陜西省西安市房地產(chǎn)市場分析報告

王藝澄

摘? 要：隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和城市化運(yùn)動的推進(jìn)，人民物質(zhì)生活水平愈發(fā)提高，對住宅建筑的需求也逐漸增加。在這種供需關(guān)系的影響下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益成熟。西安作為具有歷史文化特色的國際化大都市，近年來吸引了大量人口流入，加速推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。西安市住宅市場的需求量被全面釋放，房屋供應(yīng)量和銷售量都得到了大幅度提升。在2018年被確立為國家中心城市后，西安市房價又迎來了新一輪上漲。市場競爭的加劇，使企業(yè)從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注消費(fèi)者。為了更進(jìn)一步了解西安市房地產(chǎn)消費(fèi)者的各項需求，研究西安市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本文以問卷調(diào)查的方式對陜西省西安市部分居民的購房意愿進(jìn)行了市場調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析西安市房地產(chǎn)市場的具體情況和存在的問題。

關(guān)鍵詞：西安;房地產(chǎn);市場;居民意愿

1 緒論

1.1研究背景

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展至今已有40年歷史。從住宅商品化、土地劃撥到房改、土地掛牌出讓，中國房地產(chǎn)市場形成了土地供給、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)住宅和二手房交易等一系列市場配置。房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。我國關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策規(guī)范經(jīng)歷了從無到有、逐漸完善的過程，國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控也將房地產(chǎn)市場納入調(diào)控范圍。房屋，已經(jīng)成為牽引人們神經(jīng)、撥動人們心弦的話題。

1.2 發(fā)展現(xiàn)狀

2000年，中央開始實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略。西安城市化運(yùn)動隨之迅速推進(jìn)，市場環(huán)境不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的黃金時期。人們開始逐漸認(rèn)識并接受住房商品化，房屋消費(fèi)大幅增長，房地產(chǎn)投資大量出現(xiàn)。時至今日，房地產(chǎn)市場發(fā)展的深度和廣度都發(fā)生了巨大的變化，房地產(chǎn)投資成為社會固定投資的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)成為支撐西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支柱之一。

2 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

2008年世界金融危機(jī)給正在改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的中國帶來巨大沖擊。在亞洲經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退的情況下，中國通過對房地產(chǎn)調(diào)控政策實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長。然而，長期“救市”打破了穩(wěn)定房價、市場調(diào)控的局面，房地產(chǎn)市場嚴(yán)重偏離了國家設(shè)定的道路。到了2010—2014年，調(diào)控政策不斷升級，住房市場投機(jī)需求得到一定程度的控制，而短期內(nèi)住房市場供給不易調(diào)整，導(dǎo)致了中國商品房庫存的增加。為化解房地產(chǎn)市場庫存，信貸政策方面，2015年中國人民銀行連續(xù)5次降息，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至4.35%。2015年月，中國人民銀行等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，下調(diào)二套房首付比例至 40%;2015年8月，住建部等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》，對已結(jié)清購房貸款、再次申請住房公積金貸款的住房家庭，最低首付款比例由30%降低至20%。2015年3月，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2016年2月，財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，實行稅收減免政策，但北京、上海、廣州、深圳除外。

2017年3月，李克強(qiáng)總理在政府工作報告中強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控要因城施策去庫存，堅持住房的居住屬性。這是歷經(jīng)40年房地產(chǎn)調(diào)控中中央政策首次明確要“堅持住房的居住屬性”。中央層面分別在2017年的十九大報告以及2018年的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》中多次強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，并指出調(diào)控政策應(yīng)該具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，鎖定了未來中國住房政策調(diào)控的總基調(diào)——堅持住房的居住屬性，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，逐漸形成多層次的住房市場供應(yīng)體系，回歸1998年住房市場化改革的初心。

