常州市房地產市場需求影響因素研究

摘要：選取灰色系統理論模型，選取常州市2010～2021年的數據，對影響房地產市場的因素進行研究分析，建立灰色關聯分析模型，從而幫助該市增強宏觀調控政策的有效性，促進常州市房地產市場的健康發展提供新的方向及思路。

關鍵詞：房地產需求;灰色理論;常州

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0021-05 收稿日期：2022-06-06

作者簡介：陳琳，常州市住房和城鄉建設發展促進中心。

1 常州市近年來房地產市場基本狀況

1.1 樓市交易活躍

2010～2021年，常州市商品房累計成交達10830萬平方米，年均達902萬平方米以上，年均漲幅9.3%（見圖1）。

1.2 房價一路走高

在2010～2015年間，常州市房價在7000元/平方米以內徘徊了四五年，房價穩定，與周邊城市相比，該市房價始終位處長江三角洲地區的價格洼地，房價穩定成為常州樓市的特色與亮點。2016-2021年，全國房地產市場價格快速上漲，受全國影響，常州也同樣出現了房價高速上漲。6年間全市商品住房成交均價累計上漲達22%，均價突破萬元大關（見圖2）。

1.3 商品房供應充足

隨著近幾年土地出讓火熱，房地產開發投資熱度居高不下。2021年，房地產市場下行，全市房地產開發投資同比下降8.0%，略有回調，新開工也呈現下降態勢。投資和新開工是供應類指標，側面反映了開發企業信心不足，開發建設資金面緊張（見圖3）。

2 影響需求因素的選取

影響房地產需求的因素有很多，結合數據的可取得性將影響因素分為三大因素六個指標。三大因素為經濟、自身、政策因素。經濟因素反映整體的宏觀經濟形勢和發展趨勢，包括國內生產總值GDP，展示對于經濟發展程度的指標、城鎮居民人均可支配收入，用于衡量居民收入水平。房地產自身因素對房地產價格有著更為直接的聯系，包括房地產開發投資完成額，商品房新開工面積影響供給側從而影響需求、房價的水平高低也是影響需求的重要因素。政策因素是國家宏觀調控我國房地產價格的重要手段，反映整個國民經濟的健康穩定發展走向，包括人口政策、貨幣政策。為了指標選取的可量化性，這里用常住居民人口數指標，一般來說，某地區的人口數越多，居民對房地產市場的需求量越大。

3 灰色關聯分析模型

灰色關聯度是鄧聚龍教授始創的灰色系統理論，是根據參考序列和比較序列的幾何圖形的相同度進而推斷各個因素之間的相關性，反映曲線間的關聯程度，關聯程度越高影響越大，可對系統的發展態勢進行動態量化分析。

下面是灰色關聯分析模型的建立步驟。

3.1 確定參考序列和比較序列

以常州市2010-2021年商品房平均銷售價格作為參考序列，記為X 0（k）（k=1，2，3，…n）。比較序列分別為地方生產總值GDP、城鎮居民人均可支配收入、商品房價格、商品房新開工面積、房地產開發投資額、常住居民人口（見表1），記為Xi（i=1，2，3，…6），在2010-2021年的截面數據為Xi（k）（k=1，2，3，…n）。

3.2 對原始數據進行無量綱處理

原始數據的指標單位大部分都不一致，會影響到數據的處理。使用初值法對各個序列做無量綱化處理，在進行實證分析時，需對數據進行歸一化處理以消除量綱問題。本研究采用區間值變換法對原始數據進行處理。計算公式如下：

式中：ri（k）表示變換后的無量綱數據;

Xi（k）表示原始資料中的各個數據;

Xmax表示原始資料數據中的最大值;

