華發(fā)股份：構(gòu)筑穩(wěn)健增長“護城河”

摘要：華發(fā)股份回歸經(jīng)營本質(zhì)，以穩(wěn)健經(jīng)營底色，在企業(yè)財務(wù)、資源獲取、品牌發(fā)展等各方面均構(gòu)筑了保障企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的“護城河”，并不斷加寬使競爭者難以逾越。盡管行業(yè)深度調(diào)整仍在持續(xù)，但有充足的理由相信，類似華發(fā)股份這樣的企業(yè)，將持續(xù)穩(wěn)健續(xù)航。

關(guān)鍵詞：財務(wù)穩(wěn)健;精細管理;多元化;“一核兩翼”

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）07-0053-04 收稿日期：2022-06-23

文章來源：本文由億翰智庫供稿。

1 資金層面：以穩(wěn)健的財務(wù)基本面筑牢長遠發(fā)展根基

1.1 資金狀況持續(xù)優(yōu)化，“三道紅線”全面轉(zhuǎn)綠

2021年，華發(fā)股份堅決貫徹落實國家監(jiān)管政策要求，通過全面提速回款、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、把控投拓節(jié)奏等，降負債、去杠桿成效顯著。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率低于70%，凈負債率低于100%，現(xiàn)金短債比大于1?！叭兰t線”指標(biāo)全面轉(zhuǎn)綠，充分體現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)管理安全穩(wěn)健，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)，見圖1。

1.2 融資優(yōu)勢構(gòu)筑獨特護城河，成本持續(xù)改善

融資方面，華發(fā)股份持續(xù)創(chuàng)新融資模式，充分利用國資背景優(yōu)勢和集團豐富的業(yè)務(wù)資源優(yōu)化自身資金情況，通過融資租賃、股東低息借款、中期票據(jù)等多種手段滿足自身資金需求。2021年，華發(fā)股份新增50億元小公募租賃債額度，成功躋身百億規(guī)模住房租賃REITs產(chǎn)品發(fā)行行列，融資渠道穩(wěn)步拓寬。今年以來，華發(fā)股份先后通過供應(yīng)鏈融資、ABN、ABS、公司債等多種渠道獲得融資，側(cè)面反應(yīng)公司較強的融資能力。

作為地方龍頭國企，華發(fā)股份融資手段豐富，融資空間較大，融資結(jié)構(gòu)也在持續(xù)改善。在行業(yè)融資收緊的背景下，更顯獨特優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，2021年，企業(yè)的綜合融資成本僅5.80%，見圖2。

1.3 精細化管理優(yōu)化提升，管理水平增質(zhì)提效

近年來，華發(fā)股份持續(xù)深化全鏈條的精細化管理工作，不斷提升經(jīng)營效益。持續(xù)推進“科技+”戰(zhàn)略，數(shù)字化產(chǎn)品不斷落地，加強內(nèi)部管控，在ERP系統(tǒng)、經(jīng)營分析系統(tǒng)、資金管理系統(tǒng)、商業(yè)租賃管理系統(tǒng)、實物資產(chǎn)管理系統(tǒng)等方面實現(xiàn)了系統(tǒng)集成和數(shù)據(jù)互通，有效提高管理效率。

數(shù)據(jù)顯示，2018—2021年企業(yè)的銷售費用率和管理費用率分別由3.9%、3.7%下降至3.1%、3.0%，精細化管理成效明顯。

2 資源層面：拿地渠道多元夯實高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)

2.1 背靠珠海國資委，控股股東資源協(xié)同

華發(fā)股份控股母公司珠海華發(fā)集團有限公司（簡稱“華發(fā)集團”）由珠海市國資委控股，是珠海最大的綜合型國有企業(yè)集團。控股股東實力雄厚，豐富資源帶來大量協(xié)同效應(yīng)。

以城市更新為例，大股東華發(fā)集團參與珠海城市更新?lián)碛写罅客羶Y源，根據(jù)同業(yè)競爭承諾，將委托或交由華發(fā)股份進行開發(fā)，協(xié)同資源優(yōu)勢明顯。

再以產(chǎn)城融合為例，依托華發(fā)集團強大的資源產(chǎn)業(yè)鏈和多年城市綜合開發(fā)運營經(jīng)驗，華發(fā)股份先后在珠海、紹興、湛江、威海、無錫等地推出多個產(chǎn)城融合標(biāo)桿項目，通過產(chǎn)業(yè)與城市功能融合、空間整合，推動產(chǎn)業(yè)與城市的良性互動、和諧共生，為城市建設(shè)添磚加瓦。

