房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的理論基礎、演進規(guī)律與價值實現(xiàn)

■劉剛 孫毅

2020年4月10日，中共中央、國務院發(fā)布的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，是中央層面首份關于要素市場化配置的政策文件。文件提出了土地、勞動力、資本、技術、數(shù)據(jù)五個要素市場化配置改革的目標和任務，數(shù)據(jù)要素被明確為五大生產(chǎn)要素之一。2022年1月6日，國務院辦公廳發(fā)布的《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》中提出探索建立數(shù)據(jù)要素流通規(guī)則，并將數(shù)據(jù)分類分級、流通應用、資產(chǎn)化、安全保護等作為數(shù)據(jù)要素市場化的重要內(nèi)容。由此，數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化被正式提出。當前，數(shù)據(jù)要素市場化建設已啟動，作為數(shù)據(jù)要素市場化發(fā)展的重要一環(huán)，數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的重要性不言而喻。數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化既是數(shù)據(jù)要素價值實現(xiàn)的重要途徑，也是發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟的重要內(nèi)容，未來必將迎來新的發(fā)展機遇。

數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化作為新興領域，尚未對其開展系統(tǒng)研究，亟待從理論與實踐層面進行先導性探索。房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，在經(jīng)濟發(fā)展以及民生保障等方面都起到舉足輕重的作用，且房地產(chǎn)領域數(shù)據(jù)資源豐富，廣泛涵蓋房屋特征數(shù)據(jù)、房產(chǎn)交易網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)、金融機構信貸數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)等，具有豐富的應用場景和應用價值。在數(shù)據(jù)要素市場化的背景下，系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素，對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)要素進行分類分級，在此基礎上探索房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素確權、價值評估以及資產(chǎn)化問題，不僅有利于政府優(yōu)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管環(huán)境，而且能夠推動房地產(chǎn)科技變革創(chuàng)新，為打造智慧城市賦能，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

一、從資產(chǎn)概念發(fā)展理解數(shù)據(jù)資產(chǎn)與數(shù)據(jù)資產(chǎn)化

判斷哪些數(shù)據(jù)要素可以作為資產(chǎn)，如何讓數(shù)據(jù)要素成為資產(chǎn)，是研究數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化時需要解決的基礎性問題，回答上述問題需要深刻理解數(shù)據(jù)資產(chǎn)的基本內(nèi)涵。目前對數(shù)據(jù)資產(chǎn)尚無明確定義，但可以從現(xiàn)有資產(chǎn)的定義及特征來審視。

《企業(yè)會計準則》第二十條規(guī)定“資產(chǎn)是由企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源”。按照此定義，對于企業(yè)而言，數(shù)據(jù)資產(chǎn)是企業(yè)擁有或控制的，且預期會帶來經(jīng)濟利益的數(shù)據(jù)資源。但是，這一定義在控制主體、權利類型、經(jīng)濟利益流入等方面的要求并不完全適用于數(shù)據(jù)資產(chǎn)，或者說僅適用于定義部分的數(shù)據(jù)資產(chǎn)。這是因為數(shù)據(jù)資產(chǎn)的權利主體及權利類型多樣，往往不需要主體直接擁有或控制。此外，數(shù)據(jù)資產(chǎn)的價值類型不僅限于經(jīng)濟利益，還包括潛在的社會價值，且數(shù)據(jù)資產(chǎn)的價值不確定性較高，不應過分強調(diào)經(jīng)濟利益流入。

2018年，國際會計準則理事會（IASB）對《財務報告概念框架》進行了修訂，其中對于資產(chǎn)的定義出現(xiàn)重大變化，這一變化為科學界定數(shù)據(jù)資產(chǎn)提供了更多依據(jù)。新版《財務報告概念框架》將資產(chǎn)定義修訂為“有潛力產(chǎn)生經(jīng)濟利益的權利”，與舊的資產(chǎn)概念相比，弱化了資產(chǎn)的資源屬性，重在突出資產(chǎn)的權利屬性，并弱化了經(jīng)濟利益流入可能性標準[1]。IASB對資產(chǎn)的新定義更適用于對數(shù)據(jù)資產(chǎn)內(nèi)涵的界定，特別是其將資產(chǎn)定義為一種權利，符合數(shù)據(jù)資產(chǎn)的價值規(guī)律，因為數(shù)據(jù)資產(chǎn)的價值實現(xiàn)更多是基于合法行使數(shù)據(jù)權利而非直接控制數(shù)據(jù)資產(chǎn)。但這一定義對于數(shù)據(jù)資產(chǎn)仍具有一定的局限性，原因在于其對經(jīng)濟利益的要求不適用于數(shù)量可觀的政務數(shù)據(jù)資產(chǎn)，政務數(shù)據(jù)資產(chǎn)往往兼具經(jīng)濟和社會雙重價值。

