房地產公司財務指標與股票價格關聯性的實證分析
——基于Logistic回歸模型

陳漢龍

(福州外語外貿學院，福建 福州 350202)

近幾年，房地產行業發展一直是我國社會關注的焦點，房地產上市公司與股票市場關系緊密，通過房地產上市公司財務指標與股價的相關性研究，有利于投資者在進行投資時有一個合理的依據,又能在政府對房地產上市公司進行有效監管的時候提供支持，可以促進房地產行業的有序穩定發展，也可以幫助房地產上市公司對其經營狀況有深入的了解，在此基礎上形成防范相關風險的意識。因此，研究房地產行業的股票價格影響因素具有重要的現實意義。

一、相關文獻綜述

對于財務信息與股價的關系研究，國內外學者從不同角度進行了研究。Beaver等(1997)研究認為財務指標與股票價格二者之間存在著一定的依存性，實證結果證實了這一假設[1]。Maysami、Koh(2000)通過對股票市場的分析，進一步探討了股票市場指數與哪些變量存在關系，研究結果發現，只有少數宏觀經濟變量與股票市場指數有協整關系，它與另一些宏觀經濟變量之間沒有協整關系[2]。Teppo(2001)分析財務指標對股票價格是否有影響，以及它的解釋能力有多大，在提取上市公司11年的財務數據后進行分析研究，結果發現，財務指標解釋股票價格的能力并不是一成不變的，它會不時發生變化[3]。我國學者蒼玉權和嚴華麟(2005)在研究年度財務指標與股價的關系時，發現與賬面價值相關的指標對股價影響最大，其余的依次是盈利能力、發展能力、運營效率和償債能力，償債能力指標對股價的影響可忽略不計[4]。Park、Shin(2013)為探求各類財務指標對股價的影響程度，對上市公司財務指標與股價的數據進行分析，研究結果表明，盈利能力指標對股價的影響高于其他財務指標對股價的影響[5]。喻平和張應華(2011)采用灰色關聯分析法，研究了公司財務指標與股價波動之間的關聯性，研究結果顯示財務指標對股價有著顯著影響，且與股價相關性最大的財務指標是資產負債率[6]。董欣欣(2011)采用主成分分析法，以395家中小板上市公司的股價作為因變量，財務指標作為自變量，對財務指標與股價間存在的相關性進行研究。研究結果表明盈利能力和股權結構與股價正相關，且相關性較強；償債能力和基本技術指標與股價間雖存在正相關關系，但相關性不強；成長能力與股價的正相關性更弱；而營運能力則與股價負相關[7]。吳艷敏(2018)使用2015年到2017 年房地產上市公司財務指標橫截面數據，撇開其他因素，僅從財務指標因素出發，選擇其中13個財務比率作為因變量，以房地產上市公司的股票價格年均收盤價作為自變量，研究財務指標和房地產上市公司股票價格間關系，研究結果表明，市凈率、凈資產收益率和每股收益連續三年對股價產生很大的影響，而且三個指標均屬于盈利能力指標，這表明投資者在做出決策前比較看重盈利能力[8]。錢逸倫(2019)選擇上市房地產企業中當前具備典型性的龍頭股“萬科”為案例對該行業股票價格變化相關因素開展深入研究，得出主要是國家綜合經濟發展情況、股票活躍度等多方面因素對股票價格影響較大，并提出政府做出決策時要慎重，考慮全局，確定有效率，合適的方案獨立地引導資金進入市場，促進經濟的快速發展，切實保證我國的股票市場能夠穩定健康的發展[9]。

綜上所述，關于財務信息與股價關系的研究，學者們從不同角度進行深入探討。對股價影響因素研究，有的從財務指標角度進行研究，有的從非財務指標進行研究；學者們采用的研究方法也各有不同，如采用灰色關聯分析法、主成分分析法等實證研究方法及個案研究方法，不一而足，得出的研究結論也不盡相同。通過研讀文獻也發現，基于房地產行業這一在我國較為特殊的行業，對其財務信息與股價相關性進行探討的文獻相對較少，且Logistic回歸模型在財務信息與股價相關性研究中尚沒有被采用。因此，本文以我國滬深板塊房地產上市公司為研究對象，收集多年度樣本數據，建立Logistic回歸模型，對房地產上市公司財務指標和股價的相關性進行系統完整的實證分析研究，以期在研究結論上有新的發現。

二、Logistic模型概述

比利時生物學家Verhulst在1838年提出了Logistic模型。他最初的提議是通過改進Malthus方程來解決人口問題。起初并沒有引起任何注意，后來，因為Pear的使用才使其開始流行起來，所以在現如今又叫做Verhulst-pearl阻礙方程。一般的Logistic曲線可以模擬S-曲線(P)的種群增長，Logistic函數如下：

Y=B+RnXn(n=0，1，2，3……)

