基于GIS的房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查研究

彭勁松，李 娟，陳 瓊，劉慧娟

(湖南環(huán)境生物職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖南 衡陽(yáng) 421005)

農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作是我國(guó)重大決策之一，是認(rèn)真落實(shí)黨的十九大重要精神的體現(xiàn)，是保障農(nóng)民權(quán)益，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)秩序穩(wěn)定，推進(jìn)鄉(xiāng)村振興發(fā)展的重要一項(xiàng)工作[1]。農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)性工作是對(duì)房屋進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，因此，原國(guó)土資源部2013年下發(fā)了《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查推進(jìn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2013〕97號(hào))，加快推進(jìn)農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，為后期不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)、登記和發(fā)證工作奠定基礎(chǔ)[2]。本文利用GIS、無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量、移動(dòng)互聯(lián)等技術(shù)，探討了農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查(以下簡(jiǎn)稱(chēng)權(quán)籍調(diào)查)流程，構(gòu)建了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，開(kāi)發(fā)了農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系統(tǒng))，實(shí)現(xiàn)了權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的采集、處理、入庫(kù)、展示、查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)等功能，全面提升了權(quán)籍調(diào)查的工作效率。

1 權(quán)籍調(diào)查存在的問(wèn)題

1.1 農(nóng)民權(quán)屬意識(shí)薄弱，權(quán)籍調(diào)查工作推進(jìn)困難

由于很多農(nóng)村村民文化程度較低、思想保守，房屋的權(quán)屬意識(shí)淡薄，房屋私自擴(kuò)建現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，且大多數(shù)人認(rèn)為只要房屋已建成，房屋的權(quán)屬就明確了，十分抗拒再次對(duì)房屋權(quán)籍進(jìn)行調(diào)查，導(dǎo)致權(quán)籍調(diào)查工作進(jìn)度推進(jìn)緩慢[3]。

1.2 房屋權(quán)籍反復(fù)調(diào)查現(xiàn)象普遍

房屋權(quán)籍調(diào)查包括兩個(gè)階段：普查、收尾。普查是項(xiàng)目組和村委會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)該村房屋進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查；收尾是結(jié)束普查工作后對(duì)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將未調(diào)查的房屋反饋給村委會(huì)，并確定下次調(diào)查時(shí)間。由于目前很多農(nóng)民外出務(wù)工，常常無(wú)法在約定的時(shí)間內(nèi)配合房屋權(quán)籍調(diào)查工作，因此，為了提高房屋權(quán)籍調(diào)查完成率，需多次進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行反復(fù)調(diào)查，嚴(yán)重影響調(diào)查進(jìn)度[4]。

1.3 歷史發(fā)證宗地調(diào)查落宗難

歷史發(fā)證宗地是根據(jù)歷史發(fā)證宗地的檔案庫(kù)在地籍圖上進(jìn)行繪制的宗地。權(quán)籍調(diào)查一項(xiàng)重要工作是歷史發(fā)證宗地與現(xiàn)狀建立關(guān)聯(lián)。但實(shí)際梳理檔案庫(kù)發(fā)現(xiàn)，歷史發(fā)證宗地大多數(shù)沒(méi)有坐標(biāo)信息，只有文字描述和簡(jiǎn)單圖形[5]。在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，歷史發(fā)證宗地與現(xiàn)狀差別巨大，并且還存在現(xiàn)使用人員和歷史發(fā)證宗地權(quán)力人不一致等問(wèn)題。

2 總體設(shè)計(jì)

2.1 建設(shè)目標(biāo)

為提高權(quán)籍調(diào)查的工作效率，系統(tǒng)建設(shè)目標(biāo)包括以下幾方面。

2.1.1 運(yùn)用先進(jìn)的信息化技術(shù)和測(cè)繪手段助力權(quán)籍調(diào)查工作

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大時(shí)代背景下，運(yùn)用無(wú)人機(jī)傾斜攝影技術(shù)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋大規(guī)模采集，改變了傳統(tǒng)外業(yè)人員利用RTK進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪的方式；運(yùn)用GIS、GPS、移動(dòng)互聯(lián)、云計(jì)算等先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查信息化和智能化管理，改變了傳統(tǒng)紙質(zhì)調(diào)查以及文檔管理的方式。

2.1.2 構(gòu)建統(tǒng)一的“一張圖、一本賬”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)

建立權(quán)籍調(diào)查圖、文、表一體化的數(shù)據(jù)模型，實(shí)現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)“一本賬”的組織和管理，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)。根據(jù)不同區(qū)域和時(shí)間，采集、整合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)，構(gòu)建配置靈活、定期更新的數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范下，開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化處理和入庫(kù)工作，在“一張圖”下進(jìn)行展示、查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)。

2.1.3 搭建農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)

