野蠻生長的民宿：民宿市場發展研究分析

李蕓嫻，萬麗萍，李彥蓉，劉將丞

（成都師范學院經濟與管理學院，四川成都 611130）

民宿作為一種非標準化的住宿方式，以個性化、溫馨、體驗感強的特點贏得了旅游消費者的喜愛，但由于行業門檻低、 市場機制與政策的不完善等原因讓機遇與挑戰并存。基于現有的研究成果，該文以愛彼迎等平臺為例，從現狀入手，深挖其影響，并給中國民宿發展提出對策和建議，對民宿的發展起到一定的實踐指導作用，為民宿平臺的健康發展提供一定的參考。

1 國內民宿發展現狀

1.1 中國民宿市場規模

得益于人們不斷提高的生活水平和國內旅游消費的不斷升級，國內旅游市場規模持續高速增長。住宿作為長途旅游中不可或缺的需求，在不斷增長的整體旅游市場規模和共享經濟的推動下，也不斷擴大，民宿市場呈現出較好的發展趨勢。2016年至2019年的民宿行業，無論是在交易的房源數量方面，還是線上交易平臺統計的線上交易額方面均保持高速增長[1]（見圖1）。

圖1 2016—2019年民宿房源及線上交易額情況

1.2 中國民宿發展條件

1.2.1 自然地理條件

由民宿的分布特征可以看出，在首都北京、杭州、東莞為代表的我國東部地區，以及以麗江和成都為代表的西南部地區的房源數量較多（見圖2）。北京、成都、杭州都為熱門的大型旅游城市，獨特的地理優勢在促使旅游業發展的同時也帶動了民宿市場規模的不斷擴大。而麗江的古鎮景點相對較多，如大研古鎮、束河古鎮和白沙古鎮。這些蘊含著豐富的人文底蘊的古城古鎮正好滿足了人們希望住民宿可以體驗當地風情和另一種生活的需求。因此麗江的古鎮成為眾多民宿房東選擇的熱門地點。

圖2 2018年重點城市客棧民宿數量規模

1.2.2 網絡發展迅速

隨著互聯網不斷滲透入人們的生活，人們主要依靠互聯網渠道來獲取信息甚至達成交易。因此高速發展的互聯網為在線民宿平臺的發展提供了有利的條件。Trustdata 關于民宿預訂渠道的調查數據顯示，網絡在線預訂平臺是民宿預訂的主要渠道。61.6%的民宿預訂交易是通過愛彼迎、 小豬短租和途家等平臺完成在線預訂的。

1.2.3 消費需求變化

隨著人們物質生活質量的不斷提高，越來越多的人開始注重精神層面的享受?！扒С且幻妗钡某鞘凶屓藗兏械絾握{，旅游出行時自然更想體驗一下與城市酒店不同的、更多樣化、更特色化的住宿。居住民宿更可以使人感受當地特色文化的自然，因此其越來越受旅客青睞。與此同時區別于酒店職業化的服務和微笑，民宿也更照顧到了人們對于最自然、最溫情的交流互動的渴望。

1.3 民宿發展現狀分析

該文以國際民宿預定平臺愛彼迎為例，對比國內外民宿發展現狀，以期得到國內民宿發展的改進措施。

1.3.1 發展概況

愛彼迎于2008年8月在美國成立，是市場上旅行房屋租賃平臺的開拓者。作為共享民宿的先驅，它實行C2C 模式，不持有房源，只為房客、房東提供溝通和交易平臺。截止到2019年，愛彼迎在全球范圍內房源超過400 萬套。愛彼迎在2015年正式進入中國市場，依托在國外積累的經驗，迅速成為中國民宿行業的領先企業。

1.3.2 用戶概況

Trustdata 的數據顯示，在3 個主流在線民宿預定平臺用戶年齡結構對比中，愛彼迎的“90 后”和“00后”用戶占比最少，而1985年至1989年出生的用戶占比最多。由此可知，愛彼迎用戶比其他在線民宿預定平臺的用戶年齡稍長，經濟實力也略高（見圖3）。

