2022年上半年房地產(chǎn)政策特征分析

摘要：2022年上半年，受國際局勢緊張、多地疫情反復(fù)、房企頻繁出險(xiǎn)等因素影響，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了巨大挑戰(zhàn)，商品房銷售規(guī)模大幅下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù)增長。為此，中央和各部委頻繁釋放積極信號(hào)，各地落實(shí)因城施策，共出臺(tái)房地產(chǎn)政策260余次。總結(jié)上半年各類政策，梳理和分析政策特點(diǎn)，展望未來政策走向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策;良性循環(huán);限購;棚改

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）07-0010-05 收稿日期：2022-06-11

作者簡介：侯忠荔，北京國安控股有限公司，高級(jí)工程師。

2022年上半年，我國房地產(chǎn)市場仍然延續(xù)2021年下半年走勢，維持低溫態(tài)勢，整體處于下行狀態(tài)。一方面，受制于國內(nèi)部分城市疫情擾動(dòng)頻繁，國內(nèi)外宏觀環(huán)境變化，居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀，導(dǎo)致其購房意愿不強(qiáng)。另一方面，房企流動(dòng)資金更趨緊張，房企到位資金承壓，融資渠道受阻，房企金融風(fēng)險(xiǎn)增多，行業(yè)不利因素不斷累積。

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其變化受到中央和監(jiān)管部門的高度重視。一方面，在“雙循環(huán)”背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定就業(yè)的重要行業(yè)依然需要大力扶持。另一方面，房地產(chǎn)和金融相互滲透，經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政收入、銀行資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成高度依賴。基于此，中央和地方陸續(xù)出臺(tái)各類房地產(chǎn)政策，以期恢復(fù)市場信心、穩(wěn)定市場預(yù)期、維護(hù)市場平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)軟著陸，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。本文通過對(duì)上半年房地產(chǎn)政策的總結(jié)和分析，為學(xué)界和業(yè)界提供參考。

1 房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)反復(fù)提及，成為新的行業(yè)目標(biāo)

自2021年12月中央政治局會(huì)議中提到“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”之后，關(guān)于“房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”的提法在上半年頻繁出現(xiàn)。今年兩會(huì)和金融委專題會(huì)議中同樣提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。上述表態(tài)，也預(yù)示著中央對(duì)于今年全年房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)日漸清晰，會(huì)將三穩(wěn)目標(biāo)置于更重要的位置。各地也會(huì)采取積極行動(dòng)，努力實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。至于為何中央頻提良性循環(huán)，一方面，一個(gè)行業(yè)的良性循環(huán)具有穩(wěn)定和持續(xù)的正向作用，而房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分關(guān)鍵，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力和增強(qiáng)國際競爭力都具有重要意義。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)站在了歷史拐點(diǎn)，近5年新建商品房銷售規(guī)模和銷售金額屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)過度金融化問題突出，房企高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高回報(bào)的“三高”模式不可持續(xù)，亟需新的發(fā)展模式來破除行業(yè)頑疾。因此，未來一段時(shí)間，行業(yè)的良性循環(huán)的內(nèi)涵和目標(biāo)將以更多元的方式被詮釋，各地也會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況出臺(tái)各類政策，引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展。

