美的置業(yè)南昌項(xiàng)目三次陷入停工公司仍踩一條紅線、銷售回款遇挑戰(zhàn)

熊穎

自2020年至今的不到兩年時間里，美的置業(yè)旗下的一處南昌項(xiàng)目美的公園天下已三次陷入停工困境，然而在其背后，項(xiàng)目合作方新力控股早已爆雷。

而除了新力控股，美的置業(yè)其他多個合作方也出現(xiàn)爆雷。面對合作方的接連爆雷，美的置業(yè)多以“白衣騎士”的身份出現(xiàn)，對正榮地產(chǎn)等合作房企的部分項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行收并購。不過，對美的置業(yè)而言，頻頻的收并購動作同樣意味著對資金鏈的考驗(yàn)。

近期，美的置業(yè)旗下南昌項(xiàng)目公園天下遭到業(yè)主維權(quán)。6月初，有業(yè)主反映表示，南昌美的公園天下的4、5棟住宅已經(jīng)停工半年，且開發(fā)商也一直未能給出答復(fù)。根據(jù)公開信息，該樓盤背后開發(fā)商為南昌市地美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，且梳理公司股權(quán)關(guān)系發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目為美的置業(yè)和新力控股兩家地產(chǎn)公司的合作開發(fā)項(xiàng)目，其中，美的置業(yè)對該項(xiàng)目控股60%;而另一合作方新力控股已于去年年底爆雷，2021年12月20日，新力控股首次披露境內(nèi)債逾期金額63.94億元，并確認(rèn)2021年10月到期的一筆2.5億美元債務(wù)違約。

值得一提的是，這已經(jīng)不是美的公園天下第一次出現(xiàn)停工問題。《紅周刊》根據(jù)問政江西、領(lǐng)導(dǎo)留言板等多平臺調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2021年10月以來，一直有業(yè)主投訴反映美的公園天下存在停工問題，且美的公園天下不光停工階段持續(xù)時間較長，其間，復(fù)工后又再度陷入停工狀態(tài)。

根據(jù)業(yè)主投訴，美的公園天下二標(biāo)段曾于2020年7月左右停工，后于2021年7月15復(fù)工，期間停工時間長達(dá)一年。

不過好景不長，復(fù)工后的項(xiàng)目于2021年11月再次陷入停工狀態(tài)。而彼時開發(fā)商回應(yīng)，再次停工背后原因主要在于，美的公園天下二標(biāo)段總包單位江西力程因自身管理及資金問題導(dǎo)致現(xiàn)場進(jìn)度無法滿足建設(shè)單位需求。

實(shí)際上，項(xiàng)目施工難以推進(jìn)的原因在于，施工方江西力程和開發(fā)商美的置業(yè)在結(jié)算工程款上的意見不統(tǒng)一。一則南昌市住建局對此事件的回復(fù)信息顯示，美的置業(yè)要求按4146萬元進(jìn)行結(jié)算;而江西力程則要求按5300萬元進(jìn)行結(jié)算，差額相差上千萬元。而除去結(jié)算工程款問題外，該項(xiàng)目還存在農(nóng)民工工資未發(fā)放，混凝土等供應(yīng)商合同未清算等相關(guān)事宜。

4月，問政江西平臺更新進(jìn)度表示，美的公園天下建設(shè)方與原施工方至今未解除施工合同，導(dǎo)致新的施工方無法進(jìn)場施工，后續(xù)進(jìn)度受阻。

而6月23日，當(dāng)《紅周刊》以購房者身份向南昌某中介平臺的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人咨詢項(xiàng)目情況，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也表示，目前，該項(xiàng)目工地上僅有幾個散工，并沒有真正復(fù)工。據(jù)其了解，項(xiàng)目開發(fā)商和施工方的問題也并沒有得到妥善解決，由于開發(fā)商沒有付清工程款，第一個施工方?jīng)]有撤場，從而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)商找的新施工方未能真正進(jìn)場。不難看出，復(fù)工推進(jìn)的難度之大。

業(yè)主表示擔(dān)心，“2022年12月30日就是交付日了，要是美的置業(yè)和施工方江西力程的糾紛一直拖延下去，二標(biāo)段很難按期交付。”而前述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也向《紅周刊》透露，由于公園天下二標(biāo)段此前主要屬于爆雷房企新力所負(fù)責(zé)的標(biāo)段，后續(xù)工期的延期情況可能會更嚴(yán)重一些。

不過，值得注意的是，近期再次被業(yè)主投訴停工的并非此前存在工程款糾紛的二標(biāo)段，而是一標(biāo)段。一位業(yè)主介紹，新力公園天下一標(biāo)段的4棟、5棟在2021年12月建至30層后停工至今，仍有3層未建設(shè)、未封頂。而美的置業(yè)給業(yè)主的回復(fù)則是，承建方山河建設(shè)資金出現(xiàn)問題，無法施工，導(dǎo)致上述兩棟住宅停工長達(dá)5個月。

一方面，美的公園天下一標(biāo)段、二標(biāo)段都出現(xiàn)停工狀態(tài)，施工進(jìn)展難以推進(jìn);另一方面，公園天下的樓盤銷售則仍在順利推進(jìn)。今年以來，美的公園天下的備案情況多次上榜當(dāng)?shù)氐淖≌瑐浒概判邪瘢纾衲?月17日～1月23日期間，美的公園天下以0.39億元備案金額，對應(yīng)備案套數(shù)21套，排名南昌住宅備案周榜第三名;4月18日～4月26日，美的公園天下又再度登上周榜，以884萬元的備案金額，對應(yīng)備案套數(shù)5套排名南昌住宅備案周榜的第九名。

