關于高層住宅小區消防安全治理的幾點思考

張捷 張勇

摘要：通過分析浙江省桐廬縣高層建筑消防安全治理過程中遇到的難點，反映出現階段的政策法規在高層建筑的消防治理過程中存在的問題。從政策制度、管理方法上探索出一些創新舉措，以期為地方政府、社會單位在高層住宅小區的消防整改過程中提供可借鑒的思路。

關鍵詞：高層住宅;火災;治理

目前國內高層建筑約有35萬幢，其中高層住宅建筑約30萬幢，我國新建在建高層建筑的數量，連續數年位居世界第一，以筆者所在的桐廬縣為例，作為一個僅有45萬常住人口、全年GDP為376億元（2020年統計）的縣級市，目前已投入使用的高層建筑就有510幢，其中超高層建筑7幢，另外尚有近百幢高層建筑擬建在建。隨著高層建筑投入使用年限的日益增長，加上普通民眾對于消防安全的重視程度參差不齊，高層建筑尤其是高層住宅小區，依舊存在大量火災隱患，多以建筑自動消防設施故障、消防車道、消防車登高場地不符合要求、業主消防安全意識不強、物業服務企業管理不到位為主，由于一些現有政策制度的不健全，導致問題無法得到根治。

1? 桐廬縣高層建筑現狀及消防整治開展情況

截至2020年底，桐廬縣投入使用的高層建筑共有510幢，其中公共建筑69幢、住宅建筑441幢。縣消防部門一直全力推動高層建筑的消防安全整治攻堅工作，通過全數摸排、跟進執法、統一劃線、張貼標識等手段，有效保證了桐廬縣整體消防安全問題，但高層建筑的消防隱患仍大量存在，截至目前仍有6個高層單位的建筑消防設施癱瘓，另有13個高層單位的自動消防系統存在嚴重故障，9個高層單位存在消防車登高場地被綠化占用的情況，且全部集中在住宅小區，全縣高層建筑消防設施完好率不足80%。

2018年以來，桐廬縣政府多次召開高層建筑消防安全綜合治理專題工作會，分析通報全縣高層建筑消防安全形勢，部署高層建筑消防安全綜合治理等工作任務。縣消防部門持續開展打通消防“生命通道”專項整治和高層建筑消防設施綜合治理工作。消防部門分別約談存在較多消防隱患的小區業主及物業負責人，幫助制定火災隱患整改方案。

自2018年以來，桐廬縣積極推進民生實事建設，提升小區消防管理水平，重點加強全縣高層小區消防基礎建設工作。一是電動自行車充電樁建設，按照“能裝則裝、應裝盡裝”的原則，推進電動自行車充電樁建設，在全縣高層住宅小區安裝電動自行車智能充電設備260余處，規范了小區電動車充電管理;二是消防遠程監控建設，依托桐廬縣智慧治理中心打造消防遠程監控中心建設，目前已覆蓋全縣120個高層單位（小區），實現對單位火災自動報警系統、消防室內外管網壓力、消防水池水箱水位的智能化監測，以及對消控室的值班在位情況進行實時監控，如發生火情，能第一時間通過電話、短信方式提醒起火單位值班人員，并能及時與縣消防指揮中心進行信息共享，可以極大地縮短火災預警時間，提高撲救火災成功率，減少火災損失。三是聯網型煙感建設，在全縣高層小區的公共樓道、電動自行車集中停放區、沿街商鋪等重點部位安裝聯網型煙感探測器，并接入桐廬縣智慧治理中心，一旦發生報警，由治理中心遠程第一時間通知所在小區物業值班人員及社區微型消防站值班室前往確定并處置。

2? 高層住宅小區消防安全隱患整改難點

2.1? 維修資金難籌措

根據國務院《物業管理條例》及浙江省《浙江省消防條例》相關條款規定，物業專項維修資金是消防設施維護及維修最主要的資金來源。但同時兩個條例也對專項維修資金的使用進行了限定，如國務院《物業管理條例》規定，業主大會決定本條例第十一條第五項（籌集和使用專項維修資金）和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意[1]，《浙江省消防條例》規定，業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，對專項維修資金使用和續籌方案作出決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數2/3以上通過[2]。在實際動用物業專項維修資金對消防設施進行維護保養時，業主的安全意識和素質往往成為制約因素。小區消防設施的完好率與居民日常生活的緊密程度并不像電梯、停車位那么密切，使得大多數業主面對亟待維修的消防設施，雖然均表示同意維修，但一旦涉及需要動用維修資金或者業主自籌時，往往就不太情愿，導致小區消防設施長期得不到應有的維護和維修，監管部門也束手無策。2017年9月，由杭州市住房保障與房產管理局和杭州市公安消防局共同制定了關于消防設施維修申請使用物業專項維修基金的應急流程，明確若小區暫無成立業委會或業主、業委會不同意使用物業專項維修基金對損壞的消防設施設備進行維修，則由屬地政府組織或由屬地街道或由社區代為維修。但是在物業維修基金申請環節的實際操作中，往往因為小區業委會、屬地街道（社區）等相關方的原因，都不愿意牽頭組織，使得維修工作無法順利實施。桐廬縣還存在一些物業維修資金不足或沒有物業維修資金的小區，根據《浙江省消防條例》規定，可以由業主按照約定承擔，或由業主按照房屋權屬證書登記的面積占建筑物總面積的比例分攤，但絕大多數業主都寄希望于由政府解決，而財政資金因考慮公平性、社會性，也難以全額保障。