即便現(xiàn)有資產(chǎn)定義尚不能準確界定數(shù)據(jù)資產(chǎn)，但仍可以在此基礎上結合數(shù)據(jù)要素的基本特征理解數(shù)據(jù)資產(chǎn)的內(nèi)涵。從現(xiàn)有資產(chǎn)定義和數(shù)據(jù)要素基本特征出發(fā)，無論是商業(yè)數(shù)據(jù)還是政務數(shù)據(jù)，并非所有數(shù)據(jù)要素都可作為數(shù)據(jù)資產(chǎn)。數(shù)據(jù)要素至少需要滿足兩個基本前提才能成為數(shù)據(jù)資產(chǎn)：一是要能夠明確界定數(shù)據(jù)主體對數(shù)據(jù)要素的權利，包括權利類型和權利范圍；二是通過數(shù)據(jù)要素合法權利的行使能夠產(chǎn)生潛在經(jīng)濟價值或社會價值，即使價值實現(xiàn)具有不確定性。

第一個條件，明確主體對數(shù)據(jù)擁有的權利。對于作為資產(chǎn)的數(shù)據(jù)要素而言，主體擁有的權利主要包括四種，分別為所有權、使用權、收益權和轉讓權[2]。這四種權利對于數(shù)據(jù)主體來說往往并非同時擁有，但主體仍然可以通過行使四種權利中的一種或幾種來創(chuàng)造價值。值得注意的是，數(shù)據(jù)一般可以被多方采集，且數(shù)據(jù)容易復制，所以數(shù)據(jù)相關權利不同于物權，往往不具排他性[3]。由于不同來源、不同方式產(chǎn)生的數(shù)據(jù)權屬存在差異，下文將結合房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)分類進行探討。

第二個條件，主體基于對數(shù)據(jù)合法權利的行使能夠產(chǎn)生經(jīng)濟價值或社會價值。對于商業(yè)數(shù)據(jù)，其價值更多地體現(xiàn)為經(jīng)濟價值，權衡成本與收益是判斷其潛在價值的重要標準，如果數(shù)據(jù)的潛在經(jīng)濟價值難以覆蓋數(shù)據(jù)采集、處理和加工成本，那么一般認為數(shù)據(jù)的經(jīng)濟價值難以實現(xiàn)，數(shù)據(jù)的潛在經(jīng)濟價值可以通過數(shù)據(jù)自用（業(yè)務數(shù)據(jù)化）、開發(fā)新業(yè)務（數(shù)據(jù)業(yè)務化）以及數(shù)據(jù)交易等多種方式實現(xiàn)。值得注意的是，從資產(chǎn)概念的發(fā)展來看，經(jīng)濟利益流入可能性標準已經(jīng)逐步弱化，針對數(shù)據(jù)要素這種價值高度不確定的資產(chǎn)，也應放寬其價值判斷標準，既著眼當下，更要兼具長遠。因此，為了最大程度挖掘數(shù)據(jù)要素的價值潛力，只要數(shù)據(jù)沒有完全喪失價值，則可以認為其仍具備潛在經(jīng)濟價值。對于政務數(shù)據(jù)而言，其不僅具有經(jīng)濟價值，還具有社會價值，且更多地表現(xiàn)為隱性價值，往往難以直接評估和量化。因此，一般認為，如果通過政務數(shù)據(jù)的利用能夠提高行政效率、優(yōu)化公共服務、促進科學決策、提升社會治理水平，則認為政務數(shù)據(jù)具備潛在價值。

在對數(shù)據(jù)資產(chǎn)的概念、特征有了一定理解后，對于數(shù)據(jù)資產(chǎn)化的理解就變得相對容易。數(shù)據(jù)資產(chǎn)化是指通過數(shù)據(jù)加工、整合及價值挖掘等一系列活動，將數(shù)據(jù)要素轉化為資產(chǎn)，進而實現(xiàn)數(shù)據(jù)價值的過程。數(shù)據(jù)資產(chǎn)化是數(shù)據(jù)潛在價值向價值實現(xiàn)轉化的過程，是發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟的關鍵。

二、房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素分類、權利解構與資產(chǎn)化前提

（一）房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素分類

我國數(shù)據(jù)要素資源豐富、來源多樣、種類繁多、結構和權屬復雜，針對數(shù)據(jù)要素全樣本建立分類體系存在較大的現(xiàn)實困難，可以從特定行業(yè)入手，探索建立自下而上的數(shù)據(jù)分類標準體系。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，目前尚沒有關于房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素的系統(tǒng)分類標準和規(guī)范。本文在參考中華人民共和國建設部發(fā)布的《CJJ/T 115-2007 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術規(guī)范》以及系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)市場和業(yè)務數(shù)據(jù)的基礎上，將房地產(chǎn)數(shù)據(jù)要素主要分為四類，分別為基礎數(shù)據(jù)、從業(yè)主體數(shù)據(jù)、業(yè)務數(shù)據(jù)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)，具體如表1所示。

