中長期貸款利率下調的影響

張程

5年期以上LPR一次下調15個基點，是2019年LPR形成機制改革以來的首次 （圖/IC photo）

5月20日，最新一期的LPR（貸款市場報價利率）公布，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR從4.60%下調至4.45%。5年期以上LPR一次下調了15個基點，尚屬2019年LPR形成機制改革以來的首次，也是LPR形成機制改革以來，首次出現1年期LPR不降、5年期以上LPR下降的情況。這種結構性降息有何深意和影響呢？

自2022年3月以來，國內三大經濟圈——珠三角、長三角、京津冀地區，先后遭到疫情沖擊，三大經濟圈在全國經濟總量中的占比接近一半，疫情對經濟增長的擾動風險不可謂不大。在這種背景之下，市場對于經濟穩增長存在擔憂。

通常下調1年期LPR對實體經濟短期刺激效果比較明顯，因為企業貸款大量以短期形式存在，降低短期貸款利率可以降低企業融資成本，幫助企業渡過短期新冠疫情沖擊的困難局面。在此前面對新冠疫情沖擊時，降息主要是以調降1年期LPR為主，1年期LPR下調幅度往往大于5年期以上LPR。例如在受到疫情沖擊最嚴重的2020年上半年，2020年2月，1年期LPR下調10個基點，5年期以上LPR下調5個基點;2020年4月，1年期LPR下調20個基點，5年期以上LPR下調10個基點。但是2022年5月份的LPR調整，1年期LPR維持不變，單獨調降了5年期以上LPR，與以往面對疫情短期沖擊的做法似乎完全不一樣，背后有何種考量引發市場關注。

從中國人民銀行公布的2022年4月份金融統計數據來看，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元;不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元;經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。4月份當月人民幣貸款增長明顯放緩，尤其是中長期貸款同比少增較多，反映出實體經濟中長期信貸需求偏弱。從信貸數據的角度來看，調降5年期以上LPR是針對4月份中長期貸款大幅少增的應對舉措。

作為中長期貸款定價的參考，下調5年期以上LPR有助于促進中長期貸款企穩回升，鼓勵居民戶和企業進行中長期貸款和投資。在居民戶層面，中長期投資主要是房地產投資;在企業層面，中長期投資主要涉及固定資產投資。5年期以上LPR的調降表明政策有意引導在房地產領域和固定資產領域的投資增長。這兩個領域投資的穩定將帶動國內消費和投資反彈，對于經濟穩增長有積極意義。

中長期貸款利率的調整對于普通居民而言，首先想到的就是房貸利率的調整。LPR不僅直接與增量房貸掛鉤，而且與存量房貸掛鉤。5年期以上LPR調降，一方面可以刺激購房欲望，另一方面由于存量房貸基本上已經完成與LPR的掛鉤，所以也可以降低已購房者的房貸利率，從而減輕已有房貸者的還款壓力。

在此次LPR調整之前，5月15日，中國人民銀行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人貸款利率下限調整為，不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，穩地產的政策意圖十分明顯。此次LPR調整進一步降低購房貸款利率，將更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

當前地產銷售普遍承壓，三線城市的下滑壓力最為顯著。國家統計局發布的70城商品住宅價格指數自2021年9月起連續7個月環比下行，考慮到70城二線城市占比較大，三四線城市當前的房價下跌壓力可能更大。金融機構統計數據顯示，2022年1—4月，30大城市中一、二、三線城市商品房累計成交面積同比增速分別為-39%、-37%和-49%。面對較大的下行壓力，亟需政策支撐，促進房地產行業的平穩健康發展。

