商業經營和商業地產開發的結合機制

鄭飛飛

摘要：社會經濟的快速發展帶動城市化建設進程的不斷加快，商業地產行業獲得迅猛的發展。與此同時，我國商業地產在發展過程中存在諸多問題，經營與開發管理成為制約商業地產穩步發展的重要影響因素。從社會整體經濟環境變化角度來看，市場上部分住宅開發商開始向商業地產領域轉型，但由于未能充分了解商業地產的特性而出現諸多經營問題。通過促進商業地產行業經營與地產開發有機結合，從根源上解決商業地產現存問題，促進我國商業地產的維穩發展。

關鍵詞：商業經營;商業地產開發;結合機制

商業地產是城市商業經濟發展的重要表現形式和物質載體，與社會整體經濟環境和城市總體經濟發展水平密切相關。社會經濟的快速發展無疑為商業地產行業發展帶來良好的市場運作環境。為進一步促進商業地產市場成熟運作發展，規范地產市場環境秩序，地產行業商業經營與地產開發為整個行業發展探索出一條正確的發展路徑。本文立足于商業地產特性及其開發經營模式，針對商業經營與地產開發的有機結合提出相應的策略以供參考。

一、我國商業地產開發運營模式探析

（一）商業地產

從概念界定的角度看，商業地產與工業地產、住宅地產有著本質上的區別，主要涉及商業經濟與地產經濟，多應用于商務辦公、娛樂餐飲以及健身休閑等商業活動，如我們常見的購物中心、市中心商業街以及酒店、商業寫字樓等都屬于商業地產規劃范疇。商業地產因經營模式、經營用途以及設計、投資等方面的不同而承擔著更高的風險。同時在一定程度上，商業地產的經營開發模式及其商業用途對地產的運營產生直接影響，目前常見的有出售、租售或兩者相結合的運營模式，具有經濟收益高、經營風險大且內容功能多樣化的顯著特征。從經濟效益角度看，商業地產以租金為主要收入來源，同時后期的運營管理水平及其商業地段經濟發展水平等要素對地產收益均產生不同程度的影響。因此可以看出，商業經營與地產開發對整個商業地產行業發展產生直接的沖擊和影響[1]。

（二）開發運作模式

首先，純出租模式下以零散出租獨立經營和全部出租統一經營這兩種運營模式為主。其中在零散出租經營模式下，商業地產開發商往往會將產權從物業中進行分割，以分開招商引資的方式來確定商鋪運營主體，但整體上仍然由物業方進行集中管理。此種管理模式多適用于批發市場等大規模的地產管理。在整體出租模式下，開發商以整體打包物業并進行出租或分割出租的方式由企業獨立規劃運營，此時開發商不需要組建自己的專業經營團隊，具有項目收益率低、租期較長且套現難度大等特點。

其次，純出售模式下主要包括整體出售和零散出售、分散或統一經營兩種開發運營模式。整體出售模式能夠明顯緩解企業資金壓力，適用于資金實力不強的企業，具有短期見效快、資金回籠速度快且風險低的特點，但開發企業并未真正進入商業項目。而零散出售、統一經營模式下，開發商具有快速收回資金和緩解資金壓力的能力，能夠加快資金周轉，握有開發管理權，但由于物業被整體分割導致增加開發管理難度。

此外，租售相結合的運營模式主要涉及出售后的返租、分割出售出租等模式。其中售后返租運營模式主要是指地產開發商將物業整體出售之后，開發商仍然擁有經營權，能夠進行統一經營。而當開發商地產項目所有權被進行分割之后，地產企業往往面臨著重新選擇經營方式的難題。另外部分出售或出租的運營模式在國內得到較為廣泛的運用，即地產開發商僅通過出售或出租部分物業的方式來回籠部分資金，對于剩余的物業由開發商組建的專業經營團隊進行統一運營管理。

二、商業經營與地產開發脫節問題分析

在商業地產開發運營過程中，由于未能協調好商業經營與地產開發之間的結合關系而導致兩者的結合存在脫節現象，進而在實際經營中容易出現各種運營問題[2]。

（一）戰略規劃問題

從政府部門的角度看，過于重視城市商業地產的招商引資，在一定程度上忽視了商業地產規劃布局的合理性。同時隨著城市商業項目建設數量的增加，商業地產規模與空間的規劃設計和資源配置成為顯著問題。商業地產的開發不僅是指城市形象的開發，更重要的在于商業地產自身的運營管理，由于缺少市場經濟環境的支持而導致商業地產戰略規劃合理性不足。另外部分地產企業對于項目的經營管理未能制定完善的發展戰略，多抱著項目剛建設完成要收益的心理，未能重視地產項目在整個地產領域的戰略發展，導致自身經營發展存在明顯的局限性。

（二）開發運營問題

從開發商的角度看，物業建設與地產市場的培育經營存在失衡現象，過于注重地產商鋪的銷售而忽視對地產的招商引資與開發運營。同時因過于追求商業地產項目經濟效益最大化，未能協調好效益最大化與價值最大化間的關系，因而阻礙我國商業地產的穩步發展。例如為了在短期內快速緩解資金壓力，部分開發商以最快速度實行分割零散出售模式，為了追求項目資金快速回籠而未能從整體上考慮到地產項目后期運營管理的重要性，導致后期管控風險不斷增大，且整體經營難度明顯增加。在此情況下極容易出現地產項目市場招商混亂且產權管理復雜等多方面問題，不利于商業地產行業的穩定發展。