2.2? 物業管理責任難界定

小區業主反映意見比較集中在物業公司對消防設施維護管理問題上，業主認為消防設施的損壞是由于物業公司的日常維護管理不當造成，應由物業公司出錢維修，而滅火器等消防器材的過期更換也應從物業公司的經營性收入中開支，不該動用物業維修基金。其中涉及如何界定消防設施的損壞是自然老化還是物業維護不當所致，使得在后續維修整改中業主意見難統一，對于物業公司的經營性收入是否能用于公共消防器材的更新，也尚無法律法規方面的支撐。

2.3? 消防車登高場地難恢復

現大多房產開發商為了增加小區綠化、提升居住品質，在小區消防驗收合格后，便將原先設計作為消防車登高場地及消防車道的路面進行覆綠，難以滿足消防車通行及作業要求。消防部門通過日常消防監督檢查中發現此類問題，要求恢復原樣，但部分業主認為此舉會造成小區內部品質下降，同時給前期支付的綠化維護費用造成損失，絕大多數業主反對以減少綠化的方式來恢復消防車登高場地，個別小區即便房產公司愿意出錢進行整改，也因為業主的反對而擱置。目前，桐廬縣9個存在消防車登高場地被綠化占用情況的高層小區，因部分業主不同意減少綠化，導致整改工作無法開展。另外，大多數建造時間相對較早的高層小區，車位數本身設計就偏少，小區內機動車數量嚴重超標，業主在停車時，多見縫插針，將機動車停在消防車道或者登高場地上，小區物業公司出于小區現狀的窘境，也聽之任之。

3? 可行性建設意見

近年來高層建筑火災受到了越來越多的關注，究其原因是高層建筑具有建筑結構復雜、火災負荷大、人員集中、疏散救援困難等特點，一旦發生火災，人員傷亡、財產損失和社會影響難以估量。其中，高層住宅建筑尤為突出，極易造成嚴重后果，從2010年11月的上海靜安區高層小區火災（共造成58人死亡），到2017年6月杭州綠城“藍色錢江”高層小區縱火案（造成4人死亡，并產生重大輿論影響），再到2019年12月重慶馬鞍街道踏水橋小區火災（6人死亡），三個火災現場不完善的消防硬件條件，導致消防救援力量無法第一時間開展施救，給滅火救援工作造成了極大的困難[3]。因此，有效打通小區消防設施的維修渠道、暢通小區消防“生命通道”，以及改善小區消防安全管理水平，是預防居住小區火災，減少火災損失的重要手段。

3.1? 創新招標投標，完善監管體制

目前，小區業委會屬志愿性質，在履行相應的權利和義務中缺少法律約束，在一些涉及公共利益的決策中多將自身利益放在第一位，特別是在類似消防設施維修等大額經費項目中均有著不同的利益糾紛。對于由業委會自身原因，難以通過正常途徑明確設施維修方案的住宅小區，可以采取“政府主導，部門監管，業主參與”的方式，由縣一級招投標部門（如招管辦）將此類項目納入縣級公共資源交易平臺的方法，明確幾家具備資質的消防設施評估、施工企業，屬地鄉鎮街道先通過公共資源交易平臺抽出一家消防設施評估單位，對小區消防設施的損壞情況進行明確，并出具評估報告，鄉鎮街道在評估報告的基礎上，發布維修公告，由納入施工企業庫的施工單位參與招投標，確定施工方，再按流程進行施工及涉及資金的申報，直至最終竣工驗收及工程款結算，消防部門和小區業委會成員代表則作為監理方參與招投標全過程。

3.2? 規范審批行為，優化審批流程

一是定崗定員定職。明確房管部門、鄉鎮街道、社區中涉及消防設施維修等經費審批的責任界限，且一定要具體到科室或人員，這樣才能對其審批行為起到有效監管作用，避免責任劃分模糊不清，出現互相推脫現象。要及時出臺并完善盡職免責制度，支持政府部門主動介入并牽頭實施住宅小區消防整治工作，減少經辦人員的后顧之憂。二是限定審批時限。可以借鑒行政服務中心的做法，為解決時間長、隨意性大等問題，提高工作效率和服務水平，成立一站式服務中心及部門首席代表全權負責制模式，全面實行辦理時限承諾制，相關辦理部門要主動公開審批事項的進展情況，不得無故拖延審批，若未能在審批時限內走完流程，具體承辦人員須做出情況說明并視情予以問責。

