樓市暖意初現

張靜

無錫市某樓盤

“沒人來看房。”北京朝陽區某房產中介嘆道。對很多中介來說，2022年的春天有點“冷”。

2022年以來，從中央到多個地方陸續出臺了降息、降首付、減免契稅等一系列穩樓市措施。根據國家統計局最新數據，1-4月，房地產多項指標處于低位。

5月25日，國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議，要求把穩增長放在更突出位置，著力保市場主體以保就業保民生，保護中國經濟韌性，努力確保二季度經濟實現合理增長和失業率盡快下降，保持經濟運行在合理區間。

央行行長易綱在此次會議上在房地產方面有兩個重要表述，一是督促金融機構堅持兩個毫不動搖，加大對民營企業的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。二是因城施策支持合理住房需求，維護房地產市場平穩運行。

全國穩住經濟大盤電視電話會議釋放出強烈的穩樓市信號。

6月15日，國家統計局發布的數據顯示，1—5月份，全國房地產開發投資52134億元，同比下降4.0%;其中，住宅投資39521億元，下降3.0%。

據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，該指標說明開發投資數據仍面臨壓力。但是也需要看到，5月份單月房地產開發投資額出現了環比拉升，即14%。這表明，在穩經濟大盤的框架下，房地產市場已出現企穩跡象。

央行行長易綱在此次會議上在房地產方面有兩個重要表述， 其一，督促金融機構堅持兩個毫不動搖，加大對民營企業的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。其二，因城施策支持合理住房需求，維護房地產市場平穩運行。

5月16日，國家統計局發布了2022年1-4月宏觀經濟和房地產行業數據。房地產各指標下滑明顯。

嚴躍進表示：“2022年春節較早，1月份房價指數的數據受疫情影響相對較小。”2、3月份數據逐漸反映出受疫情影響情況。

克而瑞數據顯示，2月，百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環比降43.8%，同比降37.9%，銷售業績為近幾年來單月銷售最低。

據國家統計局數據，1-4月，房地產開發投資同比下降2.7%，全國商品房銷售面積同比下降20.9%，商品房銷售額同比下降29.5%，全國房企土地購置面積同比下降46.5%。

疫情反復對區域樓市也造成深度影響，1-4月東部地區和東北地區商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。受上海疫情輻射，長三角城市群內強二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態管控，對市場情緒和購買行為影響較大。東部尤其長三角區域向來是全國房地產市場重點區域，東部地區樓市銷售停滯對全國商品房銷售規模產生巨大影響。

作為地方政府收入的重要支撐，土地出讓收入是解決地方城市基礎設施建設、保障性住房、教育、水利等方面資金缺口的重要來源，也是專項債付息還款的重要來源。

財政部數據顯示，2022年1-4月，國有土地使用權出讓收入（以下簡稱“土地出讓收入”）1.5012萬億元，同比下降29.8%。

國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土規劃研究室主任黃征學表示，政府性基金收入包括的內容比較多，但土地出讓收入占比較高。房地產市場不景氣及疫情影響土地拍賣，導致土地出讓收入減少。

房地產行情不景氣，令許多城市面臨較高的去庫存壓力。

南京房地產交易近期出現近三年來的低點。南京某連鎖房產中介人士介紹，2022年4至5月，隨著南京上市的新房數量增加，南京商品房“去化周期”也出現高點。據統計，南京4月共有9700套房源領證，5月將有40家樓盤的4700多套新房入市，銷售壓力為2022年以來最大。

據21財經數據新聞實驗室統計，截至6月8日，2022年全國累計超過130個城市共出臺200多次樓市政策，僅4月就有66個城市出臺政策，超過一季度總和。

新政主要集中在放松限購限貸限售、下調房貸利率、降低首付比例、公積金首付比例降低、貸款額度增加、購房補貼和契稅調整、放松落戶政策等幾個方向。

根據易居研究院發布的《百城住宅成交預測報告》顯示，三類城市中，一線城市只有廣州樓市表現略好。二線城市中，類似杭州和長春等城市的同比跌幅都較大。三四線城市中，類似嘉峪關、德陽等少數城市表現略好，但其他城市普遍出現了不同程度的下跌態勢。

