對“首先滿足業主需要”的理解與適用

文/范超文

一、問題的提出

我國《民法典》（物權編）第二百七十六條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。從該條文不難看出，其目的是限制開發商將便利業主生活的車位、車庫以高價出售給小區外的人員。[1]然而，在該條文的實際適用過程中，仍然存在著許多問題。首先，滿足業主需要的“首先”該如何理解？是否可以理解為優先？業主的需要是潛在需要還是現實需要？對這些問題的不同解釋會導致法律適用產生不同的結果。因此，只有對該條文中“首先滿足業主需要”進行準確界定，才能切實保障各方利益，避免不必要的矛盾。同時，“首先滿足業主需要”明確規定為“應當”，則該規范是否為強制性規定？若違反該規定，應追究違法者何種責任？對其性質的定性及責任的判定，有利于業主在權利受損時尋求有力的法律救濟。

二、“首先滿足業主需要”概述

（一）“首先滿足業主需要”的概念

1.“首先”的定義。對于“首先”的定義，學界存在多種觀點。第一種觀點認為，本款中的“首先”應理解為在建筑區劃內的車位、車庫應當首先出售或出租給業主，而不能以高價出售給小區外的第三人，開發商應當根據業主的購買力確定是出租還是出售。[2]第二種觀點認為，業主享有的是“優先購買權或承租權”，即在同等條件下業主享有較小區外的人優先購買（承租）的權利。[3]第三種觀點與第二種觀點相似，雖然認為“首先”不等于“優先”，但強調在同等條件下應考慮小區業主對停車位、車庫的使用權。[4]

就第一種觀點而言，雖然充分保障了業主對于車位、車庫的權利，但這也對開發商造成了不利影響，限制了開發商對業主在合理價格區間內無力購買或無購買、承租意愿時將車位、車庫出售給第三人的權利。這種“一刀切”的方式過于激進，不甚可取。讓我們將目光轉向第二種觀點，如果業主享有的只是在同等條件下相較小區外人員的優先購買（承租）權，則開發商若將價格提升至業主無力承受的范圍以出售給小區外的人員，業主的權利會受到損害，這種觀點對保護業主權利不利。第三種觀點仍然強調“同等條件”，也不可取。

以上三種觀點，分歧的根源在于如何解釋本款中的“首先”。筆者認為，本款中的“首先”不等同于“優先”。優先強調的是同等條件。若開發商不想將車位、車庫向業主出售而以高價嚇阻，阻斷業主的購買行為，則在業主無力購買的前提下開發商自然可以將車位、車庫合法地出售給他人。然而，不能“一刀切”地對待開發商的出售行為，若業主確實無力購買或無購買（承租）意愿，開發商自然可以將其出售給小區外的人。

綜上所述，“首先”應理解為將業主購買或承租車位、車庫的權利置于第一位。只有業主在合理價格區間無力購買或無購買（承租）意愿時，才能將該車位、車庫出售給他人。需要注意的是，業主在合理價格內區間無力購買時應考慮如下因素：一是合理價格的認定。對于車位、車庫的價格認定，應由專業的價格評估機構進行，而不是由開發商定價，從而避免開發商因一己之利損害業主的權利。二是對無力購買的時間應設定合理的限制。例如，在房屋買賣合同中明確注明，若干年后業主仍然無力購買或者明確放棄購買的，開發商可將其出售給他人。三是在預留給業主購買（承租）該車位時也應該充分保障開發商的權利，避免車位、車庫閑置造成經濟損失，可以允許開發商在預留期限內出租給他人。

2.“業主”的定義。就“業主”而言，可以簡單理解為購買商品房的群體。[5]然而，也有學者認為，購買小區內車位、車庫即可以成為本小區的業主。筆者不贊同這一觀點。《民法典》（物權編）第二百七十一條明確規定，“業主對建筑物的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權”。車位、車庫雖然不屬于住宅、經營性用房，但被“等專有部分”所包涵。然而，這里的“業主”應是狹義的“業主”，即“購買了住宅，經營性用房的人”。如果將購買車位、車庫的人歸為業主，則與《民法典》（物權編）第二百七十六條中的“車位、車庫應當首先滿足業主的需要”相悖。

