規范存量房房源發布的操作行為

摘要：近年來存量房交易量價齊升，購房人通過房產信息平臺查找房源成為常態化操作。房產信息平臺在提供便捷看房服務的同時，也充斥著大量虛假房源問題，造成購房人的困擾。為規范存量房房源發布行為，市、縣房地產主管部門可以通過研發存量房房源核驗平臺，以房源核驗為抓手，加強房源的管理，建立規范有序、透明高效的存量房交易市場。

關鍵詞：存量房;虛假房源;房源發布

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0056-03 收稿日期：2022-06-07

作者簡介：慕早，無錫市房地產市場管理和監測中心。

虛假房源問題困擾存量房交易市場多年，屢禁不止。統計顯示，超六成受訪者遇到過虛假房源，其中近八成虛假房源來自房產信息平臺。如何杜絕虛假房源，建立行為規范、信息透明、交易安全的存量房交易市場，已成為市、縣房地產主管部門亟待思考和解決的問題。

1 存量房房源發布過程中存在的主要問題

（1）發布虛假房源信息。部分中介機構為吸引眼球，增加來人來電量和網絡流量，發布房屋價格虛假的房源信息;或是有意隱瞞房源抵押、房屋性質暫不符合上市交易條件等情況。

（2）房源掛牌價格虛高。部分中介機構及從業人員為多獲傭金，炒作“學區房”等概念，引導房東將“學區房”以明顯高于正常價格掛牌展示。

（3）未及時清理下架已經成交的無效房源信息。目前房產信息平臺上很多房源都是重復的，有的價格標得很低，或者是很多年之前的價格，吸引購買人或者租客。包括一些知名的房產信息平臺上，也掛著十年前的房源信息，不僅誤導了購房者，還有“釣魚”的嫌疑。

2 虛假房源產生的主要原因

（1）中介機構原因。作為存量房房源信息的掌握者，中介機構和經紀人的服務水平和理念參差不齊。看起來物美價廉的虛假房源可以吸引客戶，獲取客戶電話，從而借此機會向客戶推薦其他房源，所以部分中介機構和經紀人受利益驅使熱衷選擇發布虛假房源這一方式。

（2）購房人原因。作為購買人總是希望買到物美價廉的房子，房產信息平臺抓住購買人“撿漏”這一心理，在平臺上展示虛假房源，吸引購買者瀏覽。購買人沒有獲得真實房源的渠道造成信息不對稱，難以甄別房產信息平臺發布的房源信息，也難以全面掌握所售房屋的基本情況，尤其是房屋權利的隱形瑕疵，如房屋漏水等質量問題或抵押、查封等非質量問題。

（3）房產信息平臺原因。房產信息平臺作為存量房房源發布平臺，有些為高額的平臺費選擇在審核環節放水，未盡到相應的房源發布審核責任。

虛假房源損害了消費者的知情權和選擇權，浪費了消費者大量的成本，更為嚴重的是對于房地產市場的秩序、經紀行業誠信具有沖擊性。

3 規范房源信息的具體建議

2016年8月16日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、工業和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會七部門印發《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168號）。在規范中介服務行為部分明確指出：“（二）加強房源信息盡職調查。中介機構對外發布房源信息前，應當核對房屋產權信息和委托人身份證明等材料，經委托人同意后到房地產主管部門進行房源信息核驗，并編制房屋狀況說明書。房屋狀況說明書要標明房源信息核驗情況、房地產中介服務合同編號、房屋坐落、面積、產權狀況、掛牌價格、物業服務費、房屋圖片等，以及其他應當說明的重要事項。（三）強調加強房源信息發布管理。中介機構發布的房源信息應當內容真實、全面、準確，在門店、網站等不同渠道發布的同一房源信息應當一致。房地產中介從業人員應當實名在網站等渠道上發布房源信息。中介機構不得發布未經產權人書面委托的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。對已出售或出租的房屋，促成交易的中介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起2個工作日內，將房源信息從門店、網站等發布渠道上撤除;對委托人已取消委托的房屋，中介機構要在2個工作日內將房源信息從各類渠道上撤除”。

