基于多要素整合的老舊小區改造
——以珠海市青竹花園小區改造工程實踐為例

王 婕，華志濤

（珠海市建筑設計院，廣東 珠海 519000）

0 引言

隨著國家城市和經濟的發展，居民對美好生活的需求與城市發展現狀的矛盾越來越突出，老舊小區改造作為城市更新的重要工作內容，有利于控制增量、盤活存量，推動城市發展由外延擴張式向內涵提升式轉變，促進城市和諧集約發展，改善居民的居住條件和生活品質，滿足居民日益增長的美好生活需要，提高群眾獲得感、幸福感和安全感[1]。老舊小區改造通過對建筑、環境等的物質改善，分步驟分階段的逐步實施，對居民的生活、服務、交往等空間更新營造，從而推動城市的健康發展，減少“城市病”。

隨著城市的發展，老舊小區現存的種種問題，使得居民缺乏對社區的歸屬感，物質改造的同時如何重新凝聚居民對社區的感情，必須從更高層次進行更廣泛的科學研究，從地區環境的建設與整治、城鎮的體系、城市的結構與形態、建筑類型等多種途徑綜合探索，并自覺引入多學科的合作[2]，剖析社區居民的深層次心理需求，在改造過程中通過加強居民的工作參與度，目標實現度，來提高小區居民的社區歸屬感，形成社區共識，達到“和諧共生”的目標。

1 改造背景

建筑業是當前不可再生能源的主要消耗者，也是我國“碳達峰、碳中和”行動的減排重要行業，中國工程院相關研究報告提出，改變既有建筑改造和升級換代模式，由大拆大建改為維修和改造，可以大幅降低建材的用量，從而也減少建材生產過程的碳排放。在這樣的背景下，國家越來越重視老舊小區的改造工作，2021年12月14日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、財政部聯合發布了《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》，對城鎮老舊小區改造工作明確了相關衡量標準。

1.1 明確概念

老舊小區這一概念自從2007年至今分階段逐漸明晰（表1）。

表1 老舊小區的概念發展

通過表1分析可以明確以下3點內容：①明確時間年限，將老舊小區的重點劃定為2000年前，即建成時間在20年以上的居住建筑，在一定程度上擴大了老舊小區的改造范圍。②注重環境和居民的改造建設，重點關注了解決失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不完善等問題。③參考居民意愿，強調在改造工作中應以問題為導向，以居民意愿為實施前提，在居民強烈改造意愿的支持下才能順利實施老舊小區改造工作。

1.2 城市現狀

珠海市自改革開放以來進入城市發展期，大量人口的涌入推動了珠海市的居住需求發展，于是在20世紀80—90年代建設了大量的住宅小區，這些小區大都位于城市中心區域，周邊配套設施齊全，生活便利，建筑多采用鋼筋混凝土框架結構，無地下室，無架空層，大都為7層左右的樓房，無電梯，以商品房為主兼有單位房改房混住。隨著城市的不斷擴展，這些小區的原居民大都已經遷移，二手房、租賃房成為老舊小區的主要構成，居民組成較為復雜，對社區沒有歸屬感，公共秩序和社區凝聚力弱。同時，由于老舊小區的配套設施標準低，例如，雨污水系統未進行相應改造或建設，致使大量污水通過雨水管渠直接排入排水渠內，部分排水渠因此變成了臭水渠，造成了嚴重的環境惡化，影響周邊居民的生活環境，不少市民通過不同渠道強烈要求政府整治老舊小區的配套設施，提升小區的居住環境質量，改善老舊小區居住環境。

珠海市作為全國第二批“海綿城市”試點城市，新建建設用地都有嚴格的“海綿城市”控制指標，通過“海綿城市”建設可以有效降低地表雨水的污染，還可以緩解城市雨澇天氣的洪澇和積水問題，然而老舊小區始建之初并未考慮與“海綿城市”相關的措施，因此雨水天氣會造成道路積水，雨水直接排放到市政管網也對市政管網造成一定壓力。老舊小區改造需要對現狀做適當的“海綿城市”改造，提升城市水環境質量的同時，有效減緩雨澇排放壓力。

