房企年報(bào)“難產(chǎn)”背后

張程

中國恒大、世茂集團(tuán)、新力控股等20多家房企及物業(yè)平臺(tái)，都未能按時(shí)發(fā)布年報(bào)? （圖/IC? photo）

3月28日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)報(bào)告不能如期發(fā)布，公司股票4月1日起暫停買賣。僅僅一周前，融創(chuàng)中國 還曾公告“將于3月31日發(fā)布未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)”。此前，融創(chuàng)中國剛剛經(jīng)歷了一輪信任危機(jī)——一筆聲稱可按時(shí)償還的債務(wù)，被宣布展期。突然無法按時(shí)發(fā)布年報(bào)，更加引起了外界對(duì)于融創(chuàng)中國經(jīng)營狀況的擔(dān)憂，以及對(duì)于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的擔(dān)憂。在此之前，中國恒大、世茂集團(tuán)、新力控股等20多家房企及物業(yè)平臺(tái)，都未能按時(shí)發(fā)布年報(bào)。這份名單中，多是在此輪地產(chǎn)調(diào)整期，資金較為緊張的房企。

年報(bào)發(fā)不出來的房企們到底怎么了，問題有多嚴(yán)重，對(duì)于國內(nèi)的投資者及購房者會(huì)有哪些影響呢？

房企年報(bào)成批“難產(chǎn)”

3月31日，是港股上市公司發(fā)布上一年財(cái)報(bào)的截止日期，但是2022年中國恒大、世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國等多家房企未能按時(shí)發(fā)布年報(bào)。根據(jù)港交所的相關(guān)規(guī)定，上市公司可以選擇發(fā)布未經(jīng)審核的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，如果連未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)都發(fā)不了，則須自4月1日起停牌。

值得注意的是，多家房企官宣延遲年報(bào)發(fā)布的理由除了疫情的影響，還包括與審計(jì)師的分歧。部分公司在年報(bào)發(fā)布前更換了審計(jì)機(jī)構(gòu)，原因包括審計(jì)成本增加，工作量增加以及無法提供審計(jì)師要求的信息等。例如，融信中國的前審計(jì)機(jī)構(gòu)——羅兵咸永道便表示，針對(duì)銀行回復(fù)的詢證函中所述的個(gè)別銀行存款抵押，需要該公司管理層作出進(jìn)一步澄清，所要求資料的提供及銀行確認(rèn)函的收發(fā)工作落后于計(jì)劃。因?yàn)檫@些原因，該機(jī)構(gòu)無法在約定的時(shí)間表內(nèi)完成融信中國的年度業(yè)績(jī)審核工作。

新力控股年報(bào)未能如期發(fā)布的理由是，由于集團(tuán)若干主要雇員（尤其是財(cái)務(wù)報(bào)告單位的雇員）近期離職，致其財(cái)務(wù)報(bào)告事宜延緩。而在2021年12月19日，新力控股曾宣布安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所辭任公司核數(shù)師，原因就是雙方未能就審核公司2021年財(cái)務(wù)報(bào)表的薪酬達(dá)成共識(shí)。短短不到三個(gè)月的時(shí)間，外部財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)因分歧而辭任，內(nèi)部財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)主要人員離職。顯然，年報(bào)發(fā)布前夕更換審計(jì)師或財(cái)務(wù)人員離職，容易讓人對(duì)一家公司的治理質(zhì)量生疑。

因?yàn)榉科髠兊倪B番爆雷，審計(jì)師普遍感受到了壓力，曾為中國恒大提供服務(wù)的普華永道便被要求說明對(duì)中國恒大所做工作的充分性。或許由于壓力太大，在本輪年報(bào)發(fā)布季，普華永道密集辭去了與一眾房企相關(guān)的審計(jì)工作。

從2022年1月初開始，因“尚未收到要求合生創(chuàng)展補(bǔ)充的詳細(xì)資料，導(dǎo)致無法執(zhí)行相應(yīng)審計(jì)程序”，普華永道與合作了18年的合生創(chuàng)展終止業(yè)務(wù)合作，后者股價(jià)隨之暴跌。之后，普華永道又辭任了融信中國、寶龍地產(chǎn)的審計(jì)工作，甚至連有著27年合作關(guān)系的世茂集團(tuán)也被其終止了合作。同時(shí)，普華永道還推遲了融創(chuàng)中國、雅居樂集團(tuán)刊發(fā)業(yè)績(jī)的相關(guān)審計(jì)。

普華永道并非孤例。以往，國際四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所——德勤、普華永道、安永、畢馬威，幾乎包攬了頭部房企的相關(guān)業(yè)務(wù)。但在今年，這些頂著金字招牌的審計(jì)所們，集體拒絕了多家房企上千萬元級(jí)別的審計(jì)單子。

在年報(bào)審計(jì)工作的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)臨時(shí)更換核數(shù)師，這個(gè)現(xiàn)象本不尋常，以往只有極個(gè)別爆雷企業(yè)才會(huì)出現(xiàn)類似情況。但在今年的年報(bào)季，房企們推遲、不發(fā)年報(bào)的狀況范圍之廣、規(guī)模之大，達(dá)到歷史之最。

