信陽市房地產業—區域經濟—生態環境耦合協調度實證研究

李書覃, 張贊奎, 楊奕琳, 章 政, 程啟先

(1.信陽師范學院 地理科學學院, 河南 信陽 464000; 2.商丘學院 商學院, 河南 商丘 476000)

0 引言

房地產業是主要從事房地產開發和經營的行業, 因其經營對象的固定性和不可移動性、經營活動資金與人才密集性等特點, 常與政府、銀行等具有密切關系[1,2].房地產業為我國經濟社會的發展做出了卓越貢獻, 但依賴于單一“土地財政”的地方政府對房地產業常常采取較為寬松的管控措施, 極易導致出現大量“城市病”問題, 如秩序混亂、生態破壞、環境污染等[3].第七次全國人口普查的結果表明, 2020年我國城鎮化率達到63.89%, 與2010年相比城鎮人口比重上升14.21%, 即我國城鎮化進程正處于穩步推進階段[4].在此背景下, 如何協調好房地產業與區域經濟、生態環境之間的關系成為值得研究的課題.

國內外研究指出房地產業與國內資本[5]、國際資本[6]和R&D 投資[7]具有較為密切的關系.早期研究主要從房地產—社會經濟生態[8]、房地產—人居環境[9]、房地產—城鎮化[10]和房地產—金融創新[11]等方面展開討論.仇兵奎[12]等就武漢市市域尺度的“房地產—城鎮化”耦合協調關系進行了討論, 明確指出在城鎮化推進過程中應當加強對房地產的有序引導, 但該研究僅探討了“房地產—城鎮化”的2 維耦合關系, 較少涉及生態環境的內容, 對“房地產業—區域經濟—生態環境”的3 維耦合關系討論不夠深入.

中小城市在當前我國的城鎮體系中處于基礎地位, 但相關研究主要集中在大城市, 對于中小城市的討論則較少.信陽市作為省際邊緣區中小城市的典型代表, 能夠較好反映我國中小城市的房地產業發展歷程.本文基于信陽市2010—2019年的統計數據, 采用熵權法和耦合協調度對信陽市“房地產業—區域經濟—生態環境”的耦合協調關系進行實證分析, 可為信陽市實現城市永續發展提供切實的科學依據和政策建議, 對廣大中小城市的發展也具有一定的參考意義和借鑒價值.

1 評價指標體系構建

1.1 房地產業

房地產業(RI)主要指房地產的投資開發、建設運營和銷售服務.本文選擇房地產投資總額、房地產開發企業個數、房地產從業人員數量、房屋施工面積、商品房銷售額和商品房銷售面積指標組成房地產業的準則層.

1.2 區域經濟

區域經濟(RE)主要包括區域經濟發展的水平和結構.GDP、人均GDP 和城鎮居民人均可支配收入能夠反映區域經濟發展的總體水平, 工業用電量、固定資產投資額和旅游業總收入則能夠反映區域經濟發展的結構.

1.3 生態環境

生態環境(EE)主要包括生態和環境兩個方面.森林覆蓋率、公園綠地面積和建成區綠化覆蓋面積指標能夠反映城市生態, 全年空氣質量優良天數、Ⅰ～ Ⅲ類水質河段長度和生活垃圾無害化處理率指標分別代表城市環境中大氣、水和土壤環境污染情況.

2 研究區域與方法

2.1 研究區域

信陽市位于鄂豫皖省際邊緣區、我國南北過渡帶的核心區域, 素有“山水茶都” “江南北國、北國江南”等美譽, 也是我國廣大省際邊緣區中小城市的典型代表.2019年底信陽市GDP 為2758.47 億元, 房地產投資總額達390.21 億元, 表明房地產業是帶動信陽市區域經濟增長的重要引擎.但近年信陽市的全年空氣質量優良天數、Ⅰ～ Ⅲ類水質河段長度等生態環境類相關指標的總趨勢卻呈現出波動變化, 甚至略有下滑的趨勢, 意味著生態環境與房地產業、區域經濟的關系呈現出一定的不協調性, 亟需對“房地產業—區域經濟—生態環境”的3 維耦合關系進行深入討論.

2.2 數據來源

以表1 中的指標為基礎進行數據收集, 數據主要來自相應年份的“信陽統計年鑒”“信陽市政府工作報告”以及“信陽市國民經濟和社會發展統計公報”, 并結合信陽市人民政府、信陽市統計局等官方網站進行數據補充, 樣本描述性統計情況見表2.