2020年初的新冠肺炎疫情也暴露出老舊小區在應對應急突發事件時所表現的薄弱能力，此次疫情對小區的公共信息檢測、應急物資儲備、小區出入門禁監管等都提出了較高的要求。這也是為了保障居民大眾的身體健康安全、維護社會穩定的必要方式，老舊小區相對于新建小區在這方面還存在諸多空白，需要在改造過程中進行補救。

2 項目基本情況

珠海市青竹花園小區屬于20世紀90年代建成的住宅小區，經過30年的使用，該小區存在一定的老化現象。作為改造項目，對現有各類施工要素進行解析是制定改造策略的前提。建筑本體、環境現狀、居民構成等不僅是現存空間的物質要素，也在一定程度上反映了人們在精神方面的需求。為此，需要對整個小區的各類要素進行仔細的梳理。

2.1 建筑本體及環境要素

該小區于1992年開始建設，占地面積58 343m2，除了臨近城市干道有部分對外的商業裙房，其余均是6～7層的住宅樓，小區密度較大，中心有一個集中的活動場地，供兒童和老人活動，另有一處建筑作為小區公共室內活動的配套，現作為社區活動中心。小區設有獨立的配電房和垃圾房，小區的排水系統年久失修、雨污混流、部分管道堵塞及污水溢流等問題，嚴重影響小區的雨水污水排放，已不符合城市建設和環境保護的需要。

小區位置在城市中心區域，周邊生活設施齊全，非常方便，對城市居民的吸引力較高，然而小區內部停車位嚴重不足、公共活動空間缺乏、市政設施老化后帶來的消防安全，給水壓力不夠，污水管溝堵塞等問題影響了居民的生活質量。

2.2 居民構成要素

本項目涉及居民711戶，樓棟總數29棟。珠海市作為一個改革開放后發展的城市，小區人員流動性較大，除了原有住戶外，該小區內普遍存在租、轉售現象，小區內的居民人口構成復雜，由于年齡分布、家庭組成、經濟現狀、生活習慣等不同因素的影響，小區居民需求呈現多樣化的特點。在這樣的需求環境基礎下，小區的各類公共事務工作在居民中的實際效果呈兩極分化的現象，對于涉及自身利益的公共事務會引起居民的強烈反彈，而不涉及自身利益的事務則采取不關心的態度，這樣往往難以組織居民參與到公共事務中。

3 設置項目目標

老舊小區環境整治提升工程是珠海市為解決城市“快速發展”過程中遺留的人居環境品質不佳、休閑運動場地不足等問題的創新性實踐，具有投入小、見效快、使用率高、社會效益顯著的特點，深受市民青睞。在建設健康城市、提升城市品質、提高城市治理水平和積累社會資本等方面發揮著重要的作用。從城市環境來看，通過改造后的老舊小區，其市政設施質量得到提升，雨水、污水的排放也能夠從源頭上得到改善，有利于城市水系的改良，提升城市景觀效果。同時，水安全的治理也能有效緩解城市雨澇現象。

本項目以環境整治提升為主要抓手，目標是通過參與規劃的方式，靶向治理老舊小區環境，提升老舊小區公共空間利用率，引導老舊小區治理建設，使老舊小區改造后的成果向可持續方向發展，對提升老舊小區生命力起到支撐作用，并且公共空間的改造與治理也需要適應與城市韌性建設要求，通過改造老舊小區的安全環境，確保老舊小區有能力應對自然災害和突發事件。

4 項目設計工作

老舊小區改造的前期工作是一個核心內容，也是工作過程中耗時最長，參與面最廣的一個工作。通過強化機制建設，組織專家進行現場調研，召開社區改造討論會，充分調動老舊小區居民的參與度。

4.1 機制建設

社區黨委主動牽頭，搭建小區自治組織架構，成立業委會，同時為了對業委會進行有效監督，壯大業委會力量，成立監事會，并安排社區黨委兼職委員2人擔任監事會成員，成立“紅色業委（監事）會”參與老舊小區治理。通過發揮黨員的先鋒模范作用，以健全架構、規范運作、服務小區為目標，探索老舊小區治理新模式。

4.2 開展現場調研

由于設計方對社區了解并不全面，因此在與最了解社區情況的社區黨委書記和居民代表陪同下，進行了多次詳細的現場調研居民走訪。同時，為保持設計者與居民之間有良好的溝通，設計方與居民組建了微信群，形成一個良好的溝通平臺，獲得社區居民的信任，保證后期工作順利進行。

