當(dāng)房地產(chǎn)遇上元宇宙

在2021年，最熱的詞匯，非元宇宙莫屬，以至于你如果不談或者不關(guān)注元宇宙，似乎就跟不上時代了。我們的專欄，也要與時俱進(jìn)跟上時代的節(jié)拍。

按照清華大學(xué)新媒體研究中心對元宇宙的解釋：“元宇宙是整合多種新技術(shù)而產(chǎn)生的新型虛實(shí)相融的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用和社會形態(tài)，它基于擴(kuò)展現(xiàn)實(shí)提供沉浸式體驗(yàn)，基于數(shù)字孿生技術(shù)生成現(xiàn)實(shí)世界的鏡像，基于區(qū)塊鏈技術(shù)搭建經(jīng)濟(jì)體系，將虛擬世界與現(xiàn)實(shí)世界在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、社交系統(tǒng)、身份系統(tǒng)上密切融合，并允許每個用戶進(jìn)行內(nèi)容生產(chǎn)和事件編輯”。據(jù)此理解，人們足不出戶就可以在虛擬現(xiàn)實(shí)中工作、學(xué)習(xí)、社交、娛樂、交易。現(xiàn)實(shí)生活中能想能做的，理論上都可以在元宇宙里實(shí)現(xiàn)或體驗(yàn)。現(xiàn)實(shí)生活中做不到或無力支付的，也能在元宇宙里實(shí)現(xiàn)。甚至在遙遠(yuǎn)的未來，個體的思維和腦波能夠?qū)崿F(xiàn)徹底的數(shù)字化，到那時，人類本身的存在形式和社會結(jié)構(gòu)可能會發(fā)生天翻地覆的變化。

按照上述解釋，我們今天談到的元宇宙，有可能解決困擾人類社會的一個根本矛盾，即稀缺性的消失。如果數(shù)字孿生世界同樣能滿足人們的各種需求甚至有更好的體驗(yàn)，那么現(xiàn)實(shí)世界中那些由于稀缺性導(dǎo)致的高價就岌岌可危了。當(dāng)然，這些設(shè)想距離大規(guī)模商業(yè)應(yīng)用或者一些人吹噓的“元宇宙時代”還有十萬八千里。但這不妨礙嗅覺靈敏的資本或者一些商業(yè)人士已經(jīng)開始構(gòu)建元宇宙場景和交易虛擬資產(chǎn)。在各種交易資產(chǎn)中，虛擬房地產(chǎn)最為火爆。比如，香港新世界發(fā)展集團(tuán)CEO鄭志剛以500萬美元的價格購買了The Sandbox（一家名為“沙盒”的游戲公司）一塊虛擬土地。元宇宙數(shù)據(jù)和分析公司MetaMetric Solutions最新數(shù)據(jù)顯示，2021年幾大元宇宙平臺上的虛擬房地產(chǎn)銷售額達(dá)到5.01億美元（約合人民幣32億元）。

在各種“元宇宙平臺”中的虛擬土地，居然也能高價交易。這讓人難以理解。一些人甚至認(rèn)為這些虛擬土地或房屋將像比特幣一樣，在未來身價百倍，投資者應(yīng)該搶先占位。還有一些企業(yè)也由此看到了商機(jī)，開始開發(fā)并出售各種虛擬房地產(chǎn)。這些元宇宙中高價出售的房地產(chǎn)，多用于信息展示、零售、社交等商業(yè)用途。

仔細(xì)想來，也能理解虛擬房地產(chǎn)的交易及其價格。人們在虛擬空間的各種活動，對商家來說是一種“注意力經(jīng)濟(jì)”。這些虛擬房地產(chǎn)如果能在其虛擬空間提供各種信息或數(shù)字服務(wù)及商品，吸引消費(fèi)者關(guān)注并實(shí)時交易或消費(fèi)，自然會有商家愿意為此付費(fèi)。未來如果人們更多的時間并非在現(xiàn)實(shí)而是在虛擬空間里生活，這些為各種虛擬生活和工作服務(wù)的虛擬商業(yè)地產(chǎn)價格（也就是攤位費(fèi)）確實(shí)可能身價百倍。

不過，這個邏輯還是大有可疑之處。商品和服務(wù)的價格上漲往往是供不應(yīng)求所致，這些虛擬地產(chǎn)并非鋼筋水泥而是由0和1構(gòu)成，理論上可以無限復(fù)制，邊際成本幾乎為0，其稀缺性又在哪里呢？依筆者愚見，平臺掌握了元宇宙的入口后，確實(shí)可以對生成的虛擬地產(chǎn)標(biāo)價出售，這個價格更多類似于“進(jìn)場費(fèi)”。這個“進(jìn)場費(fèi)”要身價百倍，除非壟斷入口。同時，在元宇宙里，消費(fèi)者理論上應(yīng)該具有瞬時移動能力，距離或位置這種決定現(xiàn)實(shí)中房價的關(guān)鍵因素徹底消失了，元宇宙平臺如何對不同虛擬地產(chǎn)差異化定價呢？

更嚴(yán)重的是，目前這些出售虛擬地產(chǎn)的元宇宙平臺公司，究竟哪家才能一統(tǒng)江湖成為所有人進(jìn)入元宇宙的入口（也可能真正的王者尚未出現(xiàn)），而不是目前這種多元宇宙狀態(tài)？答案是不確定的。這意味著很多投資者在某一所謂的元宇宙平臺購買的虛擬地產(chǎn)將隨著公司破產(chǎn)而價值清零。這和我們購買的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)完全不同。

另外，一些公司借用元宇宙概念販賣焦慮開發(fā)虛擬住房并向大眾出售，并且也有交易。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)在元宇宙里的邏輯存疑時，消費(fèi)者購買虛擬住房就純屬于非理性行為。我們目前的技術(shù)并沒有進(jìn)步到如此程度，以至于你可以在元宇宙里住在面朝大海春暖花開的房子里。對普羅大眾來說，展示自己的居住空間也是一件難以理解的事情。不過，對有些人而言，即使明知道是騙局，但“應(yīng)獲利決定進(jìn)退”，只要自己不是最后接棒人就行了。

元宇宙對房地產(chǎn)的影響或沖擊絕不止于虛擬地產(chǎn)的交易。讓我們設(shè)想，既然虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)可以構(gòu)造現(xiàn)實(shí)世界的數(shù)字孿生世界。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，這個數(shù)字孿生世界是現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)的補(bǔ)充還是替代呢？可能兼而有之。正如數(shù)字在線會議降低了酒店和各種會議場所的需求，各種在線平臺旗艦店降低了現(xiàn)實(shí)中商業(yè)門店的需求，但另一方面，房地產(chǎn)中介當(dāng)前已經(jīng)大量采用VR看房，一些文旅地產(chǎn)借用各種數(shù)字技術(shù)和虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)能夠吸引更多的消費(fèi)者，并能突破現(xiàn)實(shí)中接待容量限制。

最后，元宇宙對房地產(chǎn)的沖擊，在短期內(nèi)完全可以不做考慮。但在以十年為單位的長期中，我們可能看到元宇宙將不僅僅是個概念，其對房地產(chǎn)的影響也不僅僅是直接沖擊。一些間接渠道也不可忽視，比如，當(dāng)人們將更多的時間用于虛擬現(xiàn)實(shí)的游戲、社交和娛樂時，單身率會提高，生育率會進(jìn)一步降低，這對房地產(chǎn)的沖擊才是讓人擔(dān)心的。

作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院。