通過(guò)梳理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理流程，搭建一套能采集、能展示、能查詢(xún)統(tǒng)計(jì)的系統(tǒng)。系統(tǒng)包括PC端和移動(dòng)端APP兩子系統(tǒng)。PC端實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的展示、查詢(xún)統(tǒng)計(jì)報(bào)表和考核評(píng)價(jià)等功能；移動(dòng)端APP實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬數(shù)據(jù)采集。通過(guò)兩個(gè)子系統(tǒng)的配合協(xié)調(diào)，減輕了調(diào)查人員的工作量，有效地提高了動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查能力。

2.2 權(quán)籍調(diào)查流程設(shè)計(jì)

根據(jù)國(guó)家、省級(jí)關(guān)于權(quán)籍調(diào)查要求，梳理了權(quán)籍調(diào)查設(shè)計(jì)流程，包括三個(gè)重要部分：前期準(zhǔn)備工作、工作底圖制作工作以及權(quán)籍調(diào)查工作。權(quán)籍調(diào)查流程設(shè)計(jì)示意圖如圖1所示。

圖1 權(quán)籍調(diào)查流程設(shè)計(jì)示意圖

權(quán)籍調(diào)查前期準(zhǔn)備工作主要包括資料收集,編寫(xiě)設(shè)計(jì)、實(shí)施方案等文檔,宣傳動(dòng)員以及組織培訓(xùn)[6]。資料收集主要收集1∶500地形圖、航空影像、地籍圖、土地利用現(xiàn)狀以及歷史宗地圖等，為后期工作底圖制作和權(quán)籍調(diào)查提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐；編寫(xiě)權(quán)籍調(diào)查設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)、實(shí)施方案、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、作業(yè)要求等文檔；宣傳動(dòng)員是由政府統(tǒng)一部署，層層組織，通過(guò)各種方式向村民傳達(dá)權(quán)籍調(diào)查工作的重要性，如廣播動(dòng)員、會(huì)議動(dòng)員以及海報(bào)動(dòng)員等；組織培訓(xùn)是為了保障權(quán)籍調(diào)查工作的順利開(kāi)展，對(duì)人、才、物進(jìn)行了充分的準(zhǔn)備。

工作底圖制作工作是利用資料收集的各類(lèi)數(shù)據(jù)，進(jìn)行整理、標(biāo)準(zhǔn)化和分析后，確定權(quán)籍調(diào)查的范圍和對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行預(yù)編棟號(hào)，最后完成工作底圖。

權(quán)籍調(diào)查工作包括房地測(cè)量和房屋權(quán)屬調(diào)查兩大核心工作。首先，房地測(cè)量是利用“無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量+外業(yè)核實(shí)”的方式，繪制現(xiàn)狀宗地圖和房屋平面圖，并根據(jù)要求計(jì)算建筑面積、宗地面積。其次，房屋權(quán)屬調(diào)查在收集房屋和權(quán)利人的身份證、戶(hù)口簿、權(quán)利證明材料以及其他證明材料的基礎(chǔ)上，開(kāi)展權(quán)屬調(diào)查，主要包括四個(gè)步驟：確定指界人或者工作小組、界址認(rèn)定和邊界認(rèn)定、權(quán)屬狀況確定以及填寫(xiě)權(quán)屬調(diào)查表。最后，將兩大成果進(jìn)行質(zhì)檢，質(zhì)檢通過(guò)后，錄入數(shù)據(jù)庫(kù)中，最終形成農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.3 數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

根據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》的設(shè)計(jì)要求和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，以滿(mǎn)足系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)工作。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)包括五大數(shù)據(jù)庫(kù)，覆蓋地理信息、房地空間、權(quán)屬數(shù)據(jù)、權(quán)籍調(diào)查過(guò)程中出的文本、照片以及視頻等數(shù)據(jù)和運(yùn)維管理數(shù)據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)示意圖如圖2所示。

圖2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)示意圖

3 關(guān)鍵技術(shù)

3.1 基于無(wú)人機(jī)傾斜攝影的房地測(cè)量技術(shù)

傳統(tǒng)權(quán)籍調(diào)查進(jìn)行房地測(cè)量工作時(shí)，通常使用RTK和全站儀等設(shè)備進(jìn)行房屋和地籍圖的測(cè)繪，但目前由于農(nóng)村空巢現(xiàn)象十分嚴(yán)重，很難進(jìn)入房屋內(nèi)部進(jìn)行測(cè)量，此外，傳統(tǒng)測(cè)繪方式還是受天氣、技術(shù)人員等影響，導(dǎo)致房地測(cè)量的周期長(zhǎng)、效率低。本文基于無(wú)人機(jī)傾斜攝影技術(shù)，結(jié)合外業(yè)核實(shí)，實(shí)現(xiàn)房地測(cè)量。通過(guò)無(wú)人機(jī)傾斜攝影技術(shù)[7]，制作正射航空影像和農(nóng)村三維實(shí)景模型，從而實(shí)現(xiàn)房屋測(cè)量、圖件編制以及面積量算等工作，大大提高了房地測(cè)量的工作效率。基于無(wú)人機(jī)傾斜攝影的房地測(cè)量流程設(shè)計(jì)示意圖如圖3所示。

