房地資產信息庫管理平臺

創造單位：黑龍江龍煤雙鴨山礦業有限責任公司

主創人：劉丹 高芝良

創造人：嚴東吉 葉北燕 薛鳳來 王新生 李春雨 王仁雙

[摘要]數字化時代背景下，企業資產管理正從傳統人力管理向智能管理進階。黑龍江龍煤雙鴨山礦業公司在數字化轉型過程中，針對房地資產管理上存在的諸多漏洞和難點，在原有財務管理信息化數據平臺的基礎上，引入大數據、云計算等先進的數字化技術，以GIS技術為核心，以無人機、激光雷達鏡頭等先進測繪儀器為基礎，成功構建了房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺，極大地提升了公司資產精細化管理水平，盤活了大量閑置資產，實現了資產保值增值，為企業房地資產的信息化、數字化、智能化管理提供了經驗借鑒。

[關鍵詞]資產管理;房地資產數字化;資產保值增值

信息技術的運用是推動財務管理工作創新發展的核心動力。為有效利用信息化數據平臺，提升公司資產精細化管理水平，黑龍江龍煤雙鴨山礦業公司從資金、技術、人力等方面增加投入，構建房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺。該平臺以GIS技術為核心，以無人機、激光雷達鏡頭等先進測繪儀器為基礎，通過航測獲取公司所屬土地資產的相關信息，生成三維影像，為直觀了解、動態監測公司房地資產情況，維護公司房地資產合法權益提供了技術支持。

一、實施背景

在企業數字化轉型的關鍵階段，企業資產管理正從傳統人力管理向數字化智能管理進階。黑龍江龍煤雙鴨山礦業公司（簡稱“雙礦”公司）緊跟時代發展趨勢，全面推進數字化技術在財務管理、公司運營上的應用。

目前，公司財務部門已構建起較為完善的信息系統，在提高財務工作辦理效率、預防財務資金流失風險等方面發揮了顯著作用，實現了資產管理、憑證審核、數據統計全業務流程的數字化。這為企業房地資產的數字化管理提供了強有力的技術支撐。

土地及房屋資產管理是“雙礦”公司財務管理的一項重要內容。公司房地資產面積大、分布范圍廣，現有土地資產總數量413宗，土地總面積達2505萬平方米，房產總數量將近2000棟，建筑總面積超過4500萬平方米。

根據公司發展形勢，通過提高房地資產管理的數字化水平，不僅能有效防止資產流失，同時還能夠實現對房地資產進行科學的優化配置，對提高公司經營收益和實現高質量發展，大有裨益。

對此，公司財務部門提出，在進一步完善現有的財務管理信息系統的基礎上，依托數字化技術優勢，構建并推廣應用房地資產的地理空間三維影像數據信息庫管理平臺，來實現房地資產的精細化、科學化管理。

房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理系統，以GIS技術為核心，以無人機、激光雷達鏡頭等先進測繪儀器為基礎，通過航測獲取公司所屬土地資產的相關信息，生成三維影像，可以直觀了解公司房地資產情況。通過房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理系統的推廣應用，極大地提升了“雙礦”公司資產精細化管理水平，盤活了大量閑置資產，實現了資產保值增值，為企業房地資產的信息化、數字化、智能化管理提供了經驗借鑒。

（一）公司房地資產現狀

“雙礦”公司現有土地資產總數量413宗，土地總面積2505萬平方米，（有證土地265宗、土地面積2262萬平方米，無證土地148宗、土地面積243萬平方米）。在國土部門登記有證土地地類用途有11種，包括采礦用地、工業用地、交通運輸用地、公共基礎設施用地等。公司現有房屋資產總數量近2000棟、建筑總面積約4500萬平方米。

（二）房地資產管理面臨的挑戰

縱向對比來看，近幾年公司對財務管理信息化建設的重視程度和支持力度均有所增加，公司財務部門信息管理系統也趨于更加完善。在財務管理向信息化發展的過程中，房地資產管理水平也有了較為明顯的提升。但是由于歷史原因和自身積累矛盾等因素的影響，現階段公司房地資產管理還有一定的優化空間，面臨的挑戰表現在兩方面：