“總結來說，二線城市是同比跌幅最大的一類城市。”嚴躍進說。因此，以上幾類穩樓市舉措，出臺最多的也是二線城市。

5月16日，成都發布《關于支持剛性和改善性住房需求的通知》，對限購和限貸等政策繼續松綁。政策顯示，對于居民擬在市中心購房的，其郊區的住房不再納入到家庭住房總套數計算。對無房家庭的認定進行重新規定，名下無房、兩年內無轉讓記錄的認定為剛需。

“成都近些年人才導入速度快，同時房價處于降溫和調整過程，此次政策發布，將會帶動量價的上升，即行情的提振。而成都政策的松動，也說明新一線城市政策放松是近期的大方向和趨勢，客觀上對于全國其他城市有示范效應。”嚴躍進說。

5月17日，杭州發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，對二手房認購放寬限制，在新落戶和外來人口的社保繳納方面也進行了放松，對限購范圍內唯一住房的增值稅免征年限由5年調整為2年。

值得注意的是，此次杭州政策明確，三孩家庭可以在限購區域范圍內增加一套房的購房資格。此類規定在東莞和南京等地也都有落地，體現了各城市對三孩家庭的支持。

嚴躍進分析，眼下中國三個全國性的房地產市場即海南、成都和杭州都出臺了政策，“這三個區域市場的外來人口導入規模較大、房地產市場規模也較大，其政策的放松，本身具有非常強的信號意義。杭州新政策內容豐富，值得全國其他城市參考學習。總體上看，政策持續放松，釋放積極信號，有助于促進后續房地產市場的平穩健康發展。”

“房源多了，成交量也多了。” 蘇州市工業園區的一名房產中介表示，新政出臺之后，不少有改善性需求的業主開始掛牌自家的房源，準備換房。

中央層面也在發力。

5月15日，人民銀行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（下稱《通知》）。《通知》指出，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點;二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

《通知》落地，對居民家庭有多大影響？

據測算，根據《通知》調整后，首套住房商業性個人住房貸款利率下限為4.4%，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限仍為5.2%。全國政策調整后，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林表示，此次房貸利率下限調整，最大降幅為20個基點，各地因城施策，根據情況在4.4%-4.6%之間確定利率下限，對于首套房貸利率下調是有推動作用的。

“主要是通過打破利率下限的限制，以促進銀行間對首套房按揭業務競爭的方式，來促進首套房按揭利率的下行。”盤和林稱。

據克而瑞數據，3月份以來，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20到60個基點不等。

《通知》下發不久，天津、鄭州、濟南、蘇州均把首套房最低利率調整為4.4%。

“這些省會城市、二線城市把新政策和既有政策相糅合，形成綜合效應，客觀上有助于促進房地產交易成本的降低，對市場行情的提振有積極作用。”嚴躍進說。

5月20日，央行發布最新一期LPR利率。此次5年期LPR下調了15個基點，充分體現當前降低資金成本的支持導向。

此次LPR下調，將進一步引導房貸利率下限。這也意味著，當前全國20多個城市4.4%的低利率可能并非最底部，后續房貸利率還有進一步下調的可能。不但對于購房者，此次政策對房企的融資也會產生重要影響，有助于房企中長期融資成本和經營成本的降低。”嚴躍進分析。

5月23日，北京和上海部分銀行下調房貸利率。其中北京首套房貸利率從5.15%下調至5%，二套房從5.65%下調至5.5%。上海首套房貸利率從4.95%下調至4.8%，二套房從5.65%下調至5.5%。

5月23日召開的國務院常務會議提出，在堅持“房住不炒”的基礎上，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

