房地產產城項目資金預算管理問題與對策

盛明意

黨的十九大提出實施區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略，以城市群為主體，構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，推動新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現代化同步發(fā)展，主動參與和推動經濟全球化進程，發(fā)展更高層次的開放型經濟，不斷壯大我國經濟實力和綜合國力。產城項目往往從一級土地開發(fā)做起，前期基礎設施投資大，開發(fā)周期長，對開發(fā)商的資金周轉能力要求高。在這種背景下，房地產產城項目如何完善企業(yè)內部控制，挖掘自身潛力優(yōu)勢，優(yōu)化資源整合，提高經營管理能力和管理水平，尋找適合企業(yè)自身的資金預算管理體系，是一個值得深入研究的課題。本文主要研究了房地產產城項目資金預算管理中存在的主要問題，并針對問題提出了如何加強房地產產城項目資金預算管理，以期為房地產產城項目資金預算管理提供管理借鑒。

一、產城融合概念及產城項目資金預算管理特征

產城融合（City-Industry Integration）是指城市和產業(yè)融合發(fā)展，以城市為基礎，承載產業(yè)空間和產業(yè)經濟發(fā)展，驅動城市完善各項服務配套設施建設，提高土地價值，實現城市、產業(yè)和人保持積極活力及長期持續(xù)發(fā)展的模式。產業(yè)化和城市化需要相互結合、共同發(fā)展以促進國民經濟穩(wěn)步增長。

資金預算管理是一種戰(zhàn)略管理，是實現企業(yè)戰(zhàn)略的手段，企業(yè)戰(zhàn)略目標與資金預算管理相輔相成;資金預算管理是企業(yè)內控管理的重要一環(huán)，從資金預算的編制到預算控制再到預算的考評和激勵組成了一個系統(tǒng)、全面的管理機制，在企業(yè)內部控制中發(fā)揮著舉足輕重的作用;資金是一項覆蓋范圍廣、最全面、最具綜合性的經濟指標，連接企業(yè)生產經營活動的始末，資金預算管理作為預算管理的核心，是建立在有眾多人員廣泛參與的基礎之上;資金預算管理是一種集運營、業(yè)務、財務等經濟活動為一體，涉及企業(yè)的人、財、物各個方面，供、產、銷各個環(huán)節(jié)，能夠串連起業(yè)務預算、投資預算、籌資預算，是一種綜合性管理體系。

二、產城項目資金預算管理問題

1.資金預算模型問題。面對市場信息瞬息萬變，對比傳統(tǒng)地產開發(fā)高周轉模式，產城項目不僅回報周期長，而且需要運營者投入大量資金，強大的人力、技術、資源整合能力。在開發(fā)過程中，產城項目具有慢周轉、快周轉模式共融共生，相互依存的特點，但資金預算管理普遍存在只有少數幾個模塊的年度預算，模塊間關聯性較弱，存在預算斷檔，不能實時動態(tài)反映企業(yè)經營管理的最新情況，測算數據不夠準確等問題。亟待在月度預算、年度預算的基礎上，增加能夠支持高周轉、慢周轉業(yè)務協(xié)調發(fā)展的全生命周期預算模型，采取整合經營的滾動預測模式，打通月度、年度、中長期資金預算，從而建立一個相對完善的資金預算管理系統(tǒng)。

2.預算指標體系不科學，與開發(fā)模式不匹配。產城項目資金預算目標設定通常是根據傳統(tǒng)房地產行業(yè)特點，預算指標未能體現高周轉、慢周轉結合且發(fā)展不平衡的特點，導致企業(yè)的預算目標與戰(zhàn)略目標偏離。資金預算管理更需要篩選出與企業(yè)最終價值實現密切相關的指標，如投資回收款、資金周轉率、IRR、銷售去化率、經營性現金流回正時間、融資性現金流回正時間、管理口徑利潤率、成本變動率（節(jié)約）等，設置為關鍵指標。

