基于土地評估與土地利用分析

馬喜

摘要：房屋交易、土地交易的繁榮是我國市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的重要表現(xiàn)之一。房屋土地交易在市場經(jīng)濟高速發(fā)展的過程中，對我國諸多行業(yè)都產(chǎn)生了非常深遠的影響。特別是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其健康穩(wěn)定的發(fā)展，相當(dāng)大一部分要依賴于土地評估工作的高效進行。由此，土地評估工作的重要價值便體現(xiàn)出來。尤其是在我國當(dāng)前所處的經(jīng)濟情境下，各行各業(yè)也越來越傾向于選擇土地房屋產(chǎn)品來作為重要的保值產(chǎn)品，這又使得土地評估工作的重要性再次得到了提升。其中，土地利用規(guī)劃是保證土地管理有效性的關(guān)鍵，要從城市規(guī)劃的大局出發(fā)，對城市的土地資源進行集約化管理，明確土地的利用方式，并結(jié)合城市發(fā)展的實際，合理地配置土地資源，以可持續(xù)發(fā)展作為土地利用規(guī)劃的準(zhǔn)則，細化土地管理機制，提升城市土地的管理效率，以最終實現(xiàn)城市土地的合理配置、科學(xué)利用?；诖?，文章對土地評估與土地利用進行分析。

關(guān)鍵詞：土地評估;土地利用;分析

引言：土地利用總體規(guī)劃實施動態(tài)評估是指在規(guī)劃實施期間，以規(guī)劃目標(biāo)為依據(jù)，按照有關(guān)評價方法和要求，針對規(guī)劃實施狀況進行檢查，分析規(guī)劃與經(jīng)濟社會發(fā)展之間的關(guān)系，規(guī)劃實施取得的成效以及存在的問題，評估規(guī)劃的合理性與現(xiàn)勢性，是保證規(guī)劃能夠適應(yīng)新形勢要求的必要措施。

1我國土地評估工作的現(xiàn)狀

就目前來說，我國的土地評估工作在世界上還處于較為落后的地位。首先，自改革開放以后，我國的土地評估工作才算是正式走上科學(xué)研究的道路。這相比于西方國家，要晚很多年。其次，我國的土地資源主要由政府進行調(diào)控，土地評估工作長期受到政府的管理和控制，使得土地評估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度長時間處于一個較低的狀態(tài)。最后，隨著我國經(jīng)濟活力提高，市場經(jīng)濟的地位越來越重要，我國土地評估產(chǎn)業(yè)得到了一定的發(fā)展，其在一定程度上滿足了社會的部分需求，但依然有著較大的上升空間，且社會對其提高服務(wù)質(zhì)量的呼聲依然很高[1]。

2土地價值評估方法

目前，我國對土地評估的方法主要還是借鑒了國外的一些評估思路與方法，以成本法、市場法和收益法為主，另外較多采用的有假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法以及路線價法等方法。

2.1市場法。在評估實踐中，如果土地市場是一個成熟的、發(fā)育完善的市場，市場上存在著大量的交易案例，評估人員就應(yīng)該優(yōu)先使用市場法進行土地價值的評估。市場法所依據(jù)的資料信息、參數(shù)指標(biāo)等都是直接從市場獲得的，能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，評估值更能反映市場公平價值，也更容易被各方所理解和接受，因此，市場法可以說是土地價值評估中最重要、最具有現(xiàn)實應(yīng)用性的評估方法之一。

2.2成本法。成本法被廣泛應(yīng)用于新近開發(fā)建設(shè)、無交易且無收益等性質(zhì)特殊類型的房地產(chǎn)估價，尤其是用于新開發(fā)土地的評估。新開發(fā)土地交易較為稀少，市場法和收益法均難以適用，而土地的取得成本和開發(fā)成本等資料則比較容易獲取，因而適合采用成本法評估。將開發(fā)土地耗費的各項費用加總，加上市場平均的利息、利潤、法律規(guī)定的稅金以及土地可能產(chǎn)生的增值收益來確定土地評估價格。

2.3收益法。收益法是進行土地評估是較為常用的一種方法，利用土地能夠產(chǎn)生的未來預(yù)期收益、風(fēng)險因素，結(jié)合將利求本的折現(xiàn)思想計算土地價值，主要適用于出租等具有收益性質(zhì)的土地。

2.4其他方法。假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價法、路線價法都是在三大基本評估方法的基礎(chǔ)上，由專家們結(jié)合實務(wù)進行研究而延伸出來的評估方法，思路與三大基本評估方法類似，只是延伸出來的評估方法適用范圍更為具體。

