新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究

尹國(guó)兵

摘 要：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然面臨著新的發(fā)展機(jī)遇和創(chuàng)新挑戰(zhàn)，需要通過(guò)系統(tǒng)而全面地認(rèn)真審視問(wèn)題研究、適時(shí)調(diào)整轉(zhuǎn)換企業(yè)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略并正確管控發(fā)展思路，以有效適應(yīng)當(dāng)前新的地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)需求。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在不斷深化加劇，只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中的不足之處進(jìn)行不斷完善，才會(huì)更有可能在眾多行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。鑒于此，本文主要對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;成本控制

中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，開(kāi)啟了大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的新一輪企業(yè)改革序幕，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部面臨洗牌，一批管理落后、收益率不強(qiáng)的企業(yè)將逐步被淘汰。如何找準(zhǔn)企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的空間，只有向管理要利潤(rùn)，加強(qiáng)成本管理，開(kāi)源節(jié)流。成本管理是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，成本控制好的企業(yè)具有顯著競(jìng)爭(zhēng)力和抗壓本領(lǐng)。因此，加強(qiáng)成本控制管理的研究、做好成本控制對(duì)策是當(dāng)代房產(chǎn)企業(yè)管理中十分重要的工作。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制理論概述

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制概念界定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品成本一般是泛指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所可能發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，從企業(yè)財(cái)務(wù)管理角度劃分，這些開(kāi)發(fā)成本可分為：使用土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、房屋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本等。而在費(fèi)用核算上又可劃分為：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接預(yù)收費(fèi)（主要包括項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、前期建設(shè)工程費(fèi)、基礎(chǔ)配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)、建筑安裝后期工程費(fèi)、公共配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)）和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（主要包括項(xiàng)目管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及預(yù)備費(fèi)等）。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本概念與特征

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本前期控制管理是土地開(kāi)發(fā)商對(duì)土地開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目前期投資的有效成本控制，是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)內(nèi)容的主要成本組成環(huán)節(jié)部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本主要指的是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)、銷(xiāo)售服務(wù)過(guò)程中所需要花費(fèi)的全部經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和項(xiàng)目銷(xiāo)售服務(wù)成本。開(kāi)發(fā)成本一般是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的主要成本，包括土地使用費(fèi)用、前期基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑安裝施工費(fèi)用、基礎(chǔ)配套設(shè)施搭建費(fèi)用、公共配套服務(wù)設(shè)施搭建費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（包括財(cái)務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)）等;開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)成本一般是泛指商業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)有可能發(fā)生的一切費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的主要作用

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加之隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深化改革，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將帶來(lái)較大市場(chǎng)挑戰(zhàn)。通過(guò)有效控制開(kāi)發(fā)成本就已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何占領(lǐng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制高點(diǎn)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)主要是基于銷(xiāo)售收入與利潤(rùn)成本費(fèi)用的差額。目前，我國(guó)正通過(guò)多種控制手段來(lái)有效控制土地市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能通過(guò)進(jìn)行銷(xiāo)售收入控制來(lái)直接實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)效益，成本上的控制就已經(jīng)成為了最有效的一種選擇房?jī)r(jià)途徑。有效的經(jīng)營(yíng)成本管理控制體系可以為幫助企業(yè)有效減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用管理支出，因而為幫助企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益上升提供重要成本保證。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問(wèn)題

目前中國(guó)大量房地產(chǎn)企業(yè)都具有優(yōu)秀的市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、成熟的企業(yè)運(yùn)作模式，但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍有部份企業(yè)顯露出不足，主要有以下幾方面：

（1）企業(yè)成本控制管理理念有缺陷。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是動(dòng)態(tài)管理，必須將成本控制貫穿于各個(gè)階段以利于實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，不是單方面控制某一費(fèi)用，對(duì)市場(chǎng)情況的把握、宏觀形勢(shì)的分析稍有差池，就會(huì)導(dǎo)致投資策略失誤，使項(xiàng)目失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法老化，缺少科學(xué)性、合理性和嚴(yán)肅性;或成本控制理論的學(xué)習(xí)多局限在直接成本環(huán)節(jié)，沒(méi)有對(duì)企業(yè)運(yùn)行環(huán)節(jié)展開(kāi)成本控制，沒(méi)有定期及時(shí)研究國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策。如L房地產(chǎn)企業(yè)到一個(gè)三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商品房，單方面地利用加大單體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量來(lái)縮減產(chǎn)品單位成本，造成單體樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)一年后房屋空置率仍高達(dá)30%。之所以出現(xiàn)這種情況是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制缺乏市場(chǎng)理念，未調(diào)查準(zhǔn)確的市場(chǎng)需求信息致使成本控制決策出現(xiàn)失誤，銷(xiāo)售不暢，投資回收期變長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本增加，利潤(rùn)減少。

