加拿大新政限制“炒房”

李偉

4月7日，加拿大政府宣布，今后兩年內(nèi)禁止外國人在加拿大購買非自住房產(chǎn)，旨在給過熱的房地產(chǎn)市場降溫。不過，加拿大永久居民、外國工人和學(xué)生不受這項新措施的限制。加拿大副總理兼財政部長克里斯蒂婭·弗里蘭公布了今年的聯(lián)邦預(yù)算案，其中一個重點是應(yīng)對住房供應(yīng)緊張、房屋存量不足和房價飆升等難題。

近兩年來房價漲幅明顯

受通貨膨脹、投機性購房及房屋供應(yīng)不足的影響，近年來加拿大房地產(chǎn)漲幅屢創(chuàng)新高。據(jù)《多倫多星報》報道，加拿大房地產(chǎn)協(xié)會（CREA）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年加拿大的房價漲幅驚人，10月份全國平均房價同比上漲18%。到2021年底，全國平均房價同比上漲21.2%，標(biāo)準(zhǔn)房價達(dá)到每套68.75萬加元。該協(xié)會表示，作為熱門地區(qū)的溫哥華和多倫多房價更高。如今在這兩座城市，獨戶式聯(lián)排住宅的價格都超過了100萬加元。

房價問題在加拿大已經(jīng)持續(xù)數(shù)年。加拿大作為移民國家，每年有至少30萬移民進(jìn)入，但各地的住房供應(yīng)受制于各種因素，增長緩慢，導(dǎo)致住房價格持續(xù)上升。例如，安大略省的平均房價在過去10年間增長了兩倍，遠(yuǎn)超收入增長水平。

位于多倫多的IQI集團(tuán)加拿大分公司總監(jiān)埃克巴爾表示，加拿大房產(chǎn)市場既有本地需求也有大量移民涌入，住房需求強勁。事實上，多倫多市區(qū)的住房短缺，這是價格上漲的重要原因。他指出，與兩年前相比，住宅需求出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢。目前，市區(qū)和核心區(qū)域的房價仍然相對較高，買家期望郊區(qū)的房價有更大的增長。尼亞加拉、KWC和漢密爾頓等地區(qū)吸引了那些原本可能去市中心的買家。

一些外國資本進(jìn)入加拿大的房地產(chǎn)市場投資獲利，進(jìn)一步推高了房價，引起民眾的不滿。加拿大官方數(shù)據(jù)顯示，2019年，溫哥華4.3%的住宅由非加拿大居民持有;在一些比較新的公寓中，該比例高達(dá)13.6%。在另一座城市多倫多，7.7%的新公寓由非加拿大居民持有。有知情人士表示：“需要被限制的是那些在加拿大購買了房產(chǎn)卻從來不住的人，他們在房屋緊缺的時候讓它們空著，讓需要住房的人無房可買。”

在盲目競價、海外投資增多等因素的作用下，加拿大國內(nèi)購房成本飆升，有購房需求的人陷入焦慮。

近兩年來，加拿大房地產(chǎn)市場價格飆升。除了不斷上升的通貨膨脹壓力，有限的房屋供應(yīng)也無法滿足疫情期間強勁的住房需求。在盲目競價、海外投資增多等諸多因素的共同作用下，加拿大國內(nèi)購房成本飆升，有購房需求的人陷入焦慮之中。

加拿大的標(biāo)準(zhǔn)房價從2020年1月的每套56.37萬加元上漲到如今的86.93萬加元。特別是新冠肺炎疫情暴發(fā)后，加拿大央行大幅降息至超低水平，各地房價持續(xù)上漲，迄今總體漲幅已逾50%。

外國投資房地產(chǎn)引發(fā)關(guān)注

加拿大住房部部長艾哈邁德·胡森在接受路透社采訪時稱，加拿大政府應(yīng)遏制房地產(chǎn)市場的投機性需求，并對現(xiàn)有土地政策進(jìn)行調(diào)整，增大地塊上的人口密度，同時應(yīng)當(dāng)暫時禁止外國買家進(jìn)入加拿大房地產(chǎn)市場。

胡森表示，加拿大的住房應(yīng)該讓民眾用來居住，而不是被動地成為外國買家的投資產(chǎn)品。他支持加拿大效仿新西蘭的做法，允許在多數(shù)獨棟住宅的地塊上建造最多三套住房。“我贊同這一點，在單戶住宅的土地上建造更多單元，這是很容易增加住房供應(yīng)的方法之一。”胡森說，“任何增加住房供應(yīng)、加強土地利用、建造更多住宅的做法都是好事。”

