“兩師整合”背景下國內房地產估價研究可視化分析

文/王仁靖 陳宇彬 宗俐靈

一、引言

房地產估價，全稱房地產價格評估，是以房地產為對象，對其客觀合理價格進行估計、推測或判斷。作為房地產業的重要組成部分，房地產估價行業伴隨著社會主義經濟和房地產經濟的迅猛發展而蓬勃發展。對房地產的研究歷來都是對房和地的綜合研究，理論上房地產估價也包含房產估價和土地估價，房地產估價和土地估價是密不可分的。但就現實情況而言，土地估價和房地產估價始終是兩套序列，雙軌運行，其中既涉及部門職能劃分問題，也涉及雙方歷史淵源。住建部一直認為自己行使城市土地管理職能，比如城市規劃就包括土地管理，房地產行業也包括土地，房地產估價自然應當包含土地估價，但事實上，土地管理職能已經劃歸國土資源部，尤其是現在規劃和不動產登記職能都統一劃歸自然資源部，住建部的職能行使不包含土地管理。從世界其他地方的估價行業和協會的工作主體都為地產評估，房屋本身價值評估相對簡單。國家土地管理局很早便開始系統建設土地估價行業和標準，曾和住建部多次就共同認證估價師一事展開協商，但始終沒有達成一致，“兩師”并存局面一直延續至今。這種局面極大影響了房地產估價實踐操作和行業發展。上世紀九十年代初，張光遠就房地產估價管理職責不清提出建議：估價師考試由土地部門、住建部門會同物價部門共同管理。房地產估價師和土地估價師“兩師整合”的呼聲隨著估價行業的發展日益增高。季如進在分析房地產估價行業問題時指出了政出多頭和多頭管理體制的弊端，提出要盡快建立統一的房地產估價管理體制。葉劍平明確指出了土地估價和房地產估價聯合是建立有效市場的需要，也是房地產市場的要求，更符合國際標準。直至2014年國家取消土地估價師認定，合并話題的熱度才稍有降低。

2021年10月15日，住房和城鄉住建部、自然資源部正式印發了《房地產估價師職業資格制度規定》和《房地產估價師職業資格考試實施辦法》，房地產估價師和土地估價師“兩師整合”正式啟動，房地產估價師為目前評估行業的唯一準入類證書。此次整合，明確了房地產估價領域“房地合一”的原則，建立起統一的房地產估價管理體制。“兩師整合”不僅是積極適應城鄉一體化下土地制度改革的發展進程，確保房地產估價能與時俱進并及時服務于城鄉一體化改革大局的舉措，同時也是深化資產管理體制改革，扎實開展資產調查監測、確權登記等統計工作，加快國家對資產顯化加以研究的措施之一，對于房地產稅開征有著重要的輔助意義。

但由于歷史原因，房地產估價研究和土地估價研究一直呈現出并行不交融的發展態勢，兩者缺乏深層次的交流學習。基于此，為了更加清楚過去房地產估價和土地估價的研究脈絡和研究熱點，本文針對房地產估價領域核心文獻進行文獻計量學研究，對發文量、高頻被引文獻、核心作者和關鍵詞進行可視化分析，并提出未來研究熱點和發展方向，以期為“兩師整合”后的房地產估價師研究提供一些思路，為后續房地產估價研究提供一些參考。

二、研究方法和數據來源

（一）研究方法

本文結合文獻計量法與可視化方法，選用CiteSpace軟件對相關文獻進行分析和可視化操作。文獻計量分析方法可以是用來表現一門學科或專業在發展過程中書面溝通材料的變化與特點，采取的方法可以是對書面交流材料的各個方面（題目、作者、發表時間和主要內容等）進行量性分析。CiteSpace是由陳超美教授創制的一個文獻計量學工具，可用于觀察某個研究領域的研究趨勢或動向，并以可視化的方式加以呈現。

（二）數據來源

為保證所選文獻的權威性、全面性和前沿性，本研究檢索文獻來源于中國知網（CNKI）數據庫，選取的檢索范圍限定于CNKI中文核心期刊、CSCD中國科學引文數據庫及CSSCI中文社會科學引文數據庫。使用高級檢索，檢索主題為“房地產估價”“不動產估價”“房產估價”“土地估價”等，檢索時間無限制，檢索后發現第一篇文獻出現于1992年，便將檢索時間跨度設置為1992-2021年。剔除協會公告、規定、新聞以及其他與主題明顯無關的文獻，最終得到429篇文獻。

