簡析住房限價發展趨勢

摘要：價格管制是市場失靈時期的行政調控手段。2016年初以來，全國重點城市特別是一二線城市，不同程度地實施了住房價格管控措施。以價格限制為核心的調控措施迅速穩定了市場、降低了風險、化解了矛盾。但是市場紊亂、品質降低、投機擴大、黑市交易等新問題頻繁出現，新的調控措施也不斷升級。強烈行政干預措施短期效果顯著，長期不可持續。面對當前新的市場環境，只有盡快、適度或擇機完善以價格管控為核心的行政調控措施，才能充分發揮市場調配資源的決定性作用，為加快建立房地產市場發展長效機制奠定基礎。

關鍵詞：住房限價;市場調控;供需平衡;長效機制

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0045-04 收稿日期：2022-05-12

作者簡介：彭純杰，合肥市房屋交易管理中心。

限制價格政策一般在自然災害、戰爭或者通貨膨脹嚴重時使用，在市場這只無形之手失靈的情況下，更好地發揮政府調控的作用。2016年初以來，全國重點城市特別是一二線城市，針對房地產市場存在的新情況、新問題，先后不同程度地實施了住房限價措施，穩定住房價格、穩定社會預期。至今，以住房限價為核心的房地產調控措施已經執行6年時間。此次重點城市維持多年時間的住房限價政策，是在住房價格暴漲、供需嚴重失衡時期的階段性、區域性、行政性政策。

1 限價——開啟政府指導價格模式

2016年是足以載入房地產市場發展歷史的一年，全國重點城市住房價格先后出現了不同程度的大幅增長，合肥、廈門、南京、蘇州等地房價在短期內迅速翻倍。對此，各地政府均采取了多輪調控措施，并祭出史無前例的政策——限價（住房價格指導）。持續的房地產市場調控期間，住房限價作為最管用、最核心、最實際的措施，在整個房地產市場調控體系中確實發揮著舉足輕重的作用。

一是控制了住房價格快速上漲的勢頭。住房價格上漲直接原因是供給不足、需求旺盛。由政府指導新建商品住房價格，剝離供需關系，短期內實現了價格控制目標。2016年10月過后，在包括價格控制在內的一系列調控措施綜合作用之下，各城市住房價格上漲幅度迅速得以控制。二是穩定了社會對住房價格的預期。各重點城市均設定了住房價格漲跌幅的目標，有效引導預期，居民對于住房消費，尤其是住房投資、提前消費的沖動被遏制。三是降低了房地產市場的系統性風險。從上世紀90年代的日本經濟衰退，到上世紀末的亞洲金融風暴，再到2008年的美國次貸危機，絕大多數經濟危機、金融危機均與房地產有關，或是導火索，或是加強版，或是重災區。2016年以來，房地產價格控制作為房地產調控的主要措施，起到了至關重要的作用。四是化解了社會的不滿情緒。居民可以以相對較低的價格購買到住房，對于住房消費特別是剛需住房消費群體，一定程度上體現了社會公平、化解了社會矛盾。