表2 樣本描述性統計

2.3 研究方法

(1) 熵權法

熵權法[13]是常見的賦權方法.本文采用熵權法確定各指標的權重.①對原始數據進行無量綱化處理, 正向指標按式(1)采用均值法進行無量綱化處理(權重值見表1).②熵即為系統無序程度的度量, 熵權法依賴于指標離散程度反映其指標熵權值, 計算公式見式(2).③為了避免熵權值為負值時計算不便的情況, 運用正向化處理來計算信息效用值, 并利用信息效用值來計算各指標的權重值, 計算公式見式(3)和式(4).④通過指標權重值和無量綱處理的結果來獲得加權的指標評價結果, 并在累加后獲得準則評價值, 計算公式見式(5).

表1 評價指標體系

無量綱化處理:

指標熵權值:

信息效用值:

指標權重值:

準則評價值:

其中xij是i指標在j年份的原始數據,yij是i指標在j年份的無量綱化結果,ei是i指標的指標熵權值,是i指標的信息效用值,wi是i指標的指標權重值,Gj是j年份的準則評價值,n和m是項數.

(2) 協調度模型

協調度模型[14]能夠衡量兩個及以上系統之間相互影響的協調關系.本文采用協調度模型計算各準則層的耦合關系.①由于采用均值法進行無量綱化處理, 不可避免會出現Gj≥ 1.00的情況, 但在協調度指數中需要保證取值范圍在[0.00,1.00]內, 因此需要進行標準化處理, 見式(6).②協調度指數本質上依賴于幾何與算術平均數作商來進行運算, 本文采用3 維耦合協調度指數, 見式(7).③當系統間分值都較低時會出現“低分值高協調”的情況[15].依據加權指標計算綜合評價值來排除上述偶然情況, 通過協調度指數和綜合評價值的數值結果, 結合幾何平均數來計算排除偶然情況的耦合協調度, 見式(8)和式(9).

標準化處理:

協調度指數:

綜合評價值:

耦合協調度:

其中Gj是j年份的準則評價值,Hj是j年份準則評價值的標準化處理結果, RIj、REj和EEj分別是房地產業、區域經濟和生態環境準則層在j年份的準則評價值,Xj和Yj分別是j年份的協調度指數和綜合評價值,Zj是j年份的耦合協調度,α、β和γ表示待定系數, 這里取.

3 實證分析結果

3.1 現狀評價結果

(1) 房地產業

經由熵權法確定權重、均值法無量綱化處理的房地產業現狀評價結果如圖1 所示.信陽市房地產業準則呈現出上升趨勢, 尤其是在2013 和2017年上升較為迅速, 但2018年以來的增速逐漸放緩.結合表1和表2 可知: ①房地產投資總額指標的權重為0.1679, 與房地產業準則的相關系數為0.973(皮爾遜相關性,下同), 均值為286.11 億元, 最小和最大值分別為136.08 億元和431.60 億元, 該指標呈現出“先增后減”的波動增長趨勢; ②房地產開發企業個數指標的權重為0.1703, 與房地產業準則的相關系數為0.979, 均值為348.30 個, 最小和最大值分別為202.00 個和586.00 個, 該指標呈現出“穩中有進”的緩慢增長趨勢; ③房地產從業人員數量指標的權重為0.1570, 與房地產業準則的相關系數為0.686, 均值為13987.40 人, 最小和最大值分別為5015.00 人和18629.00 人, 該指標呈現出“總體增長”的快速波動趨勢; ④房屋施工面積指標的權重為0.1456, 與房地產業準則的相關系數為0.878, 均值為2118.51 萬平方米, 最小和最大值分別為1437.70 萬平方米和2784.11萬平方米,該指標呈現出“先增后減”的波動增長趨勢;⑤商品房銷售額指標的權重為0.2024,與房地產業準則的相關系數為0.981,均值為246.54 億元,最小和最大值分別為85.35 億元和473.23 億元,該指標呈現出“總體平穩”的緩慢增長趨勢; ⑥商品房銷售面積指標的權重為0.1569,與房地產業準則的相關系數為0.971,均值為639.75萬平方米,最小和最大值分別為416.89 萬平方米和952.30萬平方米,該指標呈現出“總體增長”的緩慢波動趨勢.

