新形勢下房地產企業財務風險問題的探討

江紅輝

一、引言

我國現階段房地產企業面對著巨大的壓力，地價不斷創新高、市場存量大、政策監管嚴，市場競爭異常激烈，在這種環境中，房地產企業的發展不僅受到企業內部因素影響，外部環境因素也占據很大影響。企業要想更好的穩定發展，應認真研究自身企業經營情況，定期進行財務分析，發現財務風險，對財務風險進行預測，采取相應的預防和應對措施。

房地產開發不僅具有項目開發周期長、投資金額大、涉及面廣、投資風險高等特點，特別是近幾年，國家一系列的宏觀調控、銀行貸款受限、住建局對房地產市場監管、限購以及大數據時代的來臨等，使得房地產企業將面臨一系列風險，特別是中小型房地產企業，老板直接參與管理，或由經營管理者管理企業，但管理者只重視工程施工、銷售、追求利潤，對企業財務風險認識較少。有些風險可以通過一些辦法進行彌補，但有些風險是致命的，嚴重影響企業的發展，甚至會出現爛尾樓，導致企業破產，因此企業管理者必須重視起來。

二、房地產企業財務風險的認識

（一）項目投資帶來的財務風險

首先，房地產企業項目投資受國家政策影響較大。近十幾年來，房地產行業快速發展，推動我國經濟增長，已然成為我國經濟支柱。但市場監管不到位，炒房、捂盤、虛假宣傳、爛尾樓等現象，房價、地價不斷攀升，國家為了使房地產行業健康平穩發展，使房地產市場走向規范化，加大了市場監管力度，陸續出臺一系列限購、限價、限貸等各種市場監管政策，一再強調“房住不炒”原則。這些政策直接影響房地產企業銷售、資金回籠、貸款難、貸款成本高等風險。

其次，房地產企業項目投資還受開發產品定位影響。如今的房地產行業仍處于低迷狀態，面臨著激烈的市場競爭環境。如果前期沒有進行市場調研，不了解當地市場客戶需求，隨意設計戶型、面積，對開發的產品沒有很好定位，客戶不認同，房賣不出去，資金難以回收，企業面臨的風險是巨大的。

（二）資金風險

資金是企業的血液，房地產企業又是一個資金密集行業，在當前環境下，房地產企業資金風險存在：資金占用大；開發周期長；資金收回受到市場行情、資金監管、銀行按揭、公積金貸款放款政策等各種因素影響；融資難、成本高、風險大。企業從前期取得土地、開發建設、資金收回、房屋交付這一過程中，每個環節都會涉及資金，資金一旦出現問題后果不堪設想。近年來，多少企業因為資金斷裂而破產比比皆是。

（三）合同帶來的財務風險

在房地產項目開發過程會涉及很多各種類型的合同，合同內容如何約定，不僅會影響企業的稅收，還會給企業帶來財務和法律風險。

例如：房地產企業建安合同，涉及金額上億，營改增前與營改增后簽定合同金額對于印花稅有很大區別，營改增前只能一種金額簽定，但營改增后，可將合同金額分別簽定，即不含稅金額、增值稅金額。如果分別簽定則增值稅部分不用做為印花稅計稅依據。

例如：簽定采購合同，對方企業的工商信息、經營范圍、信用情況；是小規模納稅人企業，還是一般納稅人企業；合同約定普通發票還是專用發票；特別是涉及混合銷售行為時，約定開具的發票的稅點是否符合規定等等。

例如：銷售合同，開發的住宅商品是普裝/簡裝，還是精裝，裝修是贈送還是單獨銷售；車位銷售是有產權或無產權；車位是贈送還是單獨銷售。

（四）財務管理和稅收風險

1.財務管理風險

房地產企業從項目籌建到竣工交房，再到稅收清算，幾乎所有環節都涉及財務管理，財務是企業的核心，房地產企業由于投資規模大、建設周期長、專業性強、投資風險大、收益高等特點。財務管理涉及預算、籌資、投資、營運資金、成本、收入與分配、財務分析管理，企業提高財務管理，不僅可以提高企業效益，還可以有效降低財務風險，因此財務管理對房地產企業的重要性可想而知。

2.稅收風險

在現行的經濟環境下，大數據時代的來臨，金稅三期、金稅四期不斷推出，財務報表數據的異常，會直接出現稅務預警，增加稅務檢查概率，增加了企業財務風險。房地產企業涉及稅種較多、計算復雜、涉稅金額大。財務人員需要熟悉稅收政策，不同的計算方法，涉及的應稅金額動輒成百上千萬，另外還需要財務人員根據企業自身狀況進行前期合理稅收籌劃，降低企業稅收風險。