2 問題——市場亂象頻出

住房價格管制就像其他商品價格控制一樣，是一把“雙刃劍”，在實現階段性調控目標的同時，也帶來了一系列問題。一是市場體系紊亂。價格由政府調控決定，市場體系尤其是價格由供需關系決定的機制不能有效發揮作用，新建商品住房的商品屬性已經受到嚴重剝離。甚至在一定時間和區域范圍內，拿地靠運氣，定價靠政府，賣房靠搖號。二是住宅品質降低。土地和銷售價格由政府限定，消費者不能用自己的“手”和“腿”選擇企業和商品，房地產開發企業提升住宅質量的動力隨即消失，產生類似于“劣幣驅逐良幣”現象。實施限價措施后，近幾年的住宅建設質量顯著下降也就成為必然。各地層出不窮的交房維權事件可以佐證，“逢交必鬧”已經成為房地產開發項目的普遍現象，部分城市暴增300%。三是投資投機上升。住房是不動產，但是人口是流動的，資金是流動的。在市場經濟環境下，自然人和資金最終都是逐利的。在供需失衡的情況下，限制價格必然導致一二手房價格倒掛，巨大的利益使得投資甚至是投機的資金流入價格洼地，從而導致購房的“賺錢效應”進一步擴大，供需關系緊張的局面不但沒有得到緩解，而且越演越烈。四是黑市交易盛行。同樣是在利益最大化的作用下，號頭費、茶水費、捆綁銷售等違規行為屢禁不止。依靠企業自覺承擔社會責任的設想，不僅不切合實際，也不符合市場規律。據不完全統計，房地產領域的信訪投訴占比超過50%。五是腐敗行為合法。價格限制使得有些腐敗行為合法化，政府價格管制演變成了開發企業以低價向特定群體售房的理由，披上了合法的外衣。六是國有資產損失。政府限制地價、房價，中間的利潤空間不能通過市場的方式確定，從而導致利潤率高的地塊遭到瘋搶，最終以搖號方式確定買家。同時，也造成了國有資產的流失。

3 升級——價格控制推向更深層次

實施嚴格的價格管制后，出現以上問題幾乎是市場經濟下的必然。地方政府是作為的、智慧的和創新的，不可謂不積極、不努力。針對這些情況，各地都采取了相應的有效措施，遏制房地產市場的不可持續發展態勢。一是加強限購措施。2016年以來，各地不斷提高購房條件。尤其是2021年上半年，隨著新一輪的住房價格暴漲，重點城市升級了調控措施，其中以嚴格購房資格和收縮金融政策為核心，試圖通過更加嚴格的準入門檻，確保剛性居民和改善性居民的合理購房需求。二是實施搖號銷售。政府參與的公證搖號銷售能夠保障銷售行為的公正性，一定程度上解決號頭費、茶水費、捆綁銷售等亂象問題。2016年以來，已經有北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、長沙、成都、西安、合肥等絕大多數存在一二手房價格倒掛的城市加入了搖號銷售住房的行列。為進一步保證公平、公正性，深圳、上海還先后推出積分制搖號購房，杭州、南京、合肥實行剛需家庭和引進人才優先購房。三是限制投機資金流入。從“三道紅線”到嚴查購房資金，再到開發貸和按揭貸延期、斷流，全方位、立體化圍剿房地產市場投機和投資資金，效果是顯著的、后果也必然是嚴重的。四是改革土地拍賣規則。從調控初期的限房價、競地價，再逐步增加競自持、競預售進度、競保障房、競品質、搖號，再到集中供地，平均價拿地、次高價拿地，百花齊放、輪番登場。一系列土地拍賣規則的改變，都是要解決限房價之后各類問題。五是逐步消弭倒掛差價。一二手房價差問題始終是懸在頭上的“達摩克利斯之劍”。各地發揮聰明才智，杭州、長沙、合肥等城市逐步提高了熱點區域的限價標準，使得差價有所縮小，搖號賺錢效應有所緩解。深圳、上海等差價更大的城市，已經無法通過提高新房限價標準方式來減小價差，轉而直接設定二手房指導價，高于指導價的不給掛牌、網簽、按揭，降低二手房流動性和價格預期，隨之也爆發了一系列的社會問題。

4 轉向——新的調控方向已經開啟

一系列“組合拳”式的精準調控措施，效果是顯著的。但是政府直接干預市場價格，相較市場自行調整，存在著反應不靈敏、精準度不高、波及范圍廣、后遺癥更多等天然缺陷。房地產市場發展逐漸脫離了市場經濟發展的軌道，市場受到政府調控影響更大，失去了自我調節的免疫能力，更加脆弱、更加復雜。隨之而來的開發企業資金鏈斷裂、逾期交付、“爆雷”問題也就成為必然的嚴重后果之一，土地流拍和庫存減少共存，價格倒掛區域搶房和價值洼地無人問津并行。市場規律就像自然規律一樣，從來沒有因為控制和壓抑缺席，而是按照自己的方式持續發揮著作用。可以預見的是，未來仍然有其他更多、更復雜、更差別化的困難和問題接續出現。