（2）企業(yè)內(nèi)部控制體系不完善。內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的核心內(nèi)容之一，對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展起到控制作用，有《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》指導(dǎo)性文件，而仍有部份企業(yè)內(nèi)控體系不完善。

（3）未建立嚴(yán)格的目標(biāo)成本體系。目標(biāo)成本是項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的依據(jù)，是編制各環(huán)節(jié)責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)參考，目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度處于動(dòng)態(tài)調(diào)整中，每一階段目標(biāo)成本原則不會(huì)超過(guò)上一階段的成本。但有的企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本管理體系不落實(shí)，沒(méi)有形成管理環(huán)節(jié)上各履其職、各擔(dān)其責(zé)、互相制約的工作機(jī)制。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的組織計(jì)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)事先對(duì)施工企業(yè)的項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和施工方案進(jìn)行審查。具體內(nèi)容主要包括施工項(xiàng)目組織、施工設(shè)備基本情況、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案分析、施工進(jìn)度監(jiān)督管理實(shí)施方案等。必要時(shí)，甚至可以在工期上對(duì)其他產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行優(yōu)化，達(dá)到產(chǎn)品投資、質(zhì)量和工期的良好平衡。要求建設(shè)工程施工管理單位做好定期進(jìn)度監(jiān)督管理工作，對(duì)建設(shè)工程施工前期進(jìn)度情況要按工程計(jì)劃執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)實(shí)際工期與計(jì)劃工期偏差較大時(shí)要及時(shí)提出整改措施。在確保施工安全同時(shí)又可以保障施工質(zhì)量的情況下，可以對(duì)施工工期進(jìn)行壓縮，以此來(lái)降低建筑的工程造價(jià)。但在此過(guò)程中要記住不可以過(guò)于刻意追求短的生產(chǎn)準(zhǔn)備期和工期，否則會(huì)修改施工方案，導(dǎo)致需要投入大量的人力、物力和財(cái)力。對(duì)于建筑設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，施工設(shè)計(jì)過(guò)程中也應(yīng)該井然有序，設(shè)計(jì)不能成為過(guò)于缺乏形式化的一種設(shè)計(jì)東西。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的投資決策

良好的成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的重要前提。投資決策階段，就已經(jīng)是一個(gè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理的開(kāi)始，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，在對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅用地項(xiàng)目建設(shè)土地進(jìn)行土地投資時(shí)，利用預(yù)算和住宅項(xiàng)目建設(shè)可行性評(píng)價(jià)研究結(jié)果分析后，購(gòu)買(mǎi)者就能得到一塊性?xún)r(jià)比很高的優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目土地，對(duì)于之后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程都可說(shuō)是事半功倍的。拿地交易過(guò)程中要涉及的因素影響拿地因素很多：其中包括實(shí)際土地價(jià)格、地理優(yōu)勢(shì)位置、購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)機(jī)等。通過(guò)各房產(chǎn)行業(yè)不同方面的財(cái)務(wù)信息收集渠道，準(zhǔn)確地及時(shí)獲得您在所有土地銷(xiāo)售買(mǎi)賣(mài)價(jià)格區(qū)間內(nèi)，所要提供銷(xiāo)售住房產(chǎn)品的所有土地的銷(xiāo)售價(jià)及其買(mǎi)賣(mài)價(jià)格區(qū)間、成本、利潤(rùn)等民營(yíng)房產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)與非民營(yíng)房產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息相關(guān)性的信息。用整個(gè)過(guò)程土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程運(yùn)營(yíng)整個(gè)過(guò)程的總實(shí)際成本，即房?jī)r(jià)，減去整個(gè)過(guò)程目標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)的凈利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)商的過(guò)程運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅收倒來(lái)計(jì)算出整個(gè)過(guò)程土地的開(kāi)發(fā)實(shí)際成本和總價(jià)值這個(gè)區(qū)間，最后我們可以得到做出性?xún)r(jià)比最高的一個(gè)土地開(kāi)發(fā)選擇。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)算

