傳統地產開發企業的數字化轉型探索

文／潘軍 上海實業發展股份有限公司 上海 200021

引言：

在房地產新發展格局之下，地產企業為消除過去快速增長期時的運營管理粗放，決策盲目無依據、板塊之間業務不聯動、無法適應外部環境快速變化、業務模式轉型緩慢等嚴重制約企業轉型和發展的弊端，將本企業的運營向數字化方式轉型成為一條必由之路。在業務數字化進程中，需要關注的方面很多，但數字化轉型離不開解決數據硬件環境、數據在線獲取、業務系統整合和數據的整合等問題。

1、建設實用和面向未來的信息系統存儲環境

數字化轉型一方面可以帶來眾多競爭優勢，另一方面也對信息安全提出了挑戰。地產企業的核心業務數據只有存儲在穩定、可靠和安全的數據環境下，企業的數字化轉型發展才可放心地深入推進。過去，企業主要依靠自建服務器和數據機房，應用系統和數據均存放在本地。經過預判和分析，業務數字化所產生和需要存儲的數據量將以幾何級激增，各類信息子系統對系統資源的需求也會迅速擴大。之前的信息系統基礎架構明顯不能滿足需要。通過借鑒其他行業的成熟做法，考慮將數據和應用系統在云上部署，利用龐大的云資源，動態滿足不斷增長的信息系統對資源的需求，提供強大的算力支持。

通常云資源的利用有Iaas、Paas 和Saas 三種方式。經過分析，在Paas 方式下，云資源服務提供商（CSP）完成了機房、網絡、服務器、通用系統管理軟件的部署，提供基礎性管理服務，企業只要在云上安裝相應的專業系統和專為這些系統配套的平臺軟件即可，無需每次部署底層系統軟件、協調云資源。采用Paas 方式還可避免敏感的業務數據存放在第三方軟件供應商的服務器上。因此，采用Paas 方式較為匹配本企業的需求。

在數據安全方面，需根據數據的內容，選擇合適的保護等級，完成相應的信息系統等級保護認證。對于重要數據和核心業務系統，建立異地云備份，按規定定期完成冗災演練。

作者的實踐表明，采用云資源，讓專業的行業和專業的人做專業的事，可大幅減少企業內系統管理員的工作量，精簡新增服務器資源的繁瑣流程，提高系統的安全性和部署彈性，還可節省寶貴的辦公場地資源。而這一基礎性工作，是企業數字化轉型的底層保障。

2、房地產數字化運營核心數據的獲取

將傳統的業務審批流程或者各類報表搬到電腦上并不能直接產生對分析和管理運營狀態有幫助的數據。數據應來自最底層的業務。將最基礎的業務工作，從線下搬到線上，從中收集、提煉、清洗、整合業務數據，并通過基本業務單元生成才有意義，才具有分析價值。而且通常是結構化的數據，才具備了數字化運營的基礎。

以地產企業的對外業務為例，大致可分為開發銷售、租賃運營和物業管理三大類核心業務（見表1）。高級管理層需動態實時了解每個業務條線的財務收支狀況和業務運行狀態是常見的管理訴求。沒有實時的業務數據，就無法支撐實時動態展現業務狀態的訴求。而業務場景在線化是實現這一功能的唯一解決途徑。

表1 地產開發企業常見業務收入與支出

又以其中銷售收入數據為例，其反映銷售業務實時狀態的前提是有實時產生的銷售數據，而非階段性的銷售報表。伴隨銷售業務直接產生的數據，才是最真實、最直接和最快速的數據。而這只有通過銷售業務工作在線化才能實現，即企業應建立在線的銷售管理系統，其主要功能應包括：房源信息錄入和維護、客戶信息錄入和維護、選房確認、認購管理、合同管理、變更審批、公積金貸款和商業貸款管理、收款管理、交付收房、產證辦理及統計和報表等功能。