3.“業主需要”的定義。對于“業主需要”，可以分為“現實需要”與“潛在需要”、“使用需要”與“購買需要”分別進行討論。首先，應確認是滿足業主的“現實需要”還是“潛在需要”。[6]若有些業主現在沒有汽車，無車位、車庫的需要，而在以后有購車的想法，從而衍生出對車位、車庫的需要，則是否需要保護這種“潛在需要”？有學者認為，應該保護的是業主的“現實需要”，因為開發商不能排除每一個業主以后買車的可能性，這導致開發商建造足夠的車位、車庫滿足業主的現實需要后無法再對其進行出售、出租。這種舉動將極大地損害開發商的利益。然而，不能只考慮業主的現實需要，也應該考慮其潛在需要。開發商可以在滿足現實需要后，對有潛在需要的業主進行統計，留出足夠的車位、車庫滿足其需求。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，建設單位按照配置比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合《民法典》（物權編）第二百七十六條有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。[7]通過該規定不難看出，在現行法律中，不論建設單位以何種方式將車位、車庫處分給業主，都需要以首先滿足業主需要為前提。該條文中“按照配置比例”的說法表明，在滿足業主對于車位、車庫的需要時，應兼顧業主的“現實需要”與“潛在需要”。

就業主的“使用需要”與“購買需要”而言，應該保護何者？根據目的解釋的方法，側重保護業主的“使用需要”是立法者的初衷。因為如果存在業主購買數個車位而不自用的情況，則會損害其他業主的權利。關于“使用需要”的界定問題，不能簡單地規定一戶一車位，而是在法律實踐中結合實際情況做到具體問題具體分析，做到以業主的使用需要為基礎，以規劃中車位、車庫的配比方案為限制，從而達到業主間利益均衡的效果。

（二）“首先滿足業主需要”的屬性

依法律行為效力，將法律規范分為任意性規范與強制性規范。有學者認為，就《民法典》（物權編）第二百七十六條的規定而言，“首先滿足業主需要”屬于強制性規范，這說明開發商必須首先滿足業主的車位、車庫需要。如果存在違反該項規定的行為，則應歸于無效，[8]且為自始、當然、確定、永久無效。然而，將《民法典》（物權編）第二百七十六條認定為強制性規范有兩方面不妥。一是如果將該規定認定為強制性規定，則無法保證交易安全。二是依學理而言，只有嚴重損害國家和公共利益，存在嚴重違法性的情況，才能被確定為無效，而業主這一權利主體代表的僅僅是私人關系，并不涉及國家和公共利益的損害。

也有學者主張“首先滿足業主需要”為授權第三人規范，即授予交易關系之外的特定第三人一項權利，該權利會影響與其有利益關系的交易行為的效力。這種權利在我國現行法中或表現為撤銷權，或表現為請求人民法院確定交易行為相對無效的權利。[9]因此，既然“首先滿足業主需要”屬于授權第三人規范，則對于違反“首先滿足業主需要”規定的行為可以主張撤銷，這同時也是基于對開發商將車位、車庫出售給非本小區人員的合同效力的認可。前文提及將開發商與業主外的第三人簽訂的合同并不自始、當然無效。綜上，筆者亦贊同將“首先滿足業主需要”視為授權第三人規范。因為對其采取這樣的定性，對業主權利的保護起著至關重要的作用，能切實保障業主在需要得不到首先滿足的情況下，依法行使撤銷權，以獲得權利救濟。

然而，學界認為，將“首先滿足業主需要”作為授權第三人規范有所不妥。《民法典》（物權編）第二百七十六條的規范性質不同于任意性規范,其不是對合同當事人的意思表示的解釋或者補充,也不同于授權第三人規范,所涉及的利益不是特定第三人的利益,而是業主群體的利益。因而無法獲得賦予業主撤銷權的解釋結論。[10]學者將該規范視為強制性規范，是從立法目的及利益的平衡出發。首先，規定本身是為了業主的利益。如果因存在違反該規定的行為而將其效力歸于無效，則無疑是對業主權利保護的最大化。其次，《民法典》（物權編）第二百七十六條所關涉的是業主、開發商及業主外第三人的利益。在成文法國家，立法是利益博弈與平衡的過程。在該條文出臺前，必然經過一系列的利益博弈及平衡，而后將其視為強制性規范。這是對立法所進行的利益博弈與平衡的肯定。最后，授權第三人規范所針對的客體為特定第三人的利益。業主利益作為群體利益，不屬于授權第三人規范的范疇。就立法目的及利益博弈與平衡這兩點來看，將其視為強制性規范或許是對業主權利保護的最大化，但這未能考慮業主外第三人的利益，對交易安全有著不利影響。

