債務壓頂，開發商等待政策松綁

李永華

“我在恒大買的10萬塊錢理財產品，這個月再付8000，就回來一半了。”湖南長沙一位投資者于先生說，他已經連續拿了5個月的回款，回本4萬元。他選擇的方案是每月回款8000元，如果一切順利，到今年年底就能夠全面收回本金，至于之前約定的高息，早已不在其考慮范圍。

于先生自覺比較慶幸。不過，他也說，不少投資金額在100萬元以上的朋友仍然憂心忡忡，他們所期待的是恒大的現金流能夠回血，自己能盡快回本。

除了恒大，陽光城、寶能集團、鴻坤集團等地產金融產品也處于風險暴露之中，眾多投資者期待著這些企業能回血，自己則能回本。

不管是拋售資產，還是去融資，資金壓力巨大的房企們要想更多的辦法拿到錢，才能活下去。

6月20日晚間，中國恒大公告稱，公司正在積極推進重組工作，公司預期將于7月底前公布初步重組方案。同一時間，嘉凱城（000918.SZ）公告稱，恒大系的廣州凱隆擬出售其持有的2.11%嘉凱城股份，總對價7790萬元。

這是恒大出售資產回血的最新動作。從其爆雷開始，恒大就在全國各地找買家，既出售持有的上市公司股權，也賣掉手頭的房地產開發項目。5月26日，中國恒大13.47億元出手寧波城市之光項目權益，其中約2.94億元用于恒大該項目及其在寧波的其他項目工程款。

以房抵債抵工程款，是恒大自救的主要方式之一。某商業銀行湖南分行分管信貸的副行長透露，恒大在湖南的資產其實不錯，并不是資不抵債。但是，要復蘇的關鍵是恒大能恢復融資能力，銀行愿意放款，項目銷售能回款。

這一點卻很難。一家地產研究機構研究員表示，當前，全國各地方政府推出的房地產救市政策非常多，資金面整體上也逐漸寬松，但是，三條紅線并未松動，銀行要給踩了紅線的企業放款還是會有壓力，會很慎重。

央行、銀保監會2020年8月針對房企推出“三條紅線、四檔管理”方式，根據不同的財務指標，將房企分為“紅橙黃綠”四檔。“三條紅線”包括：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的現金短債比小于1。“紅檔”房企有息負債規模不得增加，“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負債規模年增速分別不得超過5%、10%、15%。2021年這一政策全面推行。

此后，降低杠桿率，由紅變綠就成為各家房企全力以赴的目標之一。從各家上市房企的2021年年報來看，仍然停留在紅線、黃線之上的企業，如建業地產、正榮地產、綠地控股等總是不斷有各種負面消息傳出。

建業地產是河南曾經最大的房企。6月1日，建業地產（0832.HK）公告，董事長胡葆森將建業地產29.01%的股份轉讓給河南國企。此外，還有一筆可轉債交易設置，如果觸發債轉股，河南國企將成為建業地產第一大股東。

國企接盤控股，是拯救建業地產的大招，也能穩定市場的信心。當前，在各國企、央企的樓盤銷售現場，置業顧問推介項目時必然強調其央企國企的信用背書。

然而，對于已經拿了綠地長沙某項目房產抵工程款的林安來說，綠地的“國企”光環并不那么耀眼。他說，實在沒辦法，綠地已經拖了很久的工程款，拿了房子，好歹未來還可以變現。

綠地長沙城際空間站的不少業主更加焦灼，該項目一期一部分已交樓，還有一部分等待復工，業主圍堵售樓部的事情時有發生。不過，也有業主說，綠地是國企，資金問題應該能得到解決。

據綠地控股財報，其單一最大股東是上海格林蘭投資，為綠地控股董事長張玉良為核心的員工持股平臺，持股27.31%。上海國資委旗下的上海地產集團、上海城投集團合計持有綠地46.37%的股份。盡管如此，兩家上海國企不是一致行動人。目前，綠地控股是一家沒有實控人的混合所有制企業。

截至今年一季度末，綠地持有的貨幣資金656.8億元，要償還的短期債務為930.2億元。

5月末，綠地集團對2022年6月25日到期5億美元、票息6.75%的債券展期，稱因疫情和銷售情況，公司現金流出現問題，公司計劃安排足夠優質資產來償債，計劃3年出售2000億元資產，每年500億～700億元，包含自持商業、辦公樓和酒店等。

在“綠檔”房企中，除了保利發展、中海、華潤置地等央企外，龍湖集團無疑是佼佼者，被視為財務穩健的民企標桿。2021年龍湖集團凈負債率46.7%，剔除預收款后的資產負債率為67.4%，剔除預售監管及受限資金后的現金短債比為3.88倍。

盡管如此，在長沙市政府官網的市長信箱以及當地媒體紅網的百姓呼聲欄目，均有關于龍湖集團某項目等待復工的反映。不過，也有龍湖的業主說，幸好是龍湖，買的房子能夠順利交房。

據公開報道，今年5月，碧桂園、龍湖集團、美的置業3家龍頭民營房企被監管機構選為示范房企，陸續發行人民幣債券。

《經濟日報》報道，房企融資環節，金融部門積極推動商業銀行合理發放房地產開發貸款，重點支持優質房地產企業通過并購貸款和發行債券并購出險及困難房地產企業優質項目。2022年以來，已有70家房地產企業在銀行間市場發行債務融資工具1475億元，對應實現凈融資454億元，銀行間債市支持房地產企業接續融資力度不減。

有市場研究機構表示，1—5月，包含房企公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，同比下降12.7%至2321億元。其中5月僅為339億元，環比繼續下滑。這說明，當前房企國內貸款，以及其他到位資金仍處在環比下滑的趨勢，體現出房企融資難情況依然有待改善。

克而瑞統計，6月至7月，200家核心房企境內外債務到期規模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中，民營房企近兩月整體到期債務約1178億元，占總規模的67%。

一方面是對房地產企業的三條紅線，另一方面是央行、銀保監會2020年12月對銀行設置的房地產貸款兩條紅線，分別設置了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，“房地產貸款占比”大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%等;“個人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%等。

上述銀行人士坦言，以前是政策要求有上限，要控制風險;現在是在市場疲軟情況下，銀行要主動控制風險，不敢大幅新增對房地產的貸款。

有開發商人士稱，“水還沒有流到這里來”，資金壓力大。

責編：郭霽瑤? guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