當銷售業務人員使用這一銷售系統的同時，房源的位置、樓層、室號、面積、單價、總價、客戶姓名、聯系方式、付款方式、收款記錄、交付記錄、產證記錄等銷售核心業務數據同步產生了。這些數據就構成了后續運營、統計、分析和進一步數據挖掘和利用的基礎。但這并非將合同文本保存或者掃描到信息系統內就完成了數字化，而是首先需要將上述銷售交易的核心數據結構化、統一化、標準化，隨業務動作在線上完成的同時保存到信息系統內，才具備了業務場景在線化的要素。銷售系統與財務開票、記賬系統的打通，則更是在此基礎上的提升，可減少現場工作人員在銷售系統和財務系統之間人工傳遞數據，實現業務數據和財務數據的無縫對接，即通常意義的業財一體化。

通過上面分析可以看出，企業數字化運營的核心數據是通過梳理企業的基本業務，然后將基本業務在線化獲取的。

3、建設基于最小化單元功能的業務中臺

企業集團內不同業務單元之間存在部分業務管理內容近似、功能雷同的情況，如不同子公司的行政管理費用管理都包含預算、執行、審批、支付、統計等。一般各業務單元會針對自身的業務特點制定各自的管理流程，如果按此推進業務場景在線化，重復工作量上升，而且一旦企業集團層面變更管理要求，每個業務單元的管理系統都要修改，費時費力。

針對這一情況，將各業務單元的管理流程繼續分解到最小基本單元。這些基本單元在不同業務單元中的運作模式是基本相同的，不隨上一級業務形式變化。不同業務單元運作表現的不同，僅是這些基本業務單元組合模式的不同。以行政管理費用系統為例，審批是其中的一個組成部分。企業集團內不同業務單元的費用審批流程不會有很大的差異，差異點通常在流程環節的多少上。故可針對審批建立統一的線上業務流程，將審批環節參數化設置，不同的業務單元可針對自身特點自行配置。如企業集團對審批要求有變更，只需通過業務中臺統一修改審批流程，各業務單元自行線上調用即可，無需在每個業務管理系統中逐個修改。業務中臺獨立于單元業務系統后，還可針對快速變化的內部和外部環境做出及時反映，統一企業內的管理語言，有利于管理標準化和敏捷化。

4、業務數據的整合

數字化轉型是一個逐漸認識的過程，加之資源和投入有限，數字化進程也不是一蹴而就，而將是逐步推進、逐步深入的。各業務子系統的建設也不會是同時進行，在轉型初期沒有完整的藍圖、清晰的規劃和實施路線圖，缺少統一的數據規劃，各自為政，按照自身的業務需求“野蠻生長”。這就在一定程度上出現了“孤島”現象，產生“煙囪”效應，即信息化建設中各業務單元各自為政，各系統之間互不關聯。在需要關聯時，在各業務系統中產生的數據又經常不通用，數據定義不統一的情況時有發生，無法形成能相互佐證的業務報表，決策層無法對企業的經營全貌做出準確的判斷。而且，隨著各系統自身不斷迭代，“煙囪”越造越高，系統間的壁壘愈加深厚。如要了解企業的運營狀況，企業管理層需要在不同系統間往返穿梭，打通數據交互壁壘的代價越來越大。

解決數據“孤島”現象和應用系統“煙囪”效應的根本出路在于解決數據一致性問題。首要解決方案是構建基于企業核心業務場景的主數據。地產企業開發類常用主數據包括項目、房源、客戶、員工、部門、供應商、設備設施等。這些核心主數據在各業務系統中必須保持定義一致和呈現一致。以其中的項目主數據為例，包含的內容有：項目名稱、分期、用地面積、容積率、綠地率、總建筑面積、計容面積、地上面積、地下面積、可售面積、公建配套面積、自持面積、人防面積、車庫面積、預測面積、實測面積、總車位數、地上車位數、地下車位數、可售車位數等等。

同樣以前述銷售管理系統為例，如果規劃管理系統、成本管理系統和財務管理系統中的可售面積數據與銷售管理系統中的銷售面積不一致，會造成企業各業務職能部門和業務單元各說各話，負責人無法做出準確的經營判斷。

