基于供需視角的成都市公共租賃住房研究

江俞希

（西南民族大學 公共管理學院，四川 成都 610041）

城市化進程不斷加快，人口向城市流入加劇。中低收入城市居民本就處于經濟條件的弱勢一方，不可避免地需要面對城市高房價、住房資源減少等問題，這些問題將嚴重影響城市中低收入居民的生活質量。中低收入人群住房問題已經從最初單純的住房問題衍生轉變成為了一個綜合就業、城市化建設以及社會公平等一系列社會問題。

公共租賃住房建設以及后續供給的優化完善是我國住房保障體系的工作核心。在繼續推進城市化和社會經濟發展的今天，公共租賃住房問題理應被足夠地關注和完善。從公共租賃住房政策責任主體的角度分析，地方政府的責任要大于中央政府所需承擔的責任，對于公共租賃住房的研究應落腳于城市。本文從供需視角對成都市公共租賃住房進行研究，以2014 年至2019年的公共租賃住房供需相關數據實證分析影響成都市公共租賃住房供給需求最主要的因素。

一、成都市供需現狀

2013 年至2016 年，成都市公共租賃住房財政撥款支出額從2.69 億元增加到了6.11 億元，契合成都市自2013 年起加強公共租賃住房供給的實際情況。自2017 年起投資額產生波動，總體的公共租賃住房財政投資額有所下降。2017 年出現首個負增長，是由于購買的公共租賃住房項目減少所導致的。2018 年起投資額的增加加大了對低保和低收入人群的實物保障。圖1 為成都市歷年公共租賃住房財政撥款支出情況?？傮w而言，成都市公共租賃住房投入呈現穩步上升的趨勢，平均增長率達到0.26%，說明整體供給穩定。

圖1 成都市公共租賃住房財政撥款支出情況

從2006 年成都市公共租賃住房開始建設發展起，截至2021 年成都市共完成公共租賃住房項目235 個。從2008 年起項目完成量開始攀升，直至2010 年以完成36 個項目到達頂峰。2016 年起完成項目的個數較之前大量下滑，2016 年公租房等保障性房用地計劃甚至為零。雖然隨后也有增加供地的趨勢但總體來說增幅較小。從側面反應了自2015 年發布《成都市公共租賃住房租賃補貼試行辦法》后，對于直接提供公共租賃住房實物進行保障的比例有所將降低。

從公共租賃住房套數和面積需求這兩方面進行研究能更好地對成都市公共租賃住房需求現狀進行判斷。通過成都市中等偏下收入群體的戶數及戶均人口數能計算出成都市公共租賃住房需求套數。城鎮人口總數采取收入層次五等分的方式從高到低分為高收入、中偏上收入、中等收入、中偏下收入、低收入5 類人群。公共租賃住房的研究對象為中等以下收入人群（以下簡稱中低收入人群），假定此類人群在成都市城鎮人口總量中占據40%。由于成都戶籍的被保障對象補貼面積標準中2 人戶45m2而3 人戶60m2，將公共租賃住房家庭均面積假定為50m2。

通過公式1 和公式2 對成都市2014 年到2019年公共租賃住房需求套數和面積進行計算，結果見表1。

表1 成都市公共租賃住房需求套數和面積

從表1 可知，由于中低收入家庭選擇公共租賃住房的比例變化，直接導致了公共租賃住房的需求套數和需求面積出現波動?？傮w上成都市公共租賃住房實物需求保持穩定。

成都公共租賃住房保障方式除實物配租以外，還有租金補貼這一方式。從四川省統計局逐年發布的統計年鑒的每一年城鎮居民住房情況中可知，城市中低收入人群租賃普通住房市場個人私有房產用于居住的比例較租賃公房的比例更大。這部分進行私房租賃的人群就是公共租賃住房租賃補貼政策保障的主要對象。通過公式3 對成都市2014 年到2019 年公共租賃住房租賃補貼需求總戶數進行計算，結果見表2。

表2 成都市公共租賃住房租賃補貼需求總戶數

二、評價指標選取

就前人研究情況而言，許多學者對公共租賃住房和保障性住房的供需雙側或單側進行過研究。除面向全國進行整體研究的以外，還有對具體地域進行研究的。雖然在各個研究中研究區域的社會發展情況和具體影響因素的情況不會完全趨同，但不管是公共租賃住房還是保障性住房都是具有保障性質的一類特殊政策性房產，前人所選取的影響因素能為本文選取公共租賃住房供需影響指標起參考作用。表3 梳理了近年來部分相關研究選取的公共租賃住房與保障性住房供需影響指標。

