高層住宅建筑消防安全管理現狀及對策

麻紅剛

摘要：根據近些年高層住宅小區現實存在的消防設施不能發揮作用、日常管理存在脫節、居民消防安全意識薄弱等問題，提出一些設施維護保養、有效管理、針對性宣傳等切合實際、操作性強的措施和辦法，進一步規范高層住宅消防安全管理的措施。

關鍵詞：高層住宅建筑;消防;現狀;對策

社會經濟的快速發展，使得小轎車、電動自行車得到了越來越廣泛的應用，各種車輛日常管理不規范給高層建筑帶來了新的火災隱患。文章就全國高層住宅消防通道整治及將高層住宅物業單位納入“雙隨機，一公開”檢查以來，高層住宅建筑存在的火災隱患進行粗淺探討，并提出相應的防范對策，供大家參考。

一、高層住宅建筑存在的火災隱患

近些年，伴隨著經濟快速發展，我國高層建筑發展迅速，高層建筑火災數量也日趨上升，漢中市高層建筑1762余棟，其中居住建筑1499棟，筆者所在的西鄉縣現有高層建筑230棟，占全市14%，除漢中市中心城區外排名第一，這兩年全市高層住宅火災數量逐漸上升，做好高層住宅建筑火災防范工作任重道遠。現就高層住宅火災存在的隱患做如下分析：

（一）基礎設施方面存在的問題

一是消防設施情況不清，不能正常工作。通過調查和檢查，發現由于機構改革和物業管理問題，高層住宅建成竣工后的自動消防設施無交底，住建與消防部門協調不暢，物業底數不清就接手，接手后消防設施存在故障，造成先天隱患，導致自動消防設施不能正常工作;二是防火隔離的防火門設計存在問題，規范設計防火門必須常關閉或在聯動下關閉，但由于設計的封閉或防煙樓梯間無采光和人們日常生活養成防火門常開的習慣，發生火災后起不到防煙防火效果，特別是通往樓梯間的防火門，很少有居民在發生火災后懂得要去關閉防火門，導致防火門沒有發揮自身的作用;三是樓梯間常堆放雜物，居民對疏散樓梯情況不熟悉，不懂得逃生方法，甚至認為電梯就是逃生出口;四是日常管理不善，自動報警、自動滅火系統常常關停或存在故障，有些室內消火栓無水，在發生火災后未發揮作用，造成人員重大傷亡。

二是公共基礎配套設施規劃亟待完善。消防車通道、登高作業場未設置或占用現象嚴重，未規劃設置汽車和電動自行車停車場地。在高層建筑逐漸發展初期，高層住宅小區還沒有考慮設置汽車庫、地上車位和電動自行車停車場地，但隨著私家車輛和電動自行車的增多，高層住宅周邊私家車停放擠占消防車道的現象普遍存在，電動車自行車在樓梯停放和上樓充電現象也隨處可見。居民在唯一救援作業面窗戶上設置防護欄，電動車無處停放，占用登高作業場地，再加上近年來電動車火災事故頻繁給物業管理帶來了難度，也給居民住宅火災撲救和緊急疏散帶來諸多困難。

三是經費保障機制不健全，設施不能正常運行。由于歷史原因設施運行不正常，再次維修困難大，再加上經費保障機制不健全，經費籌措難，致使一些在建筑內固定消防設施隱蔽工程年久失修，不能正常使用，系統一旦維護不到位，隱患積累后，整改成本加大。另一方面，自動報警系統等相關電子產品更新快，由于保養不到位，縮短使用周期，元件損壞后導致系統癱瘓，整改成本更大，有的甚至要大動作維修整個住宅樓才能將隱患整改。

（二）日常管理中存在的問題

一是高層建筑的消防安全管理工作還流于形式、不正規、管理質量差。近些年新建成的高層住宅建筑主要是依托物業公司來管理，最早的高層住宅有的甚至沒有物業公司來管理。《消防法》等相關法律法規規定，高層居住小區日常消防管理由派出所負責檢查，但現實情況中因管理體制等原因導致一些高層住宅建筑處于失控漏管的狀況。二是從業人員消防業務能力、操作技能欠缺。不論從哪個區域來說，住宅小區物業從業人員特別是消控中心值班人員通常沒有真正從事消防設施監控操作的人員，好一點的情況整個公司能配1至2個工程技術人員，但不會操作系統的人員大有人在，有的甚至認為火災警報器聲音影響值班人員休息，擅自關停火災自動報警系統、報警聲光，導致發生火災后無人知曉，消防報警設施顯然成了擺設。全國火災自動報警系統處于關閉狀態或自動報警系統、自動噴水系統設在非自動狀態的比比皆是，發生火災會造成重大人員傷亡和財產損失，損失慘重，教訓深刻。

