地產“鐵娘子”轉身， 后“吳亞軍”時代龍湖向何處？

王艷玲

吳亞軍

2022年，房地產行業風起云涌。10月28日，執掌龍湖近30年，吳亞軍“一夜之間”辭去了包括董事會主席、執行董事等所有職務。

說起地產界的“鐵娘子”，當屬龍湖集團創始人吳亞軍。相較于二代接班的女掌門，吳亞軍的創業史，更堪稱傳奇。

要說龍湖集團里，誰是最大“功臣”，大概非吳亞軍莫屬。但眼下，這位叱咤房地產行業多時的名將，到了“離開”龍湖的時候了。

“我非常相信龍湖的團隊”

10月30日，卸任后的吳亞軍，以“戰略發展顧問”的身份出席龍湖集團投資者會議。她戴著一副黑色墨鏡，因剛做完一次眼科手術，目前還在恢復中。

吳亞軍開門見山，提及交班的原因，是想要繼續推進龍湖的公司化治理。

2019年，吳亞軍曾率管理層到美的集團參觀學習。美的創始人何享健將企業交給職業經理方洪波的故事，給她種下了一顆種子。

十年前，何享健卸任美的集團董事長，將彼時還處低谷的美的，交給了職業經理人方洪波。方洪波也不負所托，帶著美的集團從千億營收，來到了3400億。“龍湖也要成為這樣的標桿！”

按照原計劃，吳亞軍是要在2022年中期業績前后交接班，但8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正，交接期也因此延遲。

如今，龍湖集團第三季度實現全口徑銷售金額598億，同比實現回正。

最近一個月，龍湖在北京、上海、成都、合肥等高能級城市獲取10塊新地，累計投入超108億元。此外，1至9月龍湖經營性收入達到172億，實現穩步增長。就在10月21日，標普更新了對龍湖集團的評級結果，維持龍湖集團“BBB”評級，展望為“穩定”。

選擇這個時間點交班，吳亞軍稱，龍湖沒什么可擔心的，公司還會安排提前償還明年的一些債務，“安全得很”。

就在吳亞軍交班之時，房地產行業仍在進行深度調整。

為了安撫風聲鶴唳的市場情緒，11月1日股價暴跌時，吳亞軍斥資2800萬港元增持龍湖，每股股價為9.53港元。增持后，她合計持股43.41%，仍為龍湖實控人。

在她看來，公司就像一個杯子，資本市場就是透過燈光，投到墻上的影子，資本市場出現波動是正常的。更重要的是，企業本身好不好，是不是在做正確的事。

“我非常相信龍湖的團隊，他們做的都是長期思考，而不是忙于應付，”吳亞軍相信，今年公司的利潤仍然會穩中有升，在困難的情況下能做到這一步也極為難得。

從默默無名到世界500強

回望上世紀90年代，房地產企業紛紛涌現。1993年，當吳亞軍在重慶創辦龍湖，誰也沒想到其會在中國房地產史上畫下濃墨重彩的一筆。

理工科出身、做過記者及編輯的吳亞軍，一貫奉行三原則：不簽名、不上鏡、不接受采訪。她是出名的工作狂，自言唯一愛好就是工作。

重慶的住宅小區龍湖南苑是吳亞軍的第一個項目，她努力把項目做到最好。龍湖南苑在建筑質量、景觀配套、物業管理等方面都為重慶樓市樹立了標桿，龍湖南苑打出“善待你一生”的廣告，也被當時的重慶市民傳為經典。

1999年龍湖西苑項目啟動。吳亞軍首創重慶樓市板式圍合、樣板景觀的模式。結果，樓盤一面市便成搶手貨，市民通宵達旦排隊等著放號。業界人士驚嘆“那房子賣得比白菜還快！”

兩個項目的空前成功，讓龍湖地產打出了名氣，各地的同行考察團紛至沓來。她曾放出豪言，“五年內我要成為重慶房地產的領軍人物，十年后我將影響整個中國的房地產！”

