開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后行使合同解除權(quán)之探析

夏偉華

北京觀韜中茂（鄭州）律師事務(wù)所，河南 鄭州 450000

一、基礎(chǔ)法律關(guān)系

開發(fā)商與購(gòu)房人簽署的商品房買賣合同，約定房屋信息、購(gòu)房款項(xiàng)、付款方式等，雙方由此建立商品房買賣合同法律關(guān)系。購(gòu)房人如采用按揭貸款的形式支付房款，則會(huì)在簽署商品房買賣合同的同時(shí)向銀行提交相關(guān)貸款申請(qǐng)資料，通過銀行審核后與銀行簽署按揭貸款合同及房屋抵押合同。但因房屋預(yù)售尚未交付，購(gòu)房人暫時(shí)無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，也無法辦理正式的抵押登記，只能辦理預(yù)抵押。開發(fā)商與銀行間的個(gè)人貸款合作協(xié)議約定的是貸款銀行向開發(fā)商指定購(gòu)房客戶發(fā)放個(gè)人貸款，開發(fā)商為此承擔(dān)階段性保證——該階段正是購(gòu)房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證并辦理正式抵押登記手續(xù)前的銀行回款風(fēng)險(xiǎn)期（三者關(guān)系見圖1）。

圖1 法律關(guān)系圖

二、階段性保證期間開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

如出現(xiàn)購(gòu)房人斷供的情形，貸款銀行依據(jù)與開發(fā)商之間的合同約定有權(quán)在開發(fā)商的保證金賬戶中扣除相應(yīng)欠付按揭款。購(gòu)房人欠付貸款達(dá)到一定程度，貸款銀行有權(quán)要求開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的剩余全部貸款承擔(dān)保證責(zé)任，包括貸款本息、違約金、律師費(fèi)等費(fèi)用。雖然開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后對(duì)購(gòu)房人享有法定追償權(quán)，但通常情況下，購(gòu)房人既然斷供，其必然已是多重債務(wù)纏身，房屋還有可能被預(yù)查封，此時(shí)開發(fā)商面臨“錢房?jī)墒А钡娘L(fēng)險(xiǎn)。

為了規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商通常會(huì)與購(gòu)房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定：“在購(gòu)房人斷供且導(dǎo)致開發(fā)商被劃扣保證金等事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，開發(fā)商可以行使解除權(quán)，解除雙方簽訂的商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議?！比欢唐贩抠I賣合同的解除與否關(guān)系到社會(huì)民生，極易引起群體性訴訟，法院在審查開發(fā)商的上述解約訴求時(shí)會(huì)綜合考量，不同地區(qū)法院對(duì)此類案件也有不同的裁判觀點(diǎn)，筆者對(duì)不同法院的裁判觀點(diǎn)進(jìn)行了梳理，希望能為司法實(shí)踐提供相應(yīng)的觀點(diǎn)參考和裁判依據(jù)。

三、案例指引和裁判觀點(diǎn)分析

（一）第一種觀點(diǎn)：支持解除商品房買賣合同

1.案例一，法院認(rèn)定雙方簽署的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》為合法有效合同，支持開發(fā)商依照合同約定解除合同的訴求。

案例判決結(jié)果：解除原告X公司與被告趙某于2016年8月簽訂的《商品房買賣合同》；限被告趙某于判決生效后20日內(nèi)協(xié)助原告X公司辦理撤銷紅星國(guó)際廣場(chǎng)XX號(hào)住房的網(wǎng)簽備案手續(xù)。

裁判觀點(diǎn)：雙方簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議雖為格式合同，但雙方在該合同附件四第二條中約定明確、具體，不存在該條款有兩種以上解釋及無效的情形，為有效合同。本案中趙某存在4個(gè)月未履行償還借款義務(wù)的情形，并直接導(dǎo)致貸款銀行一次性劃扣X公司保證金賬戶內(nèi)趙某剩余借款及利息的全部金額。案涉《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》約定“辦理個(gè)人住房貸款的，如果累計(jì)3個(gè)月未向貸款銀行還款，致使銀行要求出賣人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同，并對(duì)合同約定商品房另行出售”。因此X公司依據(jù)該款約定請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。

2.案例二，購(gòu)房人的斷供行為致使商品房買賣合同尚未履行完畢，法院認(rèn)定解除合同條件已成就，支持開發(fā)商解除合同的訴求。

案例判決結(jié)果：解除原告鄭州D公司與被告王某簽訂的《商品房買賣合同》；被告王某于判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助原告辦理注銷涉案房屋的預(yù)抵押登記、網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記手續(xù)；被告王某于判決生效之日起10日內(nèi)支付原告代償款、補(bǔ)償金及律師費(fèi)。