（三）“首先滿足業主需要”的必要性

隨著社會經濟的飛速發展，房地產業主這一群體也在不斷擴大，其權利的充分保障對于維護社會穩定起著舉足輕重的作用。同時，我國在業主權利保護的制度與法律層面還有所欠缺。加強對“首先保護業主需要”這一概念的解釋可以促進該方面制度及法律的發展。

三、違反“首先滿足業主需要”的法律后果

法律的規范性質決定了其所對應的法律后果。在前文的敘述中，筆者將“首先滿足業主需要”這一規定定性為授權第三人規范，在違反“首先滿足業主”規定的情況下，未被首先滿足的業主應當有權請求人民法院撤銷對其利益有損的交易行為，或請求確認該交易行為無效，以一年除斥期間為限。

在此，首先需要研究的是車位、車庫沒有首先滿足業主需要的法律責任性質，即構成違約責任還是侵權責任。首先，就開發商而言，若開發商與業主在購房合同中明確規定了開發商提供車位、車庫的義務而沒有履行，則可以追究開發商的違約責任。然而，在商品房買賣的過程中，開發商往往通過格式合同規避自身提供車位、車庫的義務，這增加了業主追究開發商違約責任的難度。因此，將追究開發商的違約責任轉變為其違反“首先滿足業主需要”規定的侵權責任，則顯得相對較為簡單。[11]其次，對于業主而言，若業主在所在小區內未成功購買獲得車位或車庫，而只能在其他地方以高于本小區車位的價格購入，其從他處購買車位的價格與本小區車位價格的差額是業主的損失，業主在尋求權利救濟時，可以請求開發商就該部分進行賠償。

四、“首先滿足業主需要”的立法現狀與權利的擴充

（一）“首先滿足業主需要”的立法現狀

我國關于業主權利的規定主要集中在《民法典》（物權編）第二百七十一條至二百八十七條，“首先滿足業主需要”這一規定集中體現在第二百七十六條。這是我國目前體現“首先滿足業主需要”的重要法律條文。然而，查閱我國法律法規及學界研究論文，發現“首先滿足業主需要”的范圍絕大多數停留在車位、車庫的優先分配上，其他需要的滿足略顯單薄。當然，這也受限于“首先滿足業主需要”這一要求僅出現于第二百七十六條中。

（二）“首先滿足業主需要”權利的擴充

從上文論述可以看出，就“首先滿足業主需要”這一方面，我國在立法層面略顯不足，僅僅停留于車位、車庫的歸屬上。業主的其他權利是否可以“首先滿足”未曾提及。就我國《民法典》（物權編）的規定，業主主要享有以下三大項權利：一是對樓房專有部分的專有所有權，該部分包括業主的所有權與相鄰使用權。二是對共有部分的共有所有權，該部分集中體現業主對共有部分的使用權與收益權。三是因區分建筑物共同關系產生的成員權，成員權所涉及的內容十分廣泛，包括管理權、參與議事權、訴訟權等。[12]若將業主獲得首先滿足的權利內容加以擴充，或許有讀者會存在這樣的疑問：業主獲得首先滿足的權利內容擴充后，會不會過于偏重業主的權利而忽視了開發商及其他主體的權利，甚至造成不利影響？本文所強調的權利的擴充并非是對業主權利行使的濫用，而是在合理的范圍內促進業主權利的立法保護。

五、首先滿足業主需要的適用及解決

（一）“首先滿足業主需要”與開發商利益之間的博弈及解決方案

開發商與業主作為購房合同的直接當事人，在交易過程中必然存在利益的博弈。開發商在此類關系中屬于主動地位，而業主處于被動地位。因此，業主的權利難免會受到損害。如何將“首先滿足業主需要”這一規定適用于開發商與業主之間是一個亟待解決的問題。

在實踐中，業主與開發商之間存在著各種各樣的矛盾，主要有以下幾種：一是購房者在認購房屋時，開發商往往要求購房者簽訂“認購協議”，交納一定數量的定金，并在短時間內簽訂《商品房買賣合同》。然而，在此之前，購房者難以了解該合同的內容，并在對自己的權利、義務一無所知的情況下交納具有懲罰性的定金。同時，開發商往往以“不可抗力”的原因免去自身的責任。二是開發商為在指定期限內交房，要求業主在交房前必須先行簽署所有收房資料才能收房，這導致業主在收房后發現問題，就只能請求開發商進行維修。三是開發商對小區內配套設施的承諾無法得到落實。[13]

