新形勢下房地產經濟持續發展的策略探析

汪超

摘? 要：隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，取得了令人矚目的成就。房地產投資的總體規模逐年增大，從商品房投資類型結構看，普通住宅比重稍有上升，經濟適用房所占比重直降，辦公樓所占比重稍有下降，而商業用房所占比重趨于穩定，基本維持不變，信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。國內貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降的態勢。商品房價上漲是綜合因素導致的，這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質提升、中低位商品住房供應比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預期等。

關鍵詞：房地產經濟;持續發展;存在問題;策略

1房地產經濟持續發展的這要分成幾個階段：

第一階段，當年德國從一戰戰敗國經濟爆炸，到二戰橫掃歐洲，沒用多少年。秘訣之一就是國家整合社會資源定向發力，改革開放沒多久，市場經濟，國家如何高效整合社會財富來專項發展，簡單分析讓大家掏錢買房買地即可，社會財富自然集中到政府手中。第二階段，依靠第一階段的積累，成功的提升經濟水平，富商們已完成了原始積累，社會初步完成了階級劃分，這時需要有一套體制，高效的把改革開放的財富分配到部分階級手中，彼時資本市場尚不發達，房地產是最好的選擇，GDP上漲，房價就會漲，就這么簡單，而能直接拿房拿地的人，成本低的一般人想不到。第三階段，社會財富分配完成，經濟全面金融化。既得利益群體需要把通過房地產積累的財富洗出來。一個高度金融化的社會，資本流動很容易，想一想之前房價大漲，搶著買的是都是普通人。借助金融化，財富成功上岸甚至出海，留下一眾普通人作為接盤者。第四階段，資本主義輪回全面金融化泡沫化之后，躲不開的就是經濟危機和蕭條可以在危機期回來抄底。

2當前房地產經濟持續發展中存在的問題

2.1經濟管理目標不明確

房地產成為所有行業中管理水平提升最快的行業之一，各種管理工具與方法論的應用起到了極大的助推作用。房地產企業應慎重思考疫情過后如何作出戰略調整，感受住宅與非住宅運營模式的差異之處，由電商及數字經濟的發展推演房企的轉型，以及新型房地產企業的資產管理問題。數字化信息變革，提升數據學習能力，為更深一層了解發展經營模式提供共生價值成長方向，以及組織管理模式變革，房地產領導優于管理，完善工作方式在線智慧協同辦公，更進一步完善公眾溝通模式，做的真正的強者都是在危機中崛起，帶領公司整體運營規劃、監控，為決策提供支持。

2.2忽視環境保護和資源的有效利用

部門設置直接接受總經理領導，信息扁平化需要改善，跨部門跨專業溝通協調，信息交圈、決策落地，跨部門跨項目資源整合、打破部門壁壘，實現信息充分及時交圈，最全面的信息挖掘、最有力的決策支持，不斷優化的流程和風險管理體系，最安全的運營保障，高效的決策管理與流程優化體系，重事前審批，把好決策關，加強會議管理，提高會議效率與質量，明晰授權體系，實施3級審批制，優化審批流程，梳理精簡審批事項，戰略績效和流程優化的實施推進，形成對運營體系不斷改善的PDCA循環。全面資源整合的計劃運營與風險控制體系綜合計劃是運營體系的基礎，以項目綜合計劃為主導，橫向貫穿職能計劃，主動發現風險并有效推動各項目順利進展。從公司層面推動專業交圈、項目與公司職能部門交圈，即時監控、即時預警運營風險。運營周綜述成為管理層高效決策的基礎依據，涉及經營公司經營計劃的調整、運營風險預警、運營數據分析、重要咨詢信息。

2.3金融基礎體系不健全

房地產金融是房地產業與金融業密切結合的產物。作為經濟學的一個分支，主要研究房地產經濟領域內信貸資金運動及其規律性。具體來講，房地產金融是指圍繞房地產業的開發、經營、消費而展開的籌資、融資、結算等各種金融活動以及相關金融機構、市場與金融工具的總稱。包括房地產信貸資金的籌集與運用、房地產股票與債券、房地產信托投資基金、房地產保險、房地產租賃、房地產典當、房地產金融機構等。隨著交易工具的不斷發展與創新，也拓寬了房地產金融市場的業務與服務范圍，主要包括，不同種類的住房儲蓄存款、各類住房貸款、利用房產作為抵押進行貸款、房地產信用托管、房地產保險、房地產典當以及房地產證券等。

