長壽時代的高品質養老社區生態研究
——以H養老社區為例

陳松林 樊婷婷 高麗杰

（安徽建筑大學 公共管理學院，安徽 合肥 230601）

引言

人口老齡化是我國養老面臨的一個很嚴峻的問題。根據第七次全國人口普查數據，60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%[1]。同時，長壽時代將成為社會的新常態。《世界人口展望2019》報告指出，從1990年到2019年，全球人口出生時平均預期壽命已從64.2歲增至72.6歲。報告還指出，世界人口的增長速度正在放緩[2]。陳東升[3]認為長壽時代是老年人口比重增加后人類社會的一種相對穩定狀態，是人口轉變后的新均衡。一來，長壽時代更具超前性，強調人口結構變化之后的新平衡及其帶來的影響，使社會要從全生命周期角度應對這一變化。二來，長壽時代涉及范圍很寬，包括長壽與財富、健康等主題的聯系，暗示了人口結構變化現象面臨的一系列挑戰和機遇。

在人口老齡化、長壽時代的背景下，“4-2-1”甚至是“8-2-1”的家庭結構使傳統的共同生活方式轉為分居，造成家庭養老功能的弱化[4]。私人養老機構費用昂貴，公立養老機構床位緊缺，專業人員缺乏[5]。社區養老無法提供精神慰藉等服務，服務隊伍年齡偏大，專業知識缺乏[6]。為滿足老人高品質養老需求，一種集生活照料、健康膳食、醫療保健、活力社交為一體的高品質養老社區應運而生。研究采用文獻研究法和案例研究法，以往研究表明壽險公司建設養老社區，不僅能緩解養老問題，還能促進壽險公司的結構優化，目前學界注意力多集中在養老社區項目的開發建設研究，而對養老社區的開發運營等問題研究較少。筆者從H養老社區官網、客服、數據庫等收集大量資料，分析政府關于養老的政策文件[7-11]，整理了養老社區及其服務體系的基本現狀，確定了研究的理論基礎和內容框架。著重分析高品質養老社區建設期的投資建設模式和服務期的精準服務模式，針對其面臨的挑戰，提出應對思路，以促進高品質養老社區健康可持續發展。

一、組織生態理論視角的高品質養老社區

組織生態理論是將達爾文進化論的思想應用于組織的分析中[12]。組織生態理論最初由Hannan和Freeman提出，主要研究組織的創造、成長、死亡的過程及組織的出生率、死亡率等變化率之間的關系。目前組織生態理論研究的一個重點是組織和環境的關系，組織與環境有著密切的關系，兩者相互影響。組織通過感知環境改變自身行為以適應環境，同時組織的適應行為和組織間信息的流動也會影響其生存環境[13]。

組織生態理論為高品質養老社區提供了全新的分析視角。作為相對獨立的生態系統，高品質養老社區與國家政策、經濟發展水平、社會文明程度、技術進步的環境因素密切相關。國家健康養老政策鼓勵房地產業、金融業等資金實力雄厚的企業進入養老產業，奠定了高品質養老社區的經濟基礎。隨著生活水平的提高，高收入人群有意愿和能力購買高品質養老服務，形成了高品質養老社區的市場需求。我國養老、醫療、衛生、文化、教育事業的發展，為高品質養老社區提供了人才保障。互聯網、物聯網、大數據和人工智能成為高品質養老社區標配的技術條件。綜上，養老社區生態指的是，高品質養老社區作為一個生態系統，適應了國家政策、經濟發展、社會文明、技術進步的生態環境，闡明高品質養老社區的投資運營模式和養老服務體系有助于深刻了解高品質養老社區的內在運行和服務模式。同時，這個生態環境的變動也給高品質養老社區帶來了養老政策變動、投資回收周期長、需求不足風險的挑戰。因此，為實現高品質養老社區的可持續發展，本研究針對這些挑戰提供了一些應對思路。