當前，國家層面已經調整了緊縮的房地產信貸資金政策，開發企業資金問題有望得到緩解。在資金流動性提升和諸多利好政策的背景下，上海、西安、合肥等供需不足、庫存較少的城市持續著新一輪的賣方市場，鄭州也打響了去庫存的第一槍，哈爾濱2018年發布調控政策已完成其階段性使命，未來將會有更多庫存高企的城市加入到調整政策的行列。

5 對策——完善住房價格管控制度

強烈的價格控制措施是房價暴漲時期的行政手段，短期內能夠迅速控制價格漲幅，長時間、寬領域、深層次的價格控制措施也必將導致房地產市場發展的不可持續，甚至惡性循環。僅從市場層面分析，土地決定供給，人口決定需求，資金是供給和需求之間的橋梁和紐帶。住房供需關系平衡取決于土地供應和人口流入之間的有效平衡，以及適度、穩定的資金支持。只有盡快、適度或擇機完善以價格管控為核心的市場調控措施，才能發揮市場配置資源的決定性作用，為構建房地產市場新發展格局奠定基礎。

所謂“盡快”，指的是顯性去化周期（已預售未銷售住房庫存/月均銷售量）達到12個月以上、隱性去化周期（已出讓土地上未銷售庫存/月均銷售量）達到36個月以上的城市，無需進行價格管控，也不需要限制價格跌幅。同時，在當前金融政策相對寬松宏觀環境下，加強對住房供給量的調整，謹慎選擇刺激住房需求的策略，防止走回老路、重蹈覆轍;所謂“適度”，指的是顯性去化周期達到6個月以上12個月以下、隱性去化周期24個月以上36個月以下的，要逐步減小期房和二手房之間的價差，適度放松價格管控，在供需平衡和結構均衡上下功夫，適時回到市場調節價格的軌道;所謂“擇機”，指的是顯性去化周期達到6個月以下、隱性去化周期24個月以下的，要在購房門檻上繼續保持和提高，主要包括嚴格購房資格和金融限制等措施，特別在寬松的金融環境下，更要保持穩定，甚至逆向操作，在更長的時間內尋求回歸市場的時機和空間。通過長期、多城市觀察發現，顯性去化周期降低到5個月時，住房市場就會出現“擠兌效應”，從而成為房價大幅上漲的爆發點，也是市場調控的拐點。

6 展望——建立長效機制任重道遠

習近平總書記指出：經過改革實踐，我們認識到，決不能不克服市場的盲目性，也不能回到計劃經濟的老路上去。要努力將市場的作用和政府的作用結合得更好一些，這是一個止于至善的過程。黨的十八屆三中全會一錘定音：讓市場在資源配置中起決定性作用，同時要更好發揮政府作用。

現在的房地產問題，已經不僅僅是房地產市場本身的問題。從要素層面來看，是土地、人口和資金之間的關系問題;從主體層面來看，是政府、居民和企業之間的關系問題;從社會層面來看，是發展、穩定和保障之間的關系問題。數次房地產市場調控，特別是行政直接干預市場后，我們不難發現，調控周期越來越短，調控手段越來越繁，調控難度越來越大，極端問題越來越多，偏離市場越來越遠，區域分化越來越嚴重。當前和今后一段時間，土地供應和人口流入的錯配問題，經濟發展對房地產市場的過度依賴問題，房地產類收入在地方財政收入中的占比過高問題，金融政策對房地產市場影響過大問題，住房供需不平衡、結構不合理問題，使得房地產市場平穩健康發展錯綜復雜、跌宕起伏。在當前的國內外政治和經濟環境下，徹底解決這些問題的時機尚未成熟，但是也絕不能讓房地產問題逐步惡化和不斷疊加，最終脫離改革的方向。