而更加值得一提的是，該樓盤項(xiàng)目還曾登上“黑榜”。2021年3月，美的公園天下一標(biāo)段項(xiàng)目工地曾發(fā)生一起高處墜落事故，造成一人死亡;2022年2月，江西省住建廳公布了2021年第四季度建筑施工安全生產(chǎn)“百差工地”及非法建設(shè)項(xiàng)目名單，南昌市美的公園天下一標(biāo)段同樣榜上有名（見附表）。

根據(jù)2021年年報，美的置業(yè)的354個項(xiàng)目中，有113個為通過合營企業(yè)和聯(lián)營公司參與的項(xiàng)目，占比接近三分之一，而《紅周刊》通過梳理上述合作項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)的合作對象民營房企居多，且和南昌美的公園天下項(xiàng)目一樣，合作方出現(xiàn)爆雷的情況也不在少數(shù)。

據(jù)《紅周刊》不完全統(tǒng)計(jì)，在美的置業(yè)的合作對象中，正榮地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、佳兆業(yè)、力高等房企均出現(xiàn)不同程度的債務(wù)違約;此外，弘陽地產(chǎn)等房企也已出現(xiàn)商票違約現(xiàn)象。

《紅周刊》早在《調(diào)查|旭輝控股項(xiàng)目停工半年，“聯(lián)合拿地+合作開發(fā)”爆雷頻生》一文中就指出，眾多合作方爆雷給其共同開發(fā)項(xiàng)目所帶來的不確定性風(fēng)險是不容忽視的，此外，合作方爆雷較多的房企也有可能面臨更加嚴(yán)峻的資金挑戰(zhàn)。

而從美的置業(yè)面對合作方爆雷時的處理方式也可以看出，在較多情況下，美的置業(yè)對合作項(xiàng)目中的爆雷房企股權(quán)往往選擇收購。在2021年業(yè)績發(fā)布會上，董事局主席郝恒樂更是直接表示，去年四季度以來，美的置業(yè)已收購了13個開發(fā)項(xiàng)目的股權(quán)。收購對象主要為合作項(xiàng)目，如長沙美的正榮濱河苑項(xiàng)目、武漢美的雅居樂云筑、重慶美的金科郡、佛山美的花樣年云璟等。收購合作項(xiàng)目，往往也意味著需要一定的資金實(shí)力。

郝恒樂表示，13個項(xiàng)目股權(quán)的交易凈對價17億元，但由于盤活了項(xiàng)目存量資金且借助并購貸，美的置業(yè)的收并購即時資金占用僅4.8億元。

雖然，5月20日美的置業(yè)作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，成功發(fā)行2022年（第一期）公司債券，發(fā)行規(guī)模10億元，票面利率為4.5%，目前美的置業(yè)融資環(huán)境相對較好;但不容忽視的是，根據(jù)2021年年報，美的置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%（不得高于70%）、凈負(fù)債率46.3%;現(xiàn)金短債比1.71，仍踩一道“紅線”。

近期，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月單月全國商品房銷售面積為10970萬平方米，環(huán)比增長25.8%;商品房銷售金額為10548億元，環(huán)比上升29.7%。而這也是近4個月來全國商品房銷售面積首次環(huán)比轉(zhuǎn)正，樓市回暖跡象顯現(xiàn)。

這一回暖，在美的置業(yè)的銷售額上也有所體現(xiàn)。《紅周刊》結(jié)合銷售情況披露公告，計(jì)算得出，美的置業(yè)今年5月單月合約銷售額73.2億元，較4月單月合約銷售額46.2億元，環(huán)比增長58.22%。

雖然回暖明顯，但值得注意的是，和去年同期水平相比，美的置業(yè)仍然差距明顯，2021年5月單月，美的置業(yè)合約銷售為160.7億元，是今年5月的2.2倍。

年初投資者會議上，美的置業(yè)還曾立下1400億元的2022年銷售目標(biāo)，這一目標(biāo)較2021年的銷售規(guī)模1371億元，微增2.12%。然而，2022年接近過去一半，今年前5月，美的置業(yè)的合同銷售額卻僅為319.2億元，完成度為22.8%，而這也意味著，美的置業(yè)要想在下半年逆襲，兌現(xiàn)1400億元銷售目標(biāo)的難度不小。

而在銷售回暖的背后，還有業(yè)主質(zhì)疑，美的置業(yè)存在捆綁銷售行為。6月22日，業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴指出，徐州美的天譽(yù)五期違規(guī)綁定車位。其指出，自己于2021年7月五期開盤時，被置業(yè)顧問明確告知，不買15.8萬的車位則無法獲得選房資格。而根據(jù)安居客中介平臺顯示，雖然美的天譽(yù)五期已顯示售罄，但美的天譽(yù)仍有上百套房源在售。

業(yè)主質(zhì)疑美的置業(yè)存在捆綁銷售行為并非個例。今年4月，有購房者指出，泉州臺商投資區(qū)美的云璽臺1期同樣存在捆綁銷售行為，雖然開發(fā)商表示，“項(xiàng)目住宅產(chǎn)品和車位產(chǎn)品是獨(dú)立分開銷售，客戶可以根據(jù)自己的需求，自行選擇是否購買車位，不存在捆綁車位銷售行為。”不過《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，早在2021年9月，就有購房者指出泉州臺商投資區(qū)美的置業(yè)存在捆綁銷售。