購房者提前還貸增多

嚴沁雯　張穎馨

“提前還房貸，片刻別猶豫！”

近期，社交平臺上開始涌現新的“流量密碼”，多位博主相繼分享自己提前還房貸的經驗，“買理財不如提前還貸”“節省利息”“減輕負擔”等相關內容引發貸款購房者的諸多共鳴，“提前還房貸”成為市場熱點。

對于購房者提前還房貸，有金融業人士將其解讀為居民通過降低負債，來實現自身財務去杠桿。但與之形成反差的是，在需求端鼓勵購房，是當前調控的重點舉措。

今年以來多地房地產市場持續松綁，尤其是進入5月，房貸利率接連普降。有行業分析人士指出，政策刺激需求側實際是在鼓勵居民加杠桿，用居民部門健康的資產負債表改善房地產企業資產負債表。但當前居民杠桿率已經不低，居民舉債意愿不強，這一調控手段面臨挑戰。

從中國住戶部門杠桿率來看，據中國人民銀行官網披露數據，該指標由2012年的33.8%上升至2021年的72.2%。有分析認為，中國居民目前在房貸、車貸及信用卡領域累積起來的負債率已然不低，加上疫情帶來的收入減少，借錢消費的欲望明顯下降。

有房地產企業內部人員亦告訴《財經》記者，“雖然當前購房成本降低，但銷量依舊不見起色，消費者的購房意愿并不強?！?/p>

當前對于房地產放松的調控政策大多集中于需求側，但受限于居民債務杠桿率及收入預期下滑，市場當下反應是提振效果有限。多名行業資深研究人士認為，房地產市場的健康發展，有賴于供需兩側協同發力。

“解鈴還須系鈴人?！北本┐髮W國家發展研究院院長姚洋接受《財經》記者采訪時表示，促進房地產市場回暖，刺激需求端帶來的效果可能不大，但供給側的問題亟待解決。他進一步指出，短期內要解決房企的融資問題，需適當放松“三道紅線”政策的嚴控。

居民債務去杠桿，提前還貸增多

看到某社交平臺博主分享的提前還房貸經驗，曾宇心動了。

2021年，曾宇在蘇州購入一套總價249萬元的住宅，同時背上了30年的房貸。目睹年初以來理財市場的大幅波動后，他決定用手上的“閑錢”提前還貸。

“當時買在了高點，貸款利率達到5.9%，最近準備先還50萬元。初步估算，等額本息170萬元的貸款能節省66萬元的利息，可以給自己減少點貸款壓力?！痹钫f。

無獨有偶，像曾宇這樣選擇將“閑錢”用于還房貸的人正在增多。一位坐標廣東的購房者亦在近期申請了提前還貸，據他透露，自己有一筆120萬元的房貸，利率5.8%，最近提前還款5萬元，利息大概減少16萬元左右。

華北地區某國有大行分行客戶經理表示，相較以往，近期申請提前還房貸的用戶數量確實出現上升。亦有多名貸款從業者告訴《財經》記者，最近咨詢提前還房貸的人較平常有所增多。

不過，亦有華東、華南等地的國有大行、股份行房貸經理向《財經》記者表示，雖然近期咨詢提前還房貸的客戶不少，但實際申請提前還貸的人數處于正常值，暫未有提前還款潮出現。

提前還貸，利息確有減少，但亦可看到，這一現象折射出購房者對未來市場發展走勢的態度。

“可以理解為居民期望去杠桿?！庇薪鹑跇I人士直言。

中央財經大學國際金融研究中心客座研究員張啟迪亦告訴《財經》記者，當下居民對于未來經濟形勢不夠樂觀，提前還貸還可能是出于避險的動機，降低自身債務負擔。

“提前還貸反映出居民對于房地產市場的信心不強、預期不高，住房市場投資動力不強的現狀?！敝袊鐣茖W院世界經濟與政治研究所副所長張斌接受《財經》記者采訪時表示，“過去房地產市場比較好，可能很多人有余錢會再加杠桿買一套房，現在不好了，那就直接還掉。”