在完善行業管理制度方面明確指出：“（七）提供便捷的房源核驗服務。市、縣房地產主管部門要對房屋產權人、備案的中介機構提供房源核驗服務，發放房源核驗二維碼，并實時更新產權狀況。積極推行房地產中介服務合同網簽和統一編號管理制度。房地產中介服務合同編號應當與房源核驗二維碼關聯，確保真實房源、真實委托。中介機構應當在發布的房源信息中明確標識房源核驗二維碼”。

由此看出，該文件明確了房源核驗管理工作的職能部門為市、縣房地產主管部門，并且為房源核驗管理工作指明方向，即房源信息盡職調查和房源信息發布管理。

上述規定為拔除虛假房源的“頑疾”，提供了政策依據，但實踐中如何 “落地”，各地有不同探索。筆者從工作實際出發，認為應通過“互聯網+”技術，打造存量房房源核驗平臺，以網簽權限為抓手，依托與不動產登記簿的信息共享，通過對“發布人（中介機構或個人）”和“房屋”的實時監管，加強對存量房房源發布的管理，減少虛假房源的發布，營造規范有序、安全透明的存量房交易市場。

一是規范房源發布主體。發布房源信息的中介機構必須取得有效的《房地產中介機構備案證書》，且在發布存量房房源信息前，應當核對委托方的身份信息和權屬證明，并取得委托人同意委托發布房源的書面材料。

二是盡職調查房源信息。受托中介機構應該通過存量房房源核驗平臺申報擬售房源信息，輸入權利人身份信息、不動產權證信息后申請房源核驗，通過與存量房買賣合同網簽備案系統、不動產登記簿等系統信息的比對，最終顯示核驗結果。存量房房源核驗平臺應當實現自動核驗小區名、建筑面積、用途、所在樓層、建筑年代、抵押權狀況、居住權狀況信息的功能。如果權利人提供的身份證明信息、不動產權證號與不動產登記簿一致，且該房源的不動產登記簿信息中不存在存量房買賣合同網簽備案信息、查封登記、異議登記、預告登記等限制轉移信息的，則房源核驗通過。

三是生成房源核驗編碼。房源核驗通過后，受托中介機構填寫擬售價格、聯系人、聯系電話等信息，提交后生成核驗編碼及二維碼。核驗編碼和二維碼具有唯一性，同一房屋委托多家中介機構掛牌銷售或在多個房源發布平臺掛牌，核驗編碼和二維碼應具有唯一性。

四是公示和查詢房源核驗信息。核驗完成并生成房源核驗編碼的房源將在市、縣房地產主管部門指定的媒體平臺進行公示。公示的核驗信息應包括：核驗編碼、小區名、建筑面積、用途、所在樓層（高/中/低）、建筑年代、抵押權狀況、居住權狀況、擬售價格、中介機構名稱、從業人員和聯系方式等。

五是發布房源核驗信息。中介機構無論在實體門店還是房產信息平臺發布房源信息，掛牌房源必須標示房源核驗編碼及二維碼。房源信息與驗證信息不一致或房源未經驗證的，不得發布。意向購房人可通過手機掃描二維碼或登陸市、縣房地產主管部門指定的媒體平臺后輸入唯一的核驗編碼，查驗和獲取公示核驗信息。

六是撤銷房源核驗信息。房源核驗完成后，存量房房源核驗平臺實時共享，根據存量房網簽備案系統、不動產登記簿的信息，如果出現該房源已辦理存量房買賣合同網簽備案手續、不動產登記簿新增限制交易信息、不動產權證書失效等情況，存量房房源核驗平臺將在1個工作日內自動撤銷房源核驗信息，有效確保房源依法可售、真實委托、真實狀況、真實在售。

除此之外，市、縣房地產主管部門應該積極與中介機構管理部門、市場監督管理部門、網信部門聯動。市、縣房地產主管部門負責建立和完善房源網上核驗通道和查詢房源核驗碼通道，方便交易當事人核驗房源;市場監管部門負責監管中介機構不得發布虛假房源信息;網信部門負責督促網絡信息平臺履行主體責任，嚴格平臺準入機制，審核管理房源信息，完善平臺網頁功能，建立平臺信用懲戒制度。

通過規范中介機構房源發布行為、壓實網絡平臺主體責任，加大房源核驗的政策宣傳等途徑，提醒消費者使用房源核驗功能，建立使用者監督機制，有效維護自身合法權益，形成市場自律、政府監管、社會監督互為支撐的協同監管格局，推動存量房交易市場持續健康發展。