另外，根據BIG網站信息，印度尼西亞早在2013年之前，就意識到了多規合一的重要性，執行了“一張圖”政策，計劃到2019年底全面實現“一張圖”的標準化目標。該政策從基礎圖、林業用圖、空間規劃圖等方面對1∶50 000地圖首先進行多規合一，以服務于土地出讓和基礎設施建設等方面的工作，這一工作比我國大部分省區開展得都早。在印度尼西亞，這項工作的直接負責人是印度尼西亞總統和副總統，相關部委的部長、各省的省長、相關市的市長等直接領導人參與，這一點也是我國在開展這類工作時值得借鑒和學習的。

三、房地產企業財務風險出現問題的原因

（一）企業管理者缺乏財務風險意識

一個企業經營發展如何，企業管理者起著決定性的作用。企業管理者需要有先進的管理理念、企業長期發展的方向與目標，以及具有企業財務風險意識。

目前，一些房地產企業管理者重心在于拿地、銷售、利潤，沒有意識到企業經營中潛在的財務風險，在經營過程中問題暴露出來，有些問題可以采取后期補救，但有些問題是致命的，例如資金風險，嚴重情況下將直接導致企業破產。

（二）企業管理體系不健全

房地產企業的一個開發項目，涉及多個環節，每個環節都息息相關，企業在設置管理體系中，應充分考慮部門之間的聯系與銜接；在設置制度中，要明確職權分工，明確責任人，要有相應的制衡機制；同時還要有一定的激勵政策，使企業員工保持激情上進，團結互助，避免出現事不關己高高掛起的局面。只有上下齊心，才是企業長遠發展方向。

（三）企業財務管理人員專業水平有限

隨著社會經濟的迅速發展，傳統的財務管理模式已經難以適應，不能單一的根據票據記賬，應從企業整體出發，重心轉向財務管理、財務分析。從預測業務發生起，到業務發生中，預測潛在的財務風險、怎樣規避財務風險以及財務風險發生時如何處理，使企業的損失降到最低。因此，房地產企業的財務管理人員，不僅需要有一定的從事房地產開發財務管理工作經驗，還需要有專業的財務、稅務和法律知識，在工作中也要不斷學習和研究國家政策和稅收文件，引進先進的管理模式。財務人員要不斷學習專業知識，從而提高財務人員的業務能力。

四、如何對房地產企業財務風險防控

（一）項目投資的前期調研工作做足

房地產企業受國家政策影響較大，企業不僅要關注國家政策，還要對地方政策了解和研究。

在項目投資決策前，應根據當地城市人口規模、人均消費、風俗習慣等進行市場調研、選址、產品定位。企業開發的是普通住宅，還是非普通住宅；交付標準是毛坯、精裝、還是簡裝。隨著我國的老齡化越來越大，國家大力支持養老產業，各種國家補貼、稅收政策優惠，養老地產也紛紛出現。開發的產品定位很重要，其不僅影響后期銷售、資金回籠，而且在稅收方面也影響很大，例如土地增值稅，普通住宅與非普通住宅土地增值稅稅收優惠區別，在戶型設計上應考慮這一點。

因此，企業應根據企業自身情況，進行前期市場調研、合理定位開發產品、項目評估、預測投資風險、減少財務風險、敏銳的判斷方向、把握投資機會、使企業成功完成一個項目投資。

（二）加強資金管理

房地產企業在項目開發過程中，需要大量的資金投入，在近年來國家經濟環境及宏觀調控下，貸款政策收緊，房地產企業面臨籌資困難。為了企業運行，不惜民間借貸，高額的融資費用，使企業面臨巨大的籌資風險。

其次，房地產企業應拓寬融資渠道。雖然融資渠道有多種，但在現在的經濟環境中，房地產企業融資渠道少，特別是中小型房地產企業，融資道路困難重重，民間借貸成為中小型房地產企業所選的融資方式。另外，企業也可以借助商業信用，延期付款，補充企業短期資金需求。

最后，房地產企業應加強日常管理，要有良好的營銷策略和方案，迅速回籠資金，提高資金利用率，加快存貨周轉。工程方面也要加強管理，提高工程進度，按工程進度節點，解除工程監管資金。

（三）加強合同管理

房地產企業在項目開發過程中，會涉及設計勘察、監理、建筑施工、園林景觀、材料采購、銷售不動產、銷售代理、廣告、租賃等合同，因此涉及多個行業，不同行業、不同的企業規模涉及的稅率也不相同，尤其是營改增后，專票與普票、小規模企業與一般納稅人企業對房地產企業增值稅影響更為重要。