2.2 戰(zhàn)略深耕“核心城市群+核心城市”

在具體城市布局方面，公司堅持“戰(zhàn)略深耕、精準(zhǔn)布局”戰(zhàn)略，持續(xù)推進“4+1”區(qū)域布局，在扎實鞏固珠海大本營的基礎(chǔ)上，基本覆蓋粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域以及長江經(jīng)濟帶四大城市群的高能級城市。

分區(qū)域來看，公司華東、珠海、華南銷售貢獻占比高，且格局穩(wěn)定，三區(qū)的銷售金額貢獻比例基本保持90%左右。2021年，珠海大區(qū)全年完成銷售315億元，銷售占比25.9%，穩(wěn)居珠海龍頭地位;華東大區(qū)全年完成銷售553億元，銷售占比45.4%，多年領(lǐng)跑各大區(qū)域，貢獻突出;華南大區(qū)2021年完成銷售233億元，銷售占比為19.1%。相對均衡的區(qū)域布局有效避免了局部區(qū)域銷售下滑引起的風(fēng)險，企業(yè)綜合實力進一步增強，見圖3。

從城市能級來看，華發(fā)股份堅定不移地持續(xù)深耕一線和強二線城市，在2021年企業(yè)業(yè)績貢獻排名前10的城市中，核心一二線城市高達七成占比，這類城市人口長期保持凈流入，房地產(chǎn)市場有強力支撐，抗周期風(fēng)險能力強。

土地儲備方面，2021年末公司土地儲備計容建筑面積544萬平方米，在建面積1542萬平方米。雖然2021年拿地力度減緩，但仍可滿足中長期發(fā)展需要。其中，一、二線城市土儲占比超90%，且相關(guān)資源高度集中在市場價值和長期發(fā)展?jié)摿ν怀龅某鞘?，如武漢、珠海、上海、廣州、南京等，夯實的土地儲備將持續(xù)為企業(yè)業(yè)績打下堅實基礎(chǔ)。

2.3 穩(wěn)健拿地策略，精準(zhǔn)投資聚焦

在“三道紅線”及“集中供地”的政策調(diào)控背景下，華發(fā)股份統(tǒng)籌考慮“三道紅線”維持綠檔與土儲規(guī)模適度增長要求，根據(jù)全年資金鋪排計劃，重點圍繞“控、穩(wěn)、準(zhǔn)”總要求，嚴格控制投拓規(guī)模，合理把控投拓節(jié)奏，精選低溢價低總價、能夠快周轉(zhuǎn)、利潤率有保障的優(yōu)質(zhì)項目，確?！昂娩撚迷诘度猩稀?。

2021年，企業(yè)繼續(xù)深耕市場安全度高的長三角都市圈、大灣區(qū)都市圈、中西部都市圈和京津冀都市圈的重點核心城市，持續(xù)優(yōu)化區(qū)域布局，進一步提升戰(zhàn)略深耕城市的市場占有率。今年上半年，華發(fā)股份陸續(xù)在上海、杭州、珠海等地獲取多個優(yōu)質(zhì)項目，為公司的穩(wěn)健發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)和優(yōu)質(zhì)源動力。

2.4 “一核兩翼”構(gòu)筑多元護城河

近年來，華發(fā)股份多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，積極踐行“一核兩翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略——以住宅業(yè)務(wù)為“核”，在保持主業(yè)穩(wěn)步增長的基礎(chǔ)上，商業(yè)運營、上下游產(chǎn)業(yè)鏈成為“兩翼”，與主業(yè)形成良性互動與互補。公司持續(xù)優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，成為獨具競爭力的商業(yè)地產(chǎn)綜合運營商，并積極向城市更新、設(shè)計、營銷、裝配式建筑、長租公寓等業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，推動主業(yè)轉(zhuǎn)型升級，見圖4。

作為公司“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵一翼，商業(yè)板塊持續(xù)為主業(yè)賦能，2021年，華發(fā)商業(yè)在珠海、太倉、威海、中山、武漢等城市的六大重點項目開業(yè)，全面打響華發(fā)商業(yè)品牌。以華發(fā)商都、華發(fā)新天地、閱·潮書店、華商百貨、5A級寫字樓、奧特美康體中心六大產(chǎn)品線為主，形成以珠海為核心，輻射全國多城市、多區(qū)域的發(fā)展布局，為業(yè)主的品質(zhì)生活增添色彩。

