簡析住房限價發(fā)展趨勢

摘要：價格管制是市場失靈時期的行政調(diào)控手段。2016年初以來，全國重點城市特別是一二線城市，不同程度地實施了住房價格管控措施。以價格限制為核心的調(diào)控措施迅速穩(wěn)定了市場、降低了風險、化解了矛盾。但是市場紊亂、品質(zhì)降低、投機擴大、黑市交易等新問題頻繁出現(xiàn)，新的調(diào)控措施也不斷升級。強烈行政干預(yù)措施短期效果顯著，長期不可持續(xù)。面對當前新的市場環(huán)境，只有盡快、適度或擇機完善以價格管控為核心的行政調(diào)控措施，才能充分發(fā)揮市場調(diào)配資源的決定性作用，為加快建立房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：住房限價;市場調(diào)控;供需平衡;長效機制

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0045-04 收稿日期：2022-05-12

作者簡介：彭純杰，合肥市房屋交易管理中心。

限制價格政策一般在自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭或者通貨膨脹嚴重時使用，在市場這只無形之手失靈的情況下，更好地發(fā)揮政府調(diào)控的作用。2016年初以來，全國重點城市特別是一二線城市，針對房地產(chǎn)市場存在的新情況、新問題，先后不同程度地實施了住房限價措施，穩(wěn)定住房價格、穩(wěn)定社會預(yù)期。至今，以住房限價為核心的房地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)執(zhí)行6年時間。此次重點城市維持多年時間的住房限價政策，是在住房價格暴漲、供需嚴重失衡時期的階段性、區(qū)域性、行政性政策。

1 限價——開啟政府指導價格模式

2016年是足以載入房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史的一年，全國重點城市住房價格先后出現(xiàn)了不同程度的大幅增長，合肥、廈門、南京、蘇州等地房價在短期內(nèi)迅速翻倍。對此，各地政府均采取了多輪調(diào)控措施，并祭出史無前例的政策——限價（住房價格指導）。持續(xù)的房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，住房限價作為最管用、最核心、最實際的措施，在整個房地產(chǎn)市場調(diào)控體系中確實發(fā)揮著舉足輕重的作用。

一是控制了住房價格快速上漲的勢頭。住房價格上漲直接原因是供給不足、需求旺盛。由政府指導新建商品住房價格，剝離供需關(guān)系，短期內(nèi)實現(xiàn)了價格控制目標。2016年10月過后，在包括價格控制在內(nèi)的一系列調(diào)控措施綜合作用之下，各城市住房價格上漲幅度迅速得以控制。二是穩(wěn)定了社會對住房價格的預(yù)期。各重點城市均設(shè)定了住房價格漲跌幅的目標，有效引導預(yù)期，居民對于住房消費，尤其是住房投資、提前消費的沖動被遏制。三是降低了房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險。從上世紀90年代的日本經(jīng)濟衰退，到上世紀末的亞洲金融風暴，再到2008年的美國次貸危機，絕大多數(shù)經(jīng)濟危機、金融危機均與房地產(chǎn)有關(guān)，或是導火索，或是加強版，或是重災(zāi)區(qū)。2016年以來，房地產(chǎn)價格控制作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要措施，起到了至關(guān)重要的作用。四是化解了社會的不滿情緒。居民可以以相對較低的價格購買到住房，對于住房消費特別是剛需住房消費群體，一定程度上體現(xiàn)了社會公平、化解了社會矛盾。