通過(guò)明確規(guī)定工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目預(yù)算成本上限的多種方式對(duì)設(shè)計(jì)成本情況進(jìn)行一個(gè)初步預(yù)算控制。在合理安排企業(yè)設(shè)計(jì)方案的同時(shí)也需要考慮到自身所屬企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平與專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平，切忌眼高手低。對(duì)于每個(gè)運(yùn)輸單位成本都必須要嚴(yán)格進(jìn)行合理化的控制：運(yùn)輸設(shè)備和維修施工線(xiàn)在材料的數(shù)量選取上，做到盡量經(jīng)濟(jì)可靠，避免大量使用一些需要大量增加維修零件費(fèi)用及較高運(yùn)輸成本的維修零件，盡量減少使用一些具有比較標(biāo)準(zhǔn)化或者已經(jīng)比較成熟和系列化的運(yùn)輸零件，使其能夠具有互換性，降低運(yùn)輸成本。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本核算構(gòu)成主要有：全國(guó)土地?zé)o償征收及房屋拆遷費(fèi)和安置費(fèi)及補(bǔ)償費(fèi)，包括國(guó)有土地?zé)o償征用代收費(fèi)、房屋拆遷征收費(fèi)和安置費(fèi)及補(bǔ)償費(fèi)、前期改建工程費(fèi)。前期建設(shè)工程費(fèi)主要包括：土地項(xiàng)目的總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所必需的費(fèi)用、“三通一平”等其他土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)用;建安前期工程費(fèi);公共基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi);公共配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);項(xiàng)目不可行性預(yù)見(jiàn)費(fèi);土地開(kāi)發(fā)期間其他稅費(fèi)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈構(gòu)建

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的主要企業(yè)價(jià)值鏈的活動(dòng)已經(jīng)構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部主要價(jià)值鏈，在界定確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈的活動(dòng)過(guò)程中， 首先要將各項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)分別歸入基本價(jià)值鏈中所顯示的基本增值活動(dòng)和輔助增值活動(dòng)中去。因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度相對(duì)較高、經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)相對(duì)復(fù)雜的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，每個(gè)人的價(jià)值管理活動(dòng)還可以包括很多可以細(xì)分發(fā)展出來(lái)的其他價(jià)值管理活動(dòng)，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈管理模型中不可能將每一個(gè)開(kāi)發(fā)作業(yè)都直接歸集管理到一個(gè)價(jià)值鏈中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理需要首先認(rèn)清自身的整個(gè)價(jià)值鏈，并充分理解它們的內(nèi)外部相互聯(lián)系。從總體上講要把握整個(gè)項(xiàng)目各職能部門(mén)人員的人力資源利用狀況以及在整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈上發(fā)揮的作用，尋求與其他企業(yè)的最大差異。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制程序

首先，我們先要了解成本的范圍，成本的范圍其實(shí)就是我們項(xiàng)目的范圍，也就包含了整個(gè)項(xiàng)目需要完成所有的活動(dòng)，那WBS就是范圍的基礎(chǔ)，活動(dòng)的范圍就等于成本的范圍，因?yàn)閹缀跛械幕顒?dòng)都需要成本作支撐;其次，是我們需要考慮成本的使用進(jìn)度，成本使用進(jìn)度必須匹配項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度，以項(xiàng)目的推進(jìn)節(jié)點(diǎn)來(lái)作為依據(jù)。項(xiàng)目活動(dòng)的開(kāi)始代表著成本需求的開(kāi)始，每一項(xiàng)活動(dòng)的開(kāi)始時(shí)間和我們成本需求的時(shí)間是一一相對(duì)應(yīng)的，這樣就得到成本需求計(jì)劃，也就成本的使用進(jìn)度計(jì)劃。除此之外，我們還要識(shí)別項(xiàng)目外在的風(fēng)險(xiǎn)，這些影響會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生不確定的因素，這些因素所導(dǎo)致的成本就是風(fēng)險(xiǎn)成本。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)因素

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本相關(guān)決定因素主要有項(xiàng)目成本核算能力不足和企業(yè)缺少一套規(guī)范化的項(xiàng)目管理制度。成本核算功能是指需要通過(guò)實(shí)現(xiàn)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)運(yùn)行全過(guò)程及其中的各種主要耗費(fèi)成本進(jìn)行合理分配和歸集，以便于幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目單位成本。當(dāng)前部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本核算能力不足主要原因有以下幾個(gè)原因：（1）企業(yè)成本核算工作人員的理論專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平有限，成本核算工作方法表的選擇不合理，影響成本核算時(shí)的結(jié)果和數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性;（2）企業(yè)成本核算的工作范圍管理具有一定局限性，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，僅僅只是進(jìn)行單方面的成本核算，核算工作缺乏整體性;（3）企業(yè)成本核算工作制度管理體系不健全、不完善，使得企業(yè)成本核算工作無(wú)法實(shí)現(xiàn)流程化。同時(shí)，當(dāng)前由于我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理工作缺乏規(guī)范的成本管理制度，使得整個(gè)企業(yè)項(xiàng)目工程建設(shè)管理工作及其開(kāi)展過(guò)程缺乏有效的管理指導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商通常很少會(huì)將整個(gè)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)包進(jìn)行業(yè)務(wù)發(fā)包，而項(xiàng)目發(fā)包方也通常會(huì)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目再次發(fā)包進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包，工程建設(shè)之初，這種管理形式雖然能夠直接使整個(gè)建設(shè)工程的項(xiàng)目建設(shè)成本管理工作能夠得到更好地有效開(kāi)展，但隨著項(xiàng)目工程建設(shè)的不斷深入，會(huì)逐漸使得整個(gè)項(xiàng)目工程的建設(shè)管理工作秩序混亂，不利于整個(gè)項(xiàng)目工程建設(shè)工作的有效控制，從而直接影響了整個(gè)建設(shè)工程的進(jìn)度。