3土地利用規(guī)劃的作用

3.1促進城市的可持續(xù)發(fā)展

城市土地管理的主要目的是保證城市土地得到合理的利用，對土地資源進行合理的配置，屬于保障性的管理范疇，第一，從城市生態(tài)可持續(xù)發(fā)展角度來看，城市土地管理對土地資源合理的開發(fā)和利用，是保護城市生態(tài)環(huán)境的一種手段，以滿足城市居民對生態(tài)環(huán)境的需求;第二，社會的可持續(xù)發(fā)展，土地利用規(guī)劃強調(diào)的是公平和效益，為社會可持續(xù)發(fā)展做好基礎(chǔ)保障工作，通過土地資源合理的分配，改善城市居民的生活環(huán)境，從而提高城市居民的生活質(zhì)量，創(chuàng)建了一個自由、平等的社會環(huán)境;第三，城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，不能因為城市生態(tài)環(huán)境保護而束縛城市經(jīng)濟的發(fā)展，應(yīng)從城市土地利用規(guī)劃入手，協(xié)調(diào)經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的關(guān)系，為城市建設(shè)規(guī)劃用地，及生態(tài)環(huán)境保護提供充足的土地資源，不以損害城市生態(tài)環(huán)境為代價進行城市的建設(shè)[2]。

3.2控制城市建設(shè)成本

城市土地利用規(guī)劃提升土地資源的利用率，通過控制土地供給，在一定程度上緩解了城市建設(shè)用地緊張的局面，并且通過土地利用規(guī)劃，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定;土地利用規(guī)劃可以減少城市公共設(shè)施重復(fù)性建設(shè)的問題，以及合理規(guī)劃城市交通道路、公共綠地、城市公園等的建設(shè)，合理布局城市空間，實現(xiàn)城市土地的集中管理，使城市有限的土地資源得到科學(xué)、合理、最大化利用，保證城市土地管理的科學(xué)性，通過合理的土地資源配置減少不必要的公共設(shè)施建設(shè)，從而形成城市建設(shè)成本的有效控制，并保證了土地資源開發(fā)利用的效益。

3.3實現(xiàn)城市土地資源利用的最大化

城市土地利用規(guī)劃將城市土地集中在一起，并合理地進行分配，實現(xiàn)城市土地的集約化管理，將城市經(jīng)濟發(fā)展的各個要素進行集中布置，合理規(guī)劃，實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展。我國部分城市存在人多地少的問題，通過土地利用規(guī)劃，將城市土地資源集中起來進行科學(xué)合理的分配，使分配的土地得到充分、合理的利用，減少不必要的土地資源浪費，實現(xiàn)城市土地的合理分配、科學(xué)利用，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。

4提升土地評估與土地利用的對策

4.1完善相關(guān)法律體系

相關(guān)部門必須針對當(dāng)前的土地評估產(chǎn)業(yè)所出現(xiàn)的重重亂象制定相關(guān)的法律規(guī)定來對其進行限制。一方面，相關(guān)部門先要明確土地評估人員工作的具體標(biāo)準(zhǔn)，通過制定明確的標(biāo)準(zhǔn)，可以對評估工作的具體實施進行規(guī)范。這樣雖然不能杜絕違法現(xiàn)象，但可以減少不法分子可以操作的空間。另一方面，政府部門也要幫助土地評估產(chǎn)業(yè)進行道德規(guī)范教育，定期對工作人員進行考核和規(guī)范，鼓勵建立舉報機制，從而建立全方位地與法律結(jié)合的管理體系。

4.2編制科學(xué)合理的土地利用規(guī)劃方案

在編制土地利用規(guī)劃時，需要從城市、社會、經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展入手，將其作為土地利用規(guī)劃的依據(jù)。土地利用規(guī)劃要具有一定的建設(shè)性和超前性，在編制前期，要廣泛征求社會各界的建議，調(diào)查研究城市的發(fā)展方向，契合城市發(fā)展的實際，對城市土地利用進行全面的規(guī)劃，協(xié)調(diào)城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展、生態(tài)環(huán)境保護三者之間的關(guān)系。編制規(guī)劃要體現(xiàn)出為城市建設(shè)服務(wù)的作用，對城市各個功能區(qū)進行明確的區(qū)分，對建設(shè)用地、環(huán)境保護用地進行明確，實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、綠化區(qū)的集約化管理，從而保證土地利用規(guī)劃方案的實用性[3]。

結(jié)束語：總而言之，我國當(dāng)前的土地評估產(chǎn)業(yè)還有著相當(dāng)長的一段路要走。行業(yè)者要充分認(rèn)識當(dāng)前所面臨的問題，并聯(lián)合政府進行產(chǎn)業(yè)的自我調(diào)整。只有這樣，才能推動土地評估產(chǎn)業(yè)健康地發(fā)展和壯大。另外，通過對土地利用規(guī)劃作用的分析，提升了土地利用規(guī)劃在土地管理中的地位，確定了土地利用規(guī)劃在城市建設(shè)中的重要作用，從而明確了土地利用規(guī)劃的對策。

參考文獻：

[1]王希秀.從土地管理角度完善土地利用與規(guī)劃的途徑探析[J].消費導(dǎo)刊，2020（4）：163.

[2]李彥忠.新時期土地資源管理與土地利用綜合規(guī)劃[J].產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究，2020（8）：94-95.

[3]羅毅.土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2020（5）：247+256.