圖3 2019年主流在線民宿預定平臺用戶年齡結構占比

2 國內外發展現狀對比分析

2.1 管控政策

堅持C2C 經營模式的愛彼迎僅作為房東和房客進行信息交易的平臺，不會對房東發布在其平臺上的住房進行統一管理，所以在民宿的市場體系還不夠規范和完善的中國會產生諸多的管理疏漏問題。

國外民宿規范的市場體系助力愛彼迎的發展。當英國民宿產業萌芽之時，為了規范民宿市場，政府做出了很多努力。例如成立了農場假日協會，該協會成立于1983年，成立之初便制定了一系列關于規范民宿經營的規章條文。首先，它規定個體經營的民宿必須向國家或當地公家單位提交申請，在經過國家認證之后，該民宿才能取得營業掛牌開始投入運營。所以能夠在愛彼迎等民宿預定平臺發布房源信息的房東一定已經經過了國家的嚴格審核，這就保證了平臺上大部分民宿的質量。其次，該協會將民宿像酒店一樣進行分級，一共分為了登錄、一冠、二冠和三冠。同時在兩個方面進行評分認定，一方面是住宿的設施、 居室的大小等硬件條件； 另一方面是服務質量、地毯材質和房間色調等軟件條件。國家統一的市場評分標準，規范了民宿的市場，不僅為房東開發和改良民宿指明了方向，也讓通過愛彼迎等線上平臺預定民宿的房客在民宿的選擇上有了一個準確的判斷指標。最后，英國每年會開展不預先通知的民宿審核，如若被發現存在問題就會被叫停整頓。在1971年德國的鄉村旅游發展之初也遇到了諸多問題，德國農業協會為了規范管理促進鄉村旅游的健康發展，便開始向皇家的有關部門提出完善旅游管理機制的建議，其中包含了完善度假農場與鄉村度假評鑒制度以規范鄉村旅游市場管理。其目的在于保障安全的住宿環境，保證民宿質量水平。

反觀國內，松散的管控在沒有完善的市場體系規范之下就會產生管理疏漏。例如由于平臺不對房東房客之間的行為進行一定的干預，在本身就難以管控的線下就很難對房東產生實際的約束力。因此出現了清潔不徹底、 需與其他人合住房東卻沒有事先告知、安裝針孔攝像機等諸多問題。另外平臺對房屋和房源審核上的松懈，以及沒有統一的審核標準，帶來了房源良莠不齊、照片與實際不符、民宿社區環境差和安全問題難以保障等問題。

通過對比不難發現，與其說是國外完善的市場體系彌補了愛彼迎松懈的管理機制這一漏洞，不如說是因為國外的市場較為規范才使得愛彼迎在國外沒有必要健全自身的管理體制。而如果將愛彼迎等預定平臺的管理機制按部就班地運用到民宿剛剛興起的中國，處于管理的灰色地帶的民宿就不可避免地會出現諸多管理疏漏。在國外完善的市場優勢下，愛彼迎強調“真正的民宿體驗和社區的天然屬性”所帶來的松懈管理反倒會成為提高其知名度的一大特色。但一旦同種模式運用到國內最基本的安全保障也會出現問題。

2.2 售后服務

除了寬松的管理，愛彼迎的售后服務也很松懈。在英國，由于民宿是由專門設立的民宿協會或國家的旅游觀光局進行管理，而協會和國家對于認證成功的民宿管理十分嚴格，所以如果民宿經營者有任何疏忽，一旦遭到旅客投訴或是被舉報，就可能面臨停業整頓的風險。除此之外，英國每年還會以不預先通知的方式對認證的民宿進行復查，如果檢查結果不合格就會被立即叫停整改，這大大降低了被旅客投訴或舉報的可能。

在中國，愛彼迎的服務質量就跟不上其擴張的腳步。國內關于愛彼迎的投訴持續不斷，黑貓投訴平臺上關于愛彼迎投訴的統計多達200 多條，而種種問題直指售后愛彼迎服務的漏洞重重。七麥數據對用戶的差評原因調查數據顯示，48%顧客的差評原因是效率低下的售后服務，包括退款麻煩、客服無法接通、退款理由設置不合理等問題（見圖4）。