房企背后的問題

自中國恒大2021年7月爆雷以來，據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，共計(jì)56家房企出現(xiàn)爆雷事件。主要涉及的爆雷事件有出售資產(chǎn)、債務(wù)違約、商票違約、理財(cái)產(chǎn)品違約、破產(chǎn)、裁員、評(píng)級(jí)下調(diào)等問題。56家出現(xiàn)爆雷事件的房企2021年銷售金額為4.2萬億元，占全國商品房銷售金額的比重為23%，對(duì)整體市場(chǎng)的影響較大。

隨著房企資金鏈?zhǔn)站o，問題房企接連爆雷，問題項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)停工，項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。自從2019年融資全面收緊以來，房企普遍面臨現(xiàn)金壓力，提升了銷售回款的重要程度，將有限的現(xiàn)金首先用來確保償還債務(wù)，使得房地產(chǎn)行業(yè)待交付風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。2020年疫情暴發(fā)后，對(duì)施工的影響遠(yuǎn)大于銷售，由于施工周期彈性較小，通過后期趕工完全彌補(bǔ)疫情期間停工缺口較為困難，同時(shí)在復(fù)工的過程中，多數(shù)房企傾向于優(yōu)先對(duì)待臨近銷售階段的項(xiàng)目，使全年竣工量受到較大影響，全年竣工同比下降4.9%，處于2012年以來的最低點(diǎn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。其中，鄭州、長(zhǎng)沙、重慶和武漢等項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面皆超200萬平方米、總套數(shù)皆超2萬套。例如長(zhǎng)沙尚未交付的問題項(xiàng)目總建面高達(dá)446萬平方米，占比達(dá)到25%。再例如鄭州，截至2021年末，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約271萬平方米，占成交面積比重高達(dá)29%。鄭州住宅項(xiàng)目爛尾問題也比較嚴(yán)重。截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問題項(xiàng)目有271個(gè)，涉及2.52萬套住房，數(shù)量位居重點(diǎn)二線城市前列。

2022年1月24日住建部召開會(huì)議部署2022年工作，強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，處置項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)”，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的交付風(fēng)險(xiǎn)仍是政府關(guān)注的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)庫存方面，當(dāng)前弱二線及三四線城市的去庫存壓力較大。2021年末商品住宅廣義庫存25.92億平方米，去化周期20.08個(gè)月，較2020年末增長(zhǎng)2.84個(gè)月。截至2022年2月末，三四線城市住宅去化周期為20.5個(gè)月，去化周期已經(jīng)超過了2020年3月疫情的最高點(diǎn);一、二線城市住宅去化周期分別為11.6和16.5個(gè)月，自2021年下半年以來也呈現(xiàn)明顯上升的趨勢(shì)，同樣處于疫情以來的高點(diǎn)。具體到部分城市而言，臺(tái)州、哈爾濱、大連、宜興、益陽、煙臺(tái)住宅去化周期超過50個(gè)月。

調(diào)控政策松綁

房企爆雷事件頻發(fā)，加上三四線城市房地產(chǎn)庫存去化周期變長(zhǎng)，不少地方開始調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策。尤其是進(jìn)入2022年之后，全國多地出臺(tái)樓市松綁政策。3月23日，哈爾濱取消了實(shí)施近4年的區(qū)域性“限售”政策;青島近期也調(diào)整了遠(yuǎn)郊區(qū)限售政策;鄭州放寬限購、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國有超60個(gè)城市出臺(tái)松綁樓市政策。在“房住不炒”的大前提下，各地樓市調(diào)控政策也越發(fā)趨向靈活。

中央層面今年以來多次提及要保障市民合理購房需求。2022年的政府工作報(bào)告中與往年不同，2022年樓市在“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”這一總基調(diào)不變的前提下，還要兼顧“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”。

自2021年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來，“保障好群眾住房需求”已成為房地產(chǎn)政策的重要表述被屢屢強(qiáng)調(diào)。其中，“新市民”成為重要一塊。

2021年3月5日，全國人大會(huì)議首次在政府工作報(bào)告中提及了新市民的概念，并提出“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。2022年3月4日，銀保監(jiān)會(huì)、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》，針對(duì)新市民在創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融需求，鼓勵(lì)引導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)因地制宜強(qiáng)化產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，提高新市民金融服務(wù)的可得性和便利性。

新市民最初指的是長(zhǎng)期居住在城市并有相對(duì)固定工作的農(nóng)民工，后來該名詞的指代范圍逐漸擴(kuò)大，成為原籍不在當(dāng)?shù)亍⒁蚋鞣N原因來到一個(gè)城市的流動(dòng)人口的統(tǒng)稱。《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》進(jìn)一步明確了新市民范圍，即因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等。

截至2020年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為63.9%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%，按14.1億總?cè)丝谟?jì)算，兩者差距為2.6億人。其中1.7億為外出農(nóng)民工，9000萬其他群體。在其他群體中，新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生及中專畢業(yè)生人數(shù)占比較大，也是被認(rèn)為落戶定居意愿強(qiáng)的群體。這部分人群或是未來推動(dòng)房地產(chǎn)庫存下降的重要力量，也是需要保障的剛需群體。