二、高品質養老社區的投資運營模式

高品質養老社區是一種既能夠為老人提供基本生活服務，又能夠滿足老人精神需求的綜合性養老社區。其投資運營模式分為投資建設和服務運營兩部分，H養老社區的投資建設和服務運營如圖1所示，分為了建設期和服務期兩個階段。從組織生態理論來看，H養老社區建設期涉及的房地產業、金融業及養老產業等多個領域都是其發展所依存的社會環境，服務期涉及的分級照護則是H養老社區為適應環境而提供的不同服務。H養老社區是一家國內知名的高品質養老社區，它結合老人的身體特征，提供四種分級照護，覆蓋老人的全生命周期，實現一站式持續照護。H養老社區不僅滿足了老人日常生活的需求，更強調了老人精神的富足。

圖1 H養老社區投資建設和服務運營流程圖

（一）跨業整合的投資建設模式

H養老社區是H公司旗下專注于養老實體建設運營的專業品牌，涉足提供硬件設施的房地產業、提供資金保障的金融業和建設人才隊伍的養老產業，是一家跨行業投資建設的高品質養老社區。從組織生態理論看，國家鼓勵房地產業、金融業等企業進入養老產業，為H養老社區的發展提供了經濟基礎，整合了養老產業資源，為H養老社區提供人才保障，這些都為H養老社區發展提供了一個良好的生態環境。

1.整合房地產業資源，建設高品質養老社區硬件設施

H公司通過參加政府發布的招拍掛獲得土地。根據自然資源部關于加強規劃和用地保障支持養老服務發展的指導意見，以出讓方式供應的社會福利用地，出讓底價可按不低于所在級別公共服務用地基準地價的70%確定[14]。H養老社區用于提供高品質養老服務，因此可以享受土地優惠政策。對于項目的補償建筑面積方案公示、規劃設計條件公示、項目環境影響審批、建設用地規劃許可證批后公告等，由各地方的國土資源和規劃局、環境保護局、城鄉規劃局負責完成。

2.整合金融業資源，為高品質養老社區提供資金保障

H養老社區的建設資金全部來源于H公司的保險資金。H養老社區屬于重資產投資模式，重資產投資可以產生規模經濟，提高工作效率，形成規模影響力[15]。H公司的資金實力雄厚，可以承擔H養老社區的資金投資風險，而且H養老社區的全國性布局會產生規模效應，提高H養老社區的利潤。

入住H養老社區的條件是：男性滿60歲，女性滿55歲；無酗酒、藥物濫用等不良行為；無傳染性疾病，不存在精神方面障礙；具備按時支付各項費用的經濟基礎等。H養老社區的入住途徑有兩種，一是繳納押金，二是購買保險。

方式一：繳納押金入住。在H養老社區資源未飽和、向市場開放的前提下，客戶通過繳納20萬元預訂金，鎖定近期入住保證權，再簽訂合同、辦理手續及繳納押金，就可以入住H養老社區。目前已開園區的價格標準如表1所示。

表1 H養老社區園區價格表

方式二：購買保險入住。客戶購買幸福有約系列保險產品，保險累計200萬以上可獲得入住權，同時還需繳納月費、餐費等。H養老社區對接的四款保險產品如表2所示。尊享世家終身壽險保障，只提供終身壽險保障，保單有80%的貸款可靈活周轉。樂鑫2018兩全年金險，形態是年金+萬能賬戶的形式，領取的保額可直接抵扣養老社區的月費。頤養有約年金保險，形態也是年金+萬能賬戶的形式，萬能賬戶的錢可直接和養老社區劃賬。智贏人生保險的生存類保險金及年度分紅可自動存入萬能賬戶，資金更加安全、有保障。

表2 H養老社區對接的保險產品

3.整合養老產業資源，為高品質養老社區提供人才保障

H養老社區作為高品質養老社區，注重服務團隊的年輕化、專業化。H養老社區通過整合養老產業資源，為社區招募優秀的專業團隊。首先，H養老社區建設完成后，需聘請專業的第三方服務機構對所有設備進行檢查，確保設備可以正常運行。其次，H養老社區正式運營前，必須招聘專業的服務團隊，如醫生、護士、營養師等。最后，H養老社區與物業公司、清潔公司等要建立合作關系，為養老社區的物業管理、衛生清潔提供服務。

