）

式中，NOPAT為稅后凈營業利潤;TC為資本占用總額，包括權益資本和債務資本;WACC為加權平均資本成本。

由式（1）可以看出，EVA是剔除了包括權益資本成本和債務資本成本在內的全部成本后的稅后凈營業利潤，能夠直觀地顯示企業創造利潤的能力及資本利用的效率。EVA指標區別于傳統指標的核心就在于權益資本成本的計算，只有當企業稅后凈營業利潤高于其全部資本成本時，才能實現股東財富的增加"[1] 。

1.2"資本占用總額（TC）的計算

由于房地產行業具有建設周期長、資金投入大、資金占用成本較高等特點，在計算資本占用總額時，需要在財務報表的基礎上調整一些項目，調整后的計算公式為

資本占用總額="權益資本總額+債務資本總額+研究與開發成本+各項準備金-在建工程-貨幣資金""（2）

權益資本總額="少數股東權益+普通股東權益+遞延所得稅負債余額-遞延所得稅資產余額""（3）

債務資本總額="短期借款+長期借款+一年內到期的長期借款+應付債券""（4）

根據萬科的年度財務報告，再依據式（2）（3）（4），得出2016—2020年資本占用總額，見表1。

1.3"稅后凈營業利潤（NOPAT）的計算

為了更直觀地表現企業創造利潤的能力，在計算稅后凈營業利潤（NOPAT）時，應調整利息收支、匯兌損益、營業外收支、各項減值準備、研發支出等項目，調整后的計算公式為

稅后凈營業利潤="（凈利潤+利息支出-利息收入+匯兌損失+營業外支出-營業外"收入+研發支出+各項準備金）×（"1-所得稅稅率）+遞延所得稅負債增加額-遞延所得稅資產增加額"""（5）

根據萬科的年度財務報告，再依據式（5），得出2016—2020年稅后凈營業利潤，見表2。

1.4"加權平均資本成本（WACC）的計算

加權平均資本成本（WACC）是按企業的各類資本占總資本的權重來加權平均計算出資本成本。萬達的各類資本主要包括股本和債務，因此，加權平均資本成本（WACC）的計算公式"[2] "REF_Ref101193102＼r＼h＼*MERGEFORMAT"為加權平均資本成本（WACC）=""股權資本成本率×股權占總資本的比例+債務資本成本率×債務占總資本的比例×（1-所"得稅稅率）""（6）

1.4.1"股權資本成本率的計算

在計算股權資本成本率時一般采用資本資產定價模型（CAPM），計算公式為

R"""e"="R"""f"+β（"R"""m"-"R"""f"）"""（7）

式中，""R"""f""為無風險收益率;""R"""m""為市場預期收益率;""R"""m"-"R"""f""為市場風險溢價;"β"為風險系數。

本文用5年期固定利率國債的年平均收益率來代表每年的無風險收益率，用GDP（國內生產總值）增長率來估計市場風險溢價，用萬科A股一年總市值加權平均"β"系數來代表風險系數，數據來源于CSMAR數據庫"[3] "REF_Ref101192504＼r＼h＼*MERGEFORMAT"。在此基礎上，可以計算出萬科2016—2020年的股權資本成本率，見表3。

1.4.2稅后債務資本成本率的計算

根據萬科的各項付息債務的利率和占總負債的權重，來計算稅后債務資本成本率，見表4。

1.4.3"加權平均資本成本的計算

根據式（6），計算出萬科2016—2020年的加權平均資本成本，見表5。

1.5"經濟附加值（EVA）的計算

通過對EVA相關指標的計算，可以對萬科2016—2020年的財務績效進行初步評價。結果顯示，萬科這5年間的EVA指標總體上呈上升趨勢（見表6），EVA增長率高達235.40%，說明萬科的成長能力很強，企業價值較高，同時能夠給股東帶來高收益、高回報。2020年，萬科的加權平均資本成本相比2016—2019年處于較低水平，原因是受疫情影響，該年GDP增長率降低，導致股權資本成本率偏低，進而使加權平均資本成本降低，這對2020年EVA也產生了一定影響。由式（1）可以看出，加權平均資本成本降低會讓EVA變大，所以2020年萬科的EVA指標增長率相對較高。