表1 房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素結構

（二）房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素的權利解構

以上關于房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)的分類更多是基于管理的需要。為了更好地明確數(shù)據(jù)權屬，有必要按照數(shù)據(jù)的來源及生產(chǎn)方式對房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)進行分類，即將房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)分為原生數(shù)據(jù)和衍生數(shù)據(jù)。原生數(shù)據(jù)是不依賴于現(xiàn)有數(shù)據(jù)而產(chǎn)生的數(shù)據(jù)；衍生數(shù)據(jù)是在現(xiàn)有數(shù)據(jù)的基礎上，經(jīng)過整理、加工而形成的數(shù)據(jù)。按此分類，基礎數(shù)據(jù)一般屬于原生數(shù)據(jù)；統(tǒng)計數(shù)據(jù)則屬于衍生數(shù)據(jù)；從業(yè)主體數(shù)據(jù)和業(yè)務數(shù)據(jù)既有原生數(shù)據(jù)，也有衍生數(shù)據(jù)，如從業(yè)主體中的企業(yè)基本信息為原生數(shù)據(jù)，信用信息則屬于衍生數(shù)據(jù)，業(yè)務數(shù)據(jù)中的交易數(shù)據(jù)（成交價格、權利登記等）為原生數(shù)據(jù)，估價數(shù)據(jù)（特別是大數(shù)據(jù)估價）為衍生數(shù)據(jù)。原生數(shù)據(jù)和衍生數(shù)據(jù)在數(shù)據(jù)來源、隱私保護以及數(shù)據(jù)采集和加工方式等方面的差異性決定了其權屬結構存在顯著差異[4]。

原生數(shù)據(jù)往往由對應主體直接生產(chǎn)，其所有權一般歸屬于數(shù)據(jù)的生產(chǎn)主體。在此基礎上，原生數(shù)據(jù)生產(chǎn)主體一般也可以獲得數(shù)據(jù)的使用權、收益權和轉讓權。但是，對于涉及個人隱私、特定個體以“同意要件”“修正和刪除”以及“限制處理”等方式實現(xiàn)間接“控制”的原生數(shù)據(jù)，個人應成為該類數(shù)據(jù)的所有權主體[5]，但是原生數(shù)據(jù)的生產(chǎn)主體為數(shù)據(jù)采集、加工和存儲投入了資源，如果沒有其提供基礎技術支撐，數(shù)據(jù)將失去價值發(fā)揮的基礎。因此，數(shù)據(jù)采集主體應獲得數(shù)據(jù)的有限使用權和收益權，前提是獲得必要的授權且采集、加工行為合法。

衍生數(shù)據(jù)的權屬結構相對更復雜。衍生數(shù)據(jù)按照所加工數(shù)據(jù)來源可分為兩種類型：一是加工自有數(shù)據(jù)而形成的衍生數(shù)據(jù)；二是加工第三方或者公共數(shù)據(jù)而形成的衍生數(shù)據(jù)。對于前者，只要數(shù)據(jù)的加工主體對數(shù)據(jù)進行不可復原的匿名化處理，即可獲得數(shù)據(jù)的所有權、使用權、收益權和轉讓權。對于后者，其權屬結構需要進一步拆解。如果屬于加工合法交易取得的第三方數(shù)據(jù)，根據(jù)勞動產(chǎn)權論[6]，數(shù)據(jù)加工主體享有增值部分的所有權，同時獲得衍生數(shù)據(jù)的使用權、收益權和轉讓權；如果屬于加工的公共數(shù)據(jù)，由于這些公開數(shù)據(jù)大多具有公共產(chǎn)品屬性，數(shù)據(jù)加工主體無法獲得衍生數(shù)據(jù)的所有權[7]，但享有數(shù)據(jù)的使用權和收益權。

圖1 房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)權利結構圖

（三）房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的前提

以上對數(shù)據(jù)資產(chǎn)概念的理解以及權利結構的分析共同構成了房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的前提。即房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化需要滿足以下基本前提：

第一，能夠成為數(shù)據(jù)資產(chǎn)。數(shù)據(jù)資產(chǎn)是具備經(jīng)濟價值或社會價值潛能的數(shù)據(jù)要素，是數(shù)據(jù)資產(chǎn)化的邏輯起點。并非所有數(shù)據(jù)要素都能成為數(shù)據(jù)資產(chǎn)，只有那些能夠明確主體對數(shù)據(jù)擁有的權利且主體基于合法權利的行使能夠產(chǎn)生經(jīng)濟價值或社會價值的數(shù)據(jù)要素才能成為數(shù)據(jù)資產(chǎn)。