（二）因人分區的精準服務模式

隨著生活水平的提高，人們開始追求高品質的養老生活。H養老社區作為一個生態系統，為滿足不同人群需求，根據老人的身體和精神狀況，提供四種生活服務區域，即獨立生活、協助生活、專業護理和記憶照護。獨立生活區主要是針對生活可以自理的老人，社區為老人提供生活照料、慢病管理等專業服務和高品質的社交娛樂服務。協助生活區專為半失能老人服務，提供穿衣、如廁、清潔、用藥提醒等協助服務。專業護理區主要是針對失能老人，社區為老人提供專業、優質的長期護理和慢病管理服務。記憶照護區專為記憶有障礙的老人服務，社區主要提供腦力健康專項保健服務，采用“好朋友”照護模式、音樂治療等方式，妥善照顧老人的消極情緒，減緩老人記憶喪失的速度。

三、H養老社區高品質養老社區服務體系

養老相關產業之間的融合不僅體現在投資運營模式上，更體現在服務體系上，圍繞養老需求升級，養老產業供給水平不斷提高。高品質養老社區運營模式中因人分區的精準服務模式提供了四種生活服務區域，而要了解高品質養老社區具體的服務模式，研究其服務體系就非常必要。以H養老社區為代表的高品質養老社區通過跨業務、跨方式、跨行業的相互融入，在服務功能、服務環境和服務支持三方面，發揮出規模經濟和范圍經濟的雙重效應。

（一）養老社區服務體系框架

養老社區服務體系屬于社會養老服務體系。養老社區服務體系是以社區為依托，以滿足老人的養老需求，以完善和提高養老標準，為老人提供生活照料等服務。參考《社會養老服務體系建設規劃（2011—2015年）》，養老社區服務體系既為老人提供日常生活服務和適老化服務設施，也會注重老人的精神生活[16]，為老人提供雙重服務，滿足老人高品質的服務需求。劉晶晶[17]提出的養老社區服務體系框架圖如圖2所示，養老社區服務體系由服務功能體系、服務環境體系和服務支持體系三部分組成。隨著互聯網等技術的發展，高品質養老社區必然要配備技術設施，因此，本研究在該養老社區體系框架的服務支持體系上增加智慧化技術作為該體系的技術基礎，分析高品質養老社區服務體系的理論框架。

圖2 養老社區服務體系框架圖

（二）高品質養老社區服務體系

根據文獻研究和調查研究，高品質養老社區服務體系包括三個方面：生活照料、醫療護理、精神撫慰、文化娛樂組成的服務功能體系；適老化服務設施、人文化社區環境構成的服務環境體系；專業化護工、完善化物業、智慧化技術提供的服務支持體系。

1.高規格的服務功能體系

（1）無微不至的生活照料服務

生活照料服務主要為老人提供衣、食、住、行等最基本的服務。H養老社區為老人提供全方位生活支持服務。首先，管家服務包括房間日常清潔、窗簾拆裝換洗及維修等服務；社區餐廳提供健康膳食服務，食物美味養生。其次，社區建有24小時服務中心，方便老人咨詢。最后，H養老社區提供班車服務，方便老人出行。社區還提供多樣化的生活支持服務，如美發沙龍和足療等。

（2）細致周到的醫療護理服務

醫療護理服務是養老社區的重點，包括建設醫療服務中心、建立健康檔案系統、與權威醫療機構合作、定期開展醫療科普等活動。H養老社區的每個養老社區都配有一家康復醫院，實行醫養結合養老模式。社區的醫療保健服務包括健康檔案管理、健康體檢、健康講堂、緊急救助等。H養老社區首創了1+N體系，由1名個案管理師和N名多學科專業人員組成多學科專家組，每個學科專家組協作配合，為老人提供周到的全方位服務。