2"EVA與現行績效評價指標的對比分析

2.1"EVA與凈利潤指標的對比

萬科2016—2020年凈利潤呈上升趨勢，EVA指標整體也是如此（見表7），這說明萬科的經營狀況良好，股東投入回報高，公司價值逐年提升。通過凈利潤指標和EVA指標的對比發現，2016—2020年EVA值都低于凈利潤，主要原因是EVA指標將企業的權益資本成本考慮在內，而凈利潤只考慮了傳統財務指標。從EVA指標看，萬科這5年獲得了真正的盈利，為投資者和股東創造了價值，其中2020年EVA值最大，同年凈利潤也最大。這說明EVA指標能夠綜合各種因素對企業財務績效進行更全面的評價，評價結果更加科學，對投資者來說更具有參考價值"[4] 。

2.2"凈資產收益率與EVA回報率的對比

凈資產收益率和EVA回報率都是反映企業投資效率的指標。其中，凈資產收益率是凈利潤與凈資產的比值;EVA回報率是EVA與資本占用總額的比值。這2個指標的比值越大，說明企業資金回報率越高，企業創造價值的能力也就越強"[4] "REF_Ref101193259＼r＼h＼*MERGEFORMAT"。由表8可以看出，萬科凈資產收益率在2016—2018年不斷上升，2019年開始下降，2020年更是下降到了5年最低值。凈資產收益率下降的主要原因是萬科在2020年將大量利息費用資本化，使得凈利潤變少、凈資產變多。EVA回報率有升有降，最低值為2016年的4.94%，最高值為2017年的8.51%。這說明萬科在這5年間經濟增加值起伏不大，為投資者創造價值能力相對平穩，疫情對其整體經營狀況影響不大。

3"相關建議

3.1"與傳統指標相結合，推廣EVA理念

由于傳統財務指標在當今市場上仍然具有積極作用，所以企業可以將EVA指標與傳統指標相結合，建立更加全面的財務績效評價體系，為經營活動提供更加科學、準確的考核標準。同時，企業應向管理層及員工普及EVA財務績效評價體系的相關理念，并加強EVA理念在日常管理活動中的應用。可以聘請專業人士對員工進行相關培訓，選出精通EVA財務績效評價體系的優秀人員，建立相關評價小組，從而對公司的財務績效進行科學、準確的評價。這樣有利于提升公司的管理效率，同時也能吸引投資者加大投資力度"[4] "REF_Ref101191289＼r＼h＼*MERGEFORMAT"。

3.2"優化資本結構，降低財務風險

在EVA指標計算過程中發現，萬科的債務資本比例相對較高，資本結構并不合理，存在較大的財務風險。雖然對于大多數房地產企業而言，較高的資產負債率是普遍現象，但萬科在不斷拓寬自身業務板塊、涉足其他行業的同時，也應積極拓寬籌資渠道，進一步優化資本結構，可以通過發行股票債券、吸引外資等方式降低企業的負債率，提高權益性籌資的比重，通過提升資產質量和存貨變現能力來增強企業的償債能力，從而降低企業的財務風險"[5] "REF_Ref101192480＼r＼h＼*MERGEFORMAT"。

4"結語

在當前“房住不炒”的政策大環境下，我國房地產企業應更加注重價值管理，進一步加快由利潤管理向價值管理轉變。而EVA財務績效評價體系更加符合企業價值管理要求。企業要合理利用基于EVA的價值管理模式，從而更加準確地評價自身的經營業績，衡量管理者的經營水平。

參考文獻

[1] 解淑.基于EVA的碧桂園財務績效研究[D].昆明：云南師范大學，2020.

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[3]韓元春.房地產開發公司的財務績效評價[D].成都：西南財經大學，2010.

[4]于毅，王穎馳.基于EVA的A公司財務績效評價研究[J].商場現代化，2021（14）：179-181.

[5]田昊.淺析EVA在房地產企業應用的問題及對策[J].全國流通經濟，2019（15）：110-111.