5年期LPR下調和差別化住房信貸政策發布之后，理論上新購房者的首套商貸利率最低可以低至4.25%。據媒體報道，天津、青島等城市的一些大型銀行已經按政策指導，將首套房商貸利率降至4.25%。以貸款額100萬元、30年等額本息的償還方式為例，按照首套房貸利率4.6%計算，還款總額約為184萬元，每個月需還款約5126元。按4.25%標準計算，還款總額約為177萬元，較之前減少約7萬元，每個月需還約4919元，較之前減少207元。新政實施后顯然將降低房貸利率和購房成本，有利于支持剛性和改善性住房需求的釋放，緩解房地產下行壓力。

在LPR調整和差別化住房信貸政策發布之前，2022年以來，全國已經有一百多個城市發布了不同程度的樓市寬松政策，促進房地產市場的平穩發展。其中包括南京、成都、杭州、石家莊、鄭州、海口等省會級城市。部分城市還提出將加大棚改貨幣化安置力度，這也是2018年下半年起住建部提出“要因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策”后，這一政策態度再次出現轉向。種種跡象都表明，在“房住不炒”的大背景之下，既要防止樓市非理性大起，也要防止樓市大落。保證樓市平穩健康發展對于促進經濟平穩增長非常重要。

5年期以上LPR超預期下調，對于資本市場而言本是利好，但是政策發布后A股房地產板塊在普漲的情況下逆勢下跌，成為WIND中國行業指數中全天跌幅最大的板塊。

近年來房企爆雷問題頻現，2021年情況更為嚴重，超過20家大型房企陷入了爆雷困境。其中恒大集團爆雷成為房地產業的灰犀牛，給整個行業帶來了一系列連環風險。為了穩住房地產市場，在堅持“房住不炒”的總基調下，2021年底的中央經濟工作會議對房地產表態，提出要“滿足購房者的合理需求”“因城施策促進良性循環和健康發展”“保障性租賃住房建設”。這些表態被視為對房地產行業的政策重點從防止過度投機改為維穩，避免房地產行業硬著陸。

進入2022年，不少城市開始放松對房地產行業的限制，諸如放開限購、限售的消息不斷傳出。至5月份5年期以上LPR超預期下調，基本達到了各方預期的頂點，在這種情況下市場上反而出現了“利好出盡是利空”的情緒和預期，市場在期待更好的消息出現，投資者進入了觀望狀態。因此在資本市場上房地產板塊反而出現了更大的不確定性。

銀行板塊也直接受到5年期以上LPR下調的影響。貸款利率下調意味著銀行的利潤縮減。不過一段時間以來，人民銀行陸續推出多種結構性貨幣政策工具，幫助降低金融機構資金成本，加上銀行存款利率也在按市場機制下調。一進一出，對銀行的影響不會太大。

除了對資本市場的影響之外，LPR下調對個人和家庭也產生了不小的影響。LPR調整和差別化住房信貸政策發布，使得新增房貸利率理論上最低可以達到4.25%，而目前存量房貸利率相對較高，這讓不少已經購房者感到吃虧。因此不少人選擇提前還房貸。

加上2022年以來，全球資本市場出現了較大幅度的回撤，股票和基金都呈現一定程度的浮虧，而銀行理財、大額存單等風險較小的固收類產品的收益率也持續走低。相對于此前5%以上的房貸利率，如今理財收益已經難以覆蓋房貸利息。也成為不少人選擇提前還房貸的理由。

不僅投資收益縮水，銀行存款利率也在下調。2022年4月，人民銀行指導利率自律機制建立了存款利率市場化調整機制，自律機制成員銀行參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期LPR為代表的貸款市場利率，合理調整存款利率水平。新的機制建立后，工農中建交郵儲等國有銀行和大部分股份制銀行均已于4月下旬下調了其1年期以上期限定期存款和大額存單利率，部分地方法人機構也相應做出下調。4月最后一周，全國金融機構新發生存款加權平均利率為2.37%，較前一周下降10個基點。與存款利率相比較，普遍在5%以上的房貸利率讓不少人感到吃虧，因此開始提前還房貸。

總體而言，5年期以上LPR超預期下調，對資本市場，對未購房的剛需人群和已購房的房貸背負者而言都是好事。