房地產救市：構建新發展模式

楊現華

一夜之間變天了。有的上市房企一天漲幅接近60%，有的超過40%，超過20%的個股更是比比皆是，房地產開發商一夜之間似乎迎來了春風。

政策信號非常明顯。早先多個地方政府已經出臺降低首付比例、取消認房又認貸政策、放松限購等等，國家層面央行、銀保監會等也都釋放對樓市松綁的表態，最近國務院金融委會議傳遞的政策信號徹底掃清了房企的階段性陰霾，房企股價暴力拉漲。

國務院金融委的此次會議是宏觀政策上的一次頂層信號，這無疑是給當前房地產行業一個強有力的定調。會議之后，各相關部委迅速發聲，政策暖風頻吹。

在房地產上個月銷售數據跳水下行下，保增長避免行業“硬著陸”或是目前的主線。在行業經歷危機后，政策指向和當下現狀都要求房地產行業長遠地向新發展模式轉向。

防止房地產硬著陸?

最近的國務院金融委會議上，房地產企業相關問題位列具體問題之首，會議提出要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

而在大約半年前的金融街論壇年會上，副總理劉鶴對于房地產的表述是，“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變”。

國務院金融委會議后，一行兩會、外匯局和財政部等各部委迅速表態。央行明確要防范化解房地產市場風險;銀保監會要重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目;財政部表示年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件……

房地產行業的現狀或許是頂層政策放松的主要原因之一。從銷售數據看，房地產行業有“硬著陸”的風險。統計局日前的統計數據顯示，2022年1-2月份，全國商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。

不僅僅是銷售不景氣，房地產開發投資增速、新開工和竣工面積、房地產開發企業到位資金情況等要么負增長，要么增速創階段新低……

早前克而瑞的數據更差。根據銷售排行榜，2022年1-2月，百強房企操盤口徑銷售金額為9266.5億元，同比下降43.2%;權益口徑銷售金額為7329.8億元，同比降低44.8%。央行數據顯示，2022年2月，全國新增居民中長期貸款為-459億元，同比減少4572億元，是2007年公布該數據以來15年內首次為負。

在銷售端預冷之前，土地流拍、房企債務爆雷早已經不是個案。房價過快上漲是居民無法承受之重，房地產硬著陸對經濟的影響會更大，更是社會無法承受的代價。尤其在疫情的擾動因素下，如何實現保增長是當下的重中之重。

在兩會上，政府制定的2022年GDP增長目標是5.5%，而2021年三季度和四季度分別為4.9%和4%。和過往的GDP增速看，5.5%的增速目標并不低。

房地產涉及的上下游產業鏈錯綜復雜，某龍頭房企出現債務危機后，與其有業務關系的多家上市企業紛紛發布業績預減公告。

目前的情況是，不僅是某一個房地產龍頭遇到了自身難以解決的流動性問題，還有更多的規模房企出現了流動性危機。

克而瑞公布的2021年銷售排行中，規模過千億的房企有40家左右，其中已經有約10家出現了不同程度的債務危機。部分房企雖未爆雷，資金鏈同樣處于緊繃之中。房地產硬著陸容易引發經濟硬著陸，這是與疫情當下的保增長截然背離的。

政策調控的目標是“房住不炒”，限制房企無序加杠桿，而不是擊垮行業。

但救市并不是讓房企回到杠桿擴張的老路上去，這在國務院金融委的會議上有明確表述。

救市新思路

在國務院金融委會議前，不少地方政府已經開始陸續放松房地產調控了，部分城市放松幅度甚至是大超市場預期。

首先放松政策的不是調控緊縮的一二線城市，而是三四線城市，比如菏澤。春節過后，菏澤明確將首付比例降低至20%，是首個將首付比例降回20%的城市。隨后，重慶也傳出了降首付至20%的消息;3月初，二線城市代表之一的鄭州出臺房地產新政，包括大學生安居補貼、取消認房又認貸，甚至祭出了棚改貨幣化安置的“大招”。

