抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)注意的問題

摘要：抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)是否需要將舊的抵押權(quán)注銷，存在不同觀點(diǎn)。實(shí)踐中，當(dāng)事人在申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，需要先注銷舊的抵押權(quán)登記，再設(shè)立新的抵押權(quán)登記。這種方式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，結(jié)合具體操作實(shí)踐提出登記機(jī)構(gòu)在抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記中應(yīng)注意的事項(xiàng)。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記;抵押權(quán)順位變化;合并辦理

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）07-0041-03 收稿日期：2022-05-06

作者簡(jiǎn)介：雷凌云，聊城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

王某名下一套房產(chǎn)設(shè)有抵押權(quán)，抵押權(quán)人為銀行A。N年后，貸款未還清，王某欲與銀行B簽訂抵押合同。銀行B告知王某需提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書以及注銷與銀行A共同申請(qǐng)的抵押權(quán)登記，再重新辦理與銀行B的新的抵押權(quán)登記。同時(shí)，王某發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書已丟失。請(qǐng)問，王某是否需要先注銷舊的抵押權(quán)登記，再設(shè)立新的抵押權(quán)登記。

1 立法背景

抵押權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)，具有轉(zhuǎn)讓的可能性。同時(shí)由于抵押權(quán)從屬于主債權(quán)，是從權(quán)利，具有從屬性。若轉(zhuǎn)讓必須隨同其所擔(dān)保的主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，而不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。原《擔(dān)保法》第50條規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保;原《物權(quán)法》第192條規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保，該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《民法典》第407條規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

筆者認(rèn)為，本案中銀行A把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行B，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。所以，當(dāng)事人符合抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記適用情形，完全可以申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

那么，申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)是否要把原抵押權(quán)注銷呢？抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且在申請(qǐng)辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知債務(wù)人。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第69條規(guī)定，因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議等相關(guān)材料，申請(qǐng)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。但并沒有要求注銷原抵押權(quán)登記。

2 抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于抵押權(quán)變更

抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓是抵押權(quán)人發(fā)生改變，也就是抵押權(quán)的登記主體發(fā)生了變化。登記主體由銀行A轉(zhuǎn)為銀行B，而抵押權(quán)變更登記主體不發(fā)生變化，發(fā)生變化的只是登記客體。《細(xì)則》第68條規(guī)定，該條所列抵押人、抵押權(quán)人的姓名、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限以及抵押權(quán)順位，這些都屬于抵押登記的客體。抵押權(quán)登記客體發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)事人可以申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記。

抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓也不等同于同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上注銷一個(gè)舊的抵押權(quán)登記，再辦理一個(gè)新的抵押權(quán)首次登記。在以往的登記實(shí)踐中，由于抵押登記收費(fèi)等原因，許多地方只辦理一次性抵押權(quán)登記，如果當(dāng)事人因主債權(quán)轉(zhuǎn)移而提出抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)通常會(huì)要求當(dāng)事人先辦理舊抵押權(quán)的注銷登記，然后由抵押人與受讓抵押權(quán)方共同申請(qǐng)辦理新的抵押權(quán)設(shè)立登記。

這種做法顯然是不合理的。從舊抵押權(quán)注銷到新抵押權(quán)設(shè)立，必然存在一個(gè)時(shí)間差，而在此時(shí)間差內(nèi)，作為抵押財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)被另行設(shè)定抵押或被法院查封，無論是伺機(jī)還是無意，都有空間和漏洞存在，勢(shì)必會(huì)損害受讓抵押權(quán)方民事主體的合法權(quán)益。此外，當(dāng)同一財(cái)產(chǎn)上存在多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，就出現(xiàn)了抵押權(quán)順位問題。如果是轉(zhuǎn)移的抵押權(quán)登記，則受讓方抵押權(quán)的順位不發(fā)生變化;如果先注銷被轉(zhuǎn)移的抵押權(quán)，然后再設(shè)立新的抵押權(quán)，那么受讓人取得的將是順位在后的抵押權(quán)。

