解除限購，地方政府八仙過海

張光裕

過去兩周，南京、武漢兩地的樓市調控政策經歷了極為相似的一幕。

兩市都制定了放松限購的政策，都交由非官方有關部門，但具有一定權威性和公信力的機構發布消息，隨后又都很快地刪除，或重發了消息。

5月20日，南京取消限購政策，從發布到刪除只有兩小時，被普遍形容為“半日游”，但事實上政策被執行了更長的時間，窗口期內已經有人成交。

至于武漢的政策，截至發稿時，湖北省人民政府新聞辦公室官方微博“湖北發布“上，仍保留著武漢經開區解除限購的消息。

但5月25日，《財經》記者以買房人身份咨詢武漢市住房保障和房屋管理局了解到，該政策已被叫停。

南京、武漢兩市的限購松綁政策信息不透明，并都在維持了兩三天后暫停，導致買房者、售樓經紀、銀行個人貸款部門等群體在接收信息上有時間差，也對政策理解各不相同。

《財經》記者獲悉，有部分本無購房資格買家抓住了政策放開的短暫時光，順利網簽，有的則還沒回過神，政策已經刪除不見了。

南京和武漢的案例，反映出目前重點城市在調控樓市時的尷尬處境。今年一二線城市樓市成交數據普遍慘淡，近期有關“因城施策”的表述給予各城市嘗試放松的正當性。

但是放松的邊界在哪里并不明確，各城市都要摸著石頭過河。且“因城施策”也意味著如果政策放松觸發輿論壓力，甚至房價上漲，當地政府要承擔決策責任。

于是，一種前所未有的調控手段在各城市間漸成潮流：官方不公開發文、依靠市場傳播消息，窗口把握尺度松緊。這使得調控更能因應形勢隨機應變，但也使得不確定性增加。

南京、武漢解綁政策反復

5月20日下午15時許，南京房協官方微信號發布題為《我市進一步加大合理住房消費支持力度》的文章，但在約兩小時后就被刪除。

原文截圖顯示，南京房協稱“自2022年5月20日起，本市戶籍和非本市戶籍居民購買二手住房時，無需提供購房證明?！?/p>

有經紀機構分析人士認為，這一表述意味著南京市全域二手房不再限購，且不限套數。

一位知情人士說，在政策發布前的兩周，為了了解市場狀況和征求意見，南京市有關部門同房產經紀機構有過溝通。所以，相關房產經紀機構、一些買房賣房者對該政策可能落地有所預期。

5月20日上午起，在南京房協發文同時，已有一些人在過戶大廳窗口做了嘗試，發現政策屬實，的確不再查驗購房證明。于是，不少人當天就順利完成了過戶。

房協是地方房地產相關企事業單位自發組成的行業組織，本身并不是政府機構，這使其發文并不代官方表態，但又因其組織性質，其發布的信息被社會認為可靠、權威。

5月20日下午，在南京房協刪除文章之后，南京市有關政府部門始終未就此事公開發聲，既未承認政策存在，也未辟謠或將其推翻。

于是，在5月21日、22日周末兩天，南京的一些經紀機構仍然認為二手房已不再限購，在做著各種對客工作。因為周末過戶大廳不上班，所以買賣雙方和中介都無法驗證政策是否還在執行。5月22日，《財經》記者向南京一位購房中介咨詢得知，周末中介們在按限購取消的狀態對接客戶，“但明天（星期一）可能政策會有變數”。

在5月24日周二上午，也就是南京發布松綁二手房限購政策的四天后，這位購房中介得知放松政策已被叫停。

武漢的情況與南京大同小異。5月22日上午，湖北省人民政府新聞辦公室官方賬號“湖北發布”，發微博稱武漢經開區全面取消住房限購，下午又在抖音發短視頻稱四大遠城區（江夏區、東西湖區、經開區、黃陂區）解除限購。