（3）溫暖人心的精神撫慰服務

精神撫慰服務是養老社區的優勢所在，養老社區通過貼心陪伴服務和再就業中心，為老人提供精神慰藉服務。H養老社區提供了很多暖心的精神慰藉服務。首先，社區為老人提供24小時管家服務，包括安全訪視、情緒關懷等。同時，社區通過生日關懷、節日祝福等，陪伴老人安享幸福時光。其次，H養老社區鼓勵老人參與時間銀行的服務，參與服務的時間可以兌換產品或服務，解決退休老人的社會角色轉化不適應問題。

（4）激發活力的文化娛樂服務

文化娛樂服務旨在提供豐富的娛樂活動，使老人活力生活。文化娛樂涉及建立娛樂中心、圖書館、老人創造教育體系等。H養老社區為滿足老人的娛樂需求，設立了學院，開設瑜伽、書法等精品課程，老人可自行選擇。同時，社區還建立了俱樂部和活力中心，鼓勵老人自主建立興趣小組。

2.高配置的服務環境體系

（1）體現人文關懷的適老化服務設施

H養老社區采用國際無障礙設計，聚焦老人特征進行設計。一方面，H養老社區擁有高品質居家環境。社區采用新風系統三級凈化空氣，集中供應優質生活用水、地暖系統。另一方面，H養老社區提供適老化的居住環境。全社區設置了防眩光燈光系統，地面采用無高度差設計，家具和墻面轉角處采用圓角設計，智能電話配備大按鍵，各處配有緊急拉繩報警，充分體現了人文關懷。

（2）體現生命價值的人文化社區環境

養老社區環境不僅指直觀層面的社區環境，它更側重于社區的人文環境建設，營造敬老、友愛的人文化社區環境和氛圍。H養老社區倡導活力養老，老人可以根據愛好選擇課程、俱樂部、圖書等娛樂活動，也可以參與時間銀行為其他老人提供幫助，激發老人的自身價值，使老人體會到參與感和成就感，營造青春永駐的社區氛圍，提升養老社區的人文色彩。

3.高效率的服務支持系統

（1）高度專業化的護工隊伍

專業化護工為養老社區服務提供必須的人力支持，尤其是醫療護理服務更離不開專業人員。H養老社區致力于高品質的養老服務，注重團隊的年輕化、專業化，所以對招聘人才提出較高的要求。團隊成員包括護理醫師、康復師、護士、個案管理師、營養師等，為老人提供全方位專業服務。

（2）高度專業化的物業服務

物業服務是養老社區必不可少的后勤服務，養老社區的物業除了負責宣傳社區特色、管理公共設施等服務外，還需要配合社區養老服務的開展，如定期的上門服務、活動開展等。H養老社區招聘高度專業化的物業公司，不僅負責社區的常規性日常管理、安全保衛等，同時也為養老社區舉辦活動提供專業的人力、物力支持。

（3）高度專業的智慧化技術

智慧化技術是指在養老社區利用信息化手段、互聯網和物聯網技術，為老人提供便捷、高效的智能產品和服務。智慧化技術貫穿于養老社區服務體系的三個子系統，是三者的技術基礎。H養老社區應用物聯網、大數據智能互聯，實現了智慧化養老。社區房間內均有數字網絡電視、無線覆蓋，門口采用全國連鎖一卡通，設有視頻監控、電子巡更及緊急報警裝置，提供了高規格的安全保障。

四、高品質養老社區發展面臨的挑戰及應對思路

從組織生態理論來看，高品質養老社區整合了多行業的資源，結合老人身心特點，提供精準養老服務。根據種群增長方程，高品質養老社區發展到一定階段后，必須保持創新能力，才能獲得生存優勢。作為保險公司，H公司有足夠的資金實力建設養老社區，而且保險產品與H養老社區相結合，實現了保險資金投資的多元化。但是H養老社區作為一個正在實踐探索的生態系統，在發展中面臨著環境變化和行業競爭的挑戰，為了實現H養老社區的可持續發展，需要提高創新能力，采取有效的應對策略，規避風險。