圖1 房地產業現狀評價結果

(2)區域經濟

經由熵權法確定權重、均值法無量綱化處理的區域經濟現狀評價結果如圖2所示.信陽市區域經濟準則呈現出上升趨勢,且2018年以來的增長速度也逐漸加快.結合表1和表2可知:①GDP指標的權重為0.1484,與區域經濟準則的相關系數為0.995,均值為1849.03億元,最小和最大值分別為1091.83億元和2758.47億元,該指標呈現出“平穩較快”的穩步增長趨勢;②人均GDP指標的權重為0.1459,與區域經濟準則的相關系數為0.996,均值為28963.34元/人,最小和最大值分別為17844.00元/人和42641.40元/人,該指標與GDP的增長趨勢接近,但略慢于GDP;③城鎮居民人均可支配收入指標的權重為0.1436,與區域經濟準則的相關系數為0.984,均值為21724.00 元,最小和最大值分別為13348.00元和30425.00元,該指標與人均GDP的增長趨勢接近,但略慢于人均GDP;④工業用電量指標的權重為0.1279,與區域經濟準則的相關系數為0.770,均值為48.98 億千瓦時,最小和最大值分別為43.10億千瓦時和53.15億千瓦時,該指標呈現出“總體持平”的緩慢波動趨勢;⑤固定資產投資額指標的權重為0.1682,與區域經濟準則的相關系數為0.976,均值為1835.69億元,最小和最大值分別為773.31億元和2930.13億元,該指標呈現出“穩中有進”的緩慢增長趨勢;⑥旅游業總收入指標的權重為0.2660,與區域經濟準則的相關系數為0.989,均值為156.06億元,最小和最大值分別為30.18 億元和402.30億元,該指標呈現出“急劇提升”的快速增長趨勢.

圖2 區域經濟現狀評價結果

(3)生態環境

經由熵權法確定權重、均值法無量綱化處理的生態環境現狀評價結果如圖3所示.信陽市生態環境準則呈現出波動趨勢,尤其是在2011和2014年較為顯著,但2015年以來卻呈現出緩慢增長的特點.結合表1和表2可知:①森林覆蓋率指標的權重為0.1594,與生態環境準則的相關系數為0.733,均值為36.17%,最小和最大值分別為34.40%和42.20%,該指標呈現出“總體持平”的緩慢增長趨勢;②公園綠地面積指標的權重為0.1620,與生態環境準則的相關系數為0.725,均值為760.26 公頃,最小和最大值分別為654.00 公頃和896.00 公頃,該指標呈現出“穩中有進”的緩慢增長趨勢;③建成區綠化覆蓋面積指標的權重為0.1657,與生態環境準則的相關系數為0.657,均值為3725.82 公頃,最小和最大值分別為2882.00公頃和4569.08 公頃,該指標呈現出“先快后慢”的緩慢增長趨勢;④全年空氣質量優良天數指標的權重為0.1674,與生態環境準則的相關系數為?0.425,均值為287.00天,最小和最大值分別為218天和354天,該指標呈現出“總體下降”的快速波動趨勢;⑤Ⅰ～ Ⅲ類水質河段長度指標的權重為0.1749,與生態環境準則的相關系數為0.835,均值為945.53千米,最小和最大值分別為571.70千米和1278.00 千米,該指標呈現出“總體下降”的快速波動趨勢;⑥生活垃圾無害化處理率指標的權重為0.1705,與生態環境準則的相關系數為0.989,均值為82.72%,最小和最大值分別為47.71%和100.00%,該指標呈現出“先急后緩”的快速波動趨勢.

圖3 生態環境現狀評價結果

3.2 耦合協調度評價結果

對信陽市房地產業、區域經濟和生態環境準則層的評價結果進行匯總得到圖4.信陽市RI-RE-EE系統的具體各準則的變化呈現出一定的規律性,主要是房地產業和區域經濟準則具有“此消彼長”的增長趨勢,而生態環境準則呈現波動變化且增長速度較緩慢.具體表現為:①房地產業準則在2010—2013年間高于區域經濟準則但低于生態環境準則,在2015—2018年間高于其他準則,但是在2010、2015和2018年與區域經濟準則基本持平,在2019年被區域經濟準則超過; ②區域經濟準則在2010—2017年間一直呈現穩步上升趨勢,但該階段內除個別年份(2015年)外始終不是3 者中數值最高的,直到2018年超過房地產準則并保持到2019年;③生態環境準則在2010—2014年間是3 者中數值最高的,在2015年被房地產業和區域經濟準則雙雙超過后逐漸保持穩定,并在后續年份(2015—2019年)中始終是3者中數值最低的.