2 問題——市場亂象頻出

住房價格管制就像其他商品價格控制一樣，是一把“雙刃劍”，在實現(xiàn)階段性調(diào)控目標的同時，也帶來了一系列問題。一是市場體系紊亂。價格由政府調(diào)控決定，市場體系尤其是價格由供需關(guān)系決定的機制不能有效發(fā)揮作用，新建商品住房的商品屬性已經(jīng)受到嚴重剝離。甚至在一定時間和區(qū)域范圍內(nèi)，拿地靠運氣，定價靠政府，賣房靠搖號。二是住宅品質(zhì)降低。土地和銷售價格由政府限定，消費者不能用自己的“手”和“腿”選擇企業(yè)和商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升住宅質(zhì)量的動力隨即消失，產(chǎn)生類似于“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象。實施限價措施后，近幾年的住宅建設(shè)質(zhì)量顯著下降也就成為必然。各地層出不窮的交房維權(quán)事件可以佐證，“逢交必鬧”已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)項目的普遍現(xiàn)象，部分城市暴增300%。三是投資投機上升。住房是不動產(chǎn)，但是人口是流動的，資金是流動的。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，自然人和資金最終都是逐利的。在供需失衡的情況下，限制價格必然導致一二手房價格倒掛，巨大的利益使得投資甚至是投機的資金流入價格洼地，從而導致購房的“賺錢效應(yīng)”進一步擴大，供需關(guān)系緊張的局面不但沒有得到緩解，而且越演越烈。四是黑市交易盛行。同樣是在利益最大化的作用下，號頭費、茶水費、捆綁銷售等違規(guī)行為屢禁不止。依靠企業(yè)自覺承擔社會責任的設(shè)想，不僅不切合實際，也不符合市場規(guī)律。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信訪投訴占比超過50%。五是腐敗行為合法。價格限制使得有些腐敗行為合法化，政府價格管制演變成了開發(fā)企業(yè)以低價向特定群體售房的理由，披上了合法的外衣。六是國有資產(chǎn)損失。政府限制地價、房價，中間的利潤空間不能通過市場的方式確定，從而導致利潤率高的地塊遭到瘋搶，最終以搖號方式確定買家。同時，也造成了國有資產(chǎn)的流失。

3 升級——價格控制推向更深層次

實施嚴格的價格管制后，出現(xiàn)以上問題幾乎是市場經(jīng)濟下的必然。地方政府是作為的、智慧的和創(chuàng)新的，不可謂不積極、不努力。針對這些情況，各地都采取了相應(yīng)的有效措施，遏制房地產(chǎn)市場的不可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。一是加強限購措施。2016年以來，各地不斷提高購房條件。尤其是2021年上半年，隨著新一輪的住房價格暴漲，重點城市升級了調(diào)控措施，其中以嚴格購房資格和收縮金融政策為核心，試圖通過更加嚴格的準入門檻，確保剛性居民和改善性居民的合理購房需求。二是實施搖號銷售。政府參與的公證搖號銷售能夠保障銷售行為的公正性，一定程度上解決號頭費、茶水費、捆綁銷售等亂象問題。2016年以來，已經(jīng)有北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、長沙、成都、西安、合肥等絕大多數(shù)存在一二手房價格倒掛的城市加入了搖號銷售住房的行列。為進一步保證公平、公正性，深圳、上海還先后推出積分制搖號購房，杭州、南京、合肥實行剛需家庭和引進人才優(yōu)先購房。三是限制投機資金流入。從“三道紅線”到嚴查購房資金，再到開發(fā)貸和按揭貸延期、斷流，全方位、立體化圍剿房地產(chǎn)市場投機和投資資金，效果是顯著的、后果也必然是嚴重的。四是改革土地拍賣規(guī)則。從調(diào)控初期的限房價、競地價，再逐步增加競自持、競預(yù)售進度、競保障房、競品質(zhì)、搖號，再到集中供地，平均價拿地、次高價拿地，百花齊放、輪番登場。一系列土地拍賣規(guī)則的改變，都是要解決限房價之后各類問題。五是逐步消弭倒掛差價。一二手房價差問題始終是懸在頭上的“達摩克利斯之劍”。各地發(fā)揮聰明才智，杭州、長沙、合肥等城市逐步提高了熱點區(qū)域的限價標準，使得差價有所縮小，搖號賺錢效應(yīng)有所緩解。深圳、上海等差價更大的城市，已經(jīng)無法通過提高新房限價標準方式來減小價差，轉(zhuǎn)而直接設(shè)定二手房指導價，高于指導價的不給掛牌、網(wǎng)簽、按揭，降低二手房流動性和價格預(yù)期，隨之也爆發(fā)了一系列的社會問題。

4 轉(zhuǎn)向——新的調(diào)控方向已經(jīng)開啟

一系列“組合拳”式的精準調(diào)控措施，效果是顯著的。但是政府直接干預(yù)市場價格，相較市場自行調(diào)整，存在著反應(yīng)不靈敏、精準度不高、波及范圍廣、后遺癥更多等天然缺陷。房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸脫離了市場經(jīng)濟發(fā)展的軌道，市場受到政府調(diào)控影響更大，失去了自我調(diào)節(jié)的免疫能力，更加脆弱、更加復(fù)雜。隨之而來的開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂、逾期交付、“爆雷”問題也就成為必然的嚴重后果之一，土地流拍和庫存減少共存，價格倒掛區(qū)域搶房和價值洼地無人問津并行。市場規(guī)律就像自然規(guī)律一樣，從來沒有因為控制和壓抑缺席，而是按照自己的方式持續(xù)發(fā)揮著作用?？梢灶A(yù)見的是，未來仍然有其他更多、更復(fù)雜、更差別化的困難和問題接續(xù)出現(xiàn)。

