法律文書、人民政府的決定和不動產(chǎn)登記

黃德州 王永偉 劉翔

摘要：因人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利而辦理不動產(chǎn)登記是登記機構常見而又存在較高登記風險的情形。如何判定申請材料是否生效，登記程序應如何啟動，結合案例具體分析。

關鍵詞：生效;單方申請;不動產(chǎn)登記

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）04-0063-03 收稿日期：2022-02-11

作者簡介：黃德州、王永偉、劉翔，鄒城市自然資源和規(guī)劃局。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14條規(guī)定：“因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請，屬于因人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的可以由當事人單方申請”。本文就生效法律文書或人民政府的生效決定在登記實務中的應用進行簡要分析。

1 啟動程序

依據(jù)不動產(chǎn)登記的啟動方式不同，可以把不動產(chǎn)登記分為依申請登記、依囑托登記和依職權登記，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》對因人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定引起的不動產(chǎn)登記的啟動程序做出了詳細規(guī)定。其第19條規(guī)定，當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產(chǎn)登記。有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構直接辦理不動產(chǎn)登記：（一）人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構辦理登記的;（二）人民檢察院、公安機關依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;（三）人民政府依法做出征收或者收回不動產(chǎn)權利決定生效后，要求不動產(chǎn)登記機構辦理注銷登記的;（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。根據(jù)規(guī)定可以看出，適用于依囑托啟動的登記包括：一是因行政訴訟形成的生效決定要求不動產(chǎn)登記機構辦理登記的;二是對時效性要求最嚴格，不動產(chǎn)登記機構應即時將登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿的查封登記;三是人民政府授權部門履職完成后形成的征收和收回生效決定。

這里存在兩個法律思考，一是依據(jù)《民法典》第229條“因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力”的規(guī)定，物權在文書或者決定生效時從法律意義上講就已經(jīng)登記完成，既然核發(fā)不動產(chǎn)權證書變成了增加公信力、提升安全性的宣示登記行為，登記機構能否在法律文書或者決定生效的同時，依囑托將登記內(nèi)容直接寫入不動產(chǎn)登記簿呢？這就又涉及到國家先稅后證的征管規(guī)定，《契稅法》第11條規(guī)定：納稅人辦理納稅事宜后，稅務機關應當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產(chǎn)登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記。依囑托直接將登記信息寫入登記簿的方式存在偷逃稅費的風險，還會增加后期稅收征管的難度，看似矛盾的規(guī)定如何調和是不動產(chǎn)登記機構在“放管服”改革大背景下尋求創(chuàng)新突破的方向。

第二個法律思考是把《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14條和《民法典》第229條拆分來看，存在人民政府生效的決定和人民政府的征收和收回決定的不同，筆者認為這里的不同正是體現(xiàn)了國家平等保護物權的基本原則。《民法典》第207條規(guī)定：國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。人民政府的征收和收回決定是在授權部門履行完法定程序、處理完民事關系后形成的，包括自然資源主管部門的土地收儲和住房和城鄉(xiāng)建設局部門的房屋拆遷，征收和收回決定多是土地使用權、房屋所有權的滅失，因此可以在征收決定生效時發(fā)生效力;人民政府生效的決定包括但不限于征收和收回，還包括國有資產(chǎn)的劃轉、國有土地的作價出資、國有企業(yè)的改制等情形，國有經(jīng)濟和民營經(jīng)濟是平等的市場主體，應和民營經(jīng)濟一樣向法定的登記機關提出申請，履行登記程序，只有公平的競爭環(huán)境才能發(fā)揮國有經(jīng)濟的領頭羊作用，提升民營經(jīng)濟的活力。

鄒城市響應國家“放管服”改革要求、著力優(yōu)化營商環(huán)境，建立了司法、稅務、登記的協(xié)作互助機制，人民法院在處置涉訴不動產(chǎn)程序中產(chǎn)生的稅費依法優(yōu)先從拍賣、變賣價款中扣除，解決了涉訴不動產(chǎn)稅費征繳難的問題，同時依托市級政務服務安全網(wǎng)絡，將涉法不動產(chǎn)登記受理端前置至人民法院，打造了文書生效即受理、線上審核不見面審批的零空間距離服務模式，有效提升了涉訴財產(chǎn)保全的成功率。

2 實務難點

在登記實務操作、審核的過程中，我們通過兩個常見問題繼續(xù)探討。

第一個是如何認定申請人提供的法律文書已經(jīng)生效和法律文書對登記的指導深度。法律文書的生效日期既不是文書的簽署日期，也不是送達日期，而是隨著上訴權、抗訴權等二次訴訟救濟權利消滅后形成的法定日期。比如，一審民事判決書的生效日期是在送達后15日的上訴期屆滿日的次日，民事調解書的生效日應是雙方當事人簽收日，也就是說法律文書的生效日期是隨著法院的審判活動依法產(chǎn)生的。針對這一點，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》也作出了詳細的規(guī)定：申請人提交的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書應當為已生效的法律文書。提交一審人民法院裁判文書的，應當同時提交人民法院出具的裁判文書已經(jīng)生效的證明文件等相關材料，即時生效的裁定書、經(jīng)雙方當事人簽字的調解書除外。這里需要解讀一下終審，終審是法院對案件的最后一級審判，上訴人的訴訟救濟權利已經(jīng)行使完畢，無需提供生效的證明文書。法律文書生效是不動產(chǎn)登記受理的前提，登記風險往往隱藏在對法律文書判決結果的審核中，判決結果可以指導登記機構對不動產(chǎn)自然狀況和權利狀況的目的認定，代替登記原因證明材料使用，但判決結果要清晰、明確，符合單方申請的情形，非必要不得對不動產(chǎn)進行物理或者功能的分割。比如我們審核中常見的某某處不動產(chǎn)由張某居住使用，就是典型地破壞了不動產(chǎn)的功能完整性，當然這種判決也是法院基于案情整體的考量，判決目的也未必在于指導不動產(chǎn)登記，但是登記機構還是應該憑借積累的經(jīng)驗、嚴謹?shù)膽B(tài)度盡到審慎性審查的義務。

第二個是人民法院送達了不動產(chǎn)過戶協(xié)助執(zhí)行通知書，但是審核發(fā)現(xiàn)送達法院或文書案號非標的物查封法院或同一案件。依據(jù)《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）“國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項”的規(guī)定，看似登記機構只要向送達法院提出了審查建議，就可以繼續(xù)執(zhí)行，但筆者認為值得商榷。依據(jù)《最高人民法院關于首先查封法院與優(yōu)先債權執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)有關問題的批復》（法釋〔2016〕6號）“執(zhí)行過程中，應當由首先查封、扣押、凍結（以下簡稱查封）法院負責處分查封財產(chǎn)”的規(guī)定，非查封法院在標的物處置權上存在瑕疵，需要按照相關法律規(guī)定進行案件移送后持首先查封法院移送執(zhí)行函辦理相關手續(xù)。針對此類問題，筆者認為若執(zhí)行法院和查封法院為同一法院，即使送達的文書案號不是查封案號，也不影響法院對標的物的處置權，是否履行案件移送程序是法院內(nèi)部的工作范圍，登記機構在提出審查建議的同時不應終止執(zhí)行協(xié)助事項，反之送達法院和執(zhí)行法院不是同一法院的情形需提供移送執(zhí)行函。