房企“剩”者為王的時代已經來臨

丁祖昱

2021年房企出現“大撤退”，行業充滿悲情，成為房地產發展史上最艱難的一年;2022年，房地產行業告別“白銀時代”，走進“青銅時代”。

房地產業作為國家支柱產業之一，盡管當下行業有所波動，但壓艙石的地位不會改變，而房企如何在動蕩的局勢找到“生路”？

整體來看，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，完善住房市場和保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，重點解決新市民、困難群體住房難題，促進房地產行業“良性循環”和“健康發展”。

具體而言，短期內，“四限”調控仍將從緊執行，尤其是核心一、二線城市，繼續堅持房地產調控目標不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。房地產行業去杠桿還將繼續落實下去，倒逼企業降負債、居民降杠桿。房地產稅也將盡快推出，并擴大試點城市范圍。堅持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產稅等長效機制將成閉環。

去杠桿仍將是房地產行業主旋律，房企融資的“三條紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續落實，但去杠桿節奏將適度控制。

企業端，涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。支持房企合理正常融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。“問題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負債率降到相對安全的水平，預計融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。

2022年，降杠桿仍將是未來行業發展的重要任務，行業格局將發生本質變化，短期內活下去比什么都重要，以央企、國企和少量外企、優秀民企為代表的“剩”者為王的時代已經來臨。

在一系列政策影響下，2021年房企主動或被動減少融資，融資總量達近五年最低點。

從房地產開發到位資金來看，2021年1-12月，房地產開發企業到位資金201132億元，同比增長4.2%，規模創歷史新高，但增速創近六年新低。

從融資總量來看，據不完全統計，2021年100家典型房企的融資總量為13038億元，同比下降25.1%，近五年來融資量首次出現負增長，增速同時達到五年來的最低點。從融資結構來看，2021年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到49%。

另外，隨著2021年融資環境不斷收緊，房企資金壓力加劇，違約事件頻發。2021年違約債券不論從數量還是金額來看，均遠超去年同期水平。從具體違約房企來看，違約名單擴大至龍頭房企，包括中國恒大、中國奧園、佳兆業、華夏幸福、藍光發展、協信遠創、中國泛海、北大資源、陽光100等。

由于2021年房企違約事件頻發，市場對于地產風險的擔憂明顯加大，房企海外主體頻頻遭遇下調評級，進一步加大了房企的融資難度，而部分表內財務表現好的企業實際上杠桿仍然很高，房企債務違約或將持續增加。

與爆發危機以及流動性較緊的企業相反的是，優質的白名單企業將迎來率先發展的機會。特別是四季度政策回暖中，諸多機構和銀行建立了優質企業融資發放的白名單，保利、招商等央企國企和龍湖等優質民企率先進行債券發行。

優質房企可以嘗試拓展包括類REITs及公募REITs等創新型融資，未來公募REITs有望再次迎來擴容，助力房企打通存量資產投融管退全產業鏈條。

當前房地產從“白金時代”跨入到“青銅時代”，企業回歸“剩”者為王。

所謂“剩”者為王：一方面意味著行業集中度將會越來越高，頭部效應愈發突顯;另一方面未來房地產平穩健康發展需要更加穩健的企業，而不是單純追求規模的企業。

因此為了進行高質量發展，經過“大浪淘沙”剩下來的企業將擁有更多發展機會，行業也將賦予它們更多發展紅利。當前的房地產行業正如此前競爭激烈的家電行業，最終經過多輪優勝劣汰，剩下的企業都已成為家電行業龍頭，并且發展相對健康穩定。在行業快速迭代的調整期，如何成為“剩”者，需要房企重新尋找適合企業未來發展的增長路徑，不改變沒有出路。

從戰略角度來看，房企的核心競爭力在于運營效率。短期來看，房企需保證貨量供應的同時，繼續積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。

中長期來看，房企的經營邏輯將向“以銷定投”加速轉變，平衡財務杠桿的同時，亟需回歸產品、持續關注產品升級迭代，加強產品力打造、提高產品適銷性，在日趨加劇的行業競爭中持續保持優勢。