寫字樓市場(chǎng)何時(shí)回暖

甄愛軍

租金水平持續(xù)下滑

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年第三季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比下跌0.17%，跌幅較第二季度擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)該機(jī)構(gòu)對(duì)全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，自2019年第二季度以來，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金水平一直處于下滑區(qū)間。雖然2021年第三、第四季度曾短暫出現(xiàn)回暖跡象，但時(shí)間很短，租金水平很快又重拾跌勢(shì)并展開新一輪調(diào)整，距今已持續(xù)了一年時(shí)間。

從整體來看，寫字樓租金環(huán)比出現(xiàn)上漲的商圈占比為16.3%。具體而言，在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，深圳后海商圈漲幅最大，為0.52%；南京新街口、青島嶗山區(qū)政府商圈，漲幅在0.2%（含）～0.3%之間；蘇州獅山、武漢金融港、長(zhǎng)沙伍家?guī)X、上海人民廣場(chǎng)等10個(gè)商圈，漲幅都在0.2%以內(nèi)。

與此同時(shí)，78.8%的商圈寫字樓租金出現(xiàn)下跌。具體來看，在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，長(zhǎng)沙芙蓉廣場(chǎng)、青島海爾路商圈跌幅超過0.5%，分別下跌0.54%、0.51%；深圳南山中心區(qū)、北京望京、深圳龍崗中心城、長(zhǎng)沙南湖路等11個(gè)商圈租金跌幅在0.3%～0.5%之間。

分城市能級(jí)來看，2022年第三季度，一線城市樣本中，寫字樓租金環(huán)比上漲的樣本商圈僅8.3%，而86.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，5.6%的商圈寫字樓租金與上期持平。二線城市樣本中共有22.7%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，72.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，4.5%的商圈寫字樓租金與上期持平。

滬寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)

上海核心板塊的寫字樓市場(chǎng)需求出現(xiàn)反彈，但由于新增供應(yīng)量較大，導(dǎo)致空置率略有上升。

CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布的《2022年第三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告顯示，第三季度寫字樓租金報(bào)價(jià)和有效租金環(huán)比分別下調(diào)0.5%、0.9%。2022年第三季度寫字樓市場(chǎng)共有5個(gè)成熟開發(fā)商項(xiàng)目交付，分別位于徐匯濱江、徐家匯、蘇河灣及前灘，新增供應(yīng)量達(dá)52.2萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)596.1%。同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)需求復(fù)蘇，第三季度凈吸納量為17.52萬平方米，環(huán)比提升275.6%，同比減少61.0%。細(xì)分市場(chǎng)表現(xiàn)各不相同，新供應(yīng)所在板塊表現(xiàn)尤為凸顯，而具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的部分新興區(qū)域如真如、大寧，大面積需求量出現(xiàn)小幅反彈。不過，超過半數(shù)板塊由于多行業(yè)整頓更迭，并伴隨著退租、減少租賃面積情況時(shí)有發(fā)生，因此推高全市空置率達(dá)到17%，環(huán)比第二季度上升了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

在行業(yè)需求方面，首先，受內(nèi)外資新能源汽車、時(shí)尚奢侈品細(xì)分產(chǎn)業(yè)需求增加推動(dòng)，大面積物業(yè)租賃成交活躍，使得消費(fèi)品制造業(yè)排在第三季度首位。其次，以基金、投資管理、信托、期貨為主的金融類仍持續(xù)釋放，多表現(xiàn)為板塊內(nèi)部的升級(jí)擴(kuò)租；TMT緊隨其后，其中以人工智能、大數(shù)據(jù)為主的新技術(shù)、企業(yè)資訊服務(wù)占比逐步增大。此外，醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)及第三方辦公運(yùn)營(yíng)商皆錄有多宗大面積搬遷擴(kuò)租。

就不同板塊表現(xiàn)來看，新項(xiàng)目集中的徐匯濱江、前灘及徐家匯當(dāng)季成交熱度最高，以消費(fèi)品制造、醫(yī)藥及TMT為主力的租戶，使得當(dāng)季2000平方米以上大面積物業(yè)成交數(shù)占比達(dá)28%。同時(shí)，租戶退租則呈多行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不乏金融、制造業(yè)、TMT、地產(chǎn)等行業(yè)的中小企業(yè)在第三季度沒有選擇續(xù)租。

短期仍面臨下行壓力

總體而言，2022年以來，國際地緣政治沖突加劇、全球滯脹風(fēng)險(xiǎn)上升、外需收縮，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的外部環(huán)境不確定性因素增多，疊加國內(nèi)新冠肺炎疫情多點(diǎn)發(fā)散，宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨下行壓力，給寫字樓租賃市場(chǎng)帶來沖擊，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金連續(xù)3個(gè)季度下跌。盡管第三季度以來穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困系列政策持續(xù)落地顯效，經(jīng)濟(jì)呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但寫字樓租賃市場(chǎng)需求恢復(fù)較慢，多數(shù)商圈寫字樓租金下跌。

2022年第三季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)重點(diǎn)城市寫字樓租賃市場(chǎng)活躍度提升，但新增需求有限，疊加新增供應(yīng)入市，部分城市空置壓力不減，部分業(yè)主為抓住市場(chǎng)恢復(fù)窗口期，主動(dòng)降租以吸納客戶、降低空置，第三季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌。

展望第四季度，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)分析認(rèn)為，宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力，先前出臺(tái)的政策也將持續(xù)顯效，疊加上年同期基數(shù)較低，第四季度宏觀經(jīng)濟(jì)或延續(xù)第三季度恢復(fù)態(tài)勢(shì)，且恢復(fù)速度有望加快，積極因素或?qū)⒋龠M(jìn)寫字樓租賃需求繼續(xù)恢復(fù)。但第四季度新增供應(yīng)將繼續(xù)入市，短期內(nèi)部分城市寫字樓市場(chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)或難以改變，寫字樓租金或面臨繼續(xù)下行的壓力。

上海寫字樓市場(chǎng)也面臨著同樣的壓力。世邦魏理仕有關(guān)人士分析指出，全球經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增加，企業(yè)對(duì)成本控制、租約靈活的精裝辦公室需求增長(zhǎng)。雖然目前租金下降幅度有限，但第四季度位于徐匯濱江、北外灘等多個(gè)項(xiàng)目有望交付，全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將突破百萬平方米。隨著供應(yīng)放量，年內(nèi)寫字樓租金水平還有可能會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。