其一是思想層面上重視程度不夠。從調查情況來看，各單位雖然按照上級要求開展了房地資產清查、盤點工作，但是在具體工作方式上還欠缺規范。例如，未能嚴格履行公司關于認真開展日常資產管理工作的有關要求。公司要求各單位至少要設立一名房地產專職管理人員，但是有些單位沒有設立專職崗位，而是由其他業務部門的人員兼職開展房地產管理工作。兼職人員流動性強、責任心弱，給房地資產的流失、浪費、挪用留下了隱患。

其二是資產管理的方法模式仍需創新。如上文所述，“雙礦”公司的房地資產具有總面積大、分布范圍廣等特點，傳統的資產管理模式下，要想全面采集和動態監管房地資產的相關信息，需要投入較多的時間、人力和成本。由于資產管理模式的落后，很容易出現監管漏洞。近幾年，無人機技術的成熟和大數據、云計算等技術的推廣，讓土地資產管理向自動化、智能化方向發展。在這一背景下探索房地資產管理模式的創新路徑，成為“雙礦”公司優化資產管理的一項重要舉措。

二、措施方法

為徹底解決“雙礦”公司在房地資產管理上存在的諸多漏洞，徹底摸清企業家底、提高資產管控水平，公司投入200萬元的專項經費，用于搭建房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺。經費用途主要分為兩項：其一是購置硬件設備，除了計算機等信息基礎設施外，還包括大疆無人機，以及激光雷達鏡頭等先進的高精度測繪儀器。利用無人機搭載的高清攝像頭進行航測，更加快速、精準地獲取測繪區域內的房屋及土地資產信息。其二是聘請專業團隊，搭建軟件系統。鑒于目前“雙礦”公司的財務部門，已經建立起功能完善、運行流暢的財務管理信息系統，因此在構建房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺時，不僅要關注新平臺各項功能的實現，還必須保證與公司現有的財務管理信息系統做到兼容?；谏鲜鰞身椧螅擁椖康膶嵤┻^程如下：

（一）搭建房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺

考慮到該平臺的內部組成架構較為復雜，因此該部分工作委托哈爾濱天力世紀有限公司全權負責。平臺核心技術是GIS（地理信息系統）和GPS（全球定位系統），可實現對公司管轄范圍內土地資產的用途、邊界，以及房屋資產的外圍形狀、位置坐標等基本信息進行精準采集，并且通過系統的轉化，得到三維影像，從而準確還原測繪區域內房地資產的現實信息，為實現房地資產的監管、利用提供了必要的參考。

（二）采集房地資產三維影像在正式開展航測前，應明確測繪

范圍，減少無效數據、節約航測時間。確定測繪范圍為雙鴨山尖山區、寶山區、四方臺區、嶺東區、集賢縣轄區、寶清縣轄區、紅興隆管理局下屬三個農場、富錦市錦山鎮、同江市臨江鄉等行政轄區。利用無人機對公司轄區范圍內的土地及房屋資產進行航測，將資產實物數字化。

高分辨率的激光雷達鏡頭可保證測量信息的精確性，采用傾斜攝影測量技術，以大范圍、高清晰的方式，對拍攝范圍內復雜場景進行精準、細致的測繪。利用無人機內置PLC，對拍攝所得的影像資料進行分析，如果有部分資料模糊不清，分辨率達不到精度要求，自動進行復拍。航測結束后，將無人機拍攝的影像數據傳輸到該系統的中央計算機上，所得信息包括地物的外觀、位置、高度等基本參數。將圖像（.jpg）、視頻（.avi）轉化成能夠被制圖軟件識別的.dwg格式，并存儲到房地資產地理空間三維影像數據信息庫中。啟動計算機上的BIM三維建模軟件，能夠自動提取信息庫中的房地資產信息，將其填充到三維模型中，從而得到房地資產的三維模型。管理員可通過點擊三維模型，查看詳細的地理屬性信息、自然屬性信息、社會人文屬性信息。

例如，通過系統提供的“圖查屬性”功能，管理員根據需要選擇一幅基礎數據圖形，就能夠查詢到與該圖形匹配的樓棟屬性信息，如該樓棟的分層分戶圖、房屋坐落面積、產權歸屬等。

