房企年報“難產”背后

張程

中國恒大、世茂集團、新力控股等20多家房企及物業平臺，都未能按時發布年報? （圖/IC? photo）

3月28日晚間，融創中國發布公告稱，2021年未經審核年度業績報告不能如期發布，公司股票4月1日起暫停買賣。僅僅一周前，融創中國 還曾公告“將于3月31日發布未經審核年度業績”。此前，融創中國剛剛經歷了一輪信任危機——一筆聲稱可按時償還的債務，被宣布展期。突然無法按時發布年報，更加引起了外界對于融創中國經營狀況的擔憂，以及對于國內房地產開發企業的擔憂。在此之前，中國恒大、世茂集團、新力控股等20多家房企及物業平臺，都未能按時發布年報。這份名單中，多是在此輪地產調整期，資金較為緊張的房企。

年報發不出來的房企們到底怎么了，問題有多嚴重，對于國內的投資者及購房者會有哪些影響呢？

房企年報成批“難產”

3月31日，是港股上市公司發布上一年財報的截止日期，但是2022年中國恒大、世茂集團、融創中國等多家房企未能按時發布年報。根據港交所的相關規定，上市公司可以選擇發布未經審核的財務業績，如果連未經審核的業績都發不了，則須自4月1日起停牌。

值得注意的是，多家房企官宣延遲年報發布的理由除了疫情的影響，還包括與審計師的分歧。部分公司在年報發布前更換了審計機構，原因包括審計成本增加，工作量增加以及無法提供審計師要求的信息等。例如，融信中國的前審計機構——羅兵咸永道便表示，針對銀行回復的詢證函中所述的個別銀行存款抵押，需要該公司管理層作出進一步澄清，所要求資料的提供及銀行確認函的收發工作落后于計劃。因為這些原因，該機構無法在約定的時間表內完成融信中國的年度業績審核工作。

新力控股年報未能如期發布的理由是，由于集團若干主要雇員（尤其是財務報告單位的雇員）近期離職，致其財務報告事宜延緩。而在2021年12月19日，新力控股曾宣布安永會計師事務所辭任公司核數師，原因就是雙方未能就審核公司2021年財務報表的薪酬達成共識。短短不到三個月的時間，外部財務機構因分歧而辭任，內部財務機構主要人員離職。顯然，年報發布前夕更換審計師或財務人員離職，容易讓人對一家公司的治理質量生疑。

因為房企們的連番爆雷，審計師普遍感受到了壓力，曾為中國恒大提供服務的普華永道便被要求說明對中國恒大所做工作的充分性。或許由于壓力太大，在本輪年報發布季，普華永道密集辭去了與一眾房企相關的審計工作。

從2022年1月初開始，因“尚未收到要求合生創展補充的詳細資料，導致無法執行相應審計程序”，普華永道與合作了18年的合生創展終止業務合作，后者股價隨之暴跌。之后，普華永道又辭任了融信中國、寶龍地產的審計工作，甚至連有著27年合作關系的世茂集團也被其終止了合作。同時，普華永道還推遲了融創中國、雅居樂集團刊發業績的相關審計。

普華永道并非孤例。以往，國際四大會計師事務所——德勤、普華永道、安永、畢馬威，幾乎包攬了頭部房企的相關業務。但在今年，這些頂著金字招牌的審計所們，集體拒絕了多家房企上千萬元級別的審計單子。

在年報審計工作的關鍵節點臨時更換核數師，這個現象本不尋常，以往只有極個別爆雷企業才會出現類似情況。但在今年的年報季，房企們推遲、不發年報的狀況范圍之廣、規模之大，達到歷史之最。

房企背后的問題

自中國恒大2021年7月爆雷以來，據研究機構統計，共計56家房企出現爆雷事件。主要涉及的爆雷事件有出售資產、債務違約、商票違約、理財產品違約、破產、裁員、評級下調等問題。56家出現爆雷事件的房企2021年銷售金額為4.2萬億元，占全國商品房銷售金額的比重為23%，對整體市場的影響較大。