其中Xi(i=1,2,3,……，k)的變量函數為Y。

在進行Logistic回歸模型前，需要對幾個重要的數值進行解釋，這四個數值貫穿整個Logistic回歸模型的分析，通過對這些數值的思考研究，我們可以得出回歸方程以及解釋力的大小。

第一，是皮爾森相關系數，它是驗證線性關系的值。如果為負，則是線性負相關，大于0.8的值是高度相關，小于0.3是無關；第二，是雙側概率，即對應于參數顯著性檢驗t統計量，這兩者呈現對應關系，如果雙側概率值小于0.05，那就表示關于參數顯著性已經通過檢驗。如果該值大于0.05，則結果是參數顯著性未通過測試。第三，是可決系數R2，它的取值范圍在0-1之間，如果模型的擬合效果越好，R2的數值也就越接近1，一般來說大于0.2，這個模型的擬合效果就屬于良好；第四，是概率P值，P的值小于0.05，則表示通過顯著性的測試。

三、樣本及財務指標選取

(一)樣本選取

本文以萬德金融終端房地產行業數據庫的滬深板塊30家房地產上市公司作為研究的樣本，具體的證券代碼和公司名稱如表1所示。

表1 證券代碼與公司名稱

續表1 證券代碼與公司名稱

(二)財務指標選取

影響房地產股價的因素很多，本文立足與企業內部影響因素，旨在探討財務信息與股價的關聯性，僅從財務指標因素出發，選取了滬深板塊30家房地產上市公司十個具有代表性的財務指標作為自變量，對2013年到2017年這五年的財務數據進行研究分析，自變量的選取如表2所示。選擇了這30家房地產上市公司的股票開盤價均價作為因變量。

表2 房地產行業股票價格影響的自變量表格

四、實證分析

(一)線性相關分析

確定自變量和因變量后，首先通過SPSS軟件進行線性相關分析，得出各個因變量的皮爾森數值。有關線性分析的結果如下表3。

表3 有關線性分析的結果

續表3 有關線性分析的結果

由表3可以看出X2(P=0.098>0.05)、X5(P=0.378>0.05)、X8(P=0.460>0.05)、X9(P=0.132>0.05)與Y的關系為較小的線性正相關，X1(P=0.013<0.05)、X6(P=0.008<0.05)、X10(P=0.011<0.05)和Y有著顯著的線性正相關，X3(P=0.324>0.05)、X4(P=0.763>0.05)、X7(P=0.632>0.05)與Y的關系為線性負相關，并且是不太顯著的。所以對X2、X3、X4、X5、X7、X8、X9這七個線性關系不太顯著的因素進行剔除，只選取三個因素X1、X6、X10進行更深入的回歸分析。

(二)Logistic回歸模型的初步構建

以下是一元回歸模型的構建：

Y=B+R1X1

Y=B+R6X6

Y=B+R10X10

由構建出來的模型我們可以觀察到，一共存在三個相關的自變量，它們是X1：銷售凈利率；X6：存貨周轉率；X10：利潤總額增長率；因變量Y：上市公司股票收盤均價；B：截距；R:回歸系數。

我們再次運用SPSS軟件，依次對Y與X1、X6、X10的關系做更深入的分析研究并且得出它們之間解釋能力的大小以及回歸方程。對X1與Y的分析結果如表4至表6所示。

表4 變量X1、X6、X10回歸相關解釋結果1

表5 變量X1、X6、X10回歸相關解釋結果2

表6 變量X1、X6、X10回歸相關解釋結果3

模型1中，R方為判定系數，通常認為需要大于等于0.2，這是確定線性方程擬合度的一個指標。也就是說它的值代表了回歸模型對因變量解釋能力的大小，越接近1越好。從以上回歸結果中可以看出，可決系數R方的數值為0.203，所以這表明了自變量X1對因變量Y的解釋能力達到了20.3%。此時模型擬合效果良好。

從顯著性上看，其值為0.013，小于0.05，說明自變量“銷售凈利率”和因變量“房產公司股市開盤價”建立的線性關系回歸模型具有顯著的統計學意義。從上表4中我們已經知道B的值為10.643，回歸系數R的值為0.45，因此得到回歸方程Y=10.643+0.45X1。

接下來對因子X6與Y回歸結果進行分析。上表可以看到模型2可決系數R方為0.226，大于0.2，所以該模型擬合效果還不錯。X6顯著性的值為0.008小于0.05，所以顯著性是明顯的，R的值也就是回歸系數為0.475，可以得出存貨周轉率X6與房地產公司股票收盤價Y之間有著非常顯著的正相關性的影響，B的值為10.558，回歸系數R的值為0.475，因此得到回歸方程Y=10.558+0.475X6。

最后對因素X10進行回歸分析，分析的結果如表4至6所示。

在回歸結果中，可決系數為0.209大于0.2，所以該模型擬合效果良好。X10顯著性P的值為0.011小于0.05，所以顯著性明顯，R的值也就是回歸系數的值為0.458，說明利潤總額增長率X10對房產價格Y有著非常顯著的正相關性影響。B的值為10.654，回歸系數R的值為0.458，所以得出回歸方程Y=10.654+0.458X10。