第二，要清晰地界定主體對數(shù)據(jù)擁有的合法權利。與數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值相關的權利主要包括所有權、使用權、收益權和轉讓權，只有明確數(shù)據(jù)權利類型及權利邊界才能在合法、合規(guī)的前提下行使數(shù)據(jù)權利進而挖掘數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值。數(shù)據(jù)主體可以擁有以上四種權利中的一種或幾種，并基于合法的權利行使推動數(shù)據(jù)潛在價值實現(xiàn)。需要注意的是，如前所述，數(shù)據(jù)一般可被多方采集且容易復制，數(shù)據(jù)權利往往不具有排他性。因此，不同數(shù)據(jù)主體對于同一數(shù)據(jù)可能存在權利交叉，而數(shù)據(jù)權利的多樣性以及數(shù)據(jù)權利的多主體共有也為數(shù)據(jù)要素價值倍增提供了現(xiàn)實基礎。

第三，需要判斷創(chuàng)造價值的潛力。數(shù)據(jù)資產(chǎn)不同于實物資產(chǎn)，其價值不確定性大，且難以量化評估。特別是當前數(shù)據(jù)要素市場化發(fā)展尚處于起步階段，數(shù)據(jù)價值的實現(xiàn)存在高度的不確定性，對其價值潛力的判斷應更具長遠眼光。因此，當前應放寬對數(shù)據(jù)資產(chǎn)潛在價值的判斷標準。通常認為，只要數(shù)據(jù)沒有完全失去價值，則認為其仍具備價值潛力。

三、房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的價值規(guī)律

房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化是通過一系列探索、實踐，挖掘房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素潛在價值的過程。這其中涉及數(shù)據(jù)整合、加工、開發(fā)、管理、估價、交易等一系列價值挖掘活動。房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的價值實現(xiàn)一般需要經(jīng)歷潛在價值向價值創(chuàng)造，再向價值實現(xiàn)以及價值增值轉化的過程。價值實現(xiàn)方式主要體現(xiàn)在推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理智慧化、創(chuàng)新商業(yè)模式、拓展房地產(chǎn)衍生場景服務以及助力智慧城市建設等方面。

（一）房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的價值演進規(guī)律

房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)資產(chǎn)化的一般演進規(guī)律可以歸納為“房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)資產(chǎn)——房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)產(chǎn)品——房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)商品——房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)資本”四個階段，即從潛在價值向價值創(chuàng)造、價值實現(xiàn)以及價值增值轉化。

第一，按照數(shù)據(jù)資產(chǎn)的定義，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)資產(chǎn)是具有潛在價值的數(shù)據(jù)資源，是數(shù)據(jù)價值開發(fā)和實現(xiàn)的起點。房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)資產(chǎn)在尚未開發(fā)利用之前一般處于靜態(tài)存儲狀態(tài)，需要對其進行分類、篩選、優(yōu)化、整合及加工，以達到可開發(fā)利用狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素價值實現(xiàn)的第一步是對數(shù)據(jù)資產(chǎn)進行初加工，即提高數(shù)據(jù)資源質(zhì)量的過程。這一過程可以是數(shù)據(jù)主體基于優(yōu)化數(shù)據(jù)治理、提升數(shù)據(jù)價值需要自發(fā)進行，也可以根據(jù)業(yè)務和市場需要，為提高生產(chǎn)效率、開發(fā)新業(yè)務而進行。

第二，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)資產(chǎn)參與生產(chǎn)形成數(shù)據(jù)產(chǎn)品和服務，這一過程推動了數(shù)據(jù)要素潛在價值向價值創(chuàng)造轉化。數(shù)據(jù)產(chǎn)品化進一步推動了數(shù)據(jù)價值的實現(xiàn)，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)產(chǎn)品既包括為房地產(chǎn)相關企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營賦能的內(nèi)部應用產(chǎn)品，也包括開發(fā)的能夠形成新業(yè)務的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)產(chǎn)品。例如，在內(nèi)部生產(chǎn)賦能方面，房地產(chǎn)經(jīng)營主體可以借助內(nèi)部數(shù)據(jù)產(chǎn)品開發(fā)和應用在土地投策、地塊定價、商業(yè)選址、項目定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等方面優(yōu)化營運流程、創(chuàng)新商業(yè)模式；在外部服務方面，基于房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素構建的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)估價產(chǎn)品能夠提供金融、稅務和評估解決方案，實現(xiàn)數(shù)據(jù)價值創(chuàng)造。

第三，推動房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)產(chǎn)品向數(shù)據(jù)商品轉化。在數(shù)據(jù)資產(chǎn)化發(fā)展的初級階段，數(shù)據(jù)產(chǎn)品和數(shù)據(jù)商品之間的界限并不清晰，或者說更多是處于數(shù)據(jù)產(chǎn)品開發(fā)和有限交易階段。從產(chǎn)品和商品的經(jīng)濟含義來看，數(shù)據(jù)產(chǎn)品和數(shù)據(jù)商品的本質(zhì)區(qū)別在于是否進行流通和交易。數(shù)據(jù)產(chǎn)品能夠提供給市場消費和使用，但一般不是專門為了交換而生產(chǎn)，而數(shù)據(jù)商品是專門用于交易和流通的數(shù)據(jù)產(chǎn)品[8]。數(shù)據(jù)產(chǎn)品通過交易和流通成為數(shù)據(jù)商品，進而實現(xiàn)數(shù)據(jù)價值。數(shù)據(jù)產(chǎn)品向數(shù)據(jù)商品轉變的關鍵在于推動數(shù)據(jù)產(chǎn)品標準化，提高其通用性。如果房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)產(chǎn)品對于外部使用者而言使用困難、通用性不高，那么其市場需求將被弱化，實現(xiàn)其價值和使用價值的過程也將變得困難。