2 各地積極踐行因城施策，陸續(xù)出臺(tái)各類樓市新政

2021年四季度以來，各地房地產(chǎn)政策開始出現(xiàn)邊際放松跡象。隨著房地產(chǎn)下行壓力加大，其出臺(tái)頻次和力度在2022年上半年逐步加強(qiáng)。但與2008年和2014年不同的是，這次沒有國家層面統(tǒng)一的放松政策導(dǎo)向，各地積極踐行因城施策，陸續(xù)出臺(tái)各類樓市新政。截止到2022年6月，由于供需矛盾依然緊張、房價(jià)上漲壓力猶存等原因，以北上廣深為代表的一線城市并沒有出臺(tái)大規(guī)模放松政策，僅僅發(fā)布了住房公積金階段性支持政策、優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金提取條件、支持專項(xiàng)債券用于城市更新項(xiàng)目等政策，力度相對(duì)較小。而以杭州、南京、蘇州為代表的二線城市相繼出臺(tái)各項(xiàng)放松政策，主要涉及放松限售限購、下調(diào)房貸利率、降低首付比例、購房補(bǔ)貼等方面，力度明顯加強(qiáng)。出臺(tái)策略方面，寧波、長春、沈陽等城市出臺(tái)了“一攬子”放松政策以提振房地產(chǎn)市場，而南京、蘇州、青島等城市則“小步快跑”策略，有間隔地出臺(tái)限購、社保、住房公積金等政策。側(cè)重點(diǎn)方面，杭州、成都重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)優(yōu)化無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、二手住房交易政策等方面，長沙側(cè)重通過完善“租購并舉”改善住房市場，福州、廈門側(cè)重通過住房公積金調(diào)整提升住房需求。對(duì)于三四線城市，由于調(diào)控壓力相對(duì)較輕，大多采取“應(yīng)出盡出、早出快出”的策略。2022年4～6月份，約有近百個(gè)城市出臺(tái)放松政策，其內(nèi)容除供給端、需求端、土地端和金融端的政策外，還包括對(duì)存量房計(jì)稅價(jià)格調(diào)整、擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)住房配售范圍、舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)等新型政策。

3 預(yù)售資金政策備受關(guān)注，行業(yè)期盼繼續(xù)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管

2021年下半年起，部分房企因挪用預(yù)售資金以及供應(yīng)鏈商票無法兌付而導(dǎo)致項(xiàng)目停工，預(yù)售資金監(jiān)管受到前所未有的關(guān)注，以“保交付”為核心的預(yù)售資金監(jiān)管政策開始趨嚴(yán)，但部分地區(qū)出現(xiàn)矯枉過正的現(xiàn)象。今年2月，住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的指導(dǎo)意見，有利于作為指導(dǎo)各地安排預(yù)售資金監(jiān)管和理清各地商品房預(yù)售資金監(jiān)管的責(zé)任，增強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的靈活性。4月30日，中央政治局會(huì)議提出要優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，標(biāo)志著對(duì)此前監(jiān)管過嚴(yán)做法的糾偏。此后一個(gè)月，惠州、徐州、連云港、岳陽等數(shù)十個(gè)城市先后發(fā)布政策，提出優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，并把該政策作為各地紓困房企的重要舉措之一。煙臺(tái)等城市將企業(yè)的信用水平作為預(yù)售資金監(jiān)管的重要考量，對(duì)于當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)房企或頭部企業(yè)給予監(jiān)管額度減免等措施;南京等城市提出采用以銀行保函等額替換新建商品房預(yù)售資金;遂寧、漯河等城市采取直接下調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管額度和工程建設(shè)資金比例等措施，大大緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。事實(shí)上，預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府主導(dǎo)、多方參與、專款專用、封閉管理的原則，在“保交樓”為原則的大背景下，徹底放松既不現(xiàn)實(shí)也不安全。因此，下半年預(yù)售資金監(jiān)管的政策可能呈現(xiàn)“有保有壓”的態(tài)勢。

4 地方城市頻出“一攬子”政策，穩(wěn)預(yù)期成為重中之重

自今年2月份以來，各地政府頻頻出臺(tái)“一攬子”房地產(chǎn)政策，以期提升房地產(chǎn)市場熱度。鄭州于2月底率先出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的通知，從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持等5個(gè)方面發(fā)布19條政策。隨后，懷化、衢州、蘭州等城也相繼發(fā)布各類放松政策。5月后，越來越多的城市采取上述做法。截止到6月底，共有80余個(gè)城市發(fā)布了“一攬子”房地產(chǎn)政策。其中，既有沈陽、太原等省會(huì)城市，也有如九江、益陽等三四線城市。同時(shí)，湖南、河南、四川等省份的地級(jí)市大都以“一攬子”的方式出臺(tái)政策。在已經(jīng)出臺(tái)的政策中，各地主要關(guān)注幾個(gè)方面：一是調(diào)整了部分限購限售政策，使得更多購房群體滿足購房條件;二是金融端發(fā)力，在需求端降低首付和貸款利率，在供給端引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)房企的支持力度，不抽貸、不斷貸;三是適度調(diào)整住房公積金政策，擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，探索出臺(tái)住房公積金“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款品種等;四是保持土地出讓基本穩(wěn)定，部分城市優(yōu)化土地出讓政策，合理有序供應(yīng)土地，采取降低土拍門檻和延長土地出讓價(jià)款繳納期限等政策吸引房企拍地。同時(shí)，上述政策大都規(guī)定了執(zhí)行時(shí)效，強(qiáng)調(diào)了調(diào)控底線和尺度。