以排隊(duì)為例，A在隊(duì)伍里排隊(duì)，此時(shí)A將排隊(duì)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了B，受讓者B承繼了這個(gè)順位排列，這就相當(dāng)于抵押權(quán)轉(zhuǎn)移;但如果注銷了舊的抵押登記，再重新設(shè)立新的抵押權(quán)登記，就相當(dāng)于A放棄了排隊(duì)的權(quán)利，離開了隊(duì)伍，那么B就只能排在隊(duì)尾。

抵押權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移類似。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是房屋所有權(quán)在不同權(quán)利主體之間的流轉(zhuǎn)，沒有人會(huì)考慮把原來的所有權(quán)登記先行注銷，因?yàn)樗袡?quán)一旦轉(zhuǎn)移，其所有權(quán)人的所有權(quán)就歸于消滅;但如果把原來的所有權(quán)登記注銷，那轉(zhuǎn)移的依據(jù)就不復(fù)存在了。抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記也是如此，如果先把原來的抵押權(quán)登記注銷，那抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)也就不復(fù)存在了。

3 解決方案

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（下稱《規(guī)范》）14.3.2規(guī)定，抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的抵押權(quán)人和債權(quán)受讓人共同申請(qǐng)。但實(shí)務(wù)操作中值得注意的是，2021年1月1日《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《自然資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54號(hào)）規(guī)定，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。即針對(duì)此種情形辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）、抵押權(quán)人共同申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)合并辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記。《民法典》施行后已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”為“是”的，抵押期間轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）、抵押權(quán)人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記同時(shí)合并申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記。

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的材料，除申請(qǐng)書、身份證明、授權(quán)委托書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明等共同材料外，還需提交兩個(gè)特別的申請(qǐng)材料：一是對(duì)擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議;二是債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料。由于抵押權(quán)具有從屬性，必須從屬于主債權(quán)，因主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，故此主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是導(dǎo)致抵押權(quán)隨同轉(zhuǎn)移的原因。

《規(guī)范》14.3.4規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核過程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)：（1）申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的抵押權(quán)是否已經(jīng)登記;（2）申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的材料是否齊全、有效;（3）申請(qǐng)轉(zhuǎn)移的抵押權(quán)與抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料的記載是否一致;（4）本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

原《合同法》第80條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力”。筆者認(rèn)為，債權(quán)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間成立的是債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該讓與協(xié)議依法成立后只在轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間發(fā)生效力。要使得作為債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議標(biāo)的的債權(quán)發(fā)生實(shí)際移轉(zhuǎn)，則需依賴讓與人的履行行為。由于債權(quán)為相對(duì)權(quán)，其效力僅及于債權(quán)人和債務(wù)人，這就需要也僅需要通過讓與人（標(biāo)的債權(quán)的原債權(quán)人）通知標(biāo)的債權(quán)的債務(wù)人，方可發(fā)生標(biāo)的債權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。由此可見，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知，實(shí)際上是對(duì)債權(quán)讓與協(xié)議所設(shè)立債權(quán)的履行行為，同時(shí)也是原債權(quán)人處分權(quán)利這一行為的公示方法。只有通過債權(quán)人的通知，才能發(fā)生標(biāo)的債權(quán)的移轉(zhuǎn)。實(shí)踐中，這種通知可以是報(bào)紙上的公告，也可以是通過郵政、快遞等直接發(fā)給債務(wù)人的通知。

本案中，王某丟失了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，通常銀行會(huì)要求王某到不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)補(bǔ)證登記，之后才可與受讓方銀行簽訂新的抵押合同。銀行要求補(bǔ)發(fā)新證的原因是：抵押合同上填寫的不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)會(huì)因?yàn)檠a(bǔ)證而改變，導(dǎo)致抵押合同前后不一致。對(duì)此，筆者提出兩點(diǎn)建議：

第一，引導(dǎo)抵押權(quán)人簽訂合同時(shí)，將不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)記載其上。因?yàn)闊o論不動(dòng)產(chǎn)登記中發(fā)生任何改變，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)都不會(huì)發(fā)生改變。

第二，補(bǔ)證登記和抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)完全符合合并辦理的情形。當(dāng)事人同時(shí)申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)分別記載登記簿即可。