裁判觀點(diǎn)：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。D公司與王某簽訂的《商品房買賣合同》明確約定了行使合同解除權(quán)的條件，王某逾期償還到期銀行貸款導(dǎo)致原告代為償還銀行貸款本息及相關(guān)費(fèi)用，承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，且在原告催要后，在合同約定的期限內(nèi)仍未償還，雙方約定的解除合同條件已成就，因雙方的房屋買賣合同尚未履行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，屬于尚未履行完畢，故D公司有權(quán)解除《商品房買賣合同》。

3.案例三，購(gòu)房人因個(gè)人債務(wù)問題導(dǎo)致房屋被預(yù)查封，但該預(yù)查封的效力限制的是購(gòu)房人處分房屋的行為，不等同于限制商品房合同買賣雙方關(guān)于訴爭(zhēng)房屋買賣的合同權(quán)利，因此不影響雙方合同的解除。

案例判決結(jié)果：解除原告Q公司與被告葛某2016年11月簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議。

裁判觀點(diǎn)：原告Q公司與被告葛某《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效的合同。［1］被告葛某因未按時(shí)還貸致使Q公司向銀行承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任，葛某的行為已根本違約。雖涉案房屋已被法院預(yù)查封，但預(yù)查封的效力限制的僅僅是葛某在獲得權(quán)屬登記后再另行處分訴爭(zhēng)房屋的行為，并非限制葛某與Q公司已經(jīng)達(dá)成的買賣合同法律關(guān)系，因此也就不能限制合同任一方的合同解除權(quán)。原告Q公司請(qǐng)求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及附件，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，應(yīng)予以支持。本案所涉房屋已被人民法院預(yù)查封，原告已提起執(zhí)行異議之訴，案件正在處理中，房屋的最終處理尚存爭(zhēng)議，原告請(qǐng)求房屋由其自行處理，不予支持。

對(duì)第一種觀點(diǎn)綜合分析可知：在商品房買賣合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，開發(fā)商常以合同中的格式條款加重購(gòu)房人的責(zé)任，違反了公平原則，開發(fā)商未盡到合理提醒義務(wù)來要求不適用該類合同條款?；蛘咭再?gòu)房人已通過首付和按揭的方式支付了全部購(gòu)房款，以商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢的理由來抗辯開發(fā)商行使約定的解除權(quán)，但上述抗辯理由部分法院并未支持。首先，法院對(duì)商品房買賣合同的效力一般均不持否認(rèn)態(tài)度，合同雖然是作為開發(fā)商重復(fù)簽訂使用的文本，但購(gòu)房人作為完全民事行為能力的法律主體在商事行為中特別是房屋買賣這種重大的商事交易，應(yīng)該極其慎重簽訂。［2］商品房買賣合同及其組成部分約定明確、具體，不存在條款有兩種以上解釋及無效的情形，不認(rèn)定為格式合同。其次，關(guān)于購(gòu)房人逾期償還到期銀行貸款導(dǎo)致的合同解除一般都在合同中約定的很明確、清楚，開發(fā)商按照與貸款銀行的約定承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，買賣雙方約定的解除合同條件已成就，并且雙方的房屋買賣合同尚未履行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，屬于尚未履行完畢，故開發(fā)商有權(quán)依照合同約定解除《商品房買賣合同》。

（二）第二種觀點(diǎn)：不支持解除商品房買賣合同、返還房屋，開發(fā)商可以通過行使追償權(quán)維護(hù)自身合法權(quán)益。

雖然開發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中約定了解除權(quán)，但部分法院會(huì)綜合考慮各種因素，駁回開發(fā)商要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。

1.案例四，綜合考慮購(gòu)房人的違約情節(jié)及程度、商品房買賣合同的履行現(xiàn)狀及公平公正原則，不支持解除合同的訴求。

案例判決結(jié)果：法院駁回R公司要求解除雙方商品房買賣合同、歸還房屋的訴請(qǐng)。

裁判觀點(diǎn)：《商品房買賣合同》約定了合同解除的具體情形，被告雖出現(xiàn)逾期還貸的情形，但是其已明確表示愿意立即支付給開發(fā)商已代償?shù)目铐?xiàng)。同時(shí)，綜合考慮本案被告的違約情節(jié)及程度、被告已經(jīng)履行了合同約定金額的大部分，原告訴請(qǐng)解除雙方商品房買賣合同有違公平正義的原則，該院不予支持。原告作為保證人向銀行承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向被告進(jìn)行追償，故原告訴請(qǐng)被告支付代償款，依法有據(jù)，該院予以支持。

2.案例五，《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中約定的解除條款加重了購(gòu)房人的責(zé)任、違背公平原則，認(rèn)定該格式條款為無效條款，駁回開發(fā)商要求解除合同的訴求。