第四，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)商品向數(shù)據(jù)資本跨越。數(shù)據(jù)商品向數(shù)據(jù)資本跨越是房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化發(fā)展的高級階段，推動數(shù)據(jù)商品價值實現(xiàn)到價值增值轉化。數(shù)據(jù)商品向數(shù)據(jù)資本跨越的關鍵在于數(shù)據(jù)商品能夠多次交易、重復使用，從而放大數(shù)據(jù)商品的社會價值，實現(xiàn)價值倍增[9]。實現(xiàn)這一階段轉變除了要求數(shù)據(jù)商品高度標準化、通用化，還需要活躍的市場交易生態(tài)以及多元化的市場交易主體。

圖2 房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的價值形態(tài)演進

（二）房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的價值實現(xiàn)方式

房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化在促進經(jīng)濟發(fā)展以及民生保障領域具備豐富的應用場景。特別是在全國房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽備案深入實施，商品房預售、交易資金監(jiān)管持續(xù)強化的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化經(jīng)營管理需求不斷提升、房地產(chǎn)金融科技服務持續(xù)深化，這為房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化發(fā)展奠定了良好的現(xiàn)實基礎。具體而言，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化主要通過以下方式發(fā)揮經(jīng)濟和社會價值：

1.優(yōu)化房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈流程，塑造房地產(chǎn)新商業(yè)模式。在優(yōu)化房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈流程方面，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化將在土地投策、地塊定價、商業(yè)選址、項目定位、商鋪規(guī)劃等方面優(yōu)化資源配置，提高決策效率。例如，利用大數(shù)據(jù)、GIS、人口數(shù)據(jù)分析等對區(qū)域發(fā)展前景及土地市場進行預判，進而在地塊估價和土地投策方面提高決策的科學性、有效性。還可以借助路網(wǎng)、交通、人流、基礎設施、消費熱力圖等基本數(shù)據(jù)信息指導商業(yè)地產(chǎn)選址，同時利用大數(shù)據(jù)客群畫像技術指導商鋪規(guī)劃，通過提高商鋪經(jīng)營效率為商業(yè)地產(chǎn)增值提供動力。

在塑造房地產(chǎn)新商業(yè)模式方面，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化在社區(qū)經(jīng)濟、智能建筑、跨界融合等方面將發(fā)揮更大潛能。例如，在高度集約化的生活場景下，無人自助設施設備、平臺化的家庭服務業(yè)、智慧化的物業(yè)管理、一站式社區(qū)電商等社區(qū)新經(jīng)濟模式有望迎來新發(fā)展。在智能建筑方面，利用房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素可以從空間規(guī)劃、設備自控、安全檢測、建筑節(jié)能等方面推動構建全新的智能建筑產(chǎn)品體系，推動房地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略轉型升級。

2.借助房地產(chǎn)數(shù)據(jù)要素模型開發(fā)，提供金融、稅務、評估等解決方案。房地產(chǎn)業(yè)務與金融、稅務、評估服務有著深刻的內(nèi)在聯(lián)系，通過有效采集、加工房屋基礎數(shù)據(jù)構建算法模型，能夠為房屋抵押業(yè)務提供全生命周期的金融服務，包括貸前獲客、貸中風控內(nèi)評、貸后押品管理等。同時，在防范化解房地產(chǎn)金融風險的時代背景下，借助房產(chǎn)交易網(wǎng)簽備案的系統(tǒng)環(huán)境，有效打通房地產(chǎn)交易資金流，保障交易資金安全也是金融機構的新訴求。值得注意的是，2021年以來，房地產(chǎn)稅改革試點工作的推進，將催生以房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)批量估價技術為基礎的房地產(chǎn)稅稅基評估應用需求，而房地產(chǎn)稅稅基評估正是建立在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)要素開發(fā)利用的基礎之上。此外，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)要素在評估服務領域將衍生出多樣化的應用場景，在土地招拍掛、商業(yè)地產(chǎn)估價、法拍、業(yè)務轉介、大型項目支持等領域對數(shù)據(jù)API、移動外勘、實時詢價、報告生成等的需求也與日俱增，而這些均需要房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素的支持。