二是高層住宅小區物業服務跟不上。大部分物業管理公司人員配置不齊，主要由保安兼職控制室值班人員，再加上2020年起，人社部下發關于建構筑物消防員證不能代替消防設施操作員證的職業技能標準，沒有消防設施操作員證不能操作具有智能聯動控制功能的火災自動報警系統，還有其他客觀原因影響，造成消防設施操作員短缺，現在只有未經過專業培訓的保安人員值班，使得控制室人員短缺，自動消防設施操作技能生疏，容易造成事故。二是建筑消防設施維修基金無保障。目前高層住宅建筑雖然建立了維修基金，但消防設施更新維修基金沒有明確的保障標準和要求，建筑消防設施維護保養資金缺乏有效保障。經了解，絕大多數住宅小區物業單位申請維修基金困難，基本上因機制問題、程序復雜，申請不到維修基金。更有甚者，許多物業公司借口收繳不到物業費為由，推卸維修消防設施的責任。

三是消防設施檢測維護不全面，社會消防服務機構服務質量不到位。由于種種原因，物業公司設施維護保養機制落實不到位，有的單位雖然聘請社會消防服務機構開展了消防設施維護工作，但由于國家規范社會消防服務機構的政策出臺不久，一定程度上維保人員在服務質量、服務技能還有欠缺。再加上高層建筑內消防設施種類繁多，特別是地下車庫消防設施多樣、功能復雜、維修保養技術性強，對于目前許多社會服務機構和設施操作員來說無法對其實施科學、正確、有效的維護與檢測，維護不到位，不全面，一定程度上導致高層住宅建筑消防安全管理呈現出較大的漏洞。

四是物業消防宣傳工作落實不夠或落實困難，導致小區業主消防安全意識淡薄，防火滅火逃生能力差。一方面是相對于重點單位來說小區消防宣傳組織困難，效果不佳。目前，消防宣傳工作大多數停留在各消防安全重點單位上，沒有在群眾日常生活中接觸的用火用電上下功夫，例如，深入群眾家中開展“三清三關”等基本知識和逃生技能的宣傳。另一方面是消防部門及有關街道、居委會、派出所消防宣傳工作還沒做到位，對于油鍋起火、初期火災撲救、電動自行車上樓充電、樓梯間充電、電動車、雜物放在樓梯間，以及如何正確逃生等，還缺乏貼近實際的宣傳。

五是法律法規和檢查機制沒有將高層住宅建筑消防安全工作納入重要的檢查和救援工作中去。《消防監督檢查規定》要求，公安消防機構依法對單位遵守消防法規情況進行檢查，公安派出所應當對居住住宅區的管理單位履行消防安全檢查職責。但目前消防部門還沒有將物業公司當成重點單位來檢查，派出所在消防檢查方面也存在專業技術能力欠缺問題，造成目前物業公司消防管理工作比較混亂。高層住宅建筑火災也沒有引起滅火救援站的足夠重視，認為傷亡、財產損失普遍較小，久而久之消防救援人員對高層住宅建筑內部消防設施不熟悉、缺少演練，習慣于用消防車滅火，不善于利用建筑內部消防設施，對高層建筑固有消防設施滅火的技術掌握不夠。并且目前消防設施的管理維護水平不高，特別是居民小區的消防設施完好率低，導致消防站指揮員不能充分利用建筑內消防設施發揮作用。

二、高層住宅建筑的火災預防及管理對策

（一）強化社會消防服務機構服務水平，確保建筑消防設施發揮應有作用

一是積極推進社會消防服務機構消防設施維護維保工作，建議從上級部門規范社會消防服務機構收費、從業等規定，明確社會消防服務機構收費標準，公開合理收費，使物業單位能承受此項支出。消防部門加大對社會消防服務機構指導和處罰力度，規范社會消防服務機構高質量、高效率從業，確保自動報警系統、自動滅火系統能正常發揮作用。二是加強隱患自查自改能力，提倡物業單位加強自我維護設施的能力，對發現的問題強化自行解決，不全依靠維保單位，確保消防設施任何時間都保持完好。西鄉縣轄區一物業單位針對小區煙感經常故障情況，加強自學，自購編碼器，對煙感報警故障在第一時間維修，減少了成本，也節約了時間，特別是保證了消防設施隨時完好，能夠發揮應有作用。