3.未建立全周期動態(tài)管控機制。資金預算側重事后分析，缺少事前預測、事中動態(tài)控制和事后分析調整的全程控制，以至于計劃趕不上變化的情況時有發(fā)生;預算控制不僅要堅持結果導向，又要強調控制過程，根據市場變化和業(yè)務需求，及時做出管控調整，因此預算管理就要在月度預算、年度預算的基礎上，向全周期動態(tài)預算管控提升，從而建立一個相對完善的預算管理系統(tǒng)。房地產產城項目，從拿地到設計圖紙、建設開發(fā)、銷售等各環(huán)節(jié)開發(fā)周期長，經營環(huán)境復雜多變，政府調控力度大，為搶工趕工，各項成本費用需要根據全生命周期預算動態(tài)管控，涉及多項目同時并行時，這類費用的管控就更加復雜。從而需要優(yōu)化管理體系，創(chuàng)新現金流預算管理模式，縮短審批周期，或減少審批事項，建立快速反應、快速調整、適應政策及市場變化的現金流預算管理機制。

4.信息系統(tǒng)問題。資金預算管理系統(tǒng)普遍存在不健全，覆蓋面不足，且數據標準不一，業(yè)務系統(tǒng)間存在數據孤島。資金預算管理系統(tǒng)局限性大，未能實現預算系統(tǒng)與業(yè)務、財務、成本、招采、運營、費控系統(tǒng)的打通，導致業(yè)財各系統(tǒng)不能有效整合，不能將公司發(fā)展戰(zhàn)略目標、投融資管理、資金管理和薪酬管理等有機整合，數據不能相互匹配關聯，難以建立有協(xié)同效應的現金流預算管理。資金與業(yè)務較多無直接銜接，業(yè)務板塊繁多，各板塊經營模式不同，預算模型各有差異，同時企業(yè)發(fā)展迅速，業(yè)務迅猛拓展，增加集團管控難度;業(yè)務系統(tǒng)多，系統(tǒng)間無法有效形成互聯互通，無法實現高效協(xié)同。

三、產城項目資金預算管理對策

1.構建全周期動態(tài)預算模型。產城項目開發(fā)模式下的資金全周期動態(tài)預算管理，以慢周轉、高周轉并行為基礎，以戰(zhàn)略為導向，以項目為載體，以資金預算為工具，將資金預算的動態(tài)管控和全生命周期相結合，加快資金周轉，實現規(guī)模化發(fā)展和企業(yè)價值最大化。

在資金全周期動態(tài)預算管理模式優(yōu)化上，從產城項目開發(fā)模式與資金預算管理相結合的視角，從傳統(tǒng)靜態(tài)、定期的月度、年度現金流預算管理，到動態(tài)、滾動的全周期現金流預算管理，以現金流回正為核心，以現金流全周期動態(tài)滾動預算管理為抓手，構建“高質量、高標準、高激勵”現金流預算管理體系。通過搭建現金流預算測算模型，建立經營性現金流回正時點，確保企業(yè)日常運營的順利開展。及時糾正前期存在的問題，將運營思維深入到高周轉項目各環(huán)節(jié)、各部門、各時期，抓住影響現金流的各種因素，實現各項目整體現金流全周期動態(tài)過程管控，使得“產銷存”節(jié)奏合理，“以收定支”順利執(zhí)行，避免“過度融資”，提升“費效比”，降低稅負，保證“現金流回正”時點，做到全周期現金流平衡，最終實現企業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃目標。

2.完善預算指標體系，優(yōu)化預算編制流程。根據全周期預算模型，以年度預算編制計劃作為基礎，以實現產城項目戰(zhàn)略目標為導向，按照產城項目制定的預算指標體系制定項目的資金預算。房地產產城項目的項目特點，決定了其預算指標體系和預算編制的特殊性。預算管理首先需要確定核心預算指標，建立完善的資金預算指標體系，定期進行分析反饋，以保證預算目標的達成。預算編制流程，從預算啟動到審批后的實施執(zhí)行，結合產城項目開發(fā)模式的特點，建立完善的預算編制流程。以現金流預算為軸心，生產預算、銷售預算、投資預算、資金預算和其他業(yè)務預算，共同組成現金流預算的數據倉庫，經過整個預算、業(yè)務打通和校驗，完成預算的編制和審批。企業(yè)應當建立完善的預算編制體系，嚴格執(zhí)行預算管理制度，遵循量入為出、先急后緩以及統(tǒng)籌兼顧的原則，確保產城融合項目預算編制和管理更加規(guī)范化、科學化、合理化，從而提高預算編制的水平和質量。

