房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)體系優(yōu)化路徑研究

呂琳琳

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)相關(guān)工作也得到了有效落實(shí)。但是，房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)體系仍存在很多問題，例如隱蔽工程驗(yàn)收機(jī)制不合理、工程計(jì)量不按規(guī)定施行、取費(fèi)計(jì)算多加少扣等。這些問題都是阻礙房地產(chǎn)建設(shè)工程發(fā)展的重要因素，不僅需要相關(guān)機(jī)構(gòu)及承包商引起高度重視，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及工程建設(shè)類型，選擇合適的方式方法進(jìn)行深入研究，確保審核工作以及進(jìn)程的合理發(fā)展，將風(fēng)險(xiǎn)因素降到最低。本文結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)現(xiàn)階的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，將工作中存在的問題及不足之處進(jìn)行總結(jié)，提出符合房地產(chǎn)規(guī)范發(fā)展、促進(jìn)工程項(xiàng)目推進(jìn)的優(yōu)化策略，創(chuàng)新優(yōu)化原有的運(yùn)營(yíng)管理模式，減少工程竣工結(jié)算過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，最大程度提高工程管理效率。旨在優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算體系的運(yùn)營(yíng)管理模式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

目前我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)的審核工作尚且存在一些問題，在整個(gè)項(xiàng)目開展到結(jié)算過程中，每個(gè)環(huán)節(jié)都有重要且復(fù)雜的一面，充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的管理以及規(guī)范操作能夠從根本層面提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的生存。本文通過對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)審核進(jìn)行分析，得出造價(jià)審核工作是關(guān)系到控制工程成本的最后關(guān)口，也是最重要的節(jié)點(diǎn)，其審核結(jié)果直接關(guān)系到房地產(chǎn)建設(shè)工程最終的經(jīng)濟(jì)效益，是成本控制的關(guān)鍵組成部分。為更好地落實(shí)房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算的造價(jià)審核工作，需要明確具體的審核目標(biāo)和對(duì)象然后采取較為合理的方式和方法進(jìn)行審核落實(shí)。

房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來說，是非常重要的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的竣工結(jié)算體系及詳細(xì)環(huán)節(jié)，包括：

竣工結(jié)算在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中是建設(shè)團(tuán)隊(duì)與施工團(tuán)隊(duì)之間合作結(jié)束后結(jié)算工程款的一種方式，主要對(duì)甲乙雙方發(fā)生的應(yīng)付、應(yīng)收款項(xiàng)做最后清理結(jié)算。在我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工體系中，結(jié)算類型分為單位工程竣工結(jié)算、單項(xiàng)工程竣工結(jié)算以及建設(shè)項(xiàng)目竣工總結(jié)算。根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工的相關(guān)要求以及類型來說，竣工結(jié)算主要包括以下幾個(gè)步驟：

1.在合同規(guī)定時(shí)間范圍內(nèi)，承包商及工程隊(duì)?wèi)?yīng)盡快商定施工計(jì)劃，完成竣工結(jié)算書及驗(yàn)收?qǐng)?bào)告相關(guān)的信息整合，與發(fā)包人完成交接。此過程有嚴(yán)格的時(shí)間控制，若未在時(shí)間內(nèi)完成交接，則發(fā)包人有權(quán)進(jìn)行催促，若未得到結(jié)果，則根據(jù)已有資料進(jìn)行結(jié)算。

2.在合同規(guī)定時(shí)間范圍內(nèi)呈交竣工結(jié)算書以及竣工報(bào)告后，發(fā)包人有一定時(shí)間進(jìn)行審核核對(duì)工作。按照交易原則以及合同規(guī)定來說，竣工結(jié)算需要滿足雙方對(duì)合同內(nèi)容及工程質(zhì)量無異議，核對(duì)工作需雙方共同完成。

3.在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，若接收方?jīng)]有對(duì)呈交方提供的結(jié)算書及竣工報(bào)告提出異議，便默認(rèn)為接收方許可操作，并支付相應(yīng)費(fèi)用。在此過程中，接收方或其委托的工程造價(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)結(jié)算書及竣工報(bào)告審核內(nèi)容主要包括：合同條例是否為雙方共同商定結(jié)果，是否存在異議；落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)變更簽證；按照工程圖或建設(shè)藍(lán)圖落實(shí)工程數(shù)量；是否嚴(yán)格按照合同規(guī)定約定計(jì)價(jià)；對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)取是否合理；以及對(duì)各項(xiàng)造價(jià)進(jìn)行驗(yàn)算，防止計(jì)算誤差過大的情況存在。