“這為各地樓市松綁政策再次明確了方向。”盤和林認為，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產的情況來制定按揭利率“下限”，尤其是一些小城市，以此打開銀行對房地產按揭的利率下降空間，以低利率促進首套房剛需用戶購買，促進房地產去庫存。

值得注意的是，在這些穩樓市政策中，南京在5月20日發布取消二手房限購政策后又被叫停，武漢放松四個郊區的限購政策經歷“一波三折”才“官宣”。

嚴躍進分析，從二手房角度來看，類似南京外來人口沒有約束就可以購房，可能會引起一輪新的炒作，甚至使炒房需求增加。所以各地政策放松的時候，都需要堅持“房住不炒”的紅線。要密切關注市場對于政策的吸收和反饋，防范各類投機型需求突然增加，干擾了房地產市場的平穩健康發展。

iLZpALOKzKXP5HQg8DQGDxzw7CIo+mXSgaAbTZQkaXk=6月14日，吉林省吉林市，疫情過后隨著政策的放松，樓市開始回暖，吉林一地產開發商再次開始售樓。圖為工作人員在沙盤前為看房客戶介紹樓盤

一項最新調查顯示，我國二三線城市年輕人購房消費欲望有所下降，其中購房用以投資意向的占比，從2021年底的33%，下降至2022年4月的11%。而在有購房意愿的人群中，剛需型占30%，改善型占35%左右。各方都在期待，這輪政策松綁潮，能有效推動以剛需和改善型需求為主的樓盤早日回暖，形成可持續發展的良性循環。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平預計，旨在支持剛性和改善性住房需求的政策將以更大力度推出。房地產市場寬松政策將進一步發力，從需求和供給兩端進一步推出有力度的政策舉措，著力釋放市場需求。

他認為，住房信貸方面，商業銀行將進一步提供穩定的信貸支持，居民房貸利率仍有適度下調空間。監管部門將創造相對寬松的金融環境，對資質優良房企加大直接金融支持，包括運用債券、信托、REITs、信用違約掉期或信用風險緩釋憑證等工具，引入不良資產管理公司，緩釋房企現金流和債務壓力。部分重點城市將松動土地拍賣規則，取消或調整競高標準建設方案，盤活土地市場。放松預售資金監管標準，在一定程度上減少房企資金壓力，提高拿地和開工積極性。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，現在樓市調控政策已經進入到第二個階段，即由從第一階段各地紛紛刺激松綁樓市，轉到提高新市民購買力、降低購房成本、培育可持續購買力階段。

6月2日，廣州對樓市限購政策進行微調，即外地人購房允許斷繳或補繳社保不超過3個月。此前，廣州規定非本市戶籍人士購房，需要有連續5年繳納社保的證明。廣州由此成為率先調整樓市政策的一線城市。

目前看，有些地區向好的苗頭已經顯現。

從4月到5月，蘇州將二手房限售年限由5年調整為3年，后又取消3年限制，新房限售由3年調整為2年。多次政策調整之下，蘇州的二手房掛牌量快速上升。

“房源多了，成交量也多了。”蘇州市工業園區的一名房產中介表示，新政出臺之后，不少有改善性需求的業主開始掛牌自家的房源，準備換房。

據貝殼研究院數據顯示，隨著多數城市疫情得到控制，部分城市二手房成交量也隨之增長。

5月以來貝殼50城二手房日均成交量較4月日均水平增長約10%，其中徐州5月日均成交較4月增長超過130%，南京環比增長超過50%，濟南、東莞等超八成的城市成交量均較4月增長。

一線城市在政策回暖下，市場交易量上升，樓市加快復蘇。

國家統計局6月16日發布的數據顯示，2022年5月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比4月擴大0.2個百分點;二手住宅銷售價格環比由4月上漲0.4%轉為持平。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，受本輪疫情影響較嚴重的環滬城市、東北區域等城市在疫情受到控制之后二手房成交量恢復較快，這說明疫情影響購房入市的節奏，但不會讓購房需求消失。隨著二手房成交量的上升，房地產行業有望實現良性循環。