三、統計與分析

（一）發文量的時間分析

文獻發布量的時間分析可以反映該研究領域的熱度變化。根據篩選文獻的發文時間分析（見圖1），我國房地產估價研究經歷了4個階段，房地產估價研究發文量與宏觀經濟走勢和房地產市場狀況是緊密相關的。

圖1 房地產估價文獻歷年發文量

國內的房地產估價研究開始于20世紀90年代，從1992年第一篇文獻開始，房地產估價研究呈現出迅猛發展的態勢，并始終保持了一定的熱度，其間遇到1998年福利分房制度的終結和2001年中國加入世界貿易組織等時間點，發文量呈現出小范圍的波動，一直到2006年都維持在相對穩定的狀態。2007年-2012年，房地產估價研究出現了一個大的波動。2007年美國金融危機跡象初現至2008年全球金融危機爆發，中國為了應對此次危機的沖擊，推出寬松的貨幣政策，直接推動了房地產價格的上漲，房地產市場迎來爆發式增長。暴漲帶來各種問題，國家再次調控房地產市場的非正常膨脹，到了2012年初見成效，房地產市場逐漸穩定。與此對應，房地產估價研究發文量也呈現出從暴漲到趨于常態的趨勢。2013年-2016年，隨著國家宏觀經濟的上漲，房地產市場再次迎來周期性波動，整體估價研究跟隨市場發生了一次小幅波動。2017年至今，房地產估價研究呈現萎縮狀態，發文量在小幅度波動中緩慢下降。從房地產估價研究整體狀況來看，發文量呈現出了緩慢下降的趨勢，2015年之后尤為明顯。

（二）高頻被引文文獻分析

根據引文分析學，文獻被引用的頻率一定程度上反映了該文獻的學術價值和參考價值，可直接反映該領域研究者對其的認可度。對房地產估價高頻被引文獻作梳理與分析，有助于直接、準確、快速把握該領域的研究熱點和趨勢。

本文選取了被引次數在50次以上文獻。選取的文獻（見表1）主要分為三大類：第一類討論房地產估價的方法以及方法改進問題，結合我國房和地的特點，對于不同類型的評估主體給出了方法總結和具體評估計算的更優方法。第二類主要是對房地產評估中的影響因素的分析，如容積率、宗地面積等如何影響價格評估。第三類則著重從法律層面談論房地產估價實施原則、注意事項等，多與拆遷補償同時進行談論，為完善我國的征地補償中房地產估價建構了原則和方法。

表1 高頻被引文獻

（三）核心作者及研究機構分析

作者共現圖譜分析能夠識別出某領域的核心作者以及作者間的合作強度，核心作者往往也擁有較強的領域導向作用，他們研究的方向通常也是該領域研究的熱點。通過運用CiteSpace對收集的文獻進行作者共現分析，得到較為直觀的信息（見圖2）。分析該圖譜一共有539個節點（N）和396條連線（E），密度為0.0027。說明在房地產估價領域中作者之間的合作關系較為分散，以小規模的合作形式發文較多。

圖2 發文作者共現圖譜

從圖2中可以明顯看到存在7個較大節點，分別為彭補拙、李恒凱、王秀麗、吳次芳、宋鴻良、周生路、耿繼進。發文最多的是彭補拙，發文量為7篇。其他幾位作者發文量相差不大，最少為4篇。其中王秀麗是討論市場比較法在房地產評估中的運用，吳次芳和宋鴻良的研究方向為城市基準地價評估和農地價格評估，其余作者均為地理信息系統背景，研究信息系統在房地產估價中的運用。從時間角度考慮，核心作者發文時間均在2012年之前，2012年之后沒有產生較大節點的核心作者。相較其他領域，專業房地產估價背景的研究者發文量不足，相互之間的合作深度也有所欠缺。