加拿大過熱的房地產(chǎn)市場引發(fā)國際機構(gòu)的關(guān)注。2021年10月，瑞士銀行（UBS）發(fā)布年度研究報告《2021年瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》。瑞銀調(diào)查了歐洲、北美和亞洲24個主要城市的住房市場，并將多倫多和溫哥華列為全球兩個最嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫發(fā)源地。

中央和地方政府探尋對策

加拿大人口第一大省安大略省政府，今年3月底在幾無征兆的情況下宣布，將俗稱“房地產(chǎn)外國買家稅”的非居民投機稅稅率由15%提高至20%，并將該稅的覆蓋面由多倫多及周邊地區(qū)擴大至全省范圍。

根據(jù)新的規(guī)定，非居民投機稅退稅將不再適用于留學(xué)生，除非他們在稅款繳納后的4年內(nèi)成為加拿大永久居民。外國務(wù)工人員也不再享受退稅。

安大略省政府表示，上述變化將有助于“阻止非居民投資者投機安省的住房市場。”省政府還表示，將為那些致力于在安大略省“扎根”的人提供稅收減免。

安大略省政府與一些市政府合作，尋求設(shè)立一項空置稅，這是另一種增加住房供應(yīng)的工具。安大略省還成立了一個由市級代表組成的工作組，以加強交流信息，探尋最佳方法。省政府還計劃就可能采取的措施進(jìn)行磋商，以解決與土地投機有關(guān)的問題。例如，省政府將探索阻止建設(shè)放緩的方法，建設(shè)放緩可能通過土地投機，人為地推高新房價格。針對最新的政策，多倫多一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)透露，安大略省的新措施將對房價帶來影響。

除了安大略省，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省也在探尋抑制房價的舉措，包括在多個人口密集的地區(qū)實施20%的房地產(chǎn)“外國買家稅”。

加拿大聯(lián)邦政府4月7日向國會眾議院提交了新一年度預(yù)算案，提出一系列紓解住房問題的措施。預(yù)算中提及諸多抑制房地產(chǎn)投機行為和需求的措施，包括外國人今后兩年不得在加拿大購房，購房不滿一年便出售將面臨高額稅費等。據(jù)加拿大媒體報道，上述兩項措施不適用于永久居民、外籍勞工和留學(xué)生群體，外國人購買長期自住房產(chǎn)的情況也不受“禁購令”限制。

加拿大政府認(rèn)為，外國資金多年來持續(xù)進(jìn)入加拿大住宅市場，加劇了民眾對溫哥華、多倫多等城市居住成本上升的擔(dān)憂，也加劇了加拿大人對在各地住房市場中被排擠出去的擔(dān)憂。

加拿大房地產(chǎn)價格飆升

財政部在一份報告中指出，解決住房問題是政府現(xiàn)階段的首要任務(wù)。為創(chuàng)造更多的住房供應(yīng)，政府已經(jīng)通過國家住房戰(zhàn)略投資超過700億加元，支持建設(shè)12.5萬套經(jīng)濟(jì)適用房，增加住房供應(yīng)。

加拿大政府同時計劃通過減免稅收的措施對首次購房者進(jìn)行激勵。預(yù)算案還擬建立住房建設(shè)加速基金，從本財政年度起，在5年內(nèi)提供40億加元推動住房建設(shè)，以期實現(xiàn)新建10萬套住宅的目標(biāo);擬在未來兩年內(nèi)提供15億加元，以促進(jìn)至少6000套經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。另外，政府還將提供資金，支持租房市場的發(fā)展。

弗里蘭在眾議院表示，政府將確保房屋被用作加拿大人的家庭住所，而非一種金融資產(chǎn)。

難以在短期內(nèi)解決問題

為民眾提供更加可負(fù)擔(dān)的住房，是加總理特魯多所率領(lǐng)的聯(lián)邦自由黨早前的競選承諾之一。自由黨也作出過在全國范圍內(nèi)征收“外國買家稅”以平抑房價的承諾，如今這一承諾已經(jīng)兌現(xiàn)。自由黨今年3月下旬與反對黨之一的新民主黨達(dá)成協(xié)議，獲得后者在信任和預(yù)算問題上的支持，以使政府預(yù)算案能夠獲得通過。

即便采取了多種手段，加拿大財政部仍然警告稱，遏制加拿大房價上漲勢頭可能需要數(shù)年之久。渥太華大學(xué)財政與民主研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿斯卡利坦承，加拿大人的住房負(fù)擔(dān)能力是該國面臨的一個重大挑戰(zhàn)，“不確定是否有一個簡單的解決方案”。

編輯：姚志剛 winter-yao@163.com