(三)模型相關分析

1.整體分析

在表4至表6中，我們用SPSS軟件對三個因素進行了分析，最后總結出了以下三點：(1)它們的可決系數都比臨界值0.2大，這表明模型的擬合效果很好，而且我們所研究出來的三個回歸方程解釋力都在20%以上，即三個因素都能對房地產股票價格的變化做出解釋，且高達20%。(2)以上的回歸模型都通過顯著性測試，具有線性關系，因為它們P的數值都小于0.05。

2.三個因素分析

(1)銷售凈利率X1與房地產公司股票收盤價Y之間的回歸系數是0.45，P值是0.013。由此我們可以知道：銷售凈利率與房地產公司股票收盤價之間具有顯著的正相關性，當銷售凈利率增長1%時，房地產公司股票收盤價就上升45%。

(2)存貨周轉率X6與房地產公司股票收盤價Y之間的回歸系數為0.475，P值是0.008。所以我們可以看出，存貨周轉率和房地產公司股票收盤價之間存在正相關性，并且非常顯著。當存貨增長率增長1%時，房地產公司股票收盤價就增加47.5%。

(3)利潤總額增長率X10和房地產公司股票收盤價Y的回歸系數是0.458，P值是0.011。由此說明了利潤總額增長率這個因素會對房地產公司股票收盤價產生顯著的正相關影響，當利潤總額增長率增長1%時，房地產公司股票收盤價會上升45.8%。

五、結論和建議

(一)研究結論

通過對選取滬深30家房地產上市公司十個財務指標為自變量進行分析，分析發現這些指標對房地產上市公司股票價格都有不同程度的影響，經初步用SPSS軟件對其進行線性相關分析，結果發現十個自變量中，只有銷售凈利率,存貨周轉率，利潤總額增長率這三個自變量對其的影響比較大。因此本文舍去影響較小的，對這影響較大的三個自變量采用SPSS軟件構建Logistic模型進行回歸分析，得到它們的回歸方程。

研究發現銷售凈利率、存貨周轉率、利潤總額增長率都與房地產上市公司的股票開盤價之間呈現顯著的正相關性，對股價產生正相關的影響。這三個變量對股票價格的影響都差不多，其中影響較大的變量是營運能力中的存貨周轉率，銷售凈利率對股票價格的影響程度排在最后。

根據上文的研究結果，可知銷售凈利率的上升和下降都會對股票價格產生影響，提高銷售凈利率可以促進企業提高自身的銷售能力，應著重完善企業管理的方式，使盈利水平有了進一步的提升。提高存貨增長率將會促進企業提高資本使用效率，同時確保生產和運作的效率并提高企業的短期支付能力，即提高企業的短期償債能力。利潤總額增長率越高，說明企業的盈利能力越強，相反，此比率越低，說明企業盈利能力越弱，通過提高利潤總額增長率，也可以改進企業的盈利水平，而盈利水平的增加能夠促進股票價格的上升。

(二)建議

影響房地產股票價格的因素有很多，針對此次的研究結果，本文站在房地產上市公司的角度提出了以下幾點建議。

1.重視盈利能力指標，提升盈利能力

盈利能力指標一般來說反映的是一個企業的獲得利潤的能力，許多投資者通常通過研究盈利能力指標來判斷公司的盈利能力是強還是弱。如果房地產上市公司的盈利能力指標較低則表示其獲利能力較差，投資者在發現公司盈利能力低于心理預期的時候就會減少他們的股票持有量，這可能會出現房地產上市公司資金短缺的問題，也會面臨著業務風險。所以，首先，上市公司應當調整好債務融資和股權融資，優化資本結構，擴大市場競爭力及品牌影響力，降低企業綜合融資成本，提高融資效率。其次，上市公司應該提高銷售策略，加快存貨周轉，同時注意防控企業潛在的融資風險，以符合投資者心理預期，這將有利于提高公司的價值。

2.合理配置企業資產，提高成長能力

提高管理者的領導能力和素質水平，并利用企業領導的先進理念管理公司，確定公司的戰略目標，這將促進企業的發展。企業應該加強和改善企業資產的合理分配，優化股權結構，適時推進多元化戰略，分散投資及融資風險，從而提高企業的增長空間和能力。

3.加強內部控制，增強降本增效能力

加強房地產上市公司內部控制，有助于監測和改善公司的運行和經營，讓公司發布的財務信息更符合股東等財務信息使用者的預期[10]。高層管理者如果能做到對公司治理的監控，降低經營風險，完善管理目標，實施精細化目標管理，節約企業管理及運行成本，將有助于提高整個公司的業務水平及經營績效，不斷提升房地產企業競爭力，最終可以增強企業的盈利能力，使投資者對企業樹立信心，進而達到提升企業股價的目的。