利用CiteSpace軟件生成的機構共現圖譜，可以較好地了解國內房地產估價研究的機構發文量、影響力以及合作程度（見圖3）。從研究機構來看，房地產估價領域發文量較大的機構主要是高校、研究所及國家機構，發文量最大的機構是江西理工大學建筑與測繪工程學院（5篇），深圳市房地產評估發展中心（4篇）、華中農業大學土地管理學院（4篇）、武漢大學資源與環境科學學院（4篇）也有較強的科研實力，這與發文作者共現圖譜（圖2）結果保持一致。從圖3可以發現，在圖譜節點（N）為359的情況下，連線（E）只有58條，密度僅為0.0009，說明機構之間的合作研究比較缺乏，僅深圳市房地產評估發展中心和河南大學環境與規劃學院存在一定的合作網絡。綜合來看，目前研究機構在房地產估價領域的合作并不緊密，而且就機構所處位置與合作范圍而言，南方占據了主要地位。

圖3 發文機構共現圖譜

（四）關鍵詞分析

1.基于關鍵詞共現的研究熱點與發展動態分析。文獻的關鍵詞是對文章的濃縮，承載著文章最主要的信息，對于關鍵詞的分析有助于對文獻的共性和研究熱點進行把握。因此，本文對檢索到的429篇文章的標題、摘要、關鍵詞等題錄信息數據，進行關鍵詞聚類分析，確定過去29年學者們有關房地產估價的研究熱點。

分析表2和圖4、圖5，可知國內房地產估價研究集中在土地估價、基準地價、估價方法、估價人員和機構等方面，房地產估價研究的主體——房產估價——并不是研究者們熱衷研究的領域。究其原因，房產估價作為藝術性和專業性的結合，其理論方法體系已基本完備，技術標準基本配套，評估注重實操性和具體性，可討論的大多為個別案例帶來的有關方法改進的思考。因為我國土地權利束的復雜性，土地估價涉及利益群體多，估價金額大，評估面積廣，帶來很多值得探討的研究點。

圖4 關鍵詞共現圖譜

圖5 關鍵詞聚類分析圖譜

表2 關鍵詞共現表

2.基于關鍵詞突現的研究熱點與發展動態分析。本文的“突現（burst）”是一個變量的值在短期內有很大變化。“突現詞”是表示研究主題在設定的研究期間內某一時期出現頻次驟然增加的關鍵詞。突現詞的出現通常意味著這一主題在其突現的時間段內受到研究者的高度關注。在研究中用突現分析通常可以實現對研究領域內經典問題和發展趨勢的分析。通過對研究數據進行突現分析得到關鍵詞突現分析表（見表3）。

表3 關鍵詞突現前12位統計表

從結果上看，在2005年之前，估價原則、估價機構、估價師和估價時點都屬于一段時期內討論的熱點話題，這一階段研究者們重點對房地產估價的流程和標準進行架構和規范。2005年至2010年間，由于房地產業的爆發，相應的估價研究重點轉移到了估價方法的完善和改進，以此來面對估價業務量的增多和業務類型的繁雜。2010年以后，對估價方法的研究并未中止，批量評估開始成為研究的熱點。批量評估更像是估價研究者多年研究的總結，以估價原則、估價時點作為基礎，納入各類研究方法，并結合GIS等新時代信息系統。需要注意的是，2021年并沒有關鍵詞突現，這與發文量的時間描述相符。從2016年開始，房地產估價研究文獻陷入低量穩定的狀態，對發文量和突現詞作綜合判斷可知，房地產估價研究近5年進入了停滯期。

四、討論

基于上述分析，對我國房地產估價研究的趨勢進行分析。

（一）房地產估價業務發展

房產估價業務一直是傳統房地產估價機構的著力點和承重點，然而隨著經濟形式的變化，網絡云估價業務興起，估價機構不斷增加，房地產估價機構業務面在不斷縮小，生存時刻面臨挑戰。面對現狀，建議估價機構以“兩師整合”作為業務擴大基點，在領域把握原有城市估價業務的基礎上，積極向農村擴展，將服務從傳統的單一估價向咨詢、策劃等方向轉型發展。緊跟社會發展潮流和國家政策導向，開拓和發展新業務，如集體經營性建設用地入市評估、低效用地再開發相關評估、土地經營權流轉相關評估，增強自身實力，迎接新興業務，勇于突破，實現可持續發展。

