房地產企業稅務內部控制研究

楊鳳彬

一、引言

房地產企業具有資金密集型高、開發周期長的特點，因此在征稅上有其特殊性，即房地產企業的繳稅總額很大。而且需要預繳企業所得稅、增值稅和土地增值稅。隨著國家對房地產企業的調控，房地產項目的利潤空間不斷被壓縮，項目能否盈利，各種稅金的繳納數額成了關鍵的因素。在符合稅法規定的前提下，做好稅收籌劃工作，加強稅務管理。關鍵是要建立稅務內部控制體系，房地產企業的稅務內部控制的建立和實施能夠有效解決稅務問題，目前我國房地產企業稅務管理存在很大的漏洞，稅務內部控制的建立和實施過程中存在種種缺陷，因此房地產企業必須建立和健全稅務內部控制并保證有效實施。

二、企業稅務內部控制概述

（一）稅務內部控制的概念。內部控制是由企業董事會、監事、經理層和全體員工共同實施的旨在實現控制目標的過程。建立和完善內部控制規范體系，可以提高企業的抵抗風險能力和管理水平。稅務內部控制作為企業內部控制的主要組成部分，是指企業在生產經營過程中面臨的各種稅務問題進行專項管理活動，將稅務風險降低至可承受的范圍內，企業承擔合理的稅賦，保持企業經濟效益的不斷提高。

（二）稅務內部控制的目標。稅務內部控制的最高目標是通過稅務籌劃，在符合稅法規定的前提下，使項目公司承擔合理的稅負，實現公司利潤最大化。具體的目標包括日常的按期準確申報繳納；對具體稅種的處理要符合稅法的規定；日常合同簽訂等經營活動要考慮是否額外增加稅收；對稅務的賬務處理符合公司的會計制度；稅務資料的管理和保存留檔，便于以后查閱。

（三）稅務內部控制的五因素。一是環境因素。房地產企業應當采取適當的措施，營造一個良好的稅務環境，這是稅務內部控制最主要的因素，也是建立稅務內部控制體系的前提，主要包括稅務相關部門設置及稅務人員的權責分配、人力資源政策、文化建設等。稅務人員在這種環境下根據制度流程工作，發揮主觀能動性，認真完成工作。二是風險評估因素。稅務人員應該根據內外部信息和周邊環境及時識別企業面臨的風險，尤其是與房地產企業內部控制相關的風險，并根據風險對企業的不同后果劃分不同的風險類型，據此采取不同的策略。風險評估主要包括目標設定、風險識別、風險分析和風險應對。三是控制活動因素。房地產企業根據不同的風險制定具體的控制活動，通過這些具體的控制活動能夠降低稅務風險。具體的控制活動包括崗位分離制度、授權審批制度和績效考評控制等。四是信息溝通要素。房地產企業在項目管理過程中，需要收集內外部的信息，及時對相關稅務信息進行分析，建立信息共享平臺，使稅務信息能夠在各部門之間自由流通。五是監督因素。房地產企業應該對稅務內部控制的建設和實施情況組織人員定期檢查，及時發現問題，不但要建立完善的稅務內部控制還要保證稅務內部控制的有效實施，重大的稅務內部控制缺陷應當形成書面報告上報管理層，及時改進。

（四）稅務內部控制的層面。稅務內部控制主要分為企業層面控制和業務層面的控制兩個方面。企業層面的控制是從稅務內部控制的五要素出發，從宏觀層面分析與內部控制環境因素、風險評估因素、控制活動因素、信息溝通和監督因素相關的控制。業務層面的控制，是指在房地產開發的不同階段，根據不同的稅務問題采取具體的措施實施的控制。