3新形勢下房地產經濟持續發展的策略

3.1制定房地產經濟管理的長遠目標

房地產金融簡況與政策部分城市房價過快上漲，調控分化趨勢加劇。全年中央對于房地產“房住不炒”、“三穩”目標貫徹不變，但各地針對樓市的調控政策則呈現差異化和精準化。2020年上半年因受到疫情沖擊，故“六保”和“六穩”為首要目標，多個城市從房地產供給端和需求端出臺了諸多政策予以扶持，樓市調控政策總體呈現寬松態勢。降低預售條件、降低預售監管資金的留存比例/使用標準、土地出讓款的延期與分期支付、開工與竣工的允許延期、延期繳稅等，“一區一策”、降低人才落戶與購房門檻、提供購房補貼、公積金政策放寬等，西北地區核心城市以及其他少數熱點城市房價加速上漲，其市場熱度也逐漸向周邊擴散，隨即多個熱點城市迎來調控升級，但其他城市絕大多數保持此前政策未變。需求端的調控主要是加碼“五限”、公積金收緊、提升個人住房轉讓增值稅免征年限以及對諸如“假離婚”等操作漏洞進行補漏;供給端主要是加強預售資金監管、土地出讓條件、要求加大向無房家庭配售的比例，以及對申請預售的面積有最低規模限制。

3.2制定長期發展規劃

房地產及建筑業就業人員約占全部城鎮單位就業人員的近1/5。從就業上看，房地產業以及與之相關的建筑業的就業人員數量眾多，約占全部城鎮單位就業人員數量的近20%。房地產業及其密切相關的建筑業吸納了大量的就業人口，為中國勞動力市場創造了不可或缺的就業崗位。建筑裝飾即房屋裝修的硬裝部分，通常包含水電改造、土木工程、泥瓦工程、油漆工程、瓷磚地板等多個環節，基本覆蓋了防水、管材、五金、涂料、陶瓷、廚柜、板材等產業鏈絕大多數子行業。

3.3建立健全房地產金融基礎體系

房地產市場是否健全與其金融基礎體系的統一性、靈活性有關，房地產業的高速發展，國家很多城市及鄉村的面貌發生了巨大變化，城市里街道寬敞整潔、高樓拔地而起、高架橋錯落有致，還修建了許多便民設施，博物館、公園、人工景觀帶也等配套設施日益完善，城市功能更加豐富，綠化面積不斷增加，物業管理水平不斷提升，居住環境不斷優化。

3.4強化對房地產市場的監督管理和宏觀調控

房地產準確來說應該是內需刺激者，房子作為一種必須商品，尤其在中國人眼中，必須擁有，如此昂貴的商品，中國人在購買時從未心疼過，做房子的生意，比做女人生意更具潛力，發展房地產，會極大刺激銀行借貸，這部分發行的貨幣勢必流入房地產，善良老百姓背負貸款一定會努力上班進行生產，這樣一來，城鎮化推進了，就業解決了，社會生產也有條不紊進行了，大家都很開心。但是事實是市場逐利，投機熱錢也進入房地產行業，推高房價，老百姓因為剛需必須買單接盤，然后更多熱錢流入，房價更高，如果不遏制，房價會上天，然而，地方財政已經高度依賴土地出讓，絕不可能自廢武功，打壓房價，最可能的結果就是維持現狀，出臺平息社會輿論的政策，保證房價暫時不漲，等到風頭過了，房價依然會漲。房地產行業的低風險高收益特點更容易獲取銀行借貸，導致對中小企業融資的擠壓。這也是歷來放水流不到實體經濟的原因所在。這是典型的結構性問題，漫灌式的放水會讓更多熱錢流入房地產行業，導致房地產和實體產業兩極分化，一邊資產泡沫，一邊資產枯竭。

4結束語

潛臺詞是房地產作為短期刺激經濟的手段已經用過，暫時不會再用，但不保證以后會再用，接下來會有新的刺激經濟手段。以此來形成社會預期，讓大家停止房地產過度投機行為，當然這需要一個過程，所以也看到了房價暫時穩住了的現象。

參考文獻

[1]劉佳璐.新形勢下房地產經濟持續發展的策略研究[J].中國房地產業，2019，（33）：45.

[2]劉海燕.對我國房地產經濟可持續發展戰略的思考[J].商情，2020，（37）：81.