4.在竣工結(jié)算書審核無誤后，工程造價(jià)審核才算正式辦理完畢，還要將雙方無異議的竣工結(jié)算書送交到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)機(jī)構(gòu)或工程造價(jià)管理局進(jìn)行備案，以保證之后使用環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題有所追查，同時(shí)也是對(duì)雙方利益的根本保障。

我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)工程的發(fā)展雖然有了很大進(jìn)步，但是在工程結(jié)算方面仍存在一系列的問題，例如，隱蔽工程驗(yàn)收機(jī)制不合理、工程計(jì)量不按規(guī)定施行、取費(fèi)計(jì)算多加少扣等。這主要是因?yàn)樵诖隧?xiàng)工作中需要精密的計(jì)算、切實(shí)可行的工作計(jì)劃以及合理的工作進(jìn)度同時(shí)進(jìn)行，只有在這些細(xì)節(jié)上做到精益求精才能夠更好的完成結(jié)算工作。本文主要根據(jù)目前房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)存在的一系列問題展開敘述，希望有關(guān)部門及開發(fā)商引起重視，在問題中尋求發(fā)展，從根本層面上及早做出改變，最終達(dá)到更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。

隱蔽工程沒有驗(yàn)收

在我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)竣工結(jié)算工作環(huán)節(jié)中，很多情況下存在隱蔽工程沒有驗(yàn)收、不重視的問題。在房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目中應(yīng)該存在工程監(jiān)理或者監(jiān)管人員，但根據(jù)目前大多數(shù)情況來看，很少有建設(shè)項(xiàng)目能夠做到這方面的約束，相對(duì)存在較多的是只有合同，沒有專門人員監(jiān)管。因此這種情況在之后工作中導(dǎo)致了隱蔽工程驗(yàn)收不達(dá)標(biāo)、相關(guān)記錄不夠詳細(xì)等問題，阻礙房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算工作的進(jìn)行。

設(shè)計(jì)變更事后簽證

對(duì)于某些建設(shè)團(tuán)隊(duì)來說，在房地產(chǎn)工程中竣工體系中存在一些設(shè)計(jì)變更方面工作控制不達(dá)標(biāo)的問題，相關(guān)審核審批工作沒有達(dá)到國(guó)家制度要求，甚至存在手續(xù)不全的狀況，以至于在之后的房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算環(huán)節(jié)出現(xiàn)沒有設(shè)計(jì)變更通知單而導(dǎo)致的工程量與投資增減缺少記錄等，很大程度的阻礙了審批流程的進(jìn)度發(fā)展以及影響房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)的結(jié)算，使最終數(shù)據(jù)不夠精確，產(chǎn)生利益上的損失。

工程計(jì)量不按規(guī)定

房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)還存在工程計(jì)量不按規(guī)定的問題，國(guó)家有明確的計(jì)算規(guī)則以及竣工圖尺寸，但如果不按規(guī)定來計(jì)算，就會(huì)出現(xiàn)誤差增大、重復(fù)計(jì)算的問題，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來說有可能會(huì)造成非常嚴(yán)重的損失，甚至在最后結(jié)算環(huán)節(jié)出現(xiàn)工程價(jià)款遠(yuǎn)超出預(yù)算的情況。例如：建筑工程土方外運(yùn)按開挖量，不扣除回填土數(shù)量；砌墻體未扣0.3M以上洞孔和鋼筋險(xiǎn)圈梁、柱等體積；框架間墻體規(guī)定按凈長(zhǎng)線計(jì)算，卻用中心線長(zhǎng)度計(jì)算，多算框架柱部分；綜合腳手架應(yīng)按建筑面積計(jì)算，卻把不能計(jì)算建筑面積的雜物間面積也計(jì)入，少扣重疊交叉多算工程量等。

取費(fèi)計(jì)算多加少扣

根據(jù)目前房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算工作的發(fā)展現(xiàn)狀來說，在相關(guān)環(huán)節(jié)存在一些費(fèi)用上的問題，多加少扣現(xiàn)象較為明顯。例如，對(duì)于材料成本項(xiàng)目的計(jì)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)扣減的部分沒有按規(guī)定記錄，反而少扣或不扣，或?qū)σ恍╉?xiàng)目進(jìn)行加權(quán)記錄，使得最后的數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，造成取費(fèi)計(jì)算相關(guān)的誤差較大，不能夠起到竣工結(jié)算相關(guān)的數(shù)據(jù)參考作用。這方面問題的出現(xiàn)主要與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的管理狀況有關(guān)，使得相關(guān)人員在購買、計(jì)算等環(huán)節(jié)過于散漫，隨意度較高，相關(guān)機(jī)構(gòu)及管理人員應(yīng)深刻認(rèn)識(shí)到這方面的問題所在，及時(shí)對(duì)現(xiàn)狀作出調(diào)整。