（三）投機與投資問題

從地產項目投資角度看，商鋪的購置與經營關系失衡，忽視了對商鋪經營風險的管控。同時商業地產項目的經營能力與商鋪自身售價及其返租回報率有著密切的聯系。當過去追求地方利益時會導致開發運營管理目光短淺，不利于商業地產的長效發展，從而導致商業經營與地產開發結合的專業缺失。當商業地產招商大于規劃、開發超過經營，商業地產項目很難高效經營起來。

此外，地產項目投資效益方面與資金的來源及其管理水平有很大關聯。目前，商業地產開發項目的建設資金主要來源于自有資金和銀行貸款[3]。在項目建設前期往往需要投入大量資金，尤其隨著生態環境保護理念的滲透落實，需要前期投入的資金量更大，同時地產項目普遍存在回報周期長的特性，因而地產企業往往需要頂著極大的壓力來進行資金周轉管理。從資金來源到資金周轉管理，其穩定性對地產開發企業的發展產生較深的影響。

三、商業經營與商業地產開發結合機制構建

（一）優化處理商業經營與地產開發結合關系

如何協調好商業經營與地產開發間的相互關系是結合機制構建完善性的重要保障。商業地產作為我國房地產項目的重要分支，在當前對兩者結合關系的處理尚未獲得較好的可借鑒的經驗模式。在處理商業經營與地產開發結合關系時，既要保證能夠解決現存開發運營管理問題，還要保證不為城市商業引發新的問題，唯有從根本上協調好商業與地產的關系，才能促進兩者更好的結合，以便充分發揮兩者各自的最大效用。作為商業地產開發商必須同時具備商業和地產雙重專業背景，避免因專業缺失而導致商業地產項目開發供求錯位。例如某城市市中心購物廣場這一地產項目商業定位，其物業形態設計主要為批發型建筑風格。作為地產項目的開發商應當充分做好長效發展戰略規劃部署工作，合理計算商業地產項目的投資回報率，重視地產項目經濟效益與價值的平衡性，確保項目后期經營管理效益最大化。同時要避免急于采取短期投資就賣行為，避免項目生存發展空間被擠壓，做好地產開發項目融資工作。

（二）強化地產開發商資金整合能力

對于開發商而言，資金的整合能力決定了商業地產項目運作的旺盛程度，通過不斷提高自身資源整合能力，保證地產項目具有旺盛的運作生命力。同時，地產項目開發商應當具備一定的社會資源，對具備地域特征的地產項目布局進行合理規劃部署，避免地產項目重復建設或返工，以足夠的社會資源維持地產項目運作的生命力。從市場競爭角度來看，地產開發商的社會責任感對自身的長效發展產生重要影響，在一定程度上決定了市場商業競爭站位[4]。

另外，地產開發商憑借良好的資源整合能力促進商家與地產項目的有機結合，著重協調好招商與布局運作間的關系，避免在實際運作管理中出現項目招商困境，為地產項目的資金運轉提供有力的經驗保障。地產項目商業經營與地產開發的結合實質上是商業與地產開發資本的有機結合，開發商企業所擁有的大量現金流成為商業資本利用的資金優勢，有利于增強地產項目商業戰略發展的穩定性。此外，商業經營與地產開發的結合也是地產項目與開發運營管理模式的結合，旨在全面增強地產商業項目運作管理的專業性，避免商業經營與開發管理相脫節。

（三）優化創新地產項目開發運營模式

當前，我國商業地產已經開始嘗試轉型，以萬科為例，采用輕資產運營管理模式的思路是受國外地產開發模式的影響。同時，萬達商業主要采用訂單式先進的經營模式，由開發商與商業企業共同結成戰略聯盟，充分考慮商圈經濟需求，與商業企業形成良好的合作關系。當前，國內商業地產市場尚未完全發展成熟，商業地產的創新開發應當立足于商業與地產的實際發展現狀，采用訂單式開發運營模式來規避地產項目招商、投資等關鍵環節可能存在的各類風險，對開發商企業進行過濾，確保開發運營模式符合地產項目多樣化運作需求，最大程度保證商業地產項目運作管理水平。

結語

綜上所述，商業地產作為房地產的重要分支，在國內發展時間相對較短，在開發運營模式及管理理念上尚未更好地可借鑒經驗，為此需要結合實際情況在開發運作過程中進行不斷摸索。商業經營與地產開發的有機結合為商業地產行業可持續穩定發展創造出現實路徑，本文通過全方位的分析闡述提出兩者結合機制的構建策略。

參考文獻：

[1]丁敏君.商業經營和商業地產開發的結合機制[J]. 商場現代化，2020（5）：11-12.

[2]張國明.商業地產的開發、經營和管理[J]. 黑龍江科學，2017，8（7）：44-45.

[3]賈光松.商業地產開發及經營管理存在的問題和對策[J]. 中國市場，2020（8）：103-104.

[4]賴爐強.探討商業地產開發及經營管理存在的問題及對策[J]. 品牌研究，2020（28）：84.