圖4 愛彼迎用戶差評原因調查

經過對比可以發現，國外民宿在國家和協會嚴格管理下更為規范和安全，這大大降低了旅客對平臺或者民宿的投訴和舉報的可能，同時也讓平臺對高質量的售后服務的需求不強。但在國內房源良莠不齊、安全問題無法保障等情況下，愛彼迎作為一個互聯網服務型產品，問題頻發的售后服務會大大降低用戶留存及二次銷售的可能。

2.3 民宿的創新

國外的民宿并不局限于四面白墻圍成的普通住房，而是根據房客的需求并結合自身的地理環境和人文底蘊不斷創新。例如英國的拜伯里以其獨特的區位條件，結合現代農業發展莊園經濟，為來此的旅客提供莊園生活的體驗； 位于法國盧瓦爾河谷的古堡，以其16世紀風格的古堡原貌、17世紀各式各樣的家居等景觀優勢打造成了別具一格的具有古堡文化的民宿。除此之外，法國的石窟民宿、美國的馬廄度假小屋、 傳統釣魚村屋改建的日本民宿等富有個性和創意的改造民宿也深受旅客青睞。

國內民宿風格同質化嚴重。民宿本就是為了滿足房客的個性化需求，然而縱觀整個國內的民宿市場，極為缺少具有特色的民宿。這主要是因為行業發展初期的門檻很低，隨著民宿熱潮的來臨，出現了大量跟風進入市場的房東，他們沒有具體思考經營方向，于是出現了民宿產品同質化的問題。《2016—2017 中國客棧民宿行業發展研究報告》 數據顯示，2016年，我國客棧民宿行業房價在101—200 元的占比最高，低端客棧民宿仍舊是主流。

國外民宿的多元化和創新發展無疑更加符合房客對于民宿的期待，不止局限于一套簡單居室的國外民宿也更能滿足不同消費層次所帶來的不同消費需求。但國內同質化嚴重的民宿產品將極大限制企業的市場競爭力，因此我國的民宿也開始走向多元化發展的道路?，F在國內愛彼迎平臺上的房源類型不斷增加，包括性價比較高的普通民宿、含有中國傳統特色的四合院、清新文藝的花園洋房，以及特色鮮明的綠皮火車房、森林木屋、星空房等。不斷多元化的房源將促進國內民宿市場的日趨成熟[2]。

2.4 國家政策

國外民宿倡導綠色發展。由于國外民宿行業較為成熟，國外民宿市場的發展重心也更多落足于質量而不是數量。英國強調房東需抓住該地區產業、文化及自然生態資源的主要特點，將其與民宿的經營結合起來，這樣不僅突出來了當地的魅力，同時也特色化了民宿經營。除此之外國外也更加注重綠色發展，如英國提出要維護優質永續的鄉村度假環境，推行綠色永續經營民宿的理念；日本也因此提出了“都市與農漁山村共生、對流活動”的綠色發展方向。綠色民宿不僅有利于生態保護，也能更加建立具有綠色發展意識的消費者人群的忠誠度，增大了自身經營的差異化。

國內鄉村振興戰略助力民宿發展[3-4]。2018年我國政府提出要注重休閑農業及鄉村旅游精品工程的發展，以推動鄉村共享經濟，助力鄉村振興。另外根據國家統計網對2011年至2019年中央對地方文化和旅游建設項目補助資金情況的數據統計可以看出，政府致力于鄉村振興，重視鄉村文化和旅游產業發展，另外鄉村民宿也符合愛彼迎重視民宿文化和生活體驗的理念[5]，若愛彼迎能開發鄉村民宿市場，其產業規模及在中國市場的知名度都會進一步增大。

2.5 服務項目

愛彼迎的主要業務是提供民宿，但除此之外它還提供各種能與民宿服務聯系在一起的特色化的體驗活動，讓顧客不僅可以享受到住宿，還能獲得體驗、娛樂和美食等一體化服務。民宿發展帶動了民宿服務項目的發展，因此要規范民宿行業的規范化，除了保證民宿本身的安全問題，還應加強對包含在民宿產業內的服務項目的安全管理。例如在英國，民宿如要出售酒精類飲料必須持有相應的許可證，如果民宿要提供飲食等服務也必須事先確保安全來源；法國更是要求包含民宿周邊服務的房東必須為旅客購買保險。