此外，不同城市還根據(jù)自身房地產(chǎn)特點(diǎn)，出臺(tái)部分特有的政策，例如阜陽提出對(duì)新建商品房提供總房款減免3%～5%，駐馬店允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，珠海、資陽等城市實(shí)行住房公積金家庭代際間互助等。這些政策為當(dāng)?shù)厥袌鲎⑷牖盍托判模绻Ч^好，不排除更多城市參考和借鑒。

5 多地調(diào)整住房公積金政策，利好繳存人和企業(yè)

今年2月起，各地陸續(xù)出臺(tái)關(guān)于住房公積金放松政策。截止到2022年6月，已經(jīng)有近百個(gè)城市調(diào)整了當(dāng)?shù)刈》抗e金政策。北海、南寧、銀川等城市提高住房公積金貸款額度，大部分城市貸款額度上調(diào)了約15%～20%;煙臺(tái)、自貢等城市放寬住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);福州、漳州、汕尾等城市規(guī)定可以提取住房公積金支付商品房首付款;天津、秦皇島、珠海等城市發(fā)布職工提取住房公積金幫助子女或直系親屬購房政策，有效緩解了剛就業(yè)人群的購房壓力。住房公積金政策出現(xiàn)大范圍放松，主要有幾個(gè)原因：一是相對(duì)于限購、限貸等傳統(tǒng)調(diào)控政策，住房公積金政策對(duì)市場預(yù)期的影響沒有那么強(qiáng)烈，且由于貸款條件和金額所限，極大限制了房地產(chǎn)投機(jī)需求;二是住房公積金政策覆蓋面廣、適用度高，疊加其他住房優(yōu)惠政策，為有合理住房消費(fèi)需求的購房者提供了較大支持，有助于加快市場成交節(jié)奏，帶動(dòng)市場交易量增長;三是由于去年房地產(chǎn)市場降溫，住房公積金資金池變得相對(duì)充裕，通過把沉淀的、長期未被使用的住房公積金釋放出來，提升了資金的使用效率。

除各地發(fā)布針對(duì)個(gè)人的住房公積金放松政策外，住建部、人行和財(cái)政部共同發(fā)布了《實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》，對(duì)受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請(qǐng)緩繳住房公積金，受疫情影響的繳存人，不作逾期處理，以較大政策力度紓困受疫情影響的企業(yè)和繳存人。

6 央行多次降低房貸利率，以實(shí)際行動(dòng)降低購房成本

針對(duì)去年下半年開始的“需求收縮，供給沖擊，預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的問題，金融監(jiān)管部門曾在多個(gè)場合表態(tài)“保護(hù)好剛需信貸需求”。今年上半年，中央多次表態(tài)并出臺(tái)各項(xiàng)政策滿足購房者的購房需求。2022年政府工作報(bào)告中提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，4月底中央政治局會(huì)議中提到“支持剛性和改善性住房需求”。新年伊始，央行授權(quán)的全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布5年期LPR下調(diào)5BP至4.60%，5月又將該指標(biāo)下調(diào)15BP至4.45%。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布，首套房利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，為2016年來首次下調(diào)。至此，首套房貸款利率最低可達(dá)到4.25%，為近年來新低。由于地方和銀行具有較大自主權(quán)，銀行可結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。多個(gè)城市銀行第一時(shí)間落實(shí)了央行、銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整的差別化住房信貸政策，重慶、天津、濟(jì)南、青島等地將首套房貸款利率下調(diào)至最低，以期提振需求。盡管如此，由于當(dāng)前居民杠桿率也處于較高水平，疊加疫情影響居民收入預(yù)期，長期看，依然需要從提高居民收入的角度來提振有效需求。