3.優(yōu)化城市“數(shù)字治理”模式，助力智慧城市建設。近年來，越來越多的城市開始全面、系統(tǒng)地梳理本地房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素，不斷完善、充實住宅樓盤字典數(shù)據(jù)，目的在于通過有效的數(shù)據(jù)治理來構建房地產(chǎn)數(shù)字化服務體系、提升監(jiān)管效能。特別是在房地產(chǎn)市場環(huán)境復雜多變、潛在風險大的背景下，實時監(jiān)管、動態(tài)監(jiān)管成為房地產(chǎn)市場監(jiān)管的新訴求，借助大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)和云計算技術打造“一屏通覽，一網(wǎng)統(tǒng)管”的智慧房管大腦，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場實時動態(tài)監(jiān)管，成為優(yōu)化城市房地產(chǎn)市場治理模式的新訴求[10]。因此，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化未來將在優(yōu)化房地產(chǎn)“數(shù)字治理”模式方面助力智慧城市發(fā)展。從構建智慧房管、智慧城市生態(tài)角度而言，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的發(fā)展將推動房地產(chǎn)領域新型數(shù)字基礎設施建設，有利于催生房地產(chǎn)數(shù)字經(jīng)濟新業(yè)態(tài)，拓寬智慧城市生態(tài)的內(nèi)涵和外延，激活智慧城市發(fā)展?jié)摿εc活力。

四、房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化發(fā)展需要破解的關鍵問題

當前，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素已經(jīng)在房產(chǎn)交易、大數(shù)據(jù)批量估價、金融服務、涉稅服務、物業(yè)管理等領域得到應用，但按照房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的一般演進規(guī)律，與房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)商品乃至數(shù)據(jù)資本仍存在較大的現(xiàn)實差距。特別是在數(shù)據(jù)要素市場化建設剛剛起步，數(shù)據(jù)要素交易支撐體系尚未系統(tǒng)建立的當下，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化發(fā)展仍存在諸多的現(xiàn)實問題亟待突破，包括數(shù)據(jù)資產(chǎn)的確權、定價、交易流通以及數(shù)據(jù)安全等。

（一）房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)分類分級標準亟待建立

房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素分類分級是資產(chǎn)化的基礎和前提。數(shù)據(jù)分類主要是根據(jù)數(shù)據(jù)來源、屬性、特征、價值、功能等將數(shù)據(jù)進行歸類，數(shù)據(jù)分類能夠提高數(shù)據(jù)管理效率，也有利于推動不同領域數(shù)據(jù)結構體系的持續(xù)優(yōu)化。數(shù)據(jù)分級主要是根據(jù)數(shù)據(jù)的敏感性、涉密程度、影響范圍等進行數(shù)據(jù)敏感級別劃分，不同敏感級別的數(shù)據(jù)對應不同的管理和開發(fā)利用原則。目前，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素分類分級標準、規(guī)則、管理體系尚未建立，制約了數(shù)據(jù)的進一步確權、開發(fā)、利用和管理，需要建立統(tǒng)一規(guī)范的數(shù)據(jù)分類分級標準體系，進而指導房地產(chǎn)領域數(shù)據(jù)治理工作，為房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化奠定基礎。本文對房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素分類進行了初步探索，可以作為后續(xù)標準制定的參考。

（二）數(shù)據(jù)確權、交易制度規(guī)則和技術標準需要明確

數(shù)據(jù)確權是數(shù)據(jù)要素應用、流通的基礎性條件，也是發(fā)展數(shù)字產(chǎn)業(yè)必須要解決的核心問題之一。但是，目前無論是國家還是地方，宏觀層面還是具體行業(yè)層面，均未對數(shù)據(jù)確權問題作出明確規(guī)定。房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素權利主體涉及個人、企業(yè)、政府等多元化主體，不僅涉及個人隱私和商業(yè)秘密，還涉及數(shù)據(jù)安全。權利邊界模糊，權利關系復雜，容易引發(fā)權利糾紛，需要明確各權利主體的權利邊界及權利類型。明確權利類型及權利邊界后，需要制定數(shù)據(jù)交易的制度規(guī)則和技術標準，包括數(shù)據(jù)交易流通的政策法規(guī)、數(shù)據(jù)交易規(guī)則、交易過程監(jiān)管、技術保障與風險監(jiān)控、信息披露與監(jiān)督等一系列制度規(guī)范，從而確保交易平臺規(guī)范運作、交易主體有序參與市場交易[11]。目前，我國各省份有近20家大數(shù)據(jù)交易所成立，但實際運營情況并不理想，缺乏有效的業(yè)務支撐，很多大數(shù)據(jù)交易所僅充當信息撮合角色，一方面原因在于數(shù)據(jù)交易市場還處于探索階段，另一方面，數(shù)據(jù)確權、定價和交易等方面的制度設計缺失也是重要的制約因素。