圖4 系統評價結果

耦合協調度計算的評價結果如圖5所示.信陽市RI-RE-EE 系統的整體耦合協調度在研究時段內呈現出穩步上升的趨勢,但其增長勢頭具有明顯的階段性.具體表現為:①2010—2014年間的主導因素是生態環境準則,該時段內信陽市生態環境發展水平較高、但房地產業和區域經濟發展水平較低,因此耦合協調度總體表現一般,隨著生態環境發展水平逐漸下降與房地產業和區域經濟發展水平逐漸上升,RI-RE-EE系統的耦合協調度呈現出較快的上升趨勢;②2 015—2017年間的主導因素是房地產業準則,該時段內除2015年外房地產業準則均為3者中最高的,房地產業和區域經濟發展水平都在快速提升但生態環境發展水平基本保持不變,RI-RE-EE系統的耦合協調度呈現出極快的上升趨勢;③2018—2019年間的主導因素是區域經濟準則,該時段內信陽市的區域經濟發展迅猛,尤其是旅游產業的發展為區域經濟增長注入了活力,與此同時房地產業增速放緩、且生態環境發展水平變化不大, RI-RE-EE 系統的耦合協調度呈現出較慢的上升趨勢.

圖5 耦合協調度評價結果

4 結束語

本文在構建房地產業—區域經濟—生態環境(RI-RE-EE)耦合協調系統的基礎上, 采用熵權法和協調度模型對2010—2019年信陽市RI-RE-EE 耦合協調度進行實證研究, 并獲得以下結論.

(1)信陽市房地產業和區域經濟發展水平均呈現出“此消彼長”的上升趨勢, 但生態環境發展水平呈現出波動變化且增長速度較緩慢.①信陽市房地產業準則呈現出上升趨勢.2013、2017年尤為顯著, 房地產業的主要指標為商品房銷售額(權重0.2024)、房地產開發企業個數(權重0.1703)和房地產投資總額(權重0.1679), 與其相關性較高的指標仍然是商品房銷售額(系數0.981)、房地產開發企業個數(系數0.979)和房地產投資總額(系數0.973).②信陽市區域經濟準則呈現出上升趨勢.2018年后尤為顯著, 區域經濟的主要指標為旅游業總收入(權重0.2660)和固定資產投資額(權重0.1682), 與其相關性較高的指標為人均GDP(系數0.996)、GDP(系數0.995)和旅游業總收入(系數0.989).③信陽市生態環境準則呈現出波動趨勢.2011、2014年尤為顯著, 2015年后步入緩慢增長階段, 生態環境的主要指標為Ⅰ～ Ⅲ類水質河段長度(權重0.1749)、生活垃圾無害化處理率(權重0.1705)和全年空氣質量優良天數(權重0.1674), 與其相關性較高的指標有生活垃圾無害化處理率(系數0.989)、Ⅰ～ Ⅲ類水質河段長度(系數0.835)和森林覆蓋率(系數0.733).

(2)信陽市RI-RE-EE 系統的耦合協調度呈現出總體增長的趨勢, 但具有明顯的階段性.①RI -RE-EE 系統的主導因素經歷由“生態環境”(2010—2014年)到“房地產業”(2015—2017年)再到“區域經濟”(2018—2019年)的更迭趨勢, 表明信陽市的生態環境發展水平逐漸下降, 且與房地產業和區域經濟發展水平逐漸不相適應.②RI -RE-EE 系統的耦合協調度值經歷由“較快”(2010—2014年)到“極快”(2015—2017年)再到“較慢”(2018—2019年)的上升趨勢, 表明信陽市的房地產業和區域經濟發展為RI-RE-EE 系統的發展提供了“驅動力”, 但其生態環境的波動變化及緩慢增長使得RI-RE-EE 系統的后續發展呈現出“頹勢”.

在后續研究中, 將采用更長時期和更大區域的面板數據進行耦合協調關系的實證研究, 并比較RI-RE-EE 系統的時空分異規律, 為我國廣大中小城市的房地產業發展、區域經濟和生態環境建設等工作的開展提供借鑒與參考.