三、我國房地產企業稅務內部控制面臨的問題

（一）企業層面上房地產企業稅務內部控制缺陷。1.稅務內部控制環境急需改善。首先，管理層對稅務問題不重視。管理層一般認為稅務問題是財務部門的主要工作，對企業的生產經營影響不大，尤其一些房地產的國有企業管理層，認為國有企業的利潤都是國家的，而稅收也是上繳國家，因此對稅務工作不重視。實際上因為房地產企業是資金密集型行業，稅款一般金額都比較大，對企業影響很大。其次，崗位職責劃分不明。房地產企業由于其行業的特殊性，一般是一個項目成立一個單獨的公司，部分房地產公司并沒有專門的稅務崗位，職責不明確，一般都是財務人員兼任，甚至有些都不是財務人員，而這部分兼任人員對稅務知識并不是很精通，很容易產生稅務風險。最后，稅務專業人員缺失。房地產企業的開發模式一般是在不同的地域設置不同的項目公司，每個項目公司一般都是獨立的法人資格，而項目公司的人員配置有限，一般一個項目配置一個出納和會計，在財務經理的帶領下工作，因此也就沒有專門稅務人員處理稅務問題，同時對稅務工作不夠重視，忽略了優秀人才的引進，進一步加大了稅務風險的產生。2.稅務風險評估體系缺失或者不健全。房地產企業的稅務風險評估體系并沒有有效的建立起來。某些房地產企業沒有設定目標，或者稅務內部控制的目標設定不準確，僅僅停留在稅務申報和稅款繳納，缺少稅務籌劃；在風險識別方面，某些房地產企業不能有效的識別出各種稅務風險，對稅務風險的種類分析過于單一，影響企業的可持續發展；在稅務風險分析時，對風險的類別以及各種風險的影響結果分析不到位；在稅務風險應對方面，某些房地產企業不能認識到一些稅務風險對企業造成的嚴重后果，針對風險所采取的措施并不能降低相關風險，應對措施無效。3.稅務內部控制活動無法按照制度落實。提高企業的稅務管理水平關鍵是按照制度建立完善的稅務內部控制活動。不同的控制活動可以解決不同的稅務問題，防范不同的風險。房地產企業一般一個項目成立一個獨立的子公司，稅務人員對稅務工作的處理只是按照以往的經驗操作，并沒有具體的制度和流程。造成稅額繳納的錯誤，產生稅務風險。另外，稅務人員進行稅務申報并沒有相關的審核程序，填報完畢直接申報，缺少復核；稅務資料的保管工作混亂，沒有建立起完整的稅務申報臺賬，保留相關稅務資料，有關的稅務活動開展困難。4.稅務信息溝通不暢。房地產企業中，信息溝通是非常重要的一個環節，稅務信息也不例外，稅務信息溝通首先在各個內部部門之間溝通不暢，會造成各個稅種例如土地增值稅和增值稅等稅款的繳納存在多繳納的現象，各個部門不交換信息，相關稅務人員無法了解項目的整體情況，也就無法做好稅務籌劃工作。其次，稅收政策每年都在發生著變化，相關稅務人員如果不及時學習就會造成掌握的信息滯后，存在稅務風險。最后，房地產公司因為在不同的地域具體的稅務政策執行有很大的差異，稅務人員沒有及時和當地的稅務機關溝通，也會產生稅務風險。5.缺乏監督與評價制度。房地產企業沒有定期或者不定期對稅務活動開展自查，長期存在稅務風險隱患無法發現，直到稅務機關進行稽查，最后補繳大量的稅款和滯納金。另外，沒有建立稅務內部績效考評制度，干好干壞一個樣，不能調動稅務人員的熱情。

（二）業務層面上房地產企業面臨的稅務問題。1.項目獲取階段。房地產項目的開發過程，是一個前期投入金額比較大、開發周期比較長的過程，由于周轉時間和金額的影響，往往是稅務檢查的重點，公司在和當地政府談判獲取項目時，這種拿地方式會有種種的問題，前期的拆遷成本能否計入土增稅的成本存在很大的爭議，因此需要在前期就準備好相關的文件，保留好相關資料，在前期做好稅務籌劃。2.開發建設階段。房地產開發過程中，涉及到大量的人力、財力和物力，房地產公司除了簽訂總包合同和各個分包合同外，還會和材料供應商簽訂購銷合同，在眾多的合同簽訂過程中，雙方要明確彼此的責任，遵守相關的法律，對相關票據及時入賬，增值稅票及時認證。3.銷售過程階段。房地產公司在銷售過程中面臨的稅務問題更多。因為行業的特殊性，房地產公司需要在銷售階段預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅，而由于目前在限房價限地價的情況下，造成房地產項目的利潤很有限，增值稅和企業所得稅在預繳階段會多繳納很多，造成房地產企業的稅負增加。其次還需要繳納印花稅、房產稅和土地使用稅等，需要相關稅務人員反復核對，減少稅務問題。4.項目清算階段。房地產項目公司清算時，土地增值稅清算是一個繁瑣的工程，需要各個相關部門的配合。稅務人員要歸集到全部成本，防止成本遺漏，及時獲取相關票據。同時，如果項目公司利潤有限甚至虧損，之前多預繳的企業所得稅和增值稅的退稅問題也凸顯出來。

四、房地產企業提高稅務內部控制的建議

（一）改善房地產企業稅務內部控制環境。1.樹立正確的內部控制意識。企業管理者應該具有大局觀，強化稅務風險意識，稅務工作做到全員參與，而不僅僅是財務部甚至是稅務工作人員的責任。稅務內部控制的建立需要房地產公司各個部門的共同配合。做到領導重視，全員參與。以土增稅為例，土增稅的預繳到清算貫穿于項目的始末，土增稅的控制管理需要公司銷售部門、財務部門、工程部門和成本部門等各個部門的共同參與才能完成，最終實現土增稅的稅負最低。2.明確劃分崗位職責權限。房地產企業在達到一定規模后，應該設置專門的稅務崗位，明確責任以及崗位職責，除了日常稅務申報和繳納，還要進行全局的稅務籌劃，做到責任明確，有責可究，有功可獎。3.引進人才或者加強稅務人員培訓。企業稅務內部控制的建立，必須要有專業的人才，人才是企業發展的第一生產力。應該致力于吸引、發展和留住優秀的專業稅務人才，企業才能夠快速發展，在實際工作中，稅務人員要相互學習或者定期培訓，對最新的稅務政策要及時掌握，吃透政策并采取具體的措施應對，完成稅務工作。