（三）數(shù)據(jù)運營商及數(shù)據(jù)交易生態(tài)需要培育

廣泛的數(shù)據(jù)運營商和豐富的數(shù)據(jù)交易生態(tài)是激活房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素市場化發(fā)展的內(nèi)在動力。房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)運營商是將房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資源作為生產(chǎn)資料或業(yè)務活動對象的經(jīng)濟主體，是數(shù)據(jù)價值的發(fā)現(xiàn)者、開發(fā)者和實現(xiàn)者，既包括從事技術服務的數(shù)據(jù)運營商、數(shù)據(jù)流通與交易的配套服務商、數(shù)據(jù)交易平臺運營商，也包括數(shù)據(jù)供應方和數(shù)據(jù)需求方[12]。從目前情況來看，專門從事房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)運營和服務的市場主體較為匱乏，行業(yè)生態(tài)體系尚未建立。為了激發(fā)房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素市場活力，促進房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素開發(fā)、利用和交易，需要扶持、培育一批專門從事房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)生產(chǎn)、服務、交易的數(shù)據(jù)運營商，進而逐步構建主體多元、場景豐富的房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素交易生態(tài)體系。

（四）數(shù)據(jù)產(chǎn)品的標準化應用場景有待開發(fā)

目前，房地產(chǎn)業(yè)務數(shù)字化發(fā)展，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源的對接及共享發(fā)展取得了積極成效，信息技術和數(shù)字化在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)打通、利企發(fā)展、市場監(jiān)管等方面均發(fā)揮了積極作用。但從數(shù)據(jù)要素市場化發(fā)展層面來看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)要素應用還處于內(nèi)部使用階段，通過數(shù)據(jù)要素市場化流動實現(xiàn)跨領域、多場景的數(shù)據(jù)應用方面還有待挖掘。而推動數(shù)據(jù)產(chǎn)品的流通、應用，打造標準化、多樣性、可落地的應用場景是關鍵，這在數(shù)據(jù)要素市場化發(fā)展初期需求更加迫切。

五、推動房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化發(fā)展的著力點

目前，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素已在房地產(chǎn)相關企業(yè)經(jīng)營管理智慧化、商業(yè)模式創(chuàng)新、房地產(chǎn)衍生場景服務以及房地產(chǎn)市場監(jiān)管等領域應用，并產(chǎn)生了一定的經(jīng)濟價值和社會價值。縱觀未來，房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化發(fā)展即將進入交易流通、融合發(fā)展的新階段。在此階段，需要著力解決房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化面臨的基礎性問題，特別是要在房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素的分類分級、數(shù)據(jù)確權、數(shù)據(jù)交易支撐體系、數(shù)據(jù)交易生態(tài)等方面制定標準，構建支撐體系，為全面開發(fā)利用房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素，推動房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化的價值實現(xiàn)打下良好基礎。

（一）系統(tǒng)梳理基礎數(shù)據(jù)要素，明確分類分級標準

房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素內(nèi)容豐富、結構復雜、涉及主體眾多，既包括地理數(shù)據(jù)、權屬數(shù)據(jù)，也包括從業(yè)主體數(shù)據(jù)、業(yè)務數(shù)據(jù)，還包括各類機構發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。每一類數(shù)據(jù)又可以根據(jù)數(shù)據(jù)主體、業(yè)務流程、所屬領域等進行進一步細分。此外，隨著房地產(chǎn)市場的轉型、創(chuàng)新發(fā)展，又會不斷衍生新的數(shù)據(jù)要素。需要系統(tǒng)梳理現(xiàn)有房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素，建立數(shù)據(jù)結構的基礎性框架，并根據(jù)行業(yè)發(fā)展不斷擴展和完善數(shù)據(jù)結構框架。在系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素后，需要建立數(shù)據(jù)分類分級標準，分類分級標準的建立需要遵循以下原則：一是以數(shù)據(jù)安全和隱私保護為前提，將涉及國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密的數(shù)據(jù)劃分至較高的敏感等級，并對應較為嚴格的管理和開發(fā)利用規(guī)則。二是遵循科學性、可操作性和靈活性原則。科學性要求根據(jù)數(shù)據(jù)的特征屬性和邏輯關聯(lián)對數(shù)據(jù)進行歸類，同時還要確保分級分類體系的穩(wěn)定性，避免反復修訂。可操作性要求分類分級規(guī)則標準明確且易于識別，容易落地實施，不存在標準模糊和主觀程度較高的情況。靈活性要求分類分級標準能夠適應經(jīng)濟社會、市場和業(yè)務環(huán)境的新變化，為持續(xù)產(chǎn)生的新數(shù)據(jù)要素預留空間。三是有利于數(shù)據(jù)的全生命周期管理，數(shù)據(jù)要素分級分類重在優(yōu)化數(shù)據(jù)治理水平，進而服務數(shù)據(jù)要素的開發(fā)利用和價值挖掘。因此，應構建數(shù)據(jù)全生命周期的分類管理規(guī)則和流程，針對數(shù)據(jù)生命周期的不同階段采取不同的管理方式和策略。