通過調研，分類整理調研結果，提出初步解決意見，形成表格文件，用做下一步工作開展的基礎報告。

4.3 召開社區改造討論會

僅進行現場調研是不足的，還需真正了解社區居民對該社區在“衣、食、住、行”上的需求，收集更廣泛的公眾意見，要向公眾講解規劃工作，踐行“規劃公開、深入基層”的工作理念。通過社區改造討論會（表2和圖1）的模式鼓勵社區居民發表自己對社區改造的意見和建議，確保本次整治能夠落到實處，改善社區居民的生活質量。

圖1 改造討論會關系

表2 討論會工作流程

4.4 建立設計團隊

設計團隊根據首次討論會上居民所提出的意見開展方案設計，并通過社區會議的形式向居民講解本次設計的理念和方法，讓居民直觀了解設計內容。設計團隊收集居民的意見，完善設計方案，使改造能夠真正滿足居民的需求，并開展線上調查，增強居民的社區改造參與意識。

召開初步方案設計第二次討論會，根據征集線上和線下大部分居民意見進行完善的初步方案設計，向居民講解老舊小區改造采用材質鋪裝、植物、空間塑造等。與青竹花園的業主委員會對已修改的方案進行確認，讓設計團隊完成設計方案的最終修改，盡快進入施工階段。

召開社區設計方案表決會（圖2），在公示前組織部分居民及居民代表對本次公示方案設計進行表決，確保公示的設計方案貼合居民的需求，減少公示期間居民對方案的異議，從而保證本次改造能夠按照預期進入施工階段，提高效率，讓居民可以盡早體驗到具有活力、舒適、幸福的“新”社區。在會議上，設計團隊向小區業主及業主委員會成員一一講解方案設計里的細節，包括小區給排水、道路、電力通信、照明、海綿、消防、景觀及韌性社區等內容，讓每位業主都能夠清晰地了解社區改造后社區的居住環境、活動空間等產生的變化。

圖2 表決會流程

5 項目實施階段

經過方案公示，項目進入施工實施階段，這一階段由于各類原因，往往是最容易產生各類矛盾的階段，本項目在這一階段繼續沿用設計團隊的主導作用。

（1）由街道辦、設計團隊及業委會代表在青竹花園黨委黨群服務中心與施工單位聯合召開接頭會，堅持一周一會，做到當周發現的問題當周解決。由于施工階段是落實本項目設計的重要步驟，街道辦、設計團隊及業委會代表都對后期施工十分重視。因此，要做到以下5點工作要求：①施工單位需提前熟悉圖紙，理清設計意圖，與設計團隊、業委會及居民保持緊密聯系。②對施工人員的出入、衣食住行等有明確的管理機制。③針對施工可能存在的問題制定應急措施。④在施工前，需建立預告機制，提前告知居民施工時間、施工內容、注意事項等。⑤保證施工材料的質量，盡可能減少施工對居民日常生活的影響。

（2）施工階段社區規劃師配合施工推進及方案修改。設定監察機制，對施工現狀進行監察，協調現場圍墻改造、雨水立管接雨水花園改定位、中區停車位圖紙調整等內容的工作。在施工過程中及時反饋居民意見并研制相關修改方案，及時與施工方召開工程專題會議。發動社區居民參與施工監督，設立“樓長”巡查制，組建監督設計施工群，同步開展設置線上溝通機制。

6 結語

老舊小區因其居民構成復雜，公共事務組織協調困難，工程施工與居民存在矛盾，因此開展老舊小區改造工作時困難重重。本項目通過搭建社區規劃師+社區居民的共建工作平臺來探索整合解決諸多問題的途徑，組建設計團隊，發動社區居民積極參與老舊小區的改造，改造過程中充分調動居民主動性，實現社區空間營造，提升居民的參與感和歸屬感，培養社區居民形成自治共治意識，將小區的發展作為居民的共同利益，將小區居民凝聚在一起，為小區改造后向可持續發展奠定基礎。

老舊小區的改造要結合社會實際，要想實現環境美好、生活幸福的目標，就要以打造“完整社區”為目的，從微觀角度出發進行社會重組，通過對人的基本關懷，維護社會公平，最終實現和諧社會[3]。老舊小區的改造不僅要重視空間層面的建設，更要強調有效的社區治理，充分發動居民在社區中的作用，創新社區管理服務模式，實現長效建設。