部委也有發聲。銀保監會主席郭樹清稱房地產泡沫化、金融化勢頭得到根本扭轉。

與地方政府等救市的具體措施不同，中央政府考慮的是更加整體的解決方案。在兩會政府工作報告上，除了房住不炒、租購并舉、發展長租房和保障房建設等傳統表述外，“探索新的發展模式”也寫入了政府工作報告中。

房地產新發展模式的提法最早要追溯到2021年年底的中央經濟工作會議，當時提出要“探索新的發展模式”，2022年兩會延續，在國務院金融委的會議上也有如是表述。

曾幾何時，規模成為部分房企的主要甚至是核心訴求，加入千億房企俱樂部、成為銷售榜10強等成為一眾房企追逐的目標，高負債、高杠桿、高周轉成為這些房企發展模式的共同點。在房企負債“三道紅線”限制債務規模、銀行放貸“兩道紅線”限制資金、疫情逐漸影響需求之下，流動性危機一旦出現、便在房企之間蔓延開來……

而且從行業發展來看，房地產漸近天花板。2018-2021年，房地產銷售面積增速從未超過3%，近三年銷售額的增速也低于兩位數，這是房地產行業銷售面積和銷售額多年來首次連續個位數增長。

2021年年末，全國常住人口城鎮化率為64.72%，社科院報告預計中國將在“十四五”期間出現城鎮化由高速推進向逐步放緩的“拐點”，2035年后進入相對穩定發展階段，中國城鎮化率峰值大概率出現在75%至80%。

因此，在行業漸觸頂時，中央提出新發展模式顯然是有備而來。不僅如此，從表述來看，政府已經在逐步推進了。2021年年底的中央經濟工作會議和兩會的政府工作報告上，中央提出的是“探索新的發展模式”，剛剛召開的國務院金融委會議上“提出向新發展模式轉型的配套措施”。

房企慢時代

什么是房地產行業新的發展模式？中央沒有言明。不過行業探索新的發展模式，意味著房企原有的高杠桿等三高模式難以為繼，房地產行業將迎來供給側改革，也有望迎來更健康、更穩定的發展模式。

探索新發展模式意味著摒棄舊模式。如前所述，原本大量房企依靠高杠桿等金融化手段實現發展的量價齊升，因此融資和土地是房企發展的關鍵，新發展模式就要求房企要去金融化。無論新模式對房企的商業模式會有什么影響，都將遵循房住不炒和公共服務為前提。

在中央經濟工作會議和兩會政府報告上，提到房地產探索新的發展模式后面，都緊跟著“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”的提法，之后才是支持商品房發展等表述。

因此，天風證券就指出，探索新發展模式的第一要義依然是堅持供給側的去杠桿和需求側的房住不炒，建立真正規范、透明、穩健的行業模式是高質量發展的最大前提;第二要義在于繼續堅持多渠道供應的市場機制，通過需求分流引導市場預期的合理回歸。

首創證券也認為，當下時點對于房企而言，依舊面臨信用危機及債務集中償付的壓力，政策針對房企流動性施以援手并不能解決所有問題，銷售及投資的負反饋效應短期內仍難以消除，房地產“舊動能”模式的切換過程也意味著部分高杠桿企業的適時出清。

房企的經營管理效率和信用獲取能力將是未來重點關注要素。在存量領域的積極探索，諸如城市更新、長租公寓、老舊小區改造等將幫助房企實現其社會價值，同步完善盈利模式以實現長遠發展。

因此，在房地產行業規模面臨下臺階的情況下，對于行業的參與各方尤其是房企來說面臨新的需求。在行業從增量向存量市場的思維轉變中，過去那種高度依賴房價上漲作為主要或者全部利潤來源的經營邏輯將不得不發生改變。企業要向管理要效益，政府也不能簡單地只是尋求賣地換收入。