表3 公共租賃住房供需研究前人選取的指標

當前，公共租賃住房建設的資金絕大部分仍來源于政府的財政收入，而經濟發展的程度將直接影響政府的財政收入，恩格爾系數的大小能在一定程度上表示地區經濟的富裕程度。地區的生產總值能整體體現地區宏觀經濟發展的情況，地區財政收入與政府在公共租賃住房的投入中呈正相關。故在供給側這一一級指標下，選取經濟發展情況和資金投入情況作為主要的研究點，選擇成都市城鎮居民恩格爾系數、城鎮化率、住宅占社會固定投資情況、人均生產總值和人均財政收入作為公共租賃影響供給的備選變量。

居民經濟情況和住房情況等指標能較好地表示公共租賃住房需求。城鄉居民儲蓄存款余額能一定程度上體現城市居民的經濟情況。城市居民可支配收入是指扣減掉必要花費外，城市居民能自行支配而不影響其生活的資金。城市居民可支配收入的多少將直接影響居民的消費水平，能直接地體現消費者的購買力。人均住房面積能一定程度地影響公共租賃住房單套供給面積，能一定程度上體現當年本地區的需求。故在需求側把研究切入點定為人口規模、住房需求情況和居民購買力情況三點，選擇城市居民總人口、城鄉居民儲蓄存款余額、人均住房面積、人均可支配收入作為公共租賃影響需求的備選變量。

居民的住房來源有商品房市場和政策性的保障性住房，故而住房市場的情況能在一定程度上影響保障性住房的供給。普通住房市場擾動這一一級指標下，分為房地產業發展情況、普通住房市場投入情況以及普通住房市場銷售情況三個方面，選取房地產業生產總值、住宅投資額、住宅商品房平均銷售價格、住宅施工面積、住宅實際銷售面積作為住房市場的影響備選變量。

綜上，根據對公共租賃住房供需雙側以及市場情況擾動的因素分析，整理出如下指標變量體系（見表4）。

表4 公共租賃住房供需影響指標定義及量化

三、公共租賃住房供需整體灰色關聯度分析

（一）數據整理

由于2020 年的成都市統計年鑒還未公布，故數據截止于2019 年。2013 年以前成都市財政局公布的財政支出中住房保障支出分為保障性安居工程支出、住房改革支出、城鄉社區住宅三項，并未將公共租賃住房支出單列出來，數據口徑不一致，故而從2014 年的數據開始研究。數據選取成都市2014-2019 年共6 年的上述14 個備選指標的歷史數據。上述數據來自于國家統計局重點城市年度數據和成都市統計局發布的統計年鑒及成都市財政局公布的市本級公共財政支出明細(見表5)。

表5 公共租賃住房備選影響因素初始數據

（二）灰色關聯度計算---鄧氏關聯度

1.確定數據分析序列

首先將公共租賃住房支出值設定參考序列X0，不同年份的數據表示為X0=(X01,X02,...,X0n),n=1,2,3,...,5；將14 個備選變量值設置為比較序列Xi=(Xi1,Xi2...,Xin)，i=1,2,3,...,14。