但對于國內市場來說，難以深入的服務項目管理難以保障服務項目的規范性和安全性，這又會增加本就對安全問題有所顧忌的房客的擔憂，最終限制平臺或房東提供多樣化的民宿服務項目，也就限制了民宿的橫向發展。因此，民宿服務的安全對于民宿發展尤為重要。前瞻產業研究院關于民宿用戶考慮的因素調查顯示，人們對于服務和安全保障的考慮占比很大，畢竟所有的體驗都是建立在安全的基礎之上的，如果沒有安全，再好的民宿體驗都是空談（見圖5）。

圖5 2019年中國在線旅游民宿用戶考慮因素分布情況

2.6 經營理念

英國作為民宿“鼻祖”，雖然現在越來越多的房主通過愛彼迎發布住宿信息，但大部分民宿仍堅持著最早的B&B（Bed and Breakfast）經營模式。B&B最初作為一個主人給旅客提供住宿設施和早餐的一種“家庭生意”，到現在依舊保持著主人和旅客之間緊密的聯系。房東和房客之間的緊密聯系除了要求旅客自身的素質以外，更重要的還是在于房東高質量的服務。在歐洲，英國旅店的服務質量一直是居于最高，而英國民宿的服務質量比飯店還要高出15%。也正因如此，2019年英國民宿協會的統計數據表示，現在全英大約有2.5 萬家民宿，營業額約20 億英鎊，成為全世界最具吸引力的民宿旅游國家。難以完全統一管理的民宿服務在住宿市場上既是劣勢也是優勢。劣勢在于在管理難以觸及之地，房東出于對自身利益的追求會侵犯消費者的利益，造成民宿行業的亂象頻發；優勢在于減少了對房東的服務限制，民宿主人可以結合自身的優勢和房客的實際情況提供更有特色更人性化的服務。對于房客來說最需要的并不是華而不實的裝修和精致的家具，“和家一樣”的感覺才是房客們的追求。所以對于房東來說，經營好民宿最關鍵的是改變自己的服務方式，提高自己的服務質量，力所能及地給房客安全感和舒適感。這其實不用太多的經濟成本的投入，更重要的是房東能否看透房客的心，既能和房客保持一定的接觸，如餐飲和聊天，又能在房客需要的時候給予他們想要的私人空間。能否找到這一平衡點是能否讓想要體驗當地生活又想要隱私和安全的旅客產生賓至如歸感的重要因素[6]。

3 民宿經濟目前存在的問題和困境

近年來，愈來愈多的普通民眾為了發展經濟而將目光轉投到各行各業中，其中不乏房地產、餐飲等行業。許多人都將自己的空置房屋稍經打扮，搖身一變，從住房轉變成為旅店民宿。但是其中所蘊含的法律問題是多種多樣。其原因是民宿增長過快，相關法律還未曾及時完善，導致許多的消費者與商家產生矛盾時，給雙方都帶來了不好的體驗。其次，商家的民宿旅館住宿條件未曾達標，室內基礎設施相較于同類型的旅館行業硬件條件略顯不足，并且由于市場監管部門對于此方面的監管力度不到位，商家消防安全意識較為不足，安全隱患大大增加。2020年是脫貧攻堅的最后一年，也是全體中國人民全面奔向小康的一年。在此前，國家大力發展各種行業，旅游消費是其中的一顆新星，升起的速度之快，出游的人數過多，帶動了旅游地的積極發展。在旅游景點處也因為人口基數過大，而產生了各種各樣的服務行業，民宿經濟便是其中一種，發展速度令人驚嘆。

3.1 國家立法不完善

如今的民宿經濟產業還未有一項相關合適的法律來與之匹配，現有的旅游業無法將民宿標準統一。民宿經濟的主題無法統一定位，所以也就面臨著國家法律及相關執法部門不能以統一的標準來監管制約的問題。2017年8月1日《北京旅游條例》正式實行，這也是中國首次界定了民宿的概念?，F在中國很多地方都在大力發展民宿經濟[7]。《中華人民共和國旅游法》也根據實際情況對民宿進行了明確的規定，但對民宿管理標準無法進行統計，明確詳細地提出了民宿的概念： 城鄉居民利用擁有權或使用權地住宅，為旅游者提供住宿服務的經營場所。確立住宅性質的房屋從事住宿經營的合法性。這也是中國首次明確民宿的概念，出臺相應規定。在旅游發展的今天，許多省份也出臺了屬于自己的相關管理條例，但由于條例與實際情況存在差距而導致各地的民宿與條例產生很多問題，也無法根據每一個民宿的特殊性給予合理合法的監管。