房地產企業應建立完整的合同審批流程，合同審批過程中應涉及工程部、采購部、銷售部、法務部、財務部等，應對供應方或施工方的履行能力、財務風險進行評估和預測，避免由于供應方或施工方出現特殊經營狀況，造成發票不能開具，嚴重影響房地產企業成本核算、土地增值稅清算。

房地產企業應按合同內容進行分類，建立合同臺賬，登記對方單位信息、合同金額、結算/決算金額、付款情況、發票情況等信息。便于后期財務在付款過程中的審核與監督，能夠使房地產企業減少合同的簽訂，以及合同在履行過程帶來的風險。

（四）加強財務管理，避免稅收風險

房地產行業是我國國民經濟中重要的經濟支柱，推動著我國的經濟的發展，同時，房地產行業稅收在我國的財政收入中也占據相當大比重，因此，房地產企業也就成本為稅務機關的重點稅源企業。國家稅務總局出臺了《關于轉變稅收征管方式提高稅收征管效能的指導意見》（稅總發[2017]45 號），該意見中明確提到，從經驗管理朝著大數據管理方向轉變。目前的金稅三期，通過財務報表、開票系統、納稅申報表等進行數據比對，異常數據的企業出現預警提示，從而引起稅務檢查，給企業帶來一定的稅收風險。通過加強財務管理，不僅能夠提高工作效率，給企業帶一定的效益，還能夠有效降低企業稅收風險。

房地產行業稅收風險存在于房地產開發整個過程的各個環節中，不同的房地產項目可能存在不同種類的稅收風險。房地產企業應根據本企業的具體情況進行財務管理、設定財務管理體系。

第一，建立全面預算管理，根據企業的戰略目標來制定具體計劃，將具體計劃轉化為數據，通過各部門提供的預測收入、成本、費用數據，完成預測財務報表、預算各種稅收情況，計算稅負率。深入研究預測的收入、成本、費用等數據，對各種預測稅金進行合理稅收籌劃，以及對稅收風險進行有效識別、評估，并采取相應的措施和控制，最后還要對稅收風險進行管理，制定相應的管理機制。房地產企業涉及的稅種并非為獨立性的，各種稅種之間是相互關聯的，在財務報表、納稅申報表、發票開發系統等數據申報時，應考慮其之間的關聯性，避免出現一些也可避免的稅收風險，引起稅務稽查。

第二，發票管理也是財務管理中容易引起的稅收風險之一。首先，對外開出的銷售房屋發票，在未達到收入確認條件之前與達到收入確認條件時，發票應該如何開具，如何避免出現稅收風險；其次，對外取得的發票，特別營改增之后，對方企業的經營規模、專票還是普票、簽定的合同具體內容是否涉及混合銷售、以及因新冠疫情帶來的原因，造成對方開具的發票成為無效發票，給企業造成稅務風險。因此，發票管理要引起財務管理人員的重視，合同審核、付款審核都需要認真考慮，取得發票開具內容、稅率等是否符合規定。

（五）進行財務分析

房地產企業的財務分析是企業對在開發過程中形成的財務數據進行系統分析。通過房地產企業財務報表，不僅能夠反映出企業償債能力、營運能力、盈利能力，還能揭示企業財務狀況方面潛在的問題及風險。

房地產行業由于開發周期長，房款收取時點與確認收入時點不同，造成房地產企業具有資產負債率高的特點，企業在進行財務分析時，應充分考慮行業的特殊性、企業自身情況及其他客觀因素，具體分析各項財務指標，這樣的分析結果才具有可研究性。通過分析預測財務風險，及早采取應對措施，提高企業抗風險能力，使企業損失降到最低。

（六）建立相應的風險預警機制

房地產企業屬于高風險行業，同時也是高收益行業，因此企業管理者應有一定的風險防范意識，企業應建立相應的風險預警機制，通過風險預警機制來幫助企業建立風險控制制度，建立風險防火墻。

在風險控制制度實施過程中，落實到位，要有相應的監督和考核，發現風險控制制度缺陷時，要不斷完善風險控制制度。只有構建有效的風險預警機制，才能及時識別出風險，對風險進行監控并采取有效措施，事后對風險數據及資料進行整理并且分析，避免類似風險出現。

五、結束語

在如今經濟環境下，政策的制約，使得房地產行業面臨著巨大壓力和風險，恒大地產資金鏈斷裂的消息報出，說明企業管理有問題，問題不是一天出現的，是積累而成。房地產行業暴力時代早已經過去，不是隨便圈一塊地就能“搶售一空”，如何在當下激烈的競爭環境中，占得一席之地，使企業做大做強，企業應從自身管理角度出發，做到知己知彼，百戰不殆，企業要與時俱進，跟上時代的腳步。