除此之外，管理員通過形式管理員權限，還能夠對系統內存儲的樓棟、層戶單元等執行增加、刪除等操作。在得到房地資產的三維模型后，可開展權屬調查，確定其合法有效范圍。

（三）核實房地資產現狀對于無人機采集并通過轉化處理

之后，上傳到該系統的房地資產信息，也有可能因為各種原因導致信息內容出現差錯，與實際情況并不符合。例如，在數據格式轉換期間，有一定幾率出現數據丟失、亂碼、失真等問題，導致最終存儲在信息庫的房地資產數據，與原始數據之間發生了變動，很容易給管理人員造成誤導。

為了杜絕此類問題，“雙礦”公司成立了房地資產清查領導小組。由專業部門牽頭，其他相關單位密切配合，針對公司管轄范圍內的地上建筑物及構筑物展開了全面的清查，以獲取其地理空間信息。將實測信息與房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺提供信息進行對比，驗證房地資產調查結果的準確性。若經過清查、核實，發現平臺上存儲的房地資產信息與實地調查信息有出入的，應以清查結果為準，對數據庫中存儲相關信息進行校正。同時還要分析導致房地資產信息誤差的原因，進而提出相應的改進對策，以提高房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺的實用價值。

除了對公司管轄范圍內房地資產進行核實外，該系統還會對房地資產的日常管理工作帶來一定的便利。以房屋資產管理為例，該系統能夠制作并輸出房產分幅三維圖、分層分戶三維圖，自動生成房屋產權證的相應配圖，以滿足房產管理工作中對制圖的需要。

除此之外，該系統還能建立房產空間信息與屬性信息的歷史演變關系。對于管理人員來說，可以一目了然地掌握以往某段時期內，某所房屋的空間及屬性信息變更，從而為解決房產糾紛、加強房產管理提供了可靠依據。同時，該系統還支持基于GIS技術的空間查詢功能、專題制圖功能，以更加直觀、量化的方式，將公司管轄范圍內各類房產的相關信息展示出來，保證了測繪結果的精確、可信。

“雙礦”公司還可以基于房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺，實時發布、公示房產信息。以三維圖像的方式對外展示，方便房產信息的查詢、統計和監督。

考慮到房產管理中實際業務辦理的需要及當前Arc-GIS系列產品的特點，本房產GIS管理系統的建設包括房產測繪成果管理子系統和房屋登記子系統。這兩大子系統之間可通過共同訪問存儲于關系型數據庫中的房產GIS測繪數據實現數據共享。

（四）房地資產數據的存儲及復核

對于經過核實認證，確定不存在問題的，或者是有問題及時進行整改的房地資產信息，上傳至該平臺的數據庫中存儲。同時，為防止數據出現丟失、保障數據完整與安全，還應采取必要的保護措施。

設置系統登錄訪問權限，非管理人員無法獲取公司房地資產數據;除了定期對平臺數據庫內信息進行更新外，每次更新之后還必須做好數據的冗余備份。備份數據采用異地存儲或云端存儲的方式，避免因為服務器物理故障導致公司房地資產數據的丟失。

考慮到“雙礦”公司管轄范圍內的房地資產，會隨著時間的推移發生變動，因此在每年的年末，公司還會組織開展一次房地資產數據復核工作，由房地資產復核小組，對“雙礦”公司管轄范圍內的資產實物進行現場確認，對比資產實物與平臺記錄信息是否一致，從而保障了房地資產的現實性完整。

如果復核結果表明，資產實物信息與平臺記錄內容有一定的出入，則利用無人機進行航測，將航測結果作為佐證，進一步提高房地資產數據復核的精確性。

隨著該系統運行時間的增加，數據庫內存儲的信息也相應增加，為減輕系統存儲壓力，同時也是保證數據的完整性和安全性，在數據存儲模式上采用了本地服務器存儲和云服務器存儲相結合的模式。

對于常規的房地資產信息，選擇在本地服務器存儲，方便根據資產管理需要靈活調用;對于一些重要的涉密信息，則選擇云服務器存儲，安全保密效果更好，對防止重要資產信息泄密起到了良好效果，讓公司的利益得到了維護。