3 房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境分析

西安作為新一線城市，既包含文化底蘊(yùn)，又擁有發(fā)展機(jī)遇。人口的不斷涌入和經(jīng)濟(jì)的快速增長推動著西安房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。2018年，西安市在房地產(chǎn)業(yè)投資2213.68億元，其中住宅占1446.51億元，辦公樓占190.01億元，商業(yè)營業(yè)用房占267.33億元;房屋施工面積達(dá)到了15238.05萬平方米，竣工面積969.69萬平方米，其中住宅面積621.07萬平方米;商品房銷售面積約為2621.72萬平方米，平均銷售價格達(dá)到了每平方米10171元，其中住宅約占2141.12萬平方米，平均售價為每平米9985元。

目前，西安的土地利用和房地產(chǎn)的整體開放情況，主要分為四個方面。首先，城墻以內(nèi)已經(jīng)沒有土地可以出讓;第二，二環(huán)內(nèi)已經(jīng)掛牌的土地逐漸變少，并且大部分都是50畝以內(nèi)的小塊土地;第三，被出讓的土地多集中于高新、曲江、城北三個地區(qū)，城東、城西的掛牌土地相對較少;第四，二環(huán)周邊超過100畝的土地已經(jīng)非常稀少，而超過200畝、300畝的地塊更是難得一見。

從近幾年西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，目前二環(huán)周邊到二環(huán)以外區(qū)域的土地供應(yīng)顯然已經(jīng)無法能滿足市場需求。西安城的九宮格式規(guī)劃和城市版圖的日益擴(kuò)大，以及每年新增超過100萬平方米的市場消化量，必定將推動西安房地產(chǎn)業(yè)向三環(huán)開發(fā)，高新、城南、曲江組成的西安南線和城東地區(qū)甚至?xí)蛉h(huán)以外擴(kuò)張。

4 房地產(chǎn)微觀環(huán)境分析

4.1 調(diào)查研究概述

為了獲取研究所需要的數(shù)據(jù)，本次調(diào)研采用了線上問卷調(diào)研的方式。通過軟件問卷星設(shè)置調(diào)查問卷，并通過微信好友、朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)等形式進(jìn)行問卷發(fā)放。本次線上調(diào)查共計填寫問卷170份，回收有效問卷共計161份，問卷的有效率為94.71%。

4.2 調(diào)查統(tǒng)計情況

4.2.1 購房者情況

本次問卷所調(diào)查對象的性別比例基本達(dá)到1：1，保證了調(diào)查結(jié)果的客觀性。根據(jù)調(diào)查問卷可以看到，絕大部分被調(diào)查者都準(zhǔn)備近三年內(nèi)在西安購房，其比例達(dá)到了82.61%;只有少數(shù)人群（占17.39%）未來三年內(nèi)沒有在西安購房的打算。

從年齡上劃分，潛在購房者中20歲以下僅占12.42%，20-40歲占47.2%，40-60歲占21.12%，60歲以上則占19.25%?？梢?，20-40歲的人群是購房的主力軍，人數(shù)占到了總體被調(diào)查者的半數(shù)之多。這些人中一部分是剛從學(xué)校步入社會的年輕人，由于工作、通勤等原因選擇購置房屋;另一部分是已經(jīng)有一定積蓄的中年人，對商品房有較大的需求。

從家庭人口看，三口之家是商品房的最大消費(fèi)群體，占到了45.96%的比例。其次是四口之家（占30.43%）和兩口之間（占23.6%）。

從家庭月收入看，中低收入家庭所占比例較大，其中家庭月收入在0.5-1萬元的家庭比例為42.86%，月收入在1-1.5萬元之間的為21.74%，1.5-2萬元的為19.25%，0.5萬元以下和2萬元以上分別占8.7%和7.45%。這說明，在家庭月收入這個決定購買力水平高低的因素上，相對于目前商品房市場的價格而言，多數(shù)消費(fèi)者購買力偏低，難以負(fù)擔(dān)。