3.2 缺乏一定的政府干預

民宿市場是一個新興市場，主要市場體制未完全形成，對于一些情況需要政府的一定干預。缺少相關部門的管控與相關法律制度的規范，給許多投資者投機取巧的機會。另外，民宿經濟涉及的方面很廣，在消防安全、住宿條件等各方面的問題，會涉及消防局、食品安全局、工商局等一系列機關。每一個機關都是獨立的個體，一個機關無法全權管理，這就導致了在經濟發展過程中出現問題，消費者的權益受到侵害無法向有關部門反映，若是出現機關之間相互推脫責任，消費者的維權之路更是難上加難。

3.3 基礎設施不完善

民宿主要是由個人亦或幾人出資，一般僅只有幾間房，規模較小，并且由于這種產業的特殊性，只有擁有較好的地理位置時，才會有較好的發展前景。再者，民宿的基礎設施包括但不僅限于水電、網絡建設、防盜系統等。根據市場調查，一個好的民宿涵蓋了上述所有方面的管理，但是相較于這個市場整體而言，符合要求的并不多。也就是說，許多民宿基礎設施都不太達標。

3.4 價格

民宿的價格相較于同類型的酒店要低百分之六七十，這對于整個住宿行業來說性價比是非常高的。但是在這背后，也同樣隱藏著穩定客源及定價過低等問題。

許多民宿都想著自己定價低，就會吸引很多顧客前來體驗，殊不知這是一種極不穩定的策略。在旅游旺季時房間可能會供不應求，但在淡季的時候可能只有零零散散的幾個人甚至沒有，許多民宿就是因為此種原因而倒閉。民俗相較于酒店定位不同，因此穩定的客源量就顯得尤為重要，并且口碑影響也不能太低。

3.5 安全問題

人身安全。2017年7月17日，根據媒體報道，一位韓籍女子到日本旅游，為了圖方便就到一家全世界專門預定民宿的網站進行民宿的預定。但是沒想到當天幾位女子入住之后，房主就以“學習韓語”為由潛入她的房間，并且強暴了她。這樣的案例也不是一個兩個，究其背后的深層原因到底是什么，值得我們思考。各種層出不窮的偷拍技術越來越多，這就更加提醒我們在入住的時候需要多橫向對比，仔細觀察房間里的各種細節。

消防安全。消防安全在每一個地方都至關重要，每一個細節都可能引發很嚴重的問題。比如一個小小的煙頭就可能引發一場火災，一灘小小的水漬就可能導致人的受傷。消防安全在每一棟建筑都是最重要的條件，它決定著這個場所的基本要求是否達標。觀察一個民宿的好壞程度，應先觀察房屋內消防器、安全通道的布局，這些方面可以大體決定一個民宿如何。

財產安全。財產安全也是一個不可忽視的問題，一到旅游旺季，游客增多，丟失行李、財物的機率就會大大增加，所以一般游客都會將自身的隨行物品寄放在民宿內。在這些環節中，很有可能因為游客自身或者是民宿的管理不到位，導致財產損失。

3.6 共享經濟的信用機制

隨著互聯網信息技術的不斷發展，大數據、云計算、 物聯網逐漸走入大眾生活，共享經濟也發展迅猛，共享經濟有利于低成本整合資源，而共享住宿（基于現代信息技術為供需雙方提供雙邊市場）的出現也極大程度上緩解了閑置房源，以低成本實現了供求雙方的需求。民宿業平臺盈利模式是向需求方提供平臺的免費使用，提供流量需求，形成穩定的顧客群體，向供給方進行平臺抽成，建立信任機制。而在一些情況下某一方信任的缺失會造成環節的缺失。