Xmin表示原始資料數據中的最小值。

計算過后使得各個指標之間具有可比較性（見表2）。

3.3 計算特征序列與各個比較序列的差序列

通過計算得到結果（見表3），Δ表示X0與Xi 在k處的差的絕對值。

3.4 計算灰色關聯系數

根據灰色關聯系數計算

以房屋平均銷售價格為因變量，選取的6 項指標作為自變量，計算出自變量與房屋平均銷售價格的關聯系數值。使用灰色關聯分析時，根據經驗分辨系數ρ取0.5，計算出關聯系數值，得出各關聯系數值結果（見表4）。

3.5 關聯度Ri

灰色關聯系數用以衡量特征序列和比較序列在曲線中各點處的關聯程度，它有很多個數值，若不加以處理，便不利于進行整體性分析。因此，對特征序列和比較序列在各因素下的關聯系數取平均，則該平均值就是二者間的關聯度。計算關聯度Ri及權重Wi的公式如下：

Ri（X0，Xi）表示特征序列X0和比較序列Xi的關聯度。Ri值越接近1，說明X0和Xi的之間的關聯程度越大。

3.6 關聯度排序

將各個比較序列Xi（i=1，2，…，m）與同一特征序列X0的灰色關聯度由高到低排序，得到的關聯序能直接反映兩因素之間關聯程度的大小（見表5）。

根據上述實證分析過程，可得出灰色關聯度排序為：影響常州市商品房銷量的影響因素重要性依次為：房地產開發投資額>商品房新開工面積>常州人口數量>地方生產總值>商品房價格>城鎮居民人均可支配收入。具體分析如下：

房地產投資額與房地產市場需求的關聯度為0.994，在6個影響因素中居于首位。投資額的多少，意味著開發企業對市場的前景是否看好，投資額增加代表市場的供給量增加，從而刺激消費者的需求。投資額主要構成是土地出讓金。近年來房地產企業的土地購置費過高，會增加房地產企業的投資成本，從而影響房價。

商品房新開工面積對房地產市場需求的關聯度為0.993，影響位列第二，該因素通過影響住房供給，由此引起商品房價格波動。由于三年不供地政策，常州市商品房新開工面積在 2014—2016年持續減少，反映出供給減少，而房價持續上升;2017—2020年商品房住宅施工面積增加時，住宅價格回落。這正好反映經濟學原理，供給增加時價格下降。

全市常住居民人口總數與房地產市場需求的關聯度為0.990，在6個影響因素中居第三位。常州是長三角現代制造業基地，也是一座人口導入型城市，從第七次人口普查的結果看，2020年末，常州市常住人口527.96萬人，比六普數據增加了69萬人，2021年末，常州又增加了7萬常住人口，即便是和省會南京比，人口虹吸效應也是很優秀了。截止到2020年底，常州市家庭總戶數137.92萬戶，比2016年增加6.47萬戶。家庭小型化造成家庭戶數上升。逐年遞增的人口和家庭小型化為房地產市場有效需求的增加帶來了正向影響。

地方生產總值與房地產市場需求的關聯度為0.873，在6個影響因素中居第四位。GDP的增長會帶動經濟發展、改善人民生活質量，提高國民收入水平，增加首次置房需求和改善性住房需求。對開發企業來說，GDP的增長表示當前的宏觀經濟環境適宜進行投資活動，會增強開發商繼續投資房地產業的信心，從而對房價產生影響。

商品房銷售價格與房地產市場需求的關聯度為0.805，在6個影響因素中居第5位，這也側面反映出房產價格自身的漲跌對居民購房意愿影響不是最大的。可見，多數購房行為仍是為了滿足居住需求而非出于投資投機考慮。

城鎮居民人均可支配收入與房地產市場需求關聯度為0.433，在影響因素中排名最后。可見，常州市居民投機投資房產的動力不強。收入水平提高，不會引發居民購房的熱情，側面反映出常州住房以自用為主，房價也較穩定。

參考文獻：

1.丁子翔 何葉榮.基于灰色關聯度的我國房地產價格影響因素評價.住宅與房地產.2021.26

2.李秀芝 劉成林 高宇豪 劉琴 李晨曦 張芳婕.基于灰色關聯度的宜賓市房價影響因素分析.住宅與房地產.2021.02