3.3? 明確具體分工，有效形成合力

消防“生命通道”方面：由屬地鄉鎮街道牽頭，組織消防、交警、綜合執法等部門開展不定期聯合整治，在完成劃線標識的基礎上，對于占用消防車登高場地和車道的車輛，采取行政處罰及強制拖離的措施，并通過媒體進行曝光。消防設施方面：由縣級房管部門明確可行性程序，確保物業維修基金能及時啟用，避免由于少數業主的因素影響小區消防設施維修進度的局面出現。由消防部門督促指導物業公司落實消防安全職責。物管辦則發揮對物業服務企業的監督職能，對于沒有物業服務公司的居民小區，由屬地社區承擔起管理職能。消防安全管理方面：由主管部門加強對物業服務企業的管理，督促企業落實責任，投入必要的人員、資金，對消防設施開展日常檢查和維護保養，加強小區內部以及沿街商業區域的防火巡查，消除小區內的各類消防違法行為，確保小區消防安全。屬地街道（鄉鎮）可以拿出專項資金，通過“以獎代補”等方式，用于補貼物業公司聘請專業消防設施維保機構，開展消防設施年檢、維修更換的費用開支。房管部門應對物業服務合同內容進行規范，明確物業公司對于小區公共消防設施的維護管理責任，禁止物業公司擅自縮小管理區域和管理項目。這樣對于在小區消防安全管理方面有諸多問題的物業服務企業，小區業主可依據《物業管理條例》規定，參考物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任，收集相關材料去主管部門反映和維權，依法采取懲戒措施。

3.4? 疏堵相結合，提供優化措施

針對業主不同意將占用消防車道、消防車登高場地的綠化鏟除的小區，應由屬地政府牽頭，消防、住建等部門配合，召開業主大會，通過播放類似火災警示視頻，由消防部門解釋消防登高場地的重要性及其被占用會導致的嚴重后果，盡可能爭取業主的支持。房產開發商或物業公司在不影響小區安全的前提下，優化設計方案，可通過在露臺等公共區域采取“以點代面”的方式設置綠化，以彌補因消防車登高場地恢復所減少的綠化面積。對于少部分拒絕整改的小區開發商，無論該小區交付年限長短，都應采取行政處罰、市場禁入等手段進行懲戒。另外，針對一些車位配比嚴重不足的小區，可以采取單向行車、人車分流的方式，保證小區主要道路的正常通行，可以通過技術手段，當進入小區機動車數量超過一定承載負荷后，限制非小區業主的機動車進入小區，對于經常占用消防車通道且不聽勸阻的業主，小區物業可以報請小區業委會同意后，取消該業主的停車資格。同時，屬地鄉鎮（街道）可以協調交管部門在小區周邊適當區域開辟一定數量的潮汐車位，允許夜間時段臨時停車，以緩解小區內部的停車壓力，減少占用消防“生命通道”的問題[4]。

3.5? 廣泛開展宣傳，營造濃厚氛圍

由消防部門發揮專業優勢，結合日?；馂姆揽毓ぷ?，對小區物業管理企業、基層網格員、派出所專兼職民警開展消防業務培訓指導，延伸消防宣傳觸角，使他們具備排查火災隱患、開展常態化消防宣傳的能力，指導住宅小區開展消防逃生滅火演練，使廣大業主掌握逃生技巧，同時要廣泛發動群眾，主動自查自改身邊的消防安全隱患;屬地鄉鎮（街道）應組織村（居）委會、社區印制高層建筑系列掛圖，并收集一些高層小區火災警示視頻，在小區單元樓道、電梯、業主微信群等重點位置進行張貼、播放，形成濃厚的消防宣傳氛圍;消防部門要多深入小區，多開展一些諸如常見家庭火災實驗等生動、直觀的宣傳活動，吸引居民注意，提升居民接受程度和認可度。

4? 結語

當前，高層住宅火災隱患逐漸成為影響人民安居樂業幸福生活的定時炸彈。我們必須把握新時期消防工作的規律和特點，秉持“人民至上，生命至上”的安全理念，堅持精準治理、長效管理，切實降低火災風險，不斷提升抵御火災能力，嚴防發生沖擊人民安全底線的火災事故，為保障人民群眾生命財產安全和社會安全發展打下堅實基礎。

參考文獻：

[1]物業管理條例[S].2018.

[2]浙江省消防條例[S].2016.

[3]掌海艷，朱躍釗，汪霄，等.高層住宅消防設施維護管理中維修資金的使用研究[J].工業安全與環保，2014（8）：3.

[4]孔龍，管丹.易地扶貧搬遷安置小區消防安全現狀及對策探討[J].科技創新與應用，2020（23）：2.

Some thoughts on fire safety

management of high-rise residential quarters

Zhang Jie1， Zhang Yong2

（1.Tonglu County Fire and Rescue Brigade of Hangzhou， Zhejiang Hangzhou 310000;2.Yuhang District Fire and Rescue Brigade of Hangzhou， Zhejiang Hangzhou? 310000）

Abstract：By analyzing the difficulties encountered in the fire safety renovation of high-rise buildings in Tonglu County， Zhejiang Province， this paper reflects the problems of policies and regulations in the fire safety renovation of high-rise buildings， especially high-rise residential areas.The author explores some innovative measures from the policy system and management methods， with a view to providing reference ideas for local governments and social units in the process of fire protection rectification of high-rise residential areas.

Keywords：high-rise residential;fire disasters;government