阿里1元賣房的“夢醒時(shí)分”

張鳳玲

浪潮過后，泡沫很快褪去。

今年5月份，阿里拍賣平臺推出1元起拍價(jià)的特價(jià)房源，用來吸引更多消費(fèi)者參與競拍，增加成交幾率。

阿里拍賣平臺當(dāng)然不是“一個(gè)人”在戰(zhàn)斗，它的身后是一大批知名房企品牌。比如世茂、華發(fā)、朗詩等房企品牌。在地產(chǎn)狂奔之年，他們從來不再阿里拍賣平臺營銷。如今，高歌猛進(jìn)的地產(chǎn)，掉頭直下，他們開始奔向阿里拍賣平臺。

1元賣房

過去30年，房地產(chǎn)是增長最快的幾個(gè)行業(yè)之一。從增速和體量這兩個(gè)指標(biāo)看，尚無出其右者。直到2021年，選擇了這個(gè)行業(yè)的，都是受益者。

無論是房企還是從業(yè)者個(gè)人，享受了最長的一段行業(yè)紅利。2021年下半年以來，很多地產(chǎn)從業(yè)人員都說“難”，知名品牌也感覺“很難”。在這樣的背景下，知名房企也通過阿里拍賣平臺來賣房子。

比如，朗詩通過阿里拍賣銷售的三套房子，三套房子位于浙江杭州臨安的朗詩溪澗雅廬項(xiàng)目，起拍價(jià)均為1元。根據(jù)市場公開資料顯示：朗詩溪澗雅廬項(xiàng)目普通住宅價(jià)格為每平米2.4萬元。

而在阿里拍賣平臺上，21號樓102戶174平方米，拍出368萬元，與385萬元的備案價(jià)相比，少了17萬元。18號樓104戶面積133.77平方米，備案價(jià)為303.5萬元，最終拍出290萬元;23號樓103戶168.17平方米，備案價(jià)392.4萬元，最終以374萬元價(jià)格拍出。

全部低于備案價(jià)。

根據(jù)競拍規(guī)則，競得人需要在成交10日內(nèi)付清30%-40%的首付款，1個(gè)月內(nèi)付清剩余尾款，尾款可以通過按揭解決，如果從銀行無法獲得按揭，競得人需要在1個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金支付剩余款項(xiàng)。

1元起拍，其實(shí)是一種營銷策略，目的是為了吸引更多競拍人參與競拍，參拍出價(jià)的人越多，成交的幾率越大，先拿出幾套嘗試一下，如果效果好，后續(xù)根據(jù)去化要求還會陸續(xù)上架新房源。

通常情況下，為了防止房源被低價(jià)拍走，還會設(shè)置一些小號參與競拍，每套房子都有一個(gè)實(shí)際底價(jià)，小號會跟拍到底價(jià)，如果沒有其他人出價(jià)，那就自己收回來。

這是品牌房企熨平周期波動的重要方法。畢竟，活下來，才有資格談未來。

系統(tǒng)成熟

阿里拍賣是阿里巴巴集團(tuán)在2007年創(chuàng)立的在線拍賣業(yè)務(wù)平臺，可以說是一個(gè)“線上拍賣和數(shù)字化交易鏈路”。

雖然阿里拍賣商品房具有低頻高額的屬性，但其也有獨(dú)特的優(yōu)勢。

首先，從需求端來看，參與競拍的群體突破了地域的限制，尤其是非住宅項(xiàng)目不受限購政策限制，全國各地的人都可以參與拍賣，較傳統(tǒng)銷售渠道受眾更為廣闊。

其次，雖然多數(shù)房源銷售較備案價(jià)有一定折價(jià)，但與售樓處銷售優(yōu)惠相差并不大，而且重要的是成交均為全款，回款周期也短。售樓處銷售的房源，通常以按揭為主，回款周期從3個(gè)月到半年不等。

再次，阿里拍賣平臺上的房源均為現(xiàn)房，不存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)，可以最大限度減少開發(fā)商與購房者之間的糾紛，而且部分拍賣的房源可以提前向銀行申請抵押貸，可以一定程度減少購房者一次性付款壓力。

最重要的是，開發(fā)商多了一條選擇渠道。眾所周知，現(xiàn)在的房產(chǎn)銷售渠道已經(jīng)被貝殼找房壟斷。而開發(fā)商對貝殼，又愛又恨。愛的是，確實(shí)有效果;恨的是，渠道費(fèi)將營銷費(fèi)基本蠶食光了。所以，開發(fā)商會去阿里拍賣平臺。多一個(gè)競爭對手，多一個(gè)議價(jià)可能。總不能讓貝殼都壟斷了，否則渠道費(fèi)豈不是漲上天？

而且，阿里拍賣平臺上拍賣的房產(chǎn)主要包括：自持的商辦和公寓。

自持的商辦和公寓，開發(fā)商多數(shù)出于變現(xiàn)的考慮，對利潤要求相對較低，而且常規(guī)銷售渠道去化較難，更適宜通過阿里拍賣這種競價(jià)平臺銷售。

夢醒時(shí)分

看到這里，地產(chǎn)下行周期里，總不免低聲輕嘆：開發(fā)商1元賣房，地產(chǎn)還值得做嗎？

新華社3月16日發(fā)出的一則通稿，《劉鶴主持國務(wù)院金融委會議研究當(dāng)前形勢》，會議指出：“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。”

5月15日央行、銀保監(jiān)會降低首付房貸利率。

與此同時(shí)，各地加快了房地產(chǎn)政策的調(diào)整優(yōu)化步伐。最突出的就是限購條件大為放松。無論是長沙住房轉(zhuǎn)為租賃不可算住房套數(shù)的做法，還是南京二胎以上可購第三套住房的做法，都已被上級部門認(rèn)可。

從限購限售政策的優(yōu)化，預(yù)售監(jiān)管資金政策的調(diào)整，土地出讓政策的友好，房貸利率的下調(diào)，到融資的逐步恢復(fù)等，多重利好疊加，正在推動房地產(chǎn)市場從冷而淡的氣場里走出來，地產(chǎn)市場回暖的基礎(chǔ)更強(qiáng)了。只要這波疫情得到控制，消費(fèi)回升，購房者信心回來，商品房銷售市場就會有大反彈。

所以當(dāng)務(wù)之急，所有的意志都?xì)w結(jié)為一點(diǎn)：挺住，意味著一切。挺住，活下來，才有資格談未來。這不是地產(chǎn)還值得不值得做的問題，而是“夢醒了”。