在“雙師整合”的背景下，房地產估價行業研究方向應該向集體土地擴展。在城鄉一體化新態勢下，集體土地估價業務還存在很多問題，如市場價值評估缺乏法律法規和技術依據，估價業務少，缺乏可參考實例等。除集體土地的出讓與轉讓外，還有集體土地上房地產的轉讓、抵押，以及集體土地房屋征收補償標準等，這些業務領域既要求估價人員熟知房地產領域，也要求其對農村土地價值作出判斷，而“雙師整合”正好可以提供這樣一個機會，促使我國集體土地上評估業務的科學化和標準化。

（二）房地產估價技術發展

隨著我國城鎮化水平持續提升，房屋交易業務量增長，評估市場化程度日益完善，房地產估價對評估機構的評估資質、項目經驗、技術水平等都提出更高的要求。從上述分析中可以看到，房地產估價方法和技術研究已經日漸式微，這對于估價領域無疑是又一個挑戰。在“雙師整合”的背景下，業務層面對于房地產估價方法和技術也提出了更高的要求。

市場比較法、收益法、成本法是房地產估價的三大基本方法，雖然經過多年發展，已經形成相對完整的理論成果和技術體系，但實際操作中仍存在一些有待商榷的地方，如市場比較法中可比實例選取的主觀性帶來的誤差和科學性問題等，隨著估價業務的擴大，舊方法如何適用新興業務，如何探索非城市房地產估價的技術方法，用收益法評估農用地的匹配程度如何，其過程與房產評估的差異性如何，結果是否客觀、公正等，有諸多問題擺在研究者面前。此外，經濟發展帶來了對估價精度的要求，尤其是高價值房地產，如何進一步提高評估精度無疑是值得不斷研究的課題。

批量評估、GIS成為新時代研究者們的關注熱點。新技術對于估價行業的影響應當被重視。眾多新技術對于房地產估價機構的沖擊在不斷加大，如現在興起的微信租金評估、網站在線評估等，都在不斷壓縮傳統估價機構的業務量，但同時也為傳統估價機構帶來轉型契機。就目前而言，信息系統和新技術由于精度問題和政策原因，還不能取代線下評估。如何利用估價機構多年的案例積累和經驗總結，結合信息系統、大數據等，來提高估價效率，降低估價成本，并且利用科技信息的研發，使得傳統估價機構向創新型、信息化企業轉型，是當下應該研究的重點。

五、結論

本文以“雙師整合”為背景，為了把握中國房地產估價領域的研究現狀，基于CiteSpace科學知識圖譜對中國房地產估價研究的發文量、高頻被引文獻、研究者全體和關鍵詞進行分析，并基于分析結果剖析房地產估價領域未來研究方向，分析結果如下：

1.從發文量和發文時間看，國內房地產估價研究總體上呈現出衰落趨勢，但存在跟隨房地產周期而波動的情況，可分為4個階段。從高頻引用文獻看，被引次數大于50的8篇文獻主要涉及三個角度，分別為估價方法的改進、估價影響因素的分析和估價原則的討論，不論是高頻被引文獻還是其他文獻，有關估價方法和技術討論的文獻均占多數。

2.從研究者群體來看，房地產估價領域中作者之間、研究機構之間的合作關系均較為松散，以小規模合作的形式發文較多。不同地區的房地產估價情況各不相同，不同背景的研究人員、不同方向的研究機構都可以對自身專業領域進行研究，這也為房地產估價領域的合作研究提供了基礎，如房地產專業與土地專業合作，高校、研究所與國家機構合作，甚至研究人員和一線估價師合作，均有助于研究方向的拓展與研究深度的加強。

3.從關鍵詞來看，土地估價方向研究熱度更高，GIS和批量評估成為2010年之后的研究重點。需要注意的是，近5年房地產估價研究明顯進入低潮。結合時代熱點和研究趨勢分析，建議研究者對估價業務擴展、估價技術改進和結合大數據進行信息化估價等方向進行討論，估價業務如何適應并服務于國家政策（如房地產稅征收），也是值得研究的重點。