（二）提高物業公司的消防安全管理能力

一是提高物業公司的準入門檻。提請住建部門明確規定物業管理單位必須配備一定數量的消防設施操作員或消防技術人員，將物業單位擁有一定量消防設施操作員作為核發物業管理單位資質證書的前置條件，提高物業單位消防設施管理能力。二是加強對物業公司的監督管理。消防部門應該把物業公司作為重點管理對象，與建設、房管等部門之間建立信息通報制度，把履行消防安全職責情況納入物業管理單位資質申領、等級評定的范疇，完善住建部門竣工驗收后的信息共享機制。三是推廣利用社會消防服務機構來管理高層住宅小區消防管理工作，物業公司可以聘請社會消防服務機構中的消防設施操作員，建立互惠互利機制，定期對消防設施進行維護，對日常管理進行指導，建立長效機制，共同提高高層住宅小區消防安全管理水平。四是建立消防設施操作員信息共享著機制。面對消防設施操作員人員流失、待遇低的困境，消防救援大隊和住建部門要嚴格持證上崗制度，除嚴格執法外，也要建立設施操作員資源庫，消防大隊建立消防設施操作員信息庫，信息資源共享，方便物業管理單位挖掘從業人員，鼓勵其考取操作證，提高自動消防設施操作人員持證率。

（三）完善法律法規，加強物業公司及行業部門管理職責

對物業管理部門或住建等部門授予執法權力或指定特定政策執行權力，當前《陜西省住宅物業消防安全管理辦法》正在制定中，建議在辦法中加強業主守則規章的內容，對亂停車、堵塞疏散通道、私拉亂接電線等頻發、范圍廣的隱患，授權物業公司一定執法權，對違反辦法的情形予以處罰。另一方面，要明確消防設施的維保資金來源。《高層民用建筑消防安全管理規定》第三十三條規定，共用消防設施的維修、更新、改造費用可以依法從住宅專項維修資金列支。但工作實際中，維修基金爭取困難、使用困難，建議通過有關部門發文或采取特殊政策制定政府法規文件的方式，借鑒《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》中“可以不經過業主三分之二表決同意，由物業直接申請使用維修基金”，解決資金來源問題，來維修消防設施。

（四）發動各級力量，開展貼近實用實際的消防宣傳工作

一是消防機構要加強對物業公司履行消防宣傳職能的監督，督促各鎮辦、社區、派出所、物業公司按照相關法律法規開展日常巡查和日常防火滅火逃生技能的宣傳，并將各部門履行消防宣傳作為重點工作來檢查，提高各職能部門履行消防宣傳能力;二是開展貼近生活、貼近實際的消防宣傳工作，各具有宣傳職責的部門，特別是物業公司要根據群眾生活實際，選擇群眾在家的雙休日、節假日、春節等重大時節開展消防宣傳工作，在冬春火災多發季節采取入戶宣傳，制作宣傳專欄，播放冬季取暖不慎、油鍋起火火災、轄區近期火災案例等內容的宣傳片，宣傳用火用電用氣常識和防火滅火逃生知識，倡導杜絕電動車違規充電停放、私家車占用消防車道等違法行為，提高群眾消防安全意識、防范和抗御火災的能力。

（五）提高消防救援站應對高層住宅建筑火災的處置能力

一是進一步加強對高層住宅建筑火災撲救的熟悉和演練。消防站要將高層住宅建筑滅火演練納入日常作戰訓練重要工作當中去，要把高層住宅建筑按照重點單位進行熟悉和演練，要在消防控制室了解火情，在房間破拆、排煙防煙、利用建筑固定消防滅火設施、消防電梯使用、人員疏散等戰術上下功夫，不能盲目疏散群眾和破拆救人，防止戰術錯誤和指揮不當造成救援人員與被困群眾不必要的傷亡。二是強化應對高層住宅建筑火災戰術訓練。消防站要研究高層住宅建筑的戰術戰略，不能等同于一般的多層建筑，雖然在滅火程序上有共同點，但高層建筑在內部內攻，利用電梯上樓、鋪設水帶、戰斗展開等方面還是有一定優勢，更要在人員疏散方面區別對待，以利于滅火行動的展開以及人員的搜救和避免不必要的人員傷亡，為人員逃生贏得時間。三是強化對高層建筑的消防基礎設施的熟悉程度。消防救援站要從實戰出發，加強人員對高層住宅建筑固定滅火設施的熟悉度，要經常性地加強對消防水泵房、消防控制室、水泵接合器、室內外消火栓、消防電梯熟悉熟練程度，并做到能正確掌握其使用方法，提高消防救援站快速處置高層建筑火災的能力，提高滅火戰斗力。