案例判決結(jié)果：駁回Z公司解除《商品房買賣合同》的訴請(qǐng)。

裁判觀點(diǎn)：因被告未按時(shí)償還銀行貸款，致使原告共代被告償還貸款本息48654.65元。但涉案房屋2012年10月合同價(jià)值為991820元，目前的房屋市場(chǎng)價(jià)值更高。如因原告代償貸款本息48654.65元就解除雙方已履行完畢價(jià)值達(dá)90余萬元的房屋買賣合同，對(duì)被告來講顯然是不公平的，該約定加重了被告的責(zé)任、排除被告的主要權(quán)利，故該格式條款應(yīng)屬無效。原告據(jù)此解除與原告的《商品房買賣合同》，不符合法律規(guī)定，故對(duì)其要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》的請(qǐng)求不予支持。

3.案例六，補(bǔ)充協(xié)議對(duì)于約定解除條款約定不明，顯失公平，法院不予支持解除《商品房買賣合同》。

案例判決結(jié)果：駁回Y公司解除《商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求；李某應(yīng)于判決生效之日起3日內(nèi)向Y公司支付代償款項(xiàng)、違約金。

裁判觀點(diǎn)：李某在2018年12月至2019年8月間，未按約償還銀行貸款本息，致使Y公司代為償還銀行貸款本息的行為構(gòu)成違約。但本案中，Y公司僅為李某代還8個(gè)月的銀行貸款本息，李某于2019年9月開始繼續(xù)履約，若在李某已支付過半購(gòu)房款，Y公司僅代償3萬多元的情況下解除合同，不公平亦不合理，也不符合雙方合同的約定，且李某的行為并未達(dá)到致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的根本違約的情形，結(jié)合李某已對(duì)房屋裝修入住且房?jī)r(jià)不斷上漲的實(shí)際情況，解除合同會(huì)帶來社會(huì)負(fù)面效應(yīng)等多種因素，判決駁回Y公司要求解除合同的訴請(qǐng)。

對(duì)第二種觀點(diǎn)綜合分析可知：首先，法院認(rèn)為雙方簽訂《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中，購(gòu)房人主要合同義務(wù)為支付房屋對(duì)價(jià)，且購(gòu)房人通過采取首付款+銀行按揭貸款的方式支付完畢房屋全部?jī)r(jià)款，開發(fā)商亦將房屋交付購(gòu)房人，買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議基本權(quán)利義務(wù)已履行完畢；［3］其次，購(gòu)房人因未按時(shí)還款致使開發(fā)商基于擔(dān)保合同中的擔(dān)保責(zé)任被銀行扣劃保證金，但開發(fā)商和購(gòu)房人商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中的相關(guān)的合同解除權(quán)條款，為開發(fā)商單方預(yù)先擬定并提供，該條款沒有協(xié)商余地且不得更改，加重了購(gòu)房人的責(zé)任，違背公平原則，符合格式條款的法律特征，因此法院一般認(rèn)定該條款無效，開發(fā)商只能另案行使追償權(quán)，就被扣劃金額及相關(guān)損失另行主張權(quán)利；最后，2019年最高院發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》對(duì)合同的解除有了新的司法實(shí)踐指導(dǎo)：人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度及對(duì)實(shí)現(xiàn)合同目的的影響，如果違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的的實(shí)現(xiàn)，一般人民法院不予支持解除合同。［4］這就意味著在司法實(shí)踐中，法院一般會(huì)綜合考量購(gòu)房人的逾期次數(shù)、金額、償還期限等違約行為的程度來判斷是否達(dá)到合同約定的解除的條件。

綜上所述，筆者認(rèn)同第一種觀點(diǎn)，支持雙方依照合同約定解除商品房買賣合同。首先，《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系開發(fā)商與購(gòu)房人雙方真實(shí)意思表示，在不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形下雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。開發(fā)商通過補(bǔ)充協(xié)議約定如發(fā)生購(gòu)房人斷供的情形開發(fā)商有權(quán)解除買賣合同亦是雙方真實(shí)的意思表示，一旦解除的條件達(dá)成，開發(fā)商有權(quán)行使解除權(quán)。但在簽訂合同過程中，開發(fā)商應(yīng)盡到重點(diǎn)提醒并合理解釋的義務(wù)，避免《補(bǔ)充協(xié)議》解除權(quán)的約定被認(rèn)定為格式條款而不予適用。其次，在設(shè)計(jì)相關(guān)解除條款時(shí)應(yīng)當(dāng)公平公正。在購(gòu)房人違約程度較低、尚不足以認(rèn)定為重大違約的情形下，法官會(huì)綜合考慮合同條款是否顯失公平，購(gòu)房人的逾期未還金額比例、后期還款能力、交付使用的時(shí)間長(zhǎng)短等多種因素，多重判斷是否達(dá)到解除商品房買賣合同的條件。同時(shí)，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房過程中也應(yīng)認(rèn)真閱讀合同條款，把握購(gòu)房后可能斷供的風(fēng)險(xiǎn)，避免因后期斷供造成訴訟的煩惱及財(cái)產(chǎn)的損失。