圖3 基于無(wú)人機(jī)傾斜攝影的房地測(cè)量流程設(shè)計(jì)示意圖

3.2 基于移動(dòng)端APP無(wú)紙化的房屋權(quán)屬調(diào)查技術(shù)

傳統(tǒng)權(quán)屬調(diào)查工作通常是村委會(huì)事先通知村民，并讓村民準(zhǔn)備好相關(guān)資料，隨后調(diào)查工作人員駐場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，但在實(shí)際調(diào)查過(guò)程，會(huì)有如下困難和問(wèn)題，一是村民外出務(wù)工且思想上不重視，導(dǎo)致村民很難一次到齊；二是調(diào)查過(guò)程采用紙質(zhì)登記和資料收集，導(dǎo)致有些字跡潦草無(wú)法辨識(shí)，還造成了大量紙張浪費(fèi)。因此，本文利用移動(dòng)互聯(lián)、COR自動(dòng)識(shí)別等技術(shù)，在平臺(tái)上開(kāi)發(fā)移動(dòng)端APP子系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)權(quán)屬信息的錄入和上傳等工作。該方法可以通過(guò)拍照，分門(mén)別類(lèi)的上傳各種照片和文本，如，房屋現(xiàn)場(chǎng)照片、權(quán)力人的身份證和戶(hù)口本等信息，還可以利用自動(dòng)識(shí)別技術(shù)，智能化自動(dòng)識(shí)別紙質(zhì)權(quán)屬資料并錄入，無(wú)需手動(dòng)填寫(xiě)，降低人工錄入的錯(cuò)誤率。基于移動(dòng)端APP無(wú)紙化的房屋權(quán)屬調(diào)查流程設(shè)計(jì)示意圖如圖4所示。

圖4 基于移動(dòng)端APP無(wú)紙化的房屋權(quán)屬調(diào)查流程設(shè)計(jì)示意圖

4 系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

系統(tǒng)包括兩個(gè)子系統(tǒng)：PC端子系統(tǒng)和移動(dòng)端APP子系統(tǒng)。PC端子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了權(quán)籍調(diào)查成果展示、查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)和分析等功能，移動(dòng)端APP子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的采集、編輯以及上傳下載等功能。

4.1 權(quán)籍調(diào)查成果“一張圖”展示

系統(tǒng)將權(quán)籍調(diào)查的成果在統(tǒng)一的坐標(biāo)體系進(jìn)行疊加，從而實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)、土地利用數(shù)據(jù)、權(quán)籍調(diào)查空間數(shù)據(jù)等在“一張圖”上進(jìn)行展示，主要包括地圖基本操作、圖層控制、多屏對(duì)比等功能。

4.2 權(quán)籍調(diào)查成果查詢(xún)統(tǒng)計(jì)

權(quán)籍調(diào)查成果查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)主要包括空間查詢(xún)統(tǒng)計(jì)和屬性查詢(xún)統(tǒng)計(jì)兩部分。空間查詢(xún)統(tǒng)計(jì)包括點(diǎn)選查詢(xún)、矩形框查詢(xún)統(tǒng)計(jì)以及多邊形查詢(xún)統(tǒng)計(jì)等，從而查詢(xún)統(tǒng)計(jì)出一定范圍的權(quán)籍成果，可以查看其詳細(xì)信息和統(tǒng)計(jì)報(bào)表；屬性查詢(xún)統(tǒng)計(jì)包括精準(zhǔn)查詢(xún)統(tǒng)計(jì)、模糊查詢(xún)統(tǒng)計(jì)以及屬性字段組合查詢(xún)統(tǒng)計(jì)，如，房屋建成年份、性質(zhì)以及宗地面積等屬性字段進(jìn)行查詢(xún)統(tǒng)計(jì)。

4.3 權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)采集管理

權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)采集部署于平板或手機(jī)移動(dòng)端上，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的采集、瀏覽和上傳下載等功能。數(shù)據(jù)采集包括兩方面內(nèi)容:一方面,采集房屋權(quán)屬信息，如房屋坐落、權(quán)力人、建筑面積、房屋性質(zhì)等；另一方面,上傳房屋、權(quán)力人相關(guān)照片、文檔和電子簽名等附件信息。數(shù)據(jù)采集完畢后，可以在平板或手機(jī)上瀏覽數(shù)據(jù)成果。點(diǎn)擊上傳功能，可以將成果上傳至服務(wù)器。

5 結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作涉及廣大村民的利益，是保障農(nóng)村社會(huì)秩序穩(wěn)定的一項(xiàng)重要工作。本文利用先進(jìn)的技術(shù)和測(cè)繪手段，改變傳統(tǒng)權(quán)籍調(diào)查的方式，重新梳理了權(quán)籍調(diào)查的流程，構(gòu)建了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，開(kāi)發(fā)了房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的采集、展示、查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)等工作，大大提高了權(quán)籍調(diào)查的效率，縮短了權(quán)籍調(diào)查的時(shí)限，為農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作提供了詳實(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。