因此，企業在構建主數據系統時，首先制定了主數據字典，在不同的應用系統中確保主數據定義一致，避免由于數據定義不一致引發的統計報表呈現失真。主數據未必在一個應用系統中產生，但在產生時，必須在主數據字典的定義下，由專人負責并經過嚴格的校驗審核程序。

類似地，地產企業的客戶信息是重要的資源。客戶的姓名、身份信息、聯系方式、購買方式、購買標的等均存在于銷售系統中。物業管理系統中保存著客戶的姓名、身份信息、聯系方式、居住物業、繳費信息等。通過規范銷售和物業管理兩大系統中的客戶主數據，兩個系統可以實現無縫銜接，互為支撐，發揮更大的效能。

鑒于客戶信息的寶貴程度，隨著企業規模的擴大和業務的拓展，未來將考慮在主數據基礎上建立客戶數據中臺。客戶數據中臺應獨立于生成客戶信息的銷售系統和物業系統，其主要功能應包括：統一定義客戶基本信息、識別不規范、不完整和冗余的客戶數據，收集客戶的所有交易數據和行為數據，構建統一客戶標簽和客戶的完整畫像以及檢查不同業務系統間的客戶重合度，確定客戶數據的引流方向，為新的系統提供標準客戶數據等。

除了上述對房屋和客戶的數據以外，對于設施設備靜態信息，可以構建統一的設備編碼標準，覆蓋工程建設信息系統和物業管理系統，做到在企業集團內，同一設備在企業所有不同的信息系統中定義唯一、身份編碼唯一。如此，在建設過程通過BIM 等技術沉淀的設備信息主數據，可以由后續物業管理系統繼承，保持其全生命周期內的信息完整、一致，而不必再在物業管理團隊進場時再建一遍自己的主數據。而這一編碼下的設備的維修、維護記錄，又反向為開發建設系統提供了使用記錄，為后續項目采購提供了履約依據。

在物業運營所需的設施設備動態數據方面，以大型公共建筑的運營狀態數據為例，通過構建高效統一的物聯網體系，可以第一時間在線獲取樓宇狀態數據，充分提高建筑的運營管理智能化水平。但現實的狀況是，不同樓宇運營系統的數據，很可能格式不統一、定義不統一、數據接口不統一，如表2。

表2 樓宇運行狀態數據及其來源

對于已建成的樓宇，面對不同的數據來源和格式，一則可以通過數據接口方式將數據集成，或者另外建設一個數據中臺，統一匯總、分析和處理各系統的數據，減少對上層信息系統的數據處理壓力。但要從根本上解決，就需要在未來新的工程項目啟動建設伊始，以運營為目標導向，構建物聯網基礎架構，明確設施設備狀態數據格式和接口標準，作為設備采購的評價標準之一，降低后期數據集成的成本，實現運營狀態信息“應有盡有”的目標。在樓宇建設中，還需要綜合考慮未來物聯網的通信架構，提前部署開放的網絡基礎設施，如互聯網接口、網關、網線、電源等，便于不斷增加的傳感器信號部署、接入和傳遞。

結語：

傳統地產開發企業在業務數字化轉型中，首先需要解決后續數字化過程中產生的數據動態存儲環境和算力提升問題，而云計算為此提供了成熟的解決方案。在業務數字化進程中，需要根據企業的戰略目標和轉型發展方向，梳理分析自身的業務特征和管理訴求，分析各業務單元的基本屬性，明確跨業務單元的主數據，建立規范統一的主數據字典。通過將開發、運營和物業服務各業務板塊的工作場景在線化，形成動態反映企業運營狀況的數據并加以分析利用。而在主數據基礎上形成的數字化系統和最小化業務場景的業務中臺，可統一管理語言和管理手法，避免各業務板塊信息系統的“孤島”現象、“煙囪”效應和重復開發，助力企業在數字化轉型發展中占據競爭先機。