（二）設立房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)產(chǎn)品確權登記信息平臺

房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)資產(chǎn)化需要數(shù)據(jù)確權、數(shù)據(jù)資產(chǎn)定價、數(shù)據(jù)資產(chǎn)交易制度安排以及數(shù)據(jù)資產(chǎn)交易支撐體系建設等多方面配合支持，但當務之急是解決數(shù)據(jù)確權問題，因為數(shù)據(jù)權屬的確定是數(shù)據(jù)資產(chǎn)化的基本前提。房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素權利主體眾多，權利關系復雜、權利邊界模糊，不僅需要專門的法律法規(guī)作指導，也需要權威的組織機構充當仲裁及協(xié)調(diào)人解決可能產(chǎn)生數(shù)據(jù)權利糾紛，以保護數(shù)據(jù)主體合法權益。因此，要加快出臺數(shù)據(jù)確權相關法律法規(guī)，但考慮到法律層面的復雜性，可以先由房地產(chǎn)主管部門發(fā)起設立權威的房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)產(chǎn)品確權登記信息平臺，并要求房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)資產(chǎn)化產(chǎn)品確權以前在平臺披露數(shù)據(jù)采集渠道、采集范圍、數(shù)據(jù)清洗規(guī)則以及脫敏處理方式等，在《網(wǎng)絡安全法》《個人信息保護法》《民法典》等法律框架內(nèi)，依法履行信息披露義務，為潛在權利主體提供爭議處理渠道，為潛在數(shù)據(jù)安全風險提供進一步的風險隔離措施。對于存在權利爭議的數(shù)據(jù)應妥善處理，同時考慮到數(shù)據(jù)權利的復雜性，在充分考慮數(shù)據(jù)安全的前提下，對于一定時間內(nèi)未有異議的數(shù)據(jù)產(chǎn)品可以允許生產(chǎn)者進行確權交易，但仍保留真實權利主體的追溯權利。

（三）培育以數(shù)據(jù)運營商為主體的數(shù)據(jù)技術網(wǎng)絡和交易生態(tài)

豐富的數(shù)據(jù)資產(chǎn)化產(chǎn)品供給、多元化的交易主體以及暢通的數(shù)據(jù)流通網(wǎng)絡是激發(fā)房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化市場的重要驅動力。在這其中，數(shù)據(jù)運營商又發(fā)揮主導作用，培育富集多元的數(shù)據(jù)運營商的重要性不言而喻。基于目前房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素市場建設尚處于起步階段的客觀現(xiàn)實，對數(shù)據(jù)運營商的培育應先采取內(nèi)部孵化的策略，即支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關企業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、中介機構、資產(chǎn)評估機構、金融機構等先行試點數(shù)據(jù)資產(chǎn)化產(chǎn)品開發(fā)及交易，支持、引導科研院所、大型企業(yè)及行業(yè)協(xié)會等聯(lián)合制定行業(yè)標準、開展業(yè)務場景開發(fā)與試點，逐漸培育共創(chuàng)共享的數(shù)據(jù)技術網(wǎng)絡和行業(yè)生態(tài)。隨著市場的逐步成熟、交易的不斷活躍，還要培育一批從事數(shù)據(jù)技術服務的數(shù)據(jù)運營商、數(shù)據(jù)流通與交易的配套服務商、數(shù)據(jù)交易商和數(shù)據(jù)交易平臺運營商等，為房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)要素資產(chǎn)化提供規(guī)范化、專業(yè)化的交易支撐體系，推動數(shù)據(jù)資產(chǎn)交易流通，促進數(shù)據(jù)的資產(chǎn)價值實現(xiàn)和價值增值。

（四）嘗試推動一批高頻標準化交易產(chǎn)品和場景先行先試

首先，支持數(shù)據(jù)治理基礎良好、技術實力較強的數(shù)據(jù)商開發(fā)一批需求明確、價值明顯、通用性高的數(shù)據(jù)資產(chǎn)化產(chǎn)品，拓展數(shù)據(jù)資產(chǎn)化產(chǎn)品在房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)金融服務、物業(yè)管理、住房租賃、市場監(jiān)管等重點領域的先行應用。其次，圍繞惠民便民、利企發(fā)展、社會治理等方面，推動各級各部門、各行業(yè)各領域積極打造應用場景，讓企業(yè)、群眾切實感受到數(shù)字化發(fā)展帶來的便捷和實惠，進而激發(fā)數(shù)據(jù)要素應用的內(nèi)在活力。為了保證數(shù)據(jù)資產(chǎn)化產(chǎn)品試點的順利推進，對產(chǎn)品試點應采取相當包容的監(jiān)管態(tài)度，同時密切監(jiān)控潛在風險，可以根據(jù)數(shù)據(jù)要素的基本屬性建立數(shù)據(jù)資產(chǎn)化交易的名單制管理制度，設置負面清單、謹慎清單和白名單。不同名單的數(shù)據(jù)產(chǎn)品對應不同的市場準入條件和監(jiān)管要求，以保證產(chǎn)品交易穩(wěn)妥落地。■