（一）應對養老政策變動的靈活管理機制

H公司投資養老實體行業，帶領多家壽險公司投身于養老事業，推動了我國養老行業的發展。但是養老行業的發展對政策的依賴性非常強，H養老社區作為保監會首批審批的養老社區試點，更是離不開政策的支持[18]。同時，壽險資金運用的政策也是必須考慮的因素，包括資格條件、投資方式等。壽險公司如果不能通過靈活應變機制應對政策變化，投資收益將付之東流。因此，壽險公司要加強自身管理應變機制。投資養老社區項目時，要做出科學合理的規劃，健全規范化的操作流程，形成詳細且有效的管理體系，及時檢查和調整管理措施。嚴格遵守保監會的政策規定，堅持政府推動養老行業的主導地位，實時監控投資規模、項目進展的情況，以便及時做出調整。投資前對風險止損做出設計，定期對投資項目接收反饋信息并剖析，保證投資項目正常實施，提高高品質養老社區的收益水平。

（二）應對投資回收周期長的多元投資機制

H養老社區是全國最大的養老連鎖機構，選擇的是“大而全”的開發模式，所以前期需要很大的成本，且投資期限長、涉及環節較多，資金回收也就更慢。同時，H養老社區的服務人群集中在高消費的老年人群，導致服務人群數量少、市場小、入住率低，影響H養老社區的成本回收速度和公司盈利[18]。因此，在市場需求不清晰、入住率不確定的情況下，高品質養老社區未來是否能經受住消費者和養老市場考驗的壓力，在預定時間收回投資，是壽險公司很關注的問題。壽險公司可以增加其他投資方式加快成本的回收，通過間接投資方式、豐富資金來源、拓寬服務產品類型優化運行模式，減弱壽險公司對自身資金的依賴程度。首先，通過增加信托投資資金等間接投資方式，規避收益的市場風險。其次，引導其他資本，增加資金來源，減少養老社區投資對償付能力的影響。最后，以H公司為代表的壽險公司可以考慮中低端養老市場，擴大目標群體的范圍，輻射有更多需要的老人。

（三）應對需求不足風險的市場細分戰略

H養老社區需要購買200萬的保險或者90萬以上的押金才能入住，顯然是以高消費人群為目標定位。但是養老社區的消費群體多為老人，其經濟能力、消費觀念會阻礙他們對高端養老社區的選擇，所以高端養老社區的市場很窄，投資無法轉化為盈利。隨著更多的壽險企業投入高端養老社區建設，會造成市場飽和等問題，且如果后期的入住率不理想，資金損失會更嚴重[15]，甚至影響整個保險公司的發展。壽險公司應根據自身特色制定個性化的保險產品。以H公司為代表的壽險公司可采取分級定價策略滿足不同人群的需求。采用差異化產業延伸戰略，細化市場，促進壽險公司的多元化發展。在一線城市，壽險公司可以推行如H養老社區高端養老社區的模式。在二、三線城市，壽險公司可以將目標群體定位到中產階層人群，對客戶進行深入評估，依據客戶情況設計不同的保險產品，促進老人對養老社區的消費，形成需求牽引供給、供給創造需求的動態平衡。

五、結語

我國人口老齡化問題日漸突出，妥善解決人口老齡化帶來的社會問題至關重要。為滿足老人高質量的養老服務需求，以H養老社區為代表的高品質養老社區快速發展。本研究從組織生態理論出發，分析了跨行業發展的高品質養老社區運營模式，從服務功能系統、服務環境系統、服務支持系統三方面探索了高品質養老社區服務體系，并且針對高品質養老社區面臨的挑戰提供了應對思路，為探討高品質養老社區發展提供了一定的參考。壽險公司投資養老社區是一種新型養老模式，是傳統養老模式的補充，不僅能緩解養老壓力，還能促進壽險公司的結構優化。在為老年人提供高品質養老服務的同時，必須準確定位，讓壽險公司投資養老社區成為一個雙贏的選擇。