購(gòu)房提前看透合同有多關(guān)鍵

李兟 雷玄

簽署《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》和《車位定購(gòu)協(xié)議書(shū)》后，都江堰正榮悅瓏府的購(gòu)房者李明（此為化名）在簽署《商品房買賣合同》時(shí)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房合同及附加協(xié)議中存在不合理?xiàng)l款，他決定放棄購(gòu)買該房產(chǎn)，并要求開(kāi)發(fā)商退還定金。

2021年11月18日，定金退還一事還未商定，購(gòu)房者收到了開(kāi)發(fā)商出具的一份《催告函》，內(nèi)容顯示“購(gòu)房者若在11月18日之前未繳納首付款，將沒(méi)收定金。”

《商品房買賣合同》還未簽署，商品房和車位的3萬(wàn)元定金是否能退，成為都江堰正榮悅瓏府的買賣雙方——購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的爭(zhēng)議點(diǎn)。2021年12月10日，一封《溝通函》落款為成都榮恒韻置業(yè)有限公司的文件稱，“已對(duì)該客戶特殊處理，同意退還其全部已支付的款項(xiàng)。”12月14日，李明稱，“已經(jīng)收到開(kāi)發(fā)商通知，說(shuō)準(zhǔn)備全部退，但還沒(méi)退。”

購(gòu)房者：“認(rèn)購(gòu)定金3萬(wàn)元，被誤刷了1萬(wàn)元”

正榮悅瓏府：不存在“1萬(wàn)元為開(kāi)發(fā)商誤刷”情況

都江堰正榮悅瓏府位于四川省成都市都江堰市迎賓大道東港銀座東南側(cè)約30米，由成都榮恒韻置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，系正榮集團(tuán)旗下項(xiàng)目。公開(kāi)資料顯示，項(xiàng)目共建有15棟樓848戶，容積率為2.0，綠化率為40%，被宣傳為都江堰二環(huán)區(qū)域極具品質(zhì)的低密度純住宅社區(qū)。

11月14日，購(gòu)房者李明前往正榮悅瓏府售樓處看房，看中的房屋為建筑面積為125平米的戶型，總房款約為157萬(wàn)元，并選定了一個(gè)總價(jià)為11.8萬(wàn)元的車位。當(dāng)晚，雙方簽署了紙質(zhì)版《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》、《車位定購(gòu)協(xié)議書(shū)》。

兩份訂購(gòu)協(xié)議書(shū)約定，李明需要支付商品房定金2萬(wàn)元，車位定金1萬(wàn)元。其中，《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》約定，自該協(xié)議書(shū)簽訂之日起3日內(nèi)，將簽署正式《商品房買賣合同》。

李明當(dāng)即繳納商品房和車位的認(rèn)購(gòu)定金共計(jì)3萬(wàn)元。李明稱，“期間，由于工作人員操作失誤，誤刷購(gòu)房者1萬(wàn)元，我實(shí)際支付了4萬(wàn)元。”

針對(duì)李明支付的4萬(wàn)元，成都榮恒韻置業(yè)有限公司有自己的說(shuō)法：“客戶向我司支付的定金或房款均由客戶自行繳納，客戶可采取POS刷卡或銀行轉(zhuǎn)賬方式支付，所以并不存在我司誤刷的情況。”

針對(duì)李明支付的金額，《溝通函》進(jìn)一步解釋：“根據(jù)該客戶與我司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)：該客戶實(shí)際共支付3萬(wàn)元定金，其中購(gòu)買住宅支付定金2萬(wàn)元，購(gòu)買車位支付定金1萬(wàn)元，預(yù)交購(gòu)房款1萬(wàn)元。”

購(gòu)房者：“合同及附加協(xié)議中存在不合理?xiàng)l款”

正榮悅瓏府：“逾期簽訂購(gòu)買合同，有權(quán)不退還定金”

11月15日，李明去現(xiàn)場(chǎng)簽署《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》電子版協(xié)議，按照約定，18日將成為雙方最晚簽署《商品房買賣合同》的日期。

李明稱，“在此期間，我并未看到《商品房買賣合同》及附件內(nèi)容。”

11月18日，李明前往售樓處簽署合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同及附加協(xié)議中存在不合理?xiàng)l款，“包括出賣人有權(quán)順延辦理合同登記備案、交付商品房及辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等的權(quán)限，且不視為出賣人違約，無(wú)需承擔(dān)任何違約、賠償責(zé)任等。”李明翻閱了《商品房買賣合同司法解釋》第十四條發(fā)現(xiàn)：“由于出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

于是，李明要求修改條款，對(duì)此，開(kāi)發(fā)商并未答應(yīng)其請(qǐng)求。

11月18日當(dāng)天，因《商品房買賣合同》及附件協(xié)議條款內(nèi)容未達(dá)成一致，李明要求退還已經(jīng)支付的4萬(wàn)元，得到的回復(fù)是：“1萬(wàn)元誤刷款將于下個(gè)月返還，但放棄購(gòu)買系李明違約，拒絕退還3萬(wàn)元定金。”

