全國新房價格重回兩年前

孫庭陽

《中國經(jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊 | 攝

4月份新房銷售，出現(xiàn)罕見的“滯銷”。

5月18日，國家統(tǒng)計局公布了今年前4個月全國商品住宅銷售、70個大中城市商品住宅指數(shù)變化情況。

數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國新建商品住宅共銷售7175億元，與2021年4月相比下降48.58%。這是自2020年1月和2月之后，首次月度銷售額在萬億元以下。2020年1月和2月新冠肺炎疫情剛剛發(fā)生時，兩個月的銷售額只有7198億元。從那時到今年3月份，除了1月份和2月份比較特殊外，其他各月銷售額一直在萬億元以上，2020年12月甚至高達2.13萬億元。

全國新建商品住宅今年4月份平均價格為9674元/平方米，依然在下降通道中。這一價格，與2021年1月和2月小高峰11228元/平方米相比，每平方米下降了1554元，降幅13.84%。

房價下降的城市在增多。70個大中城市中，47個城市4月份新建商品住宅銷售價格比3月份低，房價下降的城市數(shù)量比上個月增加9個。50個城市二手住宅銷售價格下降，比上個月多了5個城市。

今年4月份全國新建住宅價格為9674元/平方米，與2020年4月的價格9696元/平方米接近。新房價格經(jīng)歷了一輪上漲，現(xiàn)在重新回到兩年前，各城市變化情況怎樣？

對比2020年4月，70個大中城市中，有13個城市新建商品住宅指數(shù)下降，降幅居前的省會城市有哈爾濱和太原，同期分別下降5.95%、4.61%。漲幅領(lǐng)先的省會城市是銀川、西安和重慶，同期分別上漲20.78%、14.05%和13.81%。這3個城市，此前被稱為省會城市中房價“洼地”，如今價格在逐漸上漲。

一線城市的新房價格最堅挺。在國家統(tǒng)計局所統(tǒng)計的70個大中城市中，只有4個一線城市，分別是北京、上海、廣東和深圳。對比2020年4月，廣州、北京、上海和深圳新建商品住宅指數(shù)分別上漲12.01%、10.81%、9.39%和8.41%。在70個大中城市中，同期漲幅位列第5名、第6名、第11名和第16名。

今年以來，很多城市松綁房地產(chǎn)限購政策，房價怎樣變化？

在省會城市中，鄭州松綁限購較早。2月末，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，變相放松限購，限價、限貸等措施。

但鄭州房價仍未止跌。鄭州新建商品住宅價格指數(shù)，在2021年7月見頂后，逐月降低，今年4月份比頂峰時下降3.57%。鄭州二手房同樣是2021年7月見頂，隨后一個月比一個月低，今年4月份比頂峰下降3.15%。

昆明房價也在跌。昆明新建住宅指數(shù)從2021年5月見頂，此后開始下跌，到今年4月份，已經(jīng)連續(xù)11個月低于頂部。昆明二手住宅價格指數(shù)在2021年5月見頂后回落，今年4月份的數(shù)值，比2021年5月的頂部低0.67%。今年4月份中旬，昆明松綁房地產(chǎn)限購。

重慶市今年2月份提出，購房者滿足一年社保要求，購買首套房首付比例降為20%。

與其他城市房價見頂回落不同，重慶新房一直在漲。今年4月份，重慶新建住宅價格指數(shù)比2021年7月上漲2.38%。重慶二手房在今年3月份創(chuàng)出高點，今年4月份僅微降0.6%。

除了省會城市，地級市房價情況怎樣？

桂林市發(fā)改委在今年1月印發(fā)的通知中明確，加大對重點行業(yè)、重點企業(yè)的扶持力度，其中包括對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營貢獻獎勵，對購房者予以補貼。

桂林房價下降并未止步。桂林新建商品住宅銷售價格指數(shù)從2021年6月開始下降，今年4月份比頂峰下降3.52%。二手房的下降趨勢和新房接近，只是程度稍弱，今年4月份比去年頂峰時下降2.84%。

再來看首都經(jīng)濟圈的秦皇島和唐山，這兩個城市在今年3月、4月先后對限購政策松綁。

全國各月房地產(chǎn)銷售平均價格及成交額走勢圖

唐山新建住宅指數(shù)在2021年6月見頂，此后開始下降，今年4月份數(shù)值比2021年6月峰值低1.81%。唐山二手房價格指數(shù)比新建住宅指數(shù)見頂更早，在2021年3月見頂，此后開始下跌，今年4月份數(shù)值比2021年3月峰值低2.79%。

秦皇島的新房和二手房價格漲幅，都跑輸唐山。

秦皇島新建住宅指數(shù)在2021年5月見頂，比2020年上漲了1.4%，從那時開始下降，今年4月份降到2020年之下，比那時低4.2%。秦皇島二手房價格指數(shù)在2021年3月份之后一直下降，今年4月份比2020年低2.3%。

上市公司是微觀經(jīng)濟體，處在市場最前沿，月度銷售數(shù)據(jù)更直觀。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年操盤金額前5家公司，分別是碧桂園（2007.HK）、萬科（000002.SZ）、融創(chuàng)中國（1918.HK）、保利發(fā)展（600048.SH）、中國恒大（3333.HK）。這5家公司操盤銷售金額能占同期全國商品房銷售額的10%以上，觀察這些公司的經(jīng)營變化，也能了解新房價格變化。

除了中國恒大外，其他4家公司都公布了今年4月份的銷售數(shù)據(jù)，由此計算出4月份的平均銷售價格，和2020年4月份相比，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國和碧桂園，價格有所下降;萬科是唯一漲價公司。

保利發(fā)展今年4月份平均銷售價格是13986元/平方米，與2020年4月份的平均價格15405元/平方米相比，下跌9.2%。

融創(chuàng)中國和碧桂園今年4月份平均銷售價格分別是12900元/平方米、8263元/平方米，同期價格分別下跌4.87%、0.68%。

萬科這個唯一漲價的公司，今年4月份平均銷售價格是19167元/平方米，與2020年4月的銷售價格相比，上漲21.44%。值得注意的是，萬科的銷售均價，今年2月份觸底后，在之后的3月、4月連續(xù)兩個月上漲。興業(yè)證券對萬科4月份銷售數(shù)據(jù)的點評是，公司財務(wù)、資金狀況穩(wěn)健，三道紅線持續(xù)達標，安全性較好。受益地產(chǎn)供給側(cè)改革，多元化業(yè)務(wù)布局較好，該公司物業(yè)、物流內(nèi)在價值豐厚。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2022年第10期）