隨著房企資金鏈收緊，問題房企接連爆雷，問題項目陸續出現停工，項目交付風險不斷加劇。自從2019年融資全面收緊以來，房企普遍面臨現金壓力，提升了銷售回款的重要程度，將有限的現金首先用來確保償還債務，使得房地產行業待交付風險進一步加大。2020年疫情暴發后，對施工的影響遠大于銷售，由于施工周期彈性較小，通過后期趕工完全彌補疫情期間停工缺口較為困難，同時在復工的過程中，多數房企傾向于優先對待臨近銷售階段的項目，使全年竣工量受到較大影響，全年竣工同比下降4.9%，處于2012年以來的最低點。

據克而瑞統計數據顯示，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。其中，鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大，尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數皆超2萬套。例如長沙尚未交付的問題項目總建面高達446萬平方米，占比達到25%。再例如鄭州，截至2021年末，尚未交付的問題項目總建面約271萬平方米，占成交面積比重高達29%。鄭州住宅項目爛尾問題也比較嚴重。截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問題項目有271個，涉及2.52萬套住房，數量位居重點二線城市前列。

2022年1月24日住建部召開會議部署2022年工作，強調“加強房地產市場調控，處置項目逾期交付風險”，當前房地產行業的交付風險仍是政府關注的重點。

房地產庫存方面，當前弱二線及三四線城市的去庫存壓力較大。2021年末商品住宅廣義庫存25.92億平方米，去化周期20.08個月，較2020年末增長2.84個月。截至2022年2月末，三四線城市住宅去化周期為20.5個月，去化周期已經超過了2020年3月疫情的最高點;一、二線城市住宅去化周期分別為11.6和16.5個月，自2021年下半年以來也呈現明顯上升的趨勢，同樣處于疫情以來的高點。具體到部分城市而言，臺州、哈爾濱、大連、宜興、益陽、煙臺住宅去化周期超過50個月。

調控政策松綁

房企爆雷事件頻發，加上三四線城市房地產庫存去化周期變長，不少地方開始調整房地產調控政策。尤其是進入2022年之后，全國多地出臺樓市松綁政策。3月23日，哈爾濱取消了實施近4年的區域性“限售”政策;青島近期也調整了遠郊區限售政策;鄭州放寬限購、取消“認房又認貸”等。據不完全統計，全國有超60個城市出臺松綁樓市政策。在“房住不炒”的大前提下，各地樓市調控政策也越發趨向靈活。

中央層面今年以來多次提及要保障市民合理購房需求。2022年的政府工作報告中與往年不同，2022年樓市在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”這一總基調不變的前提下，還要兼顧“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

自2021年12月的中央經濟工作會議以來，“保障好群眾住房需求”已成為房地產政策的重要表述被屢屢強調。其中，“新市民”成為重要一塊。

2021年3月5日，全國人大會議首次在政府工作報告中提及了新市民的概念，并提出“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。2022年3月4日，銀保監會、央行聯合發布《關于加強新市民金融服務工作的通知》，針對新市民在創業、就業、住房、教育、醫療、養老等重點領域的金融需求，鼓勵引導銀行保險機構因地制宜強化產品和服務創新，提高新市民金融服務的可得性和便利性。

新市民最初指的是長期居住在城市并有相對固定工作的農民工，后來該名詞的指代范圍逐漸擴大，成為原籍不在當地、因各種原因來到一個城市的流動人口的統稱。《關于加強新市民金融服務工作的通知》進一步明確了新市民范圍，即因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限于進城務工人員、新就業大中專畢業生等。

截至2020年底，我國常住人口城鎮化率為63.9%，戶籍人口城鎮化率為45.4%，按14.1億總人口計算，兩者差距為2.6億人。其中1.7億為外出農民工，9000萬其他群體。在其他群體中，新就業大學畢業生及中專畢業生人數占比較大，也是被認為落戶定居意愿強的群體。這部分人群或是未來推動房地產庫存下降的重要力量，也是需要保障的剛需群體。