2003 年，國家確定了房地產作為支柱產業的經濟地位，同年全國房地產開發投資首次突破一萬億元。保持低調的吳亞軍，一直在這條路上狂奔。

2005年，龍湖地產的年銷售額已達到20億元，排名重慶第一。同年，龍湖地產邁出了全國擴張的腳步，分別踏足成都、北京市場。

2009年11月，龍湖在香港上市，股價逆勢上漲。當天，漲幅達13.3%，總市值高達400億港幣，迎來了屬于吳亞軍的高光時刻。

此后，龍湖迎來進取的十年。2018年銷售規模破2000億；2021年銷售額2900億元，距離3000億一步之遙。龍湖連續12年榮登“福布斯全球上市公司2000強”，位列最新榜單第242位；連續13年入選《財富》中國500強，位居最新榜單第54位。

在紛紛擾擾的樓市中，吳亞軍給龍湖定下規矩：不拿高價地，不拿地王，市場熱的時候觀望，冷的時候下手，借錢但不借貴的錢。

至今，龍湖仍然是唯一一家獲得全投資級的民營房企。在資產負債控制上，龍湖是民營房企里最好的：凈負債率從未超過60%；借貸成本是4.56%。這樣的資金成本，幾乎與央企無異。

從重慶走向全國，從默默無名到世界500強。如今的龍湖，在大浪淘沙的新周期下，被譽為民營房企“安全”的最后一道防線。“正是龍湖有著潔癖般的自律，才走到今天”，龍湖老臣邵明曉如此評價。

2019年9月3日，遼寧大連，龍湖集團LongFor城市展廳。

女性烙印

在資本市場，吳亞軍有著她的氣勢、果斷和殺伐；但在蓋房子這件事上，她又將女性細膩的情感與審美和諧融入龍湖產品，打造出龍湖獨特的市場地位。

在地產界有一個廣為流傳的故事：當年宋衛平曾專程前往重慶考察，他震驚于龍湖的園林設計，連夜通知綠城100多名高管第二天去重慶考察。綠城當時光機票就花了66萬元。

一直到現在，龍湖仍被譽為教科書級別的“造林大師”。龍湖用了29年時間，將造景制園理念從“五重景觀”上升到“五維景觀”，成為房企爭相模仿的對象。

說出“善待你一生”的吳亞軍，始終在用嚴苛的“細節”鞭策自己和員工。地產大佬王石回想參觀龍湖時的經歷，他脫下皮鞋，換上拖鞋進樣板房參觀。出門時，他發現：皮鞋已被掉轉了方向，對著房外整齊地擺放。龍湖物業細致到如此程度，令王石不禁發出感嘆：“可怕的龍湖！”

在公開報道中，龍湖北京一項目創建時，吳亞軍曾決定將已經建好的雕欄砸掉重建，改為更親水的臺階以欣賞景色；吳亞軍還要求員工在客人參觀房屋時要禮貌留客用餐并考慮到每個客人喜歡吃哪種食物、需要哪種口味等等；以及有人脫鞋尋訪房屋時，陪訪人員必須將鞋的方向更改為方便穿戴的方向。

類似的細節，留下了很多故事。面對外界的評價，吳亞軍說，“我就是個做事的人。”

但作為女性，在男性荷爾蒙膨脹的地產行業摸爬滾打30年，她的身體也在超負荷運轉。

吳亞軍表示，過去幾年，一直有糖尿病，還有甲狀腺減退，前段時間也做了一個眼睛手術，下面可能還有一個眼睛手術在等著我，過去幾年她的心臟一直心律過快，但是沒有癥狀就忽略了。最近，又出現了心悸，病因還要去查。

吳亞軍回憶，陪自己去檢查身體的閨蜜當時說了一句話，你不能再干了，你得停下來了，要不然你就看不到你的孩子事業有成了。“當時因為這句話我破防了，我想了想，是時機了。”

力挽狂瀾

掌舵近30年，吳亞軍展示出來的韌性和“強悍”危機處理能力，足以令人稱贊。

據媒體報道，十年前，龍湖原來和花旗有過一筆4億美元的貸款，當時龍湖正在籌劃上市相關事宜，花旗提出用這筆貸款簽對賭協議來換取龍湖的部分股權。

當時龍湖處境艱難，吳亞軍不愿意稀釋股權，最終未在協議上簽字。通過吳亞軍的努力，最終2009年龍湖在香港聯交所上市前如期歸還了這筆貸款，龍湖也成為當年在香港上市規模最大的內地房地產公司。相比之下，恒大多次與外資在可轉債上對賭，仍未能擺脫最終的危機。

