探索金融住房租賃新生態讓新市民等群體“住有宜居”

杜燕飛

“作為在住房領域具有傳統優勢的國有大行，我們30多年實現了從‘要買房，到建行’到‘要租房，到建行’，再從‘要存房，到建行’到‘長租即長住，長住即安家’住房服務品牌理念的變遷。”3月2日，建設銀行董事長田國立在國新辦舉行的“促進經濟金融良性循環和高質量發展”新聞發布會上表示，建設銀行助力老百姓、進城務工、新市民等群體的住房需求，持續探索金融助力住房租賃新業態。

記者了解到，建設銀行自2017年率先啟動在住房租賃領域的金融探索以后，目前已初步形成了一套“平臺+金融+機構+租賃產品和服務”四位一體的服務模式，支持保障性住房建設，推動長租房市場發展，讓人民群眾“住有所居”“住有宜居”。

打造住房租賃平臺 規范市場交易環境

“通勤時間縮短到半小時，之前要一個小時以上，休息時間一半都花在了路上，這次終于找到了又便宜又安心的公寓。”剛剛搬進“CCB建融家園·天安云谷星寓”的小王，喜悅之情溢于言表。

小王老家在河南，兩年前來深圳打拼，租房生活讓他四處搬家、疲于奔走。后來，通過“CCB建融家園”平臺，他了解到天安云谷星寓是建設銀行深圳市分行聯合深圳建信住房等打造的長租房項目，而且公寓離地鐵10號線崗頭站僅500米，各項設施配備齊全，便毫不猶豫地簽了合同。“今年春節和父母打電話時，我終于能驕傲地說，我在深圳有家了。”

田國立表示，從理財的角度來講，買房升值的時代已經過去了，即便升值，套現起來也非常難。隨著市場成熟化，我國房屋租賃時代很快就會到來。但目前租賃市場存在兩方面不平衡：一是法律如何保護出租方的收益；二是對于租賃方，租房有時不是特別方便，有的期限特別短，沒有安穩的感覺。

“從新市民的角度來看，租房如果有固定期限在3年、5年、10年的穩定租期，就基本滿足租房需求。我們盡可能固定長周期，把租金鎖定、把期限鎖定，慢慢地租房就會成為更多新市民的選擇和常態。”田國立說：“為此，我們打造‘CCB建融家園’平臺，設立建信住房服務有限責任公司，組建住房租賃產業聯盟，在提高房屋居住品質的同時，降低行業運營成本，減輕租戶經濟負擔。”

數據顯示，截至去年底，“CCB建融家園”平臺實名注冊個人用戶超3800萬戶，企業用戶超1.5萬戶，幫助老百姓在線上高效完成了租賃交易，助力實現“住有所居”。

創新住房生態模式 增加市場房源供給

“哇！20多平米房子里沙發、茶幾、床等家具應有盡有，還有獨立的衛生間、廚房和朝南的陽臺，房子離我們的工作地點，步行也只需要10分鐘左右，每月租金還不到600元。我這就回家收拾東西，今晚搬進來！”當環衛工人郭大姐第一次走進自己的新家，一套位于廣州市中心南園大街的“嶄新”房屋，樂得合不攏嘴。

據介紹，為改善廣州市環衛工人的居住條件，同時盤活老城區的空置公房，建設銀行廣州市分行與當地政府部門聯合籌集了1000套空置住宅，打造“環衛工人之家”，以優惠的價格租給環衛工人，讓他們住得舒適而體面。

“近年來，我們以多種形式支持城中村住房改造、工改租、商改租、集體土地新建，參與保障性租賃住房籌集；創新推出‘存房’模式，盤活企事業單位、個人存量閑置住房，增加租賃住房供給；培育多樣化的‘住房租賃+’特色業態，打造了一批長租社區，為園區藍領、職場白領、創客和進城務工人員提供差異化的租住服務。”田國立介紹，截至2021年底，建信住房管理房源已達12.9萬套（間），打造“CCB建融家園”長租社區229個。

銀保監會、住建部日前聯合印發的《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》指出，商業銀行要優化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發建設、購買、裝修改造、運營管理、交易結算等服務需求，提供專業化、多元化金融服務。

“《意見》有助于支持我國住房保障體系建設，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。”國家金融與發展實驗室特聘研究員任濤對媒體表示。

完善金融服務體系 保障市場融資需求

2020年7月1日，由建設銀行擔任項目協調人的北京建信瑞居物業服務有限公司股權轉讓摘牌儀式在北京金融資產交易所舉行，這意味著國內首單住房租賃企業股權交易服務試點項目完成交易。

住房租賃企業股權交易服務是參照國際主流不動產投資信托基金（REITs）模式推出的一項金融創新。此前，建設銀行依托建信住房開展了私募形式租賃住房REITs的探索，在北京、江蘇、山東等地推進項目促成交易，拓展租賃住房融資來源。

業內人士認為，隨著租賃市場的發展和國家政策的支持，長租房建設持續加速。但通過自持物業的重資產模式發展長租房，投入高、收益率低、回收周期長，限制了企業投資的積極性。企業以租賃住房為基礎資產設立REITs，向公眾投資者發行籌集資金，為住房租賃企業提供了有效的資金退出渠道，形成可持續發展的“開發、運營、盤活”的新模式，提升住房租賃行業直接融資比例，降低行業杠桿率和金融風險，拓寬了住房租賃企業融資渠道。

據介紹，針對住房租賃企業新建、改建、收購、運營全生命周期不同階段的融資需求和特點，建設銀行在貸款期限、擔保方式等方面做出適應性創新，如創設期限最長25年的項目貸款；對于不同規模和類型的住房租賃企業精準配套貸款服務，如針對深圳、廣東租賃住房以城中村形態為主，運營主體以小微企業為主的特點，探索通過平臺合作、數據挖掘創新貸款產品，助力培育多元市場主體。截至2021年底，該行住房租賃貸款余額超過1300億元，其中已納入和擬納入保障性住房租賃計劃的項目累放超過630億元，可提供房源超60萬套。

住建部表示，2022年將增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），我國保障性租賃住房發展前景廣大。

“作為一家大型國有銀行，我們一方面要承擔起社會責任，另一方面也有很強的專業設計能力。”田國立表示，發展保障性住房租賃不是為了替代房屋中介，而是希望用責任和誠信，包括金融的支持能力，幫助更多的房屋中介參與到市場的轉型期間來，共同去打造新市場供給，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保障房地產市場穩定運行。