2.無量綱化原始數據

由于剩下14 個備選變量數據的量綱存在差異，為增加可比性運用公式4 對原始數據進行初值化處理（表6）。

表6 公共租賃住房無綱化處理數據

3.計算絕對差值

運用公式3 計算參考序列和比較序列的絕對差值(表7）

從表7 中可知，極差最大值為1.6960；極差最小值為0.0000。

4.計算關聯系數

將分辨系數δ 設定為0.5，通過公式6 求出各備選指標與成都市公共租賃住房支出值的灰關聯系數（表8）。

表8 公共租賃住房關聯系數表

5.計算鄧氏關聯度

以表7 所得數據用公式7 計算其余備選因素序列與成都市公共租賃住房支出值的鄧氏關聯度繪制關聯度排名表（表9）。

表7 公共租賃住房差序列

表9 公共租賃住房鄧氏關聯度情況表

四、灰色關聯度結果解釋

儲蓄年末余額的鄧氏灰色關聯度為0.675，在整個關聯度排名中排第一。緊接著是人均GDP和人均可支配收入，以鄧氏灰色關聯度0.6683、0.6521 分別排名前三。從我們預設的供需雙側和住房市場擾動三方面的影響來看，供給側代表經濟發展的人均GDP 對公共租賃住房有較大的影響，說明地區的經濟發展情況直接影響了成都市公共租賃住房的供給；需求側代表居民購買力的影響因素影響巨大，儲蓄年末余額和人均可支配收入這兩項指標在2014 年到2019 年的關聯系數波動變化趨同，如圖2。這兩個指標的情況說明城市居民的購買力能直接對公共租賃住房需求產生影響。而代表住房市場擾動的幾個影響因子則關聯度跌出了前三。

圖2 儲蓄年末余額和人均可支配收入關聯系數圖

開發住宅投資額的鄧氏灰色關聯度為0.6508，在整個關聯度排名中排第四。緊接著排名5、6 的商品住房銷售面積和商品住房平均銷售價格，也同屬于住房市場擾動這一方面的影響因素。由此說明除供需雙側對公共租賃住房整體有較大影響外，住房市場的投入情況和銷售情況也會導致一定的影響。繪制這三個影響因素的關聯系數圖如圖3。從圖3 中可以看出，房地產業開發住宅的投資額和商品住房銷售面積對公共租賃住房的關聯系數波動變化情況基本一致。從2017 年起，房地產業開發住宅投資額的灰色關聯系數呈上升的趨勢，說明此時成都的公共租賃住房已經開始走商品房配建的路子。商品房平均銷售價格在2018 年、2019 年與另外兩項的關聯系數趨勢發生了反方向變化。從這里的反向變化可得，當住房投資額增加時總體供給增加，能在一定程度上消減商品住房平均銷售價格對公共租賃住房的總體影響。

圖3 住房市場投入和銷售情況的關聯系數圖

總人口的鄧氏灰色關聯度為0.6402，在整個關聯度排名中排第7。按統計學五分法來算，總人口數量越高則公共租賃住房保障的中低收入人群的數量就越高，所以人口的變化對公共租賃住房總體有一定影響。住宅與社會固定投資情況、人均住房面積、人均財政收入、住宅施工面積、城鎮化率和恩格爾系數的鄧氏灰色關聯度占據了整個關聯度排名的后半段。以上指標的鄧氏灰色關聯度都大于0.6，也能對公共租賃住房整體產生影響。人均財政收入的鄧氏灰色關聯度為0.6282，小于關聯度為0.6683 的人均GDP，表示人均財政收入的顯著性較低。成都市公共租賃住房的開發建設并不完全依賴于政府財政收入。房地產生產總值的鄧氏灰色關聯度為0.5719，低于0.6 是整個排名中的最后一名，說明從灰色關聯分析的結果來看房地產業生產總值對公共租賃住房的影響較弱，從而不能對公共租賃住房產生很大的影響。

綜上所述，從灰色關聯度分析來看，所選的備選變量對公共租賃住房供需整體都有一定的影響。城市居民的居民購買力、經濟發展和房地產業發展情況能直接對公共租賃住房整體發展產生影響，其中需求側居民購買力下屬的兩個變量對成都市公共租賃住房整體的影響最大。這代表成都市在執行公共租賃住房保障政策時十分重視實際的需求情況，會為之進行實時調整，這對社會發展十分有利。

五、成都市公共租賃住房供需優化建議

（一）公共租賃住房供給側優化建議

1.多元化供給主體和融資渠道

成都市公共租賃住房建設實際中，早期供給的房屋絕大部分是由政府自建、政府購買組成的，后期學習外省經驗增加了少量的商品房配建。但從總體數量上看，仍不能完全滿足需求，存在實物供給不足的情況。

根據上文公租房租金補貼的需求呈上升趨勢可知，未來公共租賃住房財政資金投入也很可能存在缺口。政府的財政投入到住房保障方面的能力畢竟有限，在強調公平的前提下也應該注意到市場效率可以帶來的正面影響。政府出力的同時應引導和鼓勵市場力量和社會資本參與到公共租賃住房保障中來。政府的財政資金投入更多地放在租金補貼上，在實物供給上積極探索多元化供給主體的籌集建設方式，深化市場和社會參與。除現有的資金來源方式外，拓展和發展多元化的融資渠道。廣開“財路”為公共租賃住房保障儲備更豐富的資金，更好地解決中低收入人群的住房困難。