2018年，有媒體稱吳亞軍滯留美國已經8個月。當時被曝出龍湖資金鏈緊張，擬發行的80億債券被中止發行，133億的借款需要歸還；同時銷售情況也不樂觀，前四個月銷量585億元，同比下降了2.38%。另外內部團隊出現波動，高管頻頻出走。

龍湖又一次到了艱難時刻，吳亞軍火速回國滅火。

她拋出了一系列眼花繚亂的動作：“龍湖地產”更名“龍湖集團”、進軍城市空間服務、大“換防”的人事地震、給組織架構和管控模式動刀。她希望帶領龍湖煥然一新。她說：“行業是一潭活水，沒有辦法阻擋（被挖角），龍湖更關注的是更優秀的員工是否被放到該放的位置上。”

2022年8月，龍湖迎來一次重大的危機。8月9日，網傳龍湖存在大量商業票據“逾期”記錄，或將破產，該消息最后被證明為謠言。10日瑞銀將龍湖、碧桂園服務等企業的評級由“買入”下調至“中性”。

龍湖股價引發市場擔憂，出現暴跌。兩天后，吳亞軍展開行動，12日午間龍湖發布公告稱，公司控股股東及主要股東選擇以新股增持股份來代替收取2021年現金分紅，這部分金額高達55.57億港元，14日龍湖獲得35億港元的銀團貸款。龍湖又在一次危機中安全著陸。

對于經過大風浪的吳亞軍而言，龍湖未來將面對的情況才是更為重要的。

理工科出身、做過記者及編輯的吳亞軍，一貫奉行三原則：不簽名、不上鏡、不接受采訪。她是出名的工作狂，自言唯一愛好就是工作。

推進公司化治理

在突破2000億銷售時，擺在龍湖面前的重要問題，是未來。

吳亞軍認為，“創始人要經歷自我去魅的過程，創始人有魅力對企業是個災難。”“龍湖沒有英雄”，是吳亞軍在龍湖長期實行機構化的金句。

2009年龍湖上市前夕，蔡奎辭去公司副董事長及其他公司職務，開啟龍湖去家族化的第一步。兩年后的2011年，職業經理人邵明曉從吳亞軍手中接過CEO的職位，則進一步加快了龍湖去家族化進程。

吳亞軍認為，龍湖僅僅依賴于少數幾個人的能力是不足以支撐的，機構化組織的力量才能走得更遠。隨后，龍湖推行合伙人制度，整體結構分四層：永久合伙人、長期合伙人、高級合伙人、正式合伙人。

邵明曉擔任CEO的十年間，龍湖集團地產開發業務合同銷售額從383億元增長至2900億元；如今，陳序平成為龍湖集團成立29年來第二位董事長，也標志著龍湖的現代公司化治理進入一個全新階段。

其實，交班的意圖在去年開始體現。2021年7月，陳序平被提拔為龍湖集團COO和地產航道總經理，2022年2月底成為龍湖集團CEO。

而在去年8月份，陳序平開始打破龍湖“鐵三角”組合，與吳亞軍、邵明曉、趙軼一起出席8月份的中期業績發布會并與參會者交流。自此之后，陳序平成了龍湖業績會上的主要發言人。

在新任CEO執掌下的龍湖集團，“聚焦協同”成為關鍵詞之一。在今年3月份的業績會，陳序平表示，今年關注的是聚焦與協同。“應對目前行業形勢，仍然會秉承穩健的財務運營，更加聚焦城市的進入性，包括各個航道在城市的選擇。”

卸任之后，吳亞軍的身份轉為戰略發展顧問，還會繼續關注公司的商業模式，是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長點以及如何規避風險。

吳亞軍曾表示，陳序平是一個合適的CEO人選，相信他會用成績來回應大家的期待。