7 暫緩房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)，部分城市調(diào)低交易稅費(fèi)

今年3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和資本市場問題。會(huì)后，財(cái)政部明確表示“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”。因此，在市場處于偏冷狀態(tài)、各方信心尚未恢復(fù)時(shí)，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)將更趨謹(jǐn)慎。

在交易稅方面，契稅減免或補(bǔ)貼成為各城市政策放松的首選，景德鎮(zhèn)、義烏等近30個(gè)城市出臺(tái)政策，在規(guī)定時(shí)間購買商品房的，地方財(cái)政給予20%～100%的契稅補(bǔ)貼或者減免。在增值稅方面，部分熱點(diǎn)城市采取將增值稅免征年限由5年減為2年的方式，降低購房者的購房成本。截止到今年6月，全國僅有廣州（9區(qū)）、深圳和上海增值稅免征年限依然為5年。在計(jì)稅價(jià)格方面，株洲、湘潭、永州等城市紛紛下調(diào)二手房評(píng)稅價(jià)格，希望借此提高二手住房交易的活躍度。綜合來看，盡管各地在稅費(fèi)減免方面下足功夫，想借此提升房地產(chǎn)銷售情況，但單純降低稅費(fèi)對(duì)于地產(chǎn)實(shí)際提振效果尚不明顯，各地還應(yīng)多措并舉、多效并施，從更多層面讓利于購房者。

8 棚改貨幣化重出江湖，房票制度引關(guān)注

棚戶區(qū)改造作為能夠改善群眾的居住條件、完善城市功能和城市環(huán)境的重要手段，是一項(xiàng)民心工程。2015年，各地將棚改政策由實(shí)物安置轉(zhuǎn)變成以貨幣安置為主后，各地房地產(chǎn)市場被快速激活，三四線城市樓市出現(xiàn)了從“無人問津”到“一房難求”的轉(zhuǎn)變。近年來，隨著城市更新理念的發(fā)展和房地產(chǎn)調(diào)控的日益精細(xì)化，“棚改貨幣化”逐漸淡出。今年2月，鄭州率先發(fā)布政策推行貨幣化安置，這種有力刺激房地產(chǎn)市場的政策工具再次獲得關(guān)注。截止到6月底，包括南寧、寧波、溫州在內(nèi)的22個(gè)城市，在出臺(tái)的房地產(chǎn)良性循環(huán)政策中提到了棚改安置方式。與之前安置方式有所不同，部分城市明確表示要采用房票制度進(jìn)行安置，即按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換政策，將被征收人補(bǔ)償安置權(quán)益貨幣量化，以房票形式發(fā)放給被征收人，由被征收人選擇指定的商品房或安置房。從今年4月起，信陽、常熟、紹興等地宣布采取通過房票制度采取棚改安置。本次地方祭出房票政策，在吸取了上輪由于貨幣化造成房價(jià)快速上漲等問題的教訓(xùn)，完善了棚改相關(guān)政策、優(yōu)化了房票使用流程。首先，已經(jīng)提出棚改政策的城市，嚴(yán)格控制貨幣化安置的比例，多采用房票進(jìn)行安置。其次，房票將嚴(yán)格實(shí)行實(shí)名制，不得轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押、套現(xiàn)等行為。再次，這次房票持有人不僅可以選擇安置房，還可以選擇指定的商品房，提升了居住品質(zhì)。最后，為了促進(jìn)房票的使用效率，地方政府還給予使用房票的家庭不計(jì)入限購套數(shù)，契稅減免、辦理子女入學(xué)等優(yōu)惠措施。

采用房票制度能夠在緩解商品房庫存高企、加快城市居住品質(zhì)提升，解決過往安置房質(zhì)量問題等方面發(fā)揮一定的作用，預(yù)計(jì)下半年將有更多城市嘗試采用該政策。但在當(dāng)前形勢下，由于棚改總規(guī)模大幅縮減以及金融端對(duì)于棚改支持力度尚不明晰，加之“房住不炒”的定位對(duì)房價(jià)上漲的容忍度偏低，將導(dǎo)致寄希望用房票拉動(dòng)房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇的效果可能不及預(yù)期。