造價(jià)管理體系不夠時(shí)新，計(jì)價(jià)方式難以滿足市場(chǎng)需求

目前，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算在造價(jià)管理方面還不夠完善，不同地區(qū)以及不同部門在此方面的規(guī)章以及標(biāo)準(zhǔn)都略有差異，且一直沿用之前的造價(jià)管理體系進(jìn)行管理，靈活性不高且處理特殊情況的能力較差。因此，在一定程度上出現(xiàn)了造價(jià)管理體系不符合時(shí)代發(fā)展，計(jì)價(jià)方式難以滿足市場(chǎng)需求的情況。目前，根據(jù)大多數(shù)房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)體系分析來看，我國(guó)依舊采用傳統(tǒng)形式的額定計(jì)價(jià)方式，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)為政府主導(dǎo)和審核，一定程度上抑制了建筑企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，也不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。另外，在這種方式下，投標(biāo)單位不能進(jìn)行公平競(jìng)價(jià)，無法為其提供一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)，會(huì)在一定程度上影響后邊的審核工作開展。

根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)審核工作的發(fā)展現(xiàn)狀以及以上提出的問題，本文主要提出在工程竣工造價(jià)審核方面的優(yōu)化策略，例如，在招投標(biāo)階段嚴(yán)格控制造價(jià)、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)管理體系以及加強(qiáng)相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)等。希望通過對(duì)房地產(chǎn)竣工結(jié)算造價(jià)審核工作的優(yōu)化管理來提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)地位，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)人才隊(duì)伍建設(shè)，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)。下面對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)論述：

招標(biāo)投標(biāo)階段要嚴(yán)格控制造價(jià)

招標(biāo)投標(biāo)的環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)工程建設(shè)非常重要，對(duì)招投標(biāo)工作管理控制得當(dāng)能夠在后續(xù)工作中降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，同時(shí)能夠給工程建設(shè)開展鋪好路。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)工程竣工結(jié)算審核工作發(fā)展現(xiàn)狀來說，從根本層面入手，加大對(duì)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的管控工作非常重要。首先，要對(duì)招標(biāo)投標(biāo)階段的制度以及審核工作有所改變，將造價(jià)管理細(xì)則化，確保工程項(xiàng)目的可實(shí)施性。例如：在招標(biāo)投標(biāo)階段工作中，要將工程設(shè)計(jì)的合理性進(jìn)行審核，對(duì)于施工方案以及材料使用等方面進(jìn)行比較，選出成本最合理、效率更高的方案；在施工階段，嚴(yán)格做好工程施工紀(jì)錄，保存各種施工文件圖紙，同時(shí)做好施工期間的安全管理和質(zhì)量管理，注意施工階段的成本控制；在工程竣工合計(jì)階段，應(yīng)做好預(yù)結(jié)算方案，并嚴(yán)格審查施工方提交的各項(xiàng)款單，避免多結(jié)算、高標(biāo)價(jià)等行為出現(xiàn)。

構(gòu)建完善的房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)管理體系

構(gòu)建完善的房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)管理體系能夠提高整個(gè)工程造價(jià)項(xiàng)目的整體效率。在此項(xiàng)工作中，政府及有關(guān)部門要以發(fā)展的眼光看待市場(chǎng)，認(rèn)清傳統(tǒng)形式下的房地產(chǎn)建設(shè)竣工結(jié)算造價(jià)管理體系已經(jīng)不適合當(dāng)今形式的發(fā)展，要構(gòu)建時(shí)新的管理體系。從計(jì)價(jià)形式、建設(shè)流程環(huán)節(jié)入手，借鑒國(guó)際上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行改革，爭(zhēng)取在短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)省時(shí)高效的房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)管理體系政策。此項(xiàng)工作的改革可以使房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力增大，很大程度上降低政府對(duì)其發(fā)展上的約束作用，使相關(guān)企業(yè)能夠最大程度的展現(xiàn)自身特點(diǎn)，以多樣性的發(fā)展形勢(shì)豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)還能夠?yàn)橥稑?biāo)企業(yè)提供相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