3.7 民宿經濟發展與生態可持續發展

生態紅燈不斷亮起，據有關調查表示 （數據支撐），許多鄉村民宿因得天獨厚的自然條件，更傾向于建在風景區或者是自然條件優越的地方，這也產生了對自然資源的浪費污染與不合理利用，民宿經濟的可持續發展離不開生態的可持續發展，尋找生態系統和土地利用的平衡點。

4 民宿發展的對策及建議

4.1 以創新思路發展，提升民宿產品附加值

隨著時代經濟的發展，人們消費水平和觀念的轉變，民宿行業一度成為熱門選擇。民宿從國外傳入中國數十年后，國人進行消化吸收并做出了很大的創新，但是這些創新也帶來了巨大的困擾。以西南地區為例，具有“泛民宿”概念的名稱大概10 個，對于市場已基本喪失識別性。既然物業形態可以創新，那么商業模式、民宿功能與服務同樣可以創新，挖掘民宿的衍生行業及找到其附屬的盈利點。

4.2 融入當地文化，打造特色民宿品牌

中國西南地區民宿的發展有著其自身的地域特殊性，由于西南地區的少數民族較多，民宿客棧的發展受到其自身文化及歷史背景的影響，與其他地區存在較大的差異。從長遠來看，高品質的民宿品牌，比低價位品牌更容易成功，如果階段性的戰略是為了占有市場，那么將來同樣面臨品牌升級的問題。如今不少民宿都是外來人員投資，他們對于當地的文化缺乏深刻理解，因此出現了定位不當，導致投資失敗。西南地區民宿發展要結合當地的資源整合為基礎，將民宿房屋統一規劃，集中體現當地文化特色，同時由政府集資統一對鄉村民宿合理改造，但不要失去其原生態的本質味道，要將西南地區的特色體現出來。民宿業主可以通過民宿建筑環境，進行內部改造，充分體現出其地方特色。

4.3 加強營銷傳播，推動“互聯網＋民宿”發展

數據顯示，目前大約有60%的民宿經營者仍使用傳統的營銷模式。因此，如何充分整合現有資源，擴大原有經營規模，加入“互聯網+民宿”經濟，已經成為民宿經營的當務之急?？傮w來看，“互聯網+民宿”在國內仍是一個新興行業，與傳統酒店經營較高的互聯化程度相比，相當多的民宿還處在較低的互聯化水平。民宿業要把建設民宿網絡平臺作為一件大事來抓，利用網絡支付手段，為消費者提供住宿、餐飲、娛樂、購物等一系列文化衍生產品，進一步拉長休閑民宿的產業鏈。

4.4 合理整合資源，提升服務質量

在民宿旅游資源開發與建設過程中，許多的投資者沒有從長遠利益出發，對于民宿建設缺乏合理有效規劃。以麗江為例，由政府統一規劃的古鎮，由于民宿資源開發整合性不強，導致土地利用程度不高。因此，政府建立相應民宿管理機制，調整并完善現有的民宿標準和規劃。同時民宿應提高其服務質量，可以建立有關民宿經營的培訓機構，定期進行行業培訓，從游客的需求出發，努力提高民宿業主的服務意識，提高內在素質，實現游客的權益保護。

5 結語

近年來，民宿經濟研究論文發表呈上升趨勢，這表明越來越多的學者開始關注民宿經濟這一領域。2020年受疫情影響，旅游業迎來消費淡季，民宿行業因此遭受猛烈沖擊。該文采用國內外對比分析對愛彼迎、 小豬短租等平臺進行數據收集、 整理和分析。橫向分析，同一消費層次的相似類型民宿的市場占額、當前處境、面臨的機會和威脅；縱向分析，不同民宿平臺的當前發展狀況。研究結果表明民宿行業存在基礎設施配套、價格定位、職業道德、基本行業規范尚未徹底形成等諸多問題。運用統計學知識采取抽樣調查，對整個民宿市場有完整了解、總結當前問題之后，提出以創新思路發展，提升民宿產品附加值；融入當地文化，打造特色民宿品牌；加強營銷傳播，推動“互聯網＋民宿”；合理整合資源，提升服務質量這4 種解決方法。力爭為民宿行業提供一份具有實用性的、可參考的民宿發展“指南”，促進民宿行業良性發展。