在使用該平臺時，財務管理人員可以在主界面輸入查找條件，點擊“檢索”后即可在第一時間內找到與輸入關鍵詞相匹配的土地及房屋資產的三維立體圖像，并且標明其所在地和使用現狀。財務管理人員除了直觀掌握房地資產的當前情況，還能夠利用該系統提供的“一鍵生成報表”功能，將三維立體圖像轉化成各類管理報表，以便于開展分析，為領導的戰略決策提供依據，有助于提高土地及房屋的使用效率。利用該平臺下的固定資產信息化管理模塊，財務管理人員還能實時掌握本公司固定資產的相關信息。通過系統操作，采集各類固定資產使用的原始數據，并基于公司資產管理的需要，對原始數據做分類、統計、匯總、分析等處理，實現了對固定資產的全生命周期管理，讓固定資產為公司創造更大的價值。

三、成果分析

“雙礦”公司的房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺已經建成并投入使用一段時間，從實際應用效果來看，依托無人機及高清攝像裝置，實現了對轄區范圍內房地資產信息的動態監測、快速采集，同時還能基于三維模型實現了資產的可視化呈現，為進一步提高資產管控與利用水平起到了技術支持，在有效規避資產監管死角、防范資產流失、盤活閑置資產、提升公司效益等方面成果顯著。具體來說，包括以下幾個方面：

（一）房地資產航測數據精確，滿足了國家《物權法》和《不動產產權登記》中有關于房地資產精細化管理的要求。

（二）摸清了公司管轄范圍內房屋資產、土地資產的具體數量和實際面積，為下一步開展房地資產的規劃與利用，以及依法納稅提供了詳實的依據。

（三）該平臺運用之前，公司房地資產權利人名稱不符，或是無證土地的情況較為常見。在推行房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺以后，這類問題得到了順利解決。核實了房地資產權利人名稱，為無證土地辦理了合法用地手續，對提高房地資產利用率，以及防止房地資產使用期間的法律糾紛起到了積極作用。

（四）在該平臺運用之前，“雙礦”公司管轄范圍內有許多因為歷史遺留問題，導致邊界線不清的土地資產。由于界限劃分不清，資產侵占的情況時有發生。該平臺上線運行之后，對公司管轄區域內房屋、土地資產的邊界進行了重新確定、精確劃分。對于侵占土地行為，公司依法要求侵權人歸還土地，為保障公司合法權益提供了積極幫助。

（五）利用測繪成果建立健全公司房產土地系統平臺數據信息庫，發揮和實現系統平臺日常監管能力，使得財務管理人員能夠及時、準確地掌握公司所屬范圍內各類土地及房屋資產的數量、位置、使用狀態，以及單位之間調轉的各類信息，實現了房地資產管理的實時化、精準化。另外，基于該平臺自帶的統計與分析功能，還能自動提醒財務管理人員，對于那些已經超過使用年限的，有嚴重損壞的房屋，及時進行清理報廢，有效解決基層單位資產管理工作存在的不重視和疏于管理等亂象問題。

四、前景展望

隨著公司對房地資產管理要求的日益嚴格，從實際出發還需要對該平臺的各項功能績效優化。下一步要著重開展的工作有：

第一，該平臺需要繼續豐富系統功能。目前該系統提供了空間數據的瀏覽、查詢、定位等基本功能。今后要通過技術創新繼續拓展系統功能，如疊加分析、緩沖區分析、大范圍統計、專題圖制作等，一是為房地資產管理人員提供更多便利，實現國有資產的保值增值;二是能夠將財務管理人員從繁重的基礎工作中解放出來，使他們有時間、有精力從事更加專業的工作，從而為公司創造更大的價值。

第二，還需要為財務管理人員提供配套的技能培訓，以保證他們的專業知識結構可以得到持續性的更新，以適應公司加快推進財務管理信息化，以及構建房地資產信息管理系統的發展需要。除了適當增加常規培訓的頻率外，還應在培訓內容上予以調整，提高關于財務信息技術、房地資產信息化管理有關內容的比例，使得財務管理人員的綜合技能、信息素養得到全面提升，才能利用房地資產地理空間三維影像數據信息庫管理平臺，做好房地資產管理，在本職崗位上履行職責、做出貢獻。

編輯/溫碧琳 統籌/余雙