（二）建立健全房地產企業稅務風險評估機制。房地產企業應當全面收集內外部相關信息，通過風險識別、風險分析、風險評價等步驟，分析出房地產企業有哪些稅務風險，根據風險的發生的可能性和對企業的危害性排序，確定稅務風險管理的優先等級，從而制定出相應的策略。房地產企業應該不定期組織稅務的風險評估工作，風險評估工作可以多部門共同參與。為了提高風險評估的準確性，可以聘請中介組織協助。

（三）稅務內部控制活動的完善。房地產企業要按照制定好的流程開展稅務工作，按照會計準則和相關政策進行會計處理，按照稅法規定及時足額繳納稅款。同時，房地產行業幾乎涉及到稅法規定的各個稅種，甚至還有土地增值稅等獨特的稅種，所以稅務人員一定要把握好具體的操作方法，使得采取的控制活動能夠降低稅務風險。

（四）提高稅務信息的溝通能力。稅務信息應該在項目公司內部不同部門、總公司與項目公司之間共享，同時要加強和當地稅務機關的溝通。稅務信息首先要在項目公司內部各個部門之間能夠有效傳遞，使得稅務人員能夠對單個項目的整體盈虧情況、工程進度情況有詳細的了解，這樣才能對項目的整體稅務籌劃有具體的方案，使項目公司承擔合理的稅費。其次，房地產企業應該綜合利用網絡建立溝通交流平臺，例如設置小程序發布最新的稅務政策，相關稅務人員能夠及時交流信息，對各種稅務活動中遇到的問題群言群策，找出最好的解決辦法。相關稅務人員能夠避免犯同樣的錯誤，遇到同樣的問題有更好的解決方法。最后，稅務人員應該實時與稅務機關保持良好的溝通，及時了解最新的政策，房地產企業由于其地域的影響，針對同一稅種各地執行的具體政策不同，這就需要及時和稅務機關溝通，采取的稅務方法符合當地稅務的規定。

（五）完善稅務內部監督及考評機制。房地產企業應該建立稅務內部監督機制。對具體稅務工作應當采取日常檢查和專項檢查相結合，確保內部控制不但設計有效還要運行有效，及時改進發現的稅務內部控制缺陷。房地產企業還要定期對稅務工作進行內部審計，檢查是否有多繳稅款的現象，給企業造成損失；同時對某些稅種是否有少繳的現象，給企業納稅形象產生影響。房地產企業應該建立稅務績效考評制度，將稅務目標與個人績效掛鉤，對于完成稅務目標的、甚至超額完成稅收籌劃的應該獎勵，對于給企業造成損失的進行懲罰。只有獎懲結合，才能提高稅務人員工作的積極性，更有利于稅務工作的高質量完成，降低稅務風險。

（六）具體業務活動中內部控制需要采取的措施。首先，房地產企業應該建立規范的稅務管理制度，規定各項涉稅會計事務的處理流程，明確崗位職責和權限，稅務人員要遵守相關的稅務制度，確保稅務人員按照規范的流程和制度進行稅務工作。其次，針對具體的稅務活動，實施雙向檢查和互相復核，不同人員相互監督，保證稅款繳納的及時準確；完善納稅的繳納程序，可以聘請中介進行制度流程設置；對具體的稅種設置操作手冊，例如土增稅如何清算，企業所得稅如何預繳，增值稅留抵如何退回等等。再次，房地產企業應該定期組織培訓學習，掌握最新的稅收政策，提高責任意識，確保準確無誤。企業在項目建立初期要積極做好資料的管理，如日常的稅收申報報表、資料的整理和裝訂、便于查閱。最后針對特殊事項可以聘請中介組織提供更準確的信息，企業所得稅的匯算清繳，土增稅的清算，以及項目整體的稅收籌劃。

五、結束語

由此可見，我國房地產企業的稅務內部控制還存在很大的缺陷，不利于房地產企業的健康發展。同時，隨著國家對房地產市場調控的加碼，稅務機關對房地產企業稅收的關注，房地產企業必須重視和加強稅務內部控制管理，進行稅務籌劃，最大限度的提高公司利潤，完善稅務內部控制，促進房地產企業的健康有序發展。