3.完善預算動態(tài)控制管理。以資金預算管理為核心，將企業(yè)自上而下、全面、全方位的業(yè)務管理串聯起來，以預算、實際執(zhí)行為主線，滿足管理層級、各業(yè)務板塊、各時期各業(yè)態(tài)的管理控制需求，以利于企業(yè)決策、監(jiān)控和考核。 由于市場環(huán)境錯綜復雜、瞬息萬變，面對資金占用額度大、開發(fā)周期長的房地產產城項目，需要建立現金流風險評估、預警、防范一體化的預警管理體系。建立現金流風險預警指標體系模型，首先，建立完善的預算控制模式，梳理與預算管控相關的控制策略，包括詳細定義預算控制的指標、責任部門、控制策略等。其次，建立完善的預算預警控制系統(tǒng)，重視產城項目事前、事中以及事后的監(jiān)督管理力度，根據預算分解實現滾動預算控制管理，有效規(guī)避預算的前松后緊，實時掌握預算執(zhí)行的進展情況。再其次，梳理預算控制中心與預算系統(tǒng)、各費控系統(tǒng)的數據流程，從而確保數據傳輸的及時性、數據準確性等。當發(fā)生現金流出、流入異常時，及時進行風險分析、評估和判斷，采取融資、加快銷售回款、處置資產、轉讓股權等行之有效的、有針對地解決措施，現金為王，消除風險危機。通過現金流風險預警指標體系，檢查異常事件動因，進行動態(tài)識別和跟蹤。同時建立風險管理組織，專門對現金流風險預警指標體系進行實時定性和定量分析，向管理層定期匯報風險預警分析報告和管理建議。

4.完善預算管理的信息系統(tǒng)保障。隨著信息化時代的到來，現金流預算一體化的信息技術系統(tǒng)成為提高企業(yè)開發(fā)運營能力的關鍵手段，有利于建立以資金預算為核心、業(yè)財信息資源交互融合的資金預算管理信息系統(tǒng)。搭建基于不同業(yè)務場景的預算模型，通過預設模型參數和校驗分析，實現動態(tài)實時精準預測資金流量，在保證資金需求安全的條件下，保持最佳現金持有量，有效提高資金使用效益。信息系統(tǒng)便于采購、設計、成本、運營、銷售等進行管理的同時，還通過事前預測、事中控制、事后考核，對企業(yè)的資金和價值活動進行全面管理和規(guī)劃，推動預算管理的職能發(fā)揮。而資金預算的動態(tài)全周期管控要求，又向信息系統(tǒng)建設提出了更高的要求。通過對產城項目開發(fā)模式下的信息和數據整合，對未來的現金流的規(guī)劃和預測。在企業(yè)信息系統(tǒng)集成的基礎上，通過統(tǒng)一的數據采集傳輸，集中對數據分析和處理，減少信息孤島，實現高效精準的資金預算管理。

綜上所述，產城項目是城市依托自身的區(qū)位、政策、交通、生態(tài)、人文、產業(yè)基礎、生活配套等優(yōu)勢，引進與之規(guī)劃相匹配發(fā)展的產業(yè)，為產業(yè)提供充足的發(fā)展空間，推動產業(yè)發(fā)展。在產城項目建設過程中，通過搭建資金預算管理全周期動態(tài)模型，完善預算編制，嚴格預算控制，建立資金預算管理信息系統(tǒng)與業(yè)務系統(tǒng)的一體化平臺，實現“以產促城、以城興產、產城融合”的戰(zhàn)略目標，推動產城融合項目健康穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：深圳市中集產城發(fā)展集團有限公司）