2.統籌規劃和項目科學布局

現今，成都市公共租賃住房交付投用的住房產品位置多地處成都市三環外遠離中心的邊緣地塊，不能充分滿足廣大中低收入群體的公共租賃住房需求。邊緣地塊的地理位置已存在劣勢的同時，此類公共租賃住房還有交通不夠便捷及學校、醫院、超市等基礎設施配套不齊的問題。這類已供給的公共租賃住房項目會導致被保障群體職住分離，從而迫使部分被保障目標群體放棄申請公共租賃住房。

為減少上述問題可能導致的需求減少、不能完成保障，可以采取全市公共租賃住房“一盤棋”。全市統籌充分調研需求，按調研結果統一規劃、科學選址，盡可能降低選址偏遠地塊的新建項目。已建成交付的邊緣地塊項目可通過補建、加建基礎設施，多開、優化公交線路等方式減少這類公共租賃住房不方便的情況，優化已有供給。對于地價較高且稀缺的中心地塊，雖然難以建設批量化的公共租賃住房，但可以通過盤活存量房，通過政府購買的方式收攏一批個人權屬的住房及公寓、公司或集體所有的閑置辦公樓等，以零星住房供給的方式增加中心區域的公共租賃住房供給。

3.建立聚焦被保對象的準入機制

對本論文研究的中低收入公共租賃住房來說，中偏下收入人群和低收入人群實際的住房需求都有所不同。對于不同的被保對象就要更清晰更精細地了解他們差異化的住房需求，進而建立聚焦被保對象的準入機制，盡可能解決中低收入人群的住房困難。

目前，成都市中低收入公共租賃住房供給更偏向于戶籍在蓉人群，并且需要出具較為繁雜的申請證明。以來蓉務工人員（非成都市戶籍）進行申請公租房實物為例，需要遞交成都市社會保險證明、居住證、勞動合同、收入證明、無工商證明、無車證明等相關材料，由所在社區或街道辦事處進行初審，通過后，到成都市房管局確認并領取資格認定單。完成上述步驟后再等待統一網上選房。走完上述流程至少得去4 個地點：工商局、車管所、社區/街道辦、房管局。在工作日開證明跑手續，會一定程度上降低申請意愿。但是上述證明材料也是必不可少的審核過程，建議增加政府各部門公共信息平臺互聯互通建設，統一電子化數據調取，簡化填報流程、提升申請效率。結合大數據聚焦被保對象的實際情況對不同的人群建立精細化的準入機制。

（二）公共租賃住房需求側管理建議

1.積極表達住房訴求

要求政府全權且保證高滿意度地解決中低收入群體住房問題難度巨大，除了政府方面的努力外還需要提升和依靠被保障對象本身的意識和主動性。這類群體的發聲能力和意識較弱，對政府公共租賃住房的關注度也不夠高，應該鼓勵被保障對象積極向政府有關部門表達自己對公共租賃住房的各項訴求，如住房面積、套內戶型、裝修情況、是否帶家具等。成都市住房與城鄉建設局可以廣開言路，多渠道、多方式地收集被保對象的合理公共租賃住房訴求，著重提高被保障對象的參與意識并開拓意見收集渠道，以期提供與需求匹配度、群眾滿意度更高的公共租賃住房，切實解決中低收入人群住房老大難問題。

2.自覺遵守保障合約

公共租賃住房作為準公共產品，它的整體運營需要參與者以公共精神去維系，自覺遵守保障合約。申請到住房后若發生無理由棄租現象，會影響公共租賃住房供給效率，降低主管部門供給積極性。居住過程中對住房不愛惜，合約到期后將增加運營管理單位整理、翻新成本。上述情況都會增加公共租賃住房這一保障性事業的運營成本，降低保障效率，這些情況是需要著力改善或避免的。提交申請且最后選房成功后，作為申請者需按約行事，不得隨意放棄公共租賃住房，在居住期間也應愛惜住房不得肆意破壞。成都市房管部門也需要加大宣傳力度，引導被保障者建立正確的住房觀并且誠信申請。