有銀行業分析人士建議，提前還貸更適合房貸總額較少、對資金占用壓力較小的人群。此外，銀行對于客戶還款時間有明確的期限規定，提前還款可能需要支付一定違約金，不同銀行有不同的規定，用戶提前還貸首先需要查明合同要求。

需求側調控鼓勵買房：居民杠桿率有提升空間嗎？

一方面，部分購房者開始提前還房貸，以期實現去杠桿;另一方面，今年以來，各地樓市寬松政策不斷，意圖刺激居民購房需求。

5月15日，央行與銀保監會聯合發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確“首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點”;此后的5月20日，五年期以上LPR（貸款市場報價利率）又迎來史上最大降幅。

近日，北京、上海、廣州等多個城市的銀行已將房貸利率下調，部分城市的銀行首套房貸款利率已低至4.25%。

刺激購房需求的舉措接連實施，居民的購房意愿是否提升？

有貸款從業者告訴《財經》記者，當下銀行端的貸款政策較寬松，購房者貸款購房的積極性有一定程度上升，但并不明顯。

房地產行業從業者亦未感受到客戶購房意愿的明顯提升?！袄室步盗?，首付也降了，但還是沒起色。”華北地區一位地產從業者向《財經》記者表示。

事實上，需求側情況可從4月金融數據中一窺端倪。央行披露數據顯示，2022年4月，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

另從住房銷售情況來看，國家統計局數據顯示，1月至4月，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%。

有金融業從業人士認為，“寬松政策接連出臺，實際是在鼓勵居民加杠桿，但當前，居民購房意愿不強，且從近期提前還貸的情況看，部分居民更期望去杠桿。”

另一方面，市場關注，當前居民杠桿率是否還有提升空間？

從中國住戶部門杠桿率來看，據央行官網披露數據，該指標由2012年的33.8%上升至2021年的72.2%。

“無論是橫向、還是縱向比較，當下居民杠桿率都已經不低，中產階級承擔的債務負擔更重?！睆垎⒌现赋?，當前居民杠桿率已經越來越趨近于發達經濟體的平均水平。他進一步指出，居民杠桿率有增加的空間，但其可能帶來的經濟成本也在增加。

姚洋認為，“通常來說，居民比較謹慎，出于避險不愿意負債。比如平均來看，首付比例其實都超過了政府要求。因此，若短期內去提升居民杠桿率，問題不大?！?/p>

“當前不是考慮杠桿率問題的階段，現在要想著怎么提升經濟水平，提升就業與收入?！睆埍笳J為，從預測風險的角度，居民部門利息保障倍數（居民總儲蓄/利息支出）更能準確反映居民償付住房抵押貸款的能力。

“這一指標考慮到債務水平、儲蓄率以及債務利息成本，中國過去是20多倍，雖然在一路下降，現在也能到6倍到8倍的水平?！睆埍蟾嬖V《財經》記者，這說明中國居民償還住房抵押貸款能力有較高的保障，“所以能看到雖然現在房地產市場不太景氣，但是房價沒有太跌?！?/p>

對于如何提振需求端，張斌直言，“最簡單的就是價格手段，把利率降到盡可能低?！彼M一步指出，當前對于需求端的寬松力度還有加大的空間，應該通過鼓勵銀行之間住房抵押貸款利率市場化競爭，使房貸利率下降。利息支出的減少不僅可以緩解居民部門的償債負擔，改善居民的現金流，同時也可以穩定居民部門的購房需求。