與此同時(shí)，李明還收到了一份《催告函》，《催告函》寫(xiě)明，“若您在收到本函件后5個(gè)工作日內(nèi)未與我司簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議并支付首付款，我司將解除《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，沒(méi)收您支付的全部定金;我司有權(quán)收回該商品房，另售他人，且無(wú)需再另行通知您。”

針對(duì)“關(guān)于定金金額及開(kāi)發(fā)商拒絕退還定金的真實(shí)情況”一項(xiàng)，12月10日的《溝通函》也給出了同樣的說(shuō)法：“認(rèn)購(gòu)書(shū)約定：客戶未在約定期限與我司簽訂商品房買賣合同的，我司有權(quán)解除認(rèn)購(gòu)書(shū)，并沒(méi)收全部定金。該客戶因自身原因，已逾期簽訂商品房買賣合同，根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，我司有權(quán)不予退還定金。”

接到催告函后，李明多次聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，表示先交定金在前，簽訂《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》在后，且雙方并未就補(bǔ)充協(xié)議中的爭(zhēng)議條款達(dá)成一致，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)沒(méi)收已繳納的定金，希望開(kāi)發(fā)商盡快退還已繳納的定金，李明的訴求遭到了開(kāi)發(fā)商的拒絕。

讓李明不滿的另一個(gè)原因是，李明認(rèn)為繳納的定金只收到了收據(jù)，并未收到發(fā)票。

針對(duì)“繳納定金未提供發(fā)票”一項(xiàng)，《溝通函》也給出了說(shuō)法：“根據(jù)行業(yè)慣例及交易習(xí)慣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在收到客戶定金時(shí)出具對(duì)應(yīng)金額的收據(jù)，待簽訂正式買賣合同及支付購(gòu)房款時(shí)出具正式發(fā)票，如客戶出開(kāi)票需求，也可立即出具相應(yīng)發(fā)票。”《溝通函》解釋，“該客戶已收到我司出具的定金收據(jù)，但至今（包括在支付定金時(shí)）未向我司主張要求開(kāi)具發(fā)票，我司對(duì)該客戶的要求并不知情，如客戶有需求，我司可無(wú)條件提供。”

律師：認(rèn)購(gòu)時(shí)是否看到《商品房買賣合同》成關(guān)鍵

12月1日，李明前往都江堰市場(chǎng)監(jiān)督管理局消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)科反映情況，工作人員稱：“相關(guān)問(wèn)題已做記錄，之后會(huì)安排人員進(jìn)行協(xié)調(diào)。”

1日下午，李明收到“退還1萬(wàn)元車位定金”的通知。前往售樓處的李明被要求簽署3份《〈認(rèn)購(gòu)書(shū)〉解除協(xié)議》，《解除協(xié)議》涉及解除房屋認(rèn)購(gòu)、解除車位認(rèn)購(gòu)以及1萬(wàn)元誤刷款退款。

在具體退款金額方面，《解除協(xié)議》稱，房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議解除后，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)《催告函》條款，將2萬(wàn)元房屋定金沒(méi)收。李明認(rèn)為，“《催告函》為開(kāi)發(fā)商單方面擬定，并不具備合意約束力。”

就此，北京市泰明律師事務(wù)所律師張家成表示，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

據(jù)李明提供的《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》中買賣雙方約定的第4條第5條內(nèi)容顯示：“買受人簽署此協(xié)議前，買受人同意其完成接受本《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》及《商品房買賣合同》的文本條款，并同意在簽署本《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》之后，嚴(yán)格依據(jù)贖買人公示的《商品房買賣合同》的文本條款與出賣人簽訂正式《商品房買賣合同》。”另外，按約定，李明也不能提出任何修改要求。

基于李明的購(gòu)房經(jīng)歷，張家成律師稱，《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》中明確提到買受人是基于認(rèn)同購(gòu)房合同條款的基礎(chǔ)上簽署此協(xié)議，如果買房人簽字，說(shuō)明當(dāng)時(shí)他已經(jīng)看到《商品房買賣合同》。張律師認(rèn)為，雙方的關(guān)鍵爭(zhēng)議點(diǎn)在于“買房人需要舉證自己當(dāng)時(shí)沒(méi)有看到《商品房買賣合同》，或開(kāi)發(fā)商未公示《商品房買賣合同》。”

通過(guò)多次溝通，2021年12月10日，《溝通函》落款為成都榮恒韻置業(yè)有限公司的文件稱，“已對(duì)該客戶特殊處理，同意退還其全部已支付的款項(xiàng)。”

12月13日，李明購(gòu)買的商品房在成都“住建蓉e辦”中顯示的銷售狀態(tài)仍為“擬定合同”。12月14日，李明稱，“已收到開(kāi)發(fā)商通知，說(shuō)準(zhǔn)備全部退，但還沒(méi)退。”