加強(qiáng)培養(yǎng)相關(guān)工作人員的專業(yè)素質(zhì)

加強(qiáng)培養(yǎng)相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)審核工作推進(jìn)。提高相關(guān)工作人員專業(yè)素養(yǎng)，加強(qiáng)人才儲(chǔ)備力量是提高工程項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要手段。特別對(duì)管理層人員和審核人員提出更高要求，這也是建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)審核工作改革的重要任務(wù)，最大程度地提高整個(gè)項(xiàng)目中各部門人員的專業(yè)素養(yǎng)。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目安全才是最重要的，在工程建設(shè)環(huán)節(jié)中，要加強(qiáng)相關(guān)安全措施的監(jiān)管，提高工程質(zhì)量的同時(shí)也要維護(hù)員工的安全，避免事故方面的問題帶來損失。提高竣工結(jié)算造價(jià)審核人員的專業(yè)素質(zhì)工作主要從以下兩方面入手：首先，要將工程檢測(cè)過程中審查和管理的專職人員進(jìn)行嚴(yán)格篩選，保證其法律意識(shí)及專業(yè)水平達(dá)到項(xiàng)目要求的標(biāo)準(zhǔn)；另外，要建立崗位責(zé)任制，明確自己的崗位在整個(gè)工程項(xiàng)目合同管理中的職權(quán)及責(zé)任，對(duì)每個(gè)崗位加強(qiáng)業(yè)務(wù)和法律培訓(xùn)，側(cè)重當(dāng)今時(shí)代房地產(chǎn)工程管理行業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)，例如《合同法》、《擔(dān)保法》等基本常識(shí)方面。為此，房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目在施工前要保障人員專業(yè)素質(zhì)水平達(dá)標(biāo)，增加相關(guān)人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，并做好安全相關(guān)的備案準(zhǔn)備。嚴(yán)格做好與施工、造價(jià)審核、工程結(jié)算相關(guān)工作的監(jiān)督和管理，將工作環(huán)節(jié)細(xì)則化，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督與保障并存的管理機(jī)制。最終通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使得工程核算以及結(jié)算審核相關(guān)的管理人員都能掌握基本法律知識(shí)和審核技巧，提高房地產(chǎn)竣工結(jié)算相關(guān)工作的審核效率。

在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的發(fā)展領(lǐng)域應(yīng)該更加清楚的認(rèn)識(shí)自身發(fā)展現(xiàn)狀。現(xiàn)如今存在一些隱蔽工程驗(yàn)收、工程計(jì)算、管理體系相關(guān)領(lǐng)域不夠完善而定問題，要從根本層面對(duì)問題因素進(jìn)行積極轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)內(nèi)部審核體系的建設(shè)，完善優(yōu)化管理細(xì)則，利用制度和管理體系有利條件將房地產(chǎn)竣工結(jié)算造價(jià)審核工作做到改革。根據(jù)現(xiàn)實(shí)中存在的問題，采用針對(duì)性的應(yīng)對(duì)管理措施，從控制造價(jià)、完善竣工結(jié)算體系、加強(qiáng)專業(yè)人員素質(zhì)等多方面著手，努力將我國(guó)房地產(chǎn)竣工結(jié)算造價(jià)審核工作做到優(yōu)化改革，形成更好的科學(xué)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)能力的發(fā)展。綜上所述，政府及相關(guān)管理部門應(yīng)建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)建設(shè)工程結(jié)算造價(jià)審核體系，集中整改過去工作中的問題。監(jiān)督項(xiàng)目推進(jìn)過程中的合法、合規(guī)、合理性，借鑒先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，不斷優(yōu)化引導(dǎo)管理的運(yùn)行手段，正視存在的內(nèi)部因素。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)正視發(fā)展中的這些問題，工作上應(yīng)該順勢(shì)而為，嚴(yán)格遵守國(guó)家法律及行業(yè)規(guī)范，在原有問題上進(jìn)行合理的調(diào)整與改變，最大限度地利用其周邊的資源，促成自身的發(fā)展。面對(duì)愈演愈烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)建設(shè)想要得以生存和發(fā)展，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工項(xiàng)目結(jié)算造價(jià)審核工作，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提高自身發(fā)展動(dòng)能，善于把握市場(chǎng)節(jié)奏，勇于迎接各種挑戰(zhàn)，為支持撐我國(guó)進(jìn)一步構(gòu)建“雙循環(huán)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，貢獻(xiàn)行業(yè)自身力量。

（當(dāng)代綠建工程造價(jià)咨詢（北京）有限公司）

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