供給側盤活：化解風險，房企融資求放松

提振購房需求，實質指向的是推動房地產市場回暖問題。在多名資深研究人士看來，推動房地產市場回暖，僅拉動需求側效果恐怕不大，供給側的風險化解至關重要。

張斌告訴《財經》記者，“從城市化的進程、人口年齡結構的角度來看，不能對房地產需求抱太高期望，即便寬松政策刺激有效果，也不會像過去那么好了，我們的高峰期早已過去。所以光靠需求端的作用是不夠的。在供給端必須有政策去將存量的沉淀資產給化解掉，否則是走不出來的?！?/p>

根據克而瑞地產研究，同花順數據顯示，近幾年來房企境內債券違約規模連年翻番，2021年房企境內信用債違約數量就達到52只，約是2020年的3.5倍，重點房企債券違約涉及金額約506億元。

另據安信證券統計顯示，2022年全年共有6806.2億元地產債到期，每個季度的到期規模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元，前三季度到期壓力明顯較大。

張啟迪認為，在過往經濟周期中，當房地產面臨下行壓力時，通過刺激需求可以有效緩解房地產風險。這種調控思路本質上是“換表”，即當房地產企業資產負債表變差時，通過鼓勵居民加杠桿，用居民部門健康的資產負債表改善房地產企業資產負債表?！叭绻用癫块T缺乏舉債意愿，不愿意加杠桿，寬松貨幣政策的刺激效果會受到一定限制，出現‘推繩子效應?！?p>

2022年3月29日，武漢一處房產項目的售樓部。圖/IC

在姚洋看來，改善需求消化的只是存量，房地產市場現狀的根源在于供給側風險在增加，影響了購房者的心態，“老百姓也擔心錢交了房子沒了?！彼M一步指出，“需求疲軟有兩方面原因，短期在于防疫政策的影響，而另一個重要原因則在于‘三道紅線對供給側的嚴控。”

2020年8月20日，央行、住建部出臺重點房地產企業資金監測和融資管理的“三道紅線”政策，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于一倍。同時，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。另據監管要求，到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

“房地產是重資產行業，開發土地必須借錢，不能期待房企都用自有資金或是融來的股權資金進行房地產開發，突然的強規定給行業帶來沖擊，使部分企業‘斷流，不少企業直接倒下。”姚洋直言。

根據惠譽發布的最新報告，近年來，銀行對向開發商放貸持謹慎態度，特別是在房地產行業處于下行周期之時。2021年，大部分惠譽授評銀行降低了對開發商的貸款敞口，使其占總貸款余額的比重中值自2019年的7.7%降至6.7%，其原因之一是監管機構對銀行房地產貸款設置了上限。

5月24日，央行、銀保監會召開主要金融機構貨幣信貸形勢分析會，會議強調，要落實政策要求，保持房地產信貸平穩增長。

某房地產企業高管告訴《財經》記者，“針對房企的紓困措施正逐步落地，融資情況有好轉跡象，但尚未出現實質性變化?！?/p>

對此，姚洋認為，短期內要解決房企的融資問題，需要適當放松“三道紅線”政策的嚴控?！安环裾J這一政策進入新的平衡態后，房地產業會更加健康，但措施需要逐步地推進。雖然明確到2023年整改完，但現在卻通過‘紅、橙、黃、綠四檔來控制。其實第一條（記者注：剔除預收款后的資產負債率大于70%）得放松一下，目前很多企業都是因為這條沒達標，甚至一些在綠檔的企業也很接近這個紅線?！?/p>

姚洋告訴《財經》記者，中性的政策是最好的，的確存在一些企業過度舉債盲目擴張，靠借貸生存。但也可以看到，很多企業的問題并非栽在主業上，而是由業務分散、多元化經營導致。對此，應該采取其他方式來控制，而非直接“斷流”。

張斌則建議，“當下房地產資產負債表非常不健康，不僅是流動性問題，在房地產行業的發展過程中，存在大量沉淀資產。需要通過一些方式將其置換出來，比如自持的可以拿出來賣，一些商業用途的可以改造成住宅，總歸要把這塊資產盤活，緩解壓力?！?/p>

（應受訪者要求，曾宇為化名）