公司上下游產(chǎn)業(yè)鏈方面也在穩(wěn)步拓展，多元產(chǎn)業(yè)格局持續(xù)深化。營銷公司助力企業(yè)銷售業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進;更新公司在多個重點舊改項目取得突破性進展，為企業(yè)補充開發(fā)資源;華發(fā)優(yōu)生活公司長租公寓業(yè)務(wù)已初步形成布局，在珠海、武漢、南寧共有8家門店，成為中國住房租賃誠信守約經(jīng)營企業(yè)及最佳資產(chǎn)運營管理企業(yè)。

在新的周期背景下，行業(yè)由“大開發(fā)”轉(zhuǎn)向“大服務(wù)”，房企需要打破地產(chǎn)本位思想，強化經(jīng)營和服務(wù)，傳統(tǒng)單一的地產(chǎn)開發(fā)思維難于抵御風(fēng)險，穿越周期。華發(fā)股份各多元板塊之間全協(xié)同發(fā)展，將持續(xù)賦能企業(yè)為客戶提供多角度、多維度、多方面的綜合服務(wù)，實現(xiàn)從區(qū)域性地產(chǎn)開發(fā)商到全國性綜合服務(wù)商的跨越。

3 能力方面：硬核產(chǎn)品力保駕護航奠定長期競爭優(yōu)勢

3.1 產(chǎn)品價值持續(xù)升級，樹立競爭優(yōu)勢

行業(yè)競爭格局深度變化，由競規(guī)模轉(zhuǎn)向競品質(zhì)，產(chǎn)品力的重要性凸顯。而華發(fā)的產(chǎn)品體系自2015年首次提出“優(yōu)+”產(chǎn)品體系概念以來，經(jīng)過多年建設(shè)，目前已迭代至“優(yōu)+”4.0。其中，最新4.0版本的“優(yōu)+產(chǎn)品體系”，不局限于產(chǎn)品設(shè)計或是某一層面，而是關(guān)注“6+1產(chǎn)品體系”及“增值賦能四大維度”，通過打通規(guī)劃、建筑、戶型、景觀、裝修、配套、服務(wù)等多個層面，實現(xiàn)綠色健康、科技智能、人文情懷和匠心精工四個維度的增值賦能，形成涵蓋剛需到高端的未來系、城市系、四季系、府系以及TOP系五大產(chǎn)品系，樹立企業(yè)的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢，見圖5。

3.2 行業(yè)影響力穩(wěn)步夯實

據(jù)不完全統(tǒng)計，憑借卓越的產(chǎn)品品質(zhì)，華發(fā)股份有60多個項目先后斬獲廣廈獎、魯班獎、詹天佑獎、亞洲不動產(chǎn)獎繆斯國際設(shè)計大獎等國內(nèi)外重要獎項和認證，園林景觀、室內(nèi)設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)工程質(zhì)量等方面受贊譽和認可，企業(yè)的品牌影響力與日俱增，過硬的產(chǎn)品力奠定長期競爭優(yōu)勢。

3.3 品質(zhì)積累口碑，品牌產(chǎn)生溢價

值得注意的是，華發(fā)股份在落地產(chǎn)品的過程中，始終堅持站在更長的時間維度去關(guān)懷業(yè)主需求，為客戶賦能長期價值。諸多十幾年前就落地的產(chǎn)品，在二手房市場仍然能受到高端買家的追捧，市場認可度可見一斑。

匠心積累的口碑也為華發(fā)股份帶來了溢價。2021年華發(fā)股份銷售均價為26000元/平方米，同比提升8.7%，在頭部企業(yè)中處于中等偏上的水平，見圖6。展望未來，良好的產(chǎn)品基礎(chǔ)和溢價優(yōu)勢，將持續(xù)為華發(fā)品牌保駕護航。

可以看到，華發(fā)股份回歸經(jīng)營本質(zhì)，以穩(wěn)健經(jīng)營底色，在企業(yè)財務(wù)、資源獲取、品牌發(fā)展等各方面均構(gòu)筑了保障企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的“護城河”，并不斷加寬使競爭者難以逾越。盡管行業(yè)深度調(diào)整仍在持續(xù)，但我們有充足的理由相信，類似華發(fā)股份這樣的企業(yè)，將持續(xù)穩(wěn)健續(xù)航。