（二）項(xiàng)目成本管理措施

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要特別重視包括土地、前期、施工、工程專(zhuān)用材料、設(shè)備采購(gòu)、園林生態(tài)環(huán)境、營(yíng)銷(xiāo)材料包裝等各個(gè)環(huán)節(jié)項(xiàng)目合同的簽訂，對(duì)項(xiàng)目合同中所涉及的工程造價(jià)、付款方式、總包材料管理費(fèi)及配合服務(wù)費(fèi)、材料采購(gòu)保管費(fèi)、質(zhì)保金等主要法律條款都需要針對(duì)合同甲乙雙方實(shí)際需要共同承擔(dān)的法律責(zé)任與經(jīng)濟(jì)義務(wù)分別進(jìn)行明確性的劃分。企業(yè)在簽訂執(zhí)行使用合同的實(shí)際實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，需要嚴(yán)格執(zhí)行合同當(dāng)中所約定事項(xiàng)，同時(shí)還要詳細(xì)地檢查記錄執(zhí)行合同有關(guān)工程的具體事項(xiàng)落實(shí)實(shí)施情況。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)還需要自己擁有一套完善的合同項(xiàng)目付款管理臺(tái)賬，實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)合同當(dāng)中不同付款事項(xiàng)進(jìn)行全方位管理記錄，保障對(duì)每個(gè)合同付款項(xiàng)目的有效監(jiān)督管理，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)會(huì)計(jì)了解對(duì)合同項(xiàng)目進(jìn)行資金合理收付的全部工作計(jì)劃。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制改進(jìn)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，科學(xué)的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估以及相關(guān)數(shù)據(jù)可以為一系列長(zhǎng)期工作計(jì)劃提供較為可靠的數(shù)據(jù)支持。在城市建設(shè)用地投資項(xiàng)目預(yù)估預(yù)算支出時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要腳踏實(shí)地，既不能以低估高，也不能以多估少。在此種實(shí)際情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往可以?xún)?yōu)先創(chuàng)建一套工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)信息管理數(shù)據(jù)庫(kù)，以快速積累工程投資風(fēng)險(xiǎn)估算管理經(jīng)驗(yàn)。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中的注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中的幾點(diǎn)注意事項(xiàng)主要有：

（1）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。通常中國(guó)財(cái)務(wù)管理的潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大是中國(guó)無(wú)法完全避免的，其依照相關(guān)國(guó)家法律制定的財(cái)務(wù)相關(guān)管理政策主要面向所有的中國(guó)企業(yè)。企業(yè)只需要能夠認(rèn)為采取一套相應(yīng)的管理措施可以降低其在財(cái)務(wù)管理中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的整體消極影響，并且不會(huì)受到房地產(chǎn)投資企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略特點(diǎn)的積極影響，其可能需要同時(shí)面臨特殊的管理風(fēng)險(xiǎn)。

（2）企業(yè)缺乏一套動(dòng)態(tài)、整體的企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)控制管理體系。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的前期項(xiàng)目可行性研究論證和前期合理性工程設(shè)計(jì)很多方面不能夠重視、甚至不能夠愿意增加投入，導(dǎo)致在整個(gè)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行過(guò)程中就會(huì)造成很多不必要的資源浪費(fèi)，使得一些成本難以控制的企業(yè)發(fā)展不能夠符合實(shí)際使用情況。

（3）合同管理不完善。在地產(chǎn)企業(yè)日常履行合同實(shí)際項(xiàng)目的執(zhí)行過(guò)程中，可能會(huì)不斷遭遇不同的運(yùn)營(yíng)情況與管理問(wèn)題，因此企業(yè)需要進(jìn)行完善的合同管理，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往無(wú)法能夠科學(xué)合理地準(zhǔn)確監(jiān)管履行合同的實(shí)際項(xiàng)目執(zhí)行成效情況，導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程可能會(huì)不斷出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理人員疏忽的各種問(wèn)題，加劇地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法控制運(yùn)營(yíng)成本。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)商和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的這些項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作總的來(lái)說(shuō)都是比較復(fù)雜的，有一定的管理難度，所以這就更需要對(duì)其進(jìn)行一些項(xiàng)目管理成本上的控制以及管理。只有對(duì)其成本進(jìn)行一個(gè)全過(guò)程的管控，才真正可以在各個(gè)環(huán)節(jié)階段能夠保證其成本控制的有效合理性，才能高效提升企業(yè)的國(guó)際社會(huì)性和經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中真正能處于優(yōu)勢(shì)地位。

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