《民法典》（物權編）第二百七十六條明確表示，其針對的對象是建筑區劃內的車位、車庫。然而，是否可以在上述業主與開發商的矛盾中，將“業主需要”的內涵擴大，該規定適用于業主的其他權利？“首先滿足業主需要”作為一項授權第三人規范，其本身對業主的權利救濟起著舉足輕重的作用。其次，“業主需要”的期限可理解為從購房合同簽訂之日起至業主身份結束時。在前文對“業主”進行定義的過程中，筆者將業主理解為購買商品房的群體。因此，購房者與開發商簽訂購房合同后，一般可以稱之為“業主”。最后，將“首先滿足業主需要”貫穿于業主權利的保護中，有利于業主化被動為主動，這對我國業主權利保護的立法工作有十分積極的意義。

綜上所述，就業主與開發商之間所存在的矛盾而言，或許將“首先滿足業主需要”的期限在第二百七十六條的基礎上進行拓展及延伸會導致過于側重業主保護。然而，需強調的是，該規定是在業主處于不利地位時的保護措施，而不是業主權利濫用的手段。同時，還需要兼顧開發商的合法利益，做到“首先滿足業主需要”與開發商利益之間的平衡。

（二）“首先滿足業主需要”與物業管理權之間的沖突及解決方案

業主與物業的關系實質上是一種委托與被委托關系。在這種關系中，業主與物業各享有相應的權利。業主對自己房屋享有現實所有權，對小區內的共有部分及自身所參與的共同事務享有管理權等；物業的權利則主要表現為物業管理權及取得報酬權。[14]在上述業主與物業的權利中，物業管理權的行使是導致雙方矛盾產生的主要原因。物業管理最初是為了推動房地產發展與城市化進程而產生的。然而，隨著房地產的發展及城市規模的不斷擴大，物業管理發展的水平逐漸不能適應，從而引發了一系列的矛盾，對社會穩定造成了影響。

在實踐中，物業公司在行使管理權時，忽視業主基于《民法典》（物權編）第二百七十六條所獲得的權利，致使業主合法權利遭到侵害。通過在Alpha案例庫檢索可知，在2020年2月8日前，僅業主撤銷權糾紛案件的數量即高達4288件。雖然我國的物業管理已經進入法治化進程，但僅僅只有《物業管理條例》和《民法典》（物權編）這兩部法律對其加以規范。就我國目前的物業發展水平來看，這兩部法律不能解決業主需要與物業管理權之間的矛盾。業主往往因為法律滯后的弊端而不知如何維權。

除物業自身素質水平、工作能力不足外，法律法規的不完善是業主與物業產生矛盾的根本原因。因此，將“首先滿足業主需求”這一規范適用于業主與物業之間確有必要。第一，將“首先滿足業主需要”納入物業管理有助于物業規范自身的行為；第二，業主可以通過此項規定，在物業損害自身權益時有效尋求權利救濟；最后，物業與業主之間保持和諧關系有利于促進社會穩定。

（三）“首先滿足業主需要”與立法保護的完善

在關于“首先滿足業主需要”的規定方面，現實中存在著不同的解讀，這導致法官對于同一類案件存在不同的判決。因此，在立法層面，立法機關應當從業主的權益出發，兼顧多方利益，對此規定進行充分且合理的解釋。

六、結語

從立法的目的來看，我國將“首先滿足業主需要”作為法律規定，實質上已經是一種法治的進步。然而，在社會發展如此迅速的今天，愈來愈多的新問題仍在不斷涌現，相應的法律解釋也需要不斷完善。法律是在社會的發展與適應人民的需要中不斷更新、進步的，立法部門只有結合實際社會情況，就該規定進行詳細、具體的說明，才能真正促進我國在業主權利保護上的進步。本文對“首先滿足業主需要”進行定義及解釋，具有較大的現實意義。綜上所述，無論是加強對“首先滿足業主需要”的理解，還是對其涵蓋的權利進行擴充，都是以維護業主權益、促進社會和諧穩定為出發點的。因此，推動“首先滿足業主需要”方面的立法工作，必將有助于保護業主的合法權利，推動國家法治現代化。