幾小時后，抖音視頻被刪除，但微博一直未刪。當天，央視網、新華網等權威媒體都報道了“武漢四大遠城區全部解除限購”。

同南京相似，武漢市有關政府部門沒有對政策變動發過任何官方文件，或作出正式表態。但傳播消息的渠道又具有權威性。

在武漢房管局官方小程序“武房服務”上，可以申報認定購房資格。5月22日這天，四大遠城區被從該服務的意向區域欄中排除。

武漢一房產中介向《財經》記者解釋稱，這意味著四大遠城區購房前不再需要認定資格，即政策是真，四區已解除限購。

而在5月25日，《財經》記者再度登陸該小程序發現，四大遠城區又被加了回來。隨后，記者致電武漢房管局，對方稱四大遠城區沒有解除限購。

上述武漢房產中介稱，他也注意到了變化，但還沒收到官方通知，公司內部理解為放松政策被取消，公司內也還在討論，如何處理在這三天窗口期已經簽署合同的購房者。

該中介說，放開限購的三天，經開區一共成交了400多套房子，比平時高了不少。

進退自如的新型調控手段

據南京房協的統計，2022年3月1日以來，全國各地已累計頒布了116次“穩樓市”相關政策。

如果將4月29日的中共中央政治局會議視為一道分水嶺，4月29日以前發布放松政策的城市，多數是三四線或弱二線城市，重點的一二線城市并不多。作為最先吃螃蟹的一批，這些城市的放松政策也相對保守。

其中受到最多關注的是鄭州市。3月1日，鄭州發布《關于促進房地產良性循環和健康發展的通知》，鼓勵老年人來鄭州投親養老，允許投靠家庭新購一套住房。還推行“認貸不認房”，已擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，再次購房貸款時，可以執行首套房貸款政策。

在當時看來，作為第一個嘗試放松的二線城市，鄭州的尺度已經不小。但據悉，只在政策出臺后的第一個月，鄭州的房產成交量有小幅增長，隨后就歸于平淡，刺激效果并不及預期。

4月29日，中央政治局召開會議，強調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”。地產行業對這一表述普遍理解為，監管層在一定程度上，認同了這些城市放松樓市調控的正當性。

于是4月29日之后，有越來越多二線城市加入放松調控行列。隨著各城出臺的放松尺度越來越大，政策出錯的風險也越來越高。

城市們逐漸分為兩類，一類是政府明確發文宣布新政策的，還有一類就是像南京、武漢這樣，制定了政策，但不公開宣揚的。

公開發文的代表有大連、哈爾濱等。5月23日，哈爾濱市政府辦公廳發布通知，廢止了2018年頒布的一系列調控措施。2018年限售政策規定，哈爾濱主城六區的商品房，網簽后三年內不得上市交易。如今該政策被廢止。

5月20日大連發布的新政規定：在限購區購買商品住房時，非本市戶籍家庭執行本市戶籍政策，不需要再提供社保證明;本市戶籍家庭擁有限購區住房總面積小于144平方米的，可再購買一套限購區商品房。居民家庭在限制區域購買二手住房的，不再受已有住房總套數限制。

可以看出，哈爾濱、大連兩地的放松尺度不小。大連對二手房的放松，接近于南京的不限購。那為什么這兩座城市敢公開發布？

前述知情人認為，“因城施策”指導下，對房地產調控，監管層關注的是結果，只要不出現明顯的房價上漲或輿論壓力，監管層應該不會干預。

據他講述，大多數城市在發布放松政策前，都會和有關部門進行交流。但通常，這些城市不會得到明確的回復允許或不允許。

做判斷的權利以及壓力，都交給了各城市。一些購買力、購房需求不太高，房價突然上漲可能性不大的城市，就更能放得開手腳，敢于正式發文。

而那些經濟實力強、位于核心城市群、居民購房需求較高的城市，承擔的決策壓力很大。

不公開發文的典型代表是福州，3月30日，界面新聞等媒體報道，非福州五城區的戶籍家庭，如果想在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月社保或納稅證明，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。福州五城區是指鼓樓區、臺江區、倉山區、晉安區、馬尾區。

《財經》記者從福州當地的中介機構以及前述地產業人士處獲悉，該政策的確在執行中。但迄今，它從未被有關部門官方宣布過。類似南京的情況，信息經由房產中介傳遞給客戶，再在坊間口耳相傳。

借由這種“只做不說”的方式，熱點城市有關部門處于一種“進可攻、退可守”的位置下。

一方面，放松政策得到實際執行;另一方面，如果觀察到房價異動，或發現不符合國家主管部門導向，可以立刻以類似窗口指導的方式，中止政策執行。