4.2.2 購房原因

關(guān)于購置房屋的原因，處于實際因素考慮的人群最多。其中部分人是剛需用房，所占比例為22.98%;另一部分人則希望改善居住環(huán)境，占比26.71%。受到不斷上漲的房價和國家政策的影響，不動產(chǎn)投資成為了許多人投資理財?shù)氖走x，投資性住房占到了25.47%的比例。因為結(jié)婚而購買新房的人群占比較少，僅有15.53%。

4.2.3 購房選擇

在購買住宅時，注重考慮房屋地段和面積的人數(shù)最多，二者比例分別達(dá)到了57.76%和52.8%;其次是房屋的質(zhì)量和價格，占到了42.86%和40.37%的比例。建筑戶型、交通條件是購置房屋的后置位影響因素，僅占27.95%和18.01%。其余條件一般不納入購買住宅時的考慮范圍，如環(huán)境建設(shè)（占9.32%）和支付方式（占4.35%）。值得一提的是，在政府早些年對“豆腐渣”工程的嚴(yán)格管控下，我國建筑質(zhì)量大幅提升。這種提升同時很大程度提高了人們對我國房屋建設(shè)能力的信任，因此只有少數(shù)人會在買房時考慮建筑質(zhì)量問題（占3.11%）。

對于購房地域的選擇，多數(shù)人在城六區(qū)中選擇了雁塔區(qū)，占到了28.57%的比例;其次是碑林區(qū)（占15.53%）、未央?yún)^(qū)（占13.66%）和蓮湖區(qū)（占11.8%），三者比例較為相近;新城區(qū)和灞橋區(qū)由于地處較偏、開發(fā)較晚等原因，選擇人數(shù)最少，僅占6.83%和8.07%。除了城六區(qū)外，還有一部分人選擇在西安城周邊地區(qū)購買房屋。這里離西安市中心較遠(yuǎn)，商品房價格較低，家庭負(fù)擔(dān)相對輕松。這部分人占比15.53%。

不同類型的商品房價格往往相差較大。與家庭月收入相對應(yīng)，在商品房類型上，31.06%的人選擇買16層以上的高層住宅，16.77%的人選擇買7-16層的小高層住宅。目前西安市內(nèi)大部分商品房均為高層、小高層住宅樓小區(qū)，這類房屋的價格在商品房中處于中等偏下。其次是26.71%的人所選擇購買的多層住宅（4-6層），最后是花園洋房（占13.66%）和別墅（占11.8%）。

4.2.4 購房偏好

從建筑布局來看，選擇點群式住宅的人最多，占31.06%;其次是行列式住宅（占24.84%）和圍合式住宅（占20.5%）;再次是混合式住宅，占13.04%。也有10.56%的人無所謂住宅布局。由此可見，大部分人在選擇住宅時，更偏向環(huán)境良好的地方。點群式布局的住宅樓環(huán)繞中心綠地和水景，樓棟形態(tài)多變、布置靈活，很容易與周邊建筑區(qū)別開來，創(chuàng)造圓形、弧線等獨特房型。

從面積來看，選擇120-140平米的人數(shù)最多，達(dá)到了32.3%的比例;其次是90-120平米（占30.43%）和60-90平米（占29.19%）;最后是60平米以下（占4.35%）和140平米以上（占3.37%）。在目前房地產(chǎn)市場中，對中等大小的房屋需求最為旺盛。一是商品房購置者多為三口之間，120平米左右的房屋可以滿足一家三口正常起居使用;另一方面是考慮到房價和家庭月收入間的平衡，120平米的房屋面積對于大部分家庭來說不會難以負(fù)擔(dān)。

4.2.5 購房要求

從交房裝修標(biāo)準(zhǔn)來看，大部分人希望住宅得到精裝修或簡單裝修，這兩類分別占比25.74%和32.3%;僅要求毛坯房的人占23.6%;要求中高檔或豪華裝修的人最少，僅占8.7%和9.94%。精裝修或簡單裝修使消費(fèi)者能夠現(xiàn)“拎包入住”，既給住戶帶來了便利，減少了裝修的花銷。毛坯房雖然價格便宜，但需要用戶付出大量時間、精力和財力以保證裝修達(dá)到自己希望的標(biāo)準(zhǔn)，可以說有利有弊。