當前，國家層面已經(jīng)調(diào)整了緊縮的房地產(chǎn)信貸資金政策，開發(fā)企業(yè)資金問題有望得到緩解。在資金流動性提升和諸多利好政策的背景下，上海、西安、合肥等供需不足、庫存較少的城市持續(xù)著新一輪的賣方市場，鄭州也打響了去庫存的第一槍，哈爾濱2018年發(fā)布調(diào)控政策已完成其階段性使命，未來將會有更多庫存高企的城市加入到調(diào)整政策的行列。

5 對策——完善住房價格管控制度

強烈的價格控制措施是房價暴漲時期的行政手段，短期內(nèi)能夠迅速控制價格漲幅，長時間、寬領(lǐng)域、深層次的價格控制措施也必將導致房地產(chǎn)市場發(fā)展的不可持續(xù)，甚至惡性循環(huán)。僅從市場層面分析，土地決定供給，人口決定需求，資金是供給和需求之間的橋梁和紐帶。住房供需關(guān)系平衡取決于土地供應(yīng)和人口流入之間的有效平衡，以及適度、穩(wěn)定的資金支持。只有盡快、適度或擇機完善以價格管控為核心的市場調(diào)控措施，才能發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，為構(gòu)建房地產(chǎn)市場新發(fā)展格局奠定基礎(chǔ)。

所謂“盡快”，指的是顯性去化周期（已預(yù)售未銷售住房庫存/月均銷售量）達到12個月以上、隱性去化周期（已出讓土地上未銷售庫存/月均銷售量）達到36個月以上的城市，無需進行價格管控，也不需要限制價格跌幅。同時，在當前金融政策相對寬松宏觀環(huán)境下，加強對住房供給量的調(diào)整，謹慎選擇刺激住房需求的策略，防止走回老路、重蹈覆轍;所謂“適度”，指的是顯性去化周期達到6個月以上12個月以下、隱性去化周期24個月以上36個月以下的，要逐步減小期房和二手房之間的價差，適度放松價格管控，在供需平衡和結(jié)構(gòu)均衡上下功夫，適時回到市場調(diào)節(jié)價格的軌道;所謂“擇機”，指的是顯性去化周期達到6個月以下、隱性去化周期24個月以下的，要在購房門檻上繼續(xù)保持和提高，主要包括嚴格購房資格和金融限制等措施，特別在寬松的金融環(huán)境下，更要保持穩(wěn)定，甚至逆向操作，在更長的時間內(nèi)尋求回歸市場的時機和空間。通過長期、多城市觀察發(fā)現(xiàn)，顯性去化周期降低到5個月時，住房市場就會出現(xiàn)“擠兌效應(yīng)”，從而成為房價大幅上漲的爆發(fā)點，也是市場調(diào)控的拐點。

6 展望——建立長效機制任重道遠

習近平總書記指出：經(jīng)過改革實踐，我們認識到，決不能不克服市場的盲目性，也不能回到計劃經(jīng)濟的老路上去。要努力將市場的作用和政府的作用結(jié)合得更好一些，這是一個止于至善的過程。黨的十八屆三中全會一錘定音：讓市場在資源配置中起決定性作用，同時要更好發(fā)揮政府作用。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)問題，已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)市場本身的問題。從要素層面來看，是土地、人口和資金之間的關(guān)系問題;從主體層面來看，是政府、居民和企業(yè)之間的關(guān)系問題;從社會層面來看，是發(fā)展、穩(wěn)定和保障之間的關(guān)系問題。數(shù)次房地產(chǎn)市場調(diào)控，特別是行政直接干預(yù)市場后，我們不難發(fā)現(xiàn)，調(diào)控周期越來越短，調(diào)控手段越來越繁，調(diào)控難度越來越大，極端問題越來越多，偏離市場越來越遠，區(qū)域分化越來越嚴重。當前和今后一段時間，土地供應(yīng)和人口流入的錯配問題，經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場的過度依賴問題，房地產(chǎn)類收入在地方財政收入中的占比過高問題，金融政策對房地產(chǎn)市場影響過大問題，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理問題，使得房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展錯綜復(fù)雜、跌宕起伏。在當前的國內(nèi)外政治和經(jīng)濟環(huán)境下，徹底解決這些問題的時機尚未成熟，但是也絕不能讓房地產(chǎn)問題逐步惡化和不斷疊加，最終脫離改革的方向。