從物業(yè)管理費(fèi)來看，希望物業(yè)費(fèi)在每平米每月0.5-1元的人最多，占24.22%;其次是每平米每月2元（占21.74%）、每平米每月1-1.5元（占20.5%）和每平米每月0.5以下（占19.88%）;最次是每平米每月1.5-2元，占13.66%。

大部分小區(qū)在建造住宅同時會考慮地下車庫的建設(shè)。認(rèn)為停車位每月租金100-150元的人最多，占到比例27.33%;其次是每月150-200元和每月100元以下，分別占到24.84%和23.6%;再次是每月200-250元，占到比例14.29%;沒有停車需求的人僅占9.94%。

除了住宅樓本身，住戶也會對小區(qū)內(nèi)部及周邊環(huán)境進(jìn)行要求。希望小區(qū)內(nèi)有文化娛樂設(shè)施和體育健康設(shè)施的人最多，占到了57.76%和57.14%的比例;要求醫(yī)療保健設(shè)施的人次多，占40.99%;希望小區(qū)內(nèi)部有中心花園的人占34.16%;其次是希望小區(qū)內(nèi)部有餐廳、幼兒園的人，分別占22.98%和12.42%。可以看出，現(xiàn)在人們越來越注重身體和精神的雙重健康和享受，開放商在建設(shè)小區(qū)的同時也要考慮小區(qū)內(nèi)部的便民設(shè)施。

除了小區(qū)內(nèi)部設(shè)施，消費(fèi)者對小區(qū)周邊環(huán)境也會有所要求。其中，醫(yī)療、教育、餐飲是住戶首要考慮的設(shè)施，分別占62.11%、54.04%和56.52%;對于超市、商場的要求稍次，占比為24.22%和32.3%;美容、健身等要求最少，僅占13.04%和3.11%。

4.2.6 房屋價格

從價格來看，大部分人偏向選擇每平米1.2-1.6萬元的房屋，占比為39.75%;其次是每平米1.2萬元以下和每平米1.6-2萬元的房屋，分別占24.22%和24.84%;最后是每平米2-2.4萬元的房屋，僅占11.18%。消費(fèi)者對房屋價格的要求從另一方面反映了家庭月收入是決定購買力的重要因素。

人們對于最高首付額的選擇較為平均，最高的二成首付占27.33%，最低的四成首付占21.12%，三成首付和免首，付分別占26.71%和24.84%。而在支付方式中，將近半數(shù)人選擇分期付款（占45.96%），選擇按揭的人占29.19%，一次性全款的人最少，占24.84%。

4.2.7 宣傳途徑

網(wǎng)絡(luò)信息時代，人們獲取房地產(chǎn)信息的手段多種多樣。通過戶外廣告獲得房地產(chǎn)信息的人最多，占60.25%;互聯(lián)網(wǎng)和中介機(jī)構(gòu)均占52.17%;報紙雜志較少，占40.99%;最次是通過親朋好友獲得信息，僅占27.33%。

5 結(jié)論及建議

通過以上對陜西省西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)查分析可以得出結(jié)論：

（1）、從宏觀角度來看，國家房地產(chǎn)政策有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè);

（2）、從區(qū)域角度來看，房地產(chǎn)業(yè)是西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一;

（3）、從微觀角度來看，有購房需求者大多處在20-40歲之間，購買能力中等偏低，購房目的以居住為主，少部分用作投資或其他用途。因此，西安市房地產(chǎn)市場需求以家庭為主的經(jīng)濟(jì)適用房為主，對小區(qū)內(nèi)外醫(yī)療、教育、餐飲等要求較高。

在西安市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)也處在日新月異的階段。在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)注重住宅類型、